Верховный суд: Договор купли-продажи жилья можно отменить
Договор купли-продажи квартиры – не приговор, от него всегда можно отказаться. Такое неожиданное решение принял Верховный суд, когда пересмотрел результаты спора продавца и покупателя квартиры.
Потребовать вернуть деньги, уплаченные за негодный товар, пусть даже такой крупный, как жилье, вполне реально, если квартира оказалась совсем не такой, как обещал продавец. Таков вывод Верховного суда.
Покупка квартиры обернулась для жителя Сочи сплошными проблемами – жилье, которое внешне было вполне достойным, на деле оказалось просто непригодным для нормального житья. Но попытки через местный суд вернуть деньги и расторгнуть договор купли-продажи ни к чему не привели. Точку в споре поставил Верховный суд, когда пересмотрел дело о негодной квартире.
В жизни большинства граждан крупные покупки случаются нечасто. К таковым относятся приобретение жилья, дачного участка, дома в деревне, автомобиля. Все эти приобретения делаются через договоры купли-продажи.
И если спустя некоторое время оказывается, что куплено совсем не то, о чем мечталось, то вернуть потраченное зачастую бывает сложно. И в этой ситуации единственный выход – судебный иск к продавцу.
Какие правила и законы должен знать гражданин, чтобы пройти этот путь с минимальными потерями для нервов и кошелька? Как показал пример этого судебного спора, часто при разрешении подобных дел могут ошибаться не только граждане, но и судьи.
Вернуть деньги, уплаченные за негодный товар, пусть даже такой крупный и дорогой, как жилье, вполне реально. Верховный суд разъяснил, как это сделать
Итак, в Сочи один гражданин купил у другого гражданина квартиру, как выражаются риелторы – вторичку. То есть не новую квартиру – уже “бывшую в употреблении”.
Но очень скоро новосел в покупке сильно разочаровался. Как написал он в иске в суд – “В процессе пользования квартирой стали выявляться скрытые недостатки, не позволяющие использовать квартиру по ее прямому назначению”. Гражданин даже обратился в экспертную организацию, которая подтвердила наличие “существенных недостатков”.
Если верить выводам экспертов, то купленная квартира не соответствовала требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и всем прочим требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. И вывод: то, что в договоре купли-продажи названо квартирой, в действительности “не может быть признано жилым помещением”.
Деятельность секты “Свидетелей Иеговы” приостановили за экстремизм
Покупатель жилья попросил Адлерский районный суд города Сочи взыскать с продавца уплаченные ему деньги за жилье, убытки, которые покупатель понес в попытках восстановить и отремонтировать квартиру.
После жалобы покупателя жилья дело попало в Верховный суд РФ.
Там его изучили и решили, что отказ краевого суда был незаконным. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ детально и постатейно разобрала спор. И вот как объяснила свое решение.
Районный суд пришел к выводу, что доказательства покупателя квартиры заслуживают доверия, в том числе и заключение экспертизы.
Краевой суд, отказывая покупателю жилья, сказал, что заключение экспертизы он принять никак не может, потому что эксперта перед началом суда никто не предупреждал в письменном виде об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
И вот что еще нашел краевой суд – он вспомнил, что когда-то ответчик – этот же продавец судился по поводу отказа ему в государственной регистрации той самой плохой квартиры.
В том иске была назначена и проведена судебно-строительная экспертиза. Тогда эксперт подписался, что предупрежден не врать.
Эта экспертиза подтвердила, что дом, в котором находится в том числе и спорная квартира, отвечает требованиям CНиП.
Верховный суд РФ заявил, что с такими аргументами апелляции он согласиться никак не может. И объяснил почему.
В 469-й статье Гражданского кодекса сказано следующее. Если в договоре купли-продажи не прописаны условия о качестве товара, то продавец просто обязан передать покупателю товар, пригодный “для целей, для которых товар такого рода используется”.
Споры между гражданами рассмотрят в упрощенном порядке
В другой статье того же кодекса – 475-й – говорится, что если в товаре находятся “неустранимые недостатки”, то покупатель по своему выбору может отказаться выполнять договор купли-продажи, потребовать замену товара на такой же, но качественный. В нашем случае, сказал Верховный суд, покупатель может отказаться от исполнения договора и потребовать вернуть деньги, что он, собственно, и сделал.
Покупатель квартиры сказал, что после покупки увидел скрытые и существенные недостатки, которые подтверждаются заключением экспертизы. Апелляция назвала это заключение недопустимым, так как эксперт не подписывался под словами, что предупрежден об ответственности.
На что Верховный суд заметил: коллеги из краевого суда не учли главного – что заключение эксперта о негодности квартиры было составлено не на основании определения суда, то есть не по его просьбе, а по заказу истца. Поэтому такое доказательство надо квалифицировать не как заключение эксперта, а как письменное доказательство, к которому закон предъявляет другие требования.
По этому поводу был даже специальный пленум Верховного суда (от 19 декабря 2003 года N 23). Там судам разъяснялось, что заключение эксперта, как и другие доказательства по делу, оцениваются в совокупности с другими доказательствами и не являются исключительными средствами доказывания.
По закону (статья 87 Гражданского процессуального кодекса) если суду что-то непонятно, то суд вполне может назначить дополнительную экспертизу или обратиться к другому эксперту.
Вместо этого в нашем случае краевой суд почему-то положил в основу своего решения доказательство, добытое в рамках совсем другого гражданского дела, в котором вопрос о том, что не соответствует в конкретной квартире, даже не рассматривался.
Цена покупки не делает спор в суде сложнее. Владимир Аносов
То, другое заключение экспертизы касалось многоквартирного дома, а не конкретного жилья, о котором идет спор.
Большинство граждан в подобных случаях, когда покупка действительно дорогая, судиться не идут. Граждане считают, что “смотреть надо было раньше” и теперь ничего вернуть не получится.
Придется вкладывать в негодную покупку очень большие деньги, чуть ли не сопоставимые с ценой самого товара, чтобы ей пользоваться. Такая ситуация бывает, когда граждане приобретают любую недвижимость – дом, дачу, квартиру.
На самом деле, как показало решение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда, в аналогичных случаях спорить с продавцом не намного сложнее, чем при покупке, к примеру, некачественной бытовой техники для дома.
Такие нужные гражданам разъяснения Верховный суд дает, конечно, не для рядовых граждан-обывателей, а для своих коллег – судей региональных судов. Ведь, пересматривая их вердикт, если с ним по каким-то соображениям нельзя согласиться, высокая судебная инстанция обязательно разбирает ситуацию с точки зрения закона и говорит, в чем была сделана ошибка и как ее можно исправить.
Дело в том, что Верховный суд в случае отмены решения, принятого на месте, возвращает дело назад в регион.
Там его обязаны не просто пересмотреть по новой, но и принять другое решение.
Даже если договор о продаже квартиры был подписан и проплачен, от него можно отказаться и ничего не потерять
Это самое другое решение необходимо принимать в соответствии с разъяснениями, данными Верховным судом.
Подобная практика пересмотра дел всегда бывает интересна не только профессионалам, но и рядовым гражданам.
Это важно для них потому, что в похожем случае они будут знать, как расставлял акценты в аналогичной ситуации Верховный суд, какие нормы закона использовал и как рассуждал.
Теперь дело о нехорошей сочинской квартире Верховный суд велел краевому пересмотреть с учетом своих замечаний.
Источник: https://rg.ru/2017/03/27/verhovnyj-sud-dogovor-kupli-prodazhi-zhilia-mozhno-otmenit.html
Занижение и завышение цены в договоре купли-продажи недвижимости
Занижение цены в договоре в договоре купли-продажи недвижимости или завышение цены — нередкая ситуация в сделках купли-продажи. Бред конечно, но увы, таковы реалии нашей жизни. 🙂
Разберемся подробно, в каких ситуациях одна из сторон сделки просит занижение цены в договоре или завышение цены в договоре.
Cтатья обновлена 18/05/2019 г
Занижение цены в договоре
Покупатели недвижимости могут столкнуться с предложением Продавца сделать занижение цены в договоре.
Это пока довольно распространенная практика уклонения от налогов или сокрытие истинной цены продажи одним из супругов или доверенным лицом, с целью наживы.
Причины занижения продавцом цены квартиры
Чаще всего таким образом Продавец хочет избежать уплаты подоходного налога в размере 13%.
Иногда, не понимая как начисляется этот налог, занижение делается бессмысленно.
В каких же случаях Продавец «попадает на налоги» и когда их платить не надо?
Продавец НЕ платит налоги если:
- приобрел квартиру в собственность до 01.01.2016 г и владел ей 3 и более лет. Не зависимо от цены, указанной в договоре — налог он не платит.
- не зависимо от срока владения налог не платится если цена продажи квартиры равна или менее покупной
- приобрел квартиру в собственность в 2016 году и после и владел ею 5 лет и более, получил квартиру в наследство и владел ей 3 и более лет.
Продавец будет платить налоги если:
- сроки владения меньше вышеуказанных и цена продажи выше покупной
И здесь, для расчета размера налога можно применить одну из двух формул:
- (цена в договоре продажи минус 1 000 000.0 рублей ( налоговый вычет с продажи жилых помещений)) * 13%
- (цена в договоре продажи минус цена в договоре покупки)* 13%
По приватизированным или подаренным квартирам можно применить только первую формулу.
Так вот, чтобы не платить подоходный налог с продажи квартиры, некоторые Продавцы просят Покупателя занизить стоимость в договоре до покупной.
НО! с 2016 года, если в договоре продажи указана цена менее кадастровой стоимости, будет для расчета подоходного налога применяться сумма равная 70% от кадастровой стоимости.
Подробнее о налогах > > >
Как узнать кадастровую стоимость через интернет > > >
Чем опасно занижение цены для Покупателя
Итак, Вы согласились на занижение цены в договоре.
Например: квартира стоит 5 000 000.0 Продавец просит указать в договоре 3 300 000.0 и пишет две расписки: на сумму 3 300 000 и 1 700 000 и Вы передаете ему деньги.
И какая же здесь таится опасность?
Через некоторое время он обращается к Вам с предложением расторгнуть договор.
-Вы конечно отказываете.
-Он обращается в суд с иском о расторжении кабальной сделки, ведь цена в договоре меньше рыночной более чем на 30 %
Суд иск удовлетворяет и обязывает его вернуть денежные средства, указанные в договоре. Что он и делает.
-А 1 700 000.0?
-А извиняйте, они к договору купли-продажи квартиры не относятся!
А это другое судебное разбирательство, растянутое на годы.
Может по три копейки и будет возвращать, как знать.
Вывод: Очень обдуманно отнеситесь к предложению о занижении цены.
Если это не очень большая сумма, то можно оформить договор купли-продажи неотделимых улучшений или мебели. Но это тема другой статьи.
Другая ситуация с возможными потерями для Покупателя.
С 2015 года налоговый вычет с покупки жилых помещений предоставляется в размере 2 000 000.0 не на объект недвижимости, как было ранее, а на налогоплательщика.
Если в сделке участвуют супруги — каждый из них может рассчитывать на получение налогового вычета.
Например: цена квартиры 4 000 000.0 — каждый из супругов получит возврат, уплаченного ранее подоходного налога, в размере 260 000.0
Конечно при условии полной цены в договоре и наличия расписки от Продавца.
Занижая цену в договоре, вы уменьшаете сумму возврата.
Впрочем, при следующей покупке жилья, вы сможете восполнить потери.
Чем опасно занижение цены для Продавца
Другая возможная ситуация — это риски возврата денежных средств Покупателю.
Был случай: цена в договоре была занижена по настоянию Продавца, с целью ухода от налогов.Причем это требование было выдвинуто через несколько дней после подписания предварительного договора и передачи задатка. Покупатель сопротивлялся, но вынужден был уступить и квартира ему подходила и возникал риск потери задатка.
Ситуация была напряженная, почти скандальная
Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/12/06/zanizhenie-tsenyi/
Какова ответственность продавца за дефекты недвижимости при продаже дома или квартиры
При продаже дома или квартиры продавец должен считаться с тем, что по отношению к покупателю он несёт ответственность за фактические недостатки недвижимости –дефекты.
Для продавца процесс перевода недвижимости не ограничивается одним лишь переводом права собственности и уплатой покупной цены, однако покупатель может предъявлять продавцу свои претензии по ответственности за дефекты недвижимости и постфактум.
Целью данной статьи является описание рисков, проистекающих для продавца из действующего правового порядка, а также способов их минимизации.
Что такое дефекты недвижимости?
Сперва необходимо определить, что является дефектом недвижимости.
Дефект недвижимости — это ситуация, в которой фактическое состояние недвижимости не соответствует оговоренным качествам или же качествам стандартным (с учетом ее возраста и обычного износа). Среди фактических недостатков также различаются и т.н.
юридические дефекты, которые заключаются в том, что покупатель не получил правового статуса, который ему был гарантирован договором (т.е. недвижимость обременена правами третьих лиц).
В данной статье мы будем описывать только ответственность за фактические (технические) дефекты недвижимости.
Фактические дефекты недвижимости далее разделяются на явные и скрытые. Явным недостатком является дефект, который покупатель мог обнаружить при стандартном осмотре недвижимости, проявив должное внимание. Типичными случаями явных дефектов являются, например, разбитое окно, видимая трещина в стене и т.п.
Наоборот, скрытыми дефектами являются недостатки, которые невозможно обнаружить при стандартном осмотре недвижимости, и которые проявляются по истечении некоторого времени после покупки недвижимости и ее передачи. Типичными примерами скрытых дефектов являются, например, негерметичная канализации, скрытая плесень гипсокартоном, затекание/протекание воды, влажность и осыпающаяся плитка, недочёты в конструкции и т.п.
Ответственность продавца за дефекты
Продавец отвечает только за те дефекты, которые имела недвижимость в момент передачи недвижимости, т.к. этот момент и является моментом перехода ответственности и риска возникновения ущерба на покупателя.
Явные дефекты не могут быть предъявлены покупателем, поскольку считается, что покупатель о них знал и приобрел недвижимость уже с этими дефектами. Если продавец явно заверил покупателя, что недвижимость не имеет дефектов, то он отвечает и за явные дефекты.
Можно только порекомендовать, чтобы с точки зрения юридической чистоты сделки явные дефекты были указаны в договоре купли-продажи.
Однако, если явный дефект проявился в моменте передаче недвижимости, рекомендуем указать его в протоколе приема-передачи, а также срок или порядок его устранения.
Последующая рекламация/ претензия (т.е. по истечени какого то времени) будет проблематичной.
Вся ответственность продавца за недостатки касается по сути только скрытых дефектов. В качестве резюме ко всему вышеприведенному можно сказать, что ответственность продавца за недостатки возникает при исполнении нижеследующих условий:
- Дефект должен существовать в моменте приема недвижимости покупателем;
- при факте приеме недвижимости покупателем дефект не является явным;
- дефект был выявлен впоследствии (после факта передачи недвижимости продавца покупателю).
В качестве примера ответственности продавца за скрытые дефекты можем привести случай, когда впоследствии (например, с наступлением зимы) окажется, что в доме не работает отопительная система. В случае, если будет установлено, что данное обстоятельство наблюдалось уже в прошлую зиму (т.е.
неполадка уже существовала в моменте передачи недвижимости), речь идет о скрытом дефекте, ответственность за который несёт продавец.
И наоборот, если отопительная система перестанет работать в результате неполадки после факта передачи недвижимости, продавец не несёт ответственности за этот дефект, поскольку не было выполнено условие наличия недостатка в моменте приёма недвижимости покупателем.
Покупатель имеет право заявить продавцу о скрытом дефекте недвижимости в течение 5-ти лет с момента приобретения права собственности. Если покупатель не заявит продавцу о скрытом дефекте недвижимости в вышеприведённый срок, то суд не признает претензию покупателя, если продавец возразит, что о дефекте не было заявлено вовремя.
Вышеприведённое временное ограничение не распространяется на заявление о скрытом дефекте в случае, если дефект является следствием обстоятельства, о котором продавец в моменте передачи вещи знал или должен был знать.
В качестве примера можно привести неправильно выбранный технический процесс, о котором продавец знал и который либо является причиной дефекта, либо таковым является.
В связи с уведомлением о дефекте покупатель также подаст продавцу свою претензию, следующую из ответственности продавца за дефекты. В случае, если речь идет о скрытом дефекте, который возможно устранить, покупатель имеет право потребовать от продавца устранения скрытого дефекта или пропорциональную скидку с покупной цены.
В ситуации, когда скрытый дефект не подлежит устранению, а недвижимость не может быть использована стандартным и надлежащим образом (например, нарушена статика здания и т.п.
), покупатель имеет право требовать от продавца пропорциональной скидки с покупной цены, выйти из договора купли-продажи и, следовательно, требовать от продавца возврата всей покупной цены.
Способы ограничения ответственности продавца за скрытые дефекты
С целью избежать ответственности за дефекты в договорах о переводе часто встречаются формулировки, которые преследуют цель избавить продавца от этой ответственности.
Речь идет, прежде всего, о следующих формулировках: «недвижимость переводится на страх и риск покупателя» ( как это выглядит на чешском „nemovitost se na kupujícího převádí jak stojí a leží“, либо «недвижимость переводится на покупателя как единое целое»
(как это выглядит на чешском „nemovitost se na kupujícího převádí úhrnkem“)
или «у покупателя была возможность заблаговременно установить все дефекты предмета продажи» (как это выглядит на чешском “kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit“). Любые из указанных или подобных им положений не имеют должного эффекта, и не исключат или ограничат ответственности продавца.
Действует общее положение, что как единое целое можно перевести только совокупность вещей, а не отдельным образом определенную недвижимость.
Исключение ответственности продавца нельзя выводить даже из содержащегося в договоре общего заявления о том, что покупатель был ознакомлен с техническим состоянием недвижимости и т.п.
Ответственность продавца не исключена даже в том случае, если он знал о дефекте.
Если продавец хочет избавиться от ответственности за дефект, то он должен совершенно ясным образом обратить внимание покупателя на дефект недвижимости, и доказать этот факт в случае возможного судебного разбирательства.
Далее, закон позволяет заключить между продавцом и покупателем соглашение об освобождении продавца от ответственности за недостатки.
Таким образом можно исключить ответственность и за отдельные части недвижимости или ее составные части (например, отопительная система и т.п.).
Данное освобождение от ответственности требует согласия покупателя, которое, как показывает практика, весьма трудно получить. Если покупатель не будет согласен с данным положением в договоре, то права по дефектному исполнению не должны ущемляться.
Как продавец может лишиться сотен тысяч
Учитывая то, что, как правило, при продаже более старой недвижимости всегда найдется какой-либо недостаток, адвокатские бюро, сотрудничая с авторизированными инженерами, предлагают услугу «обнаружения скрытых дефектов» и последующих переговоров о снижении покупной цены.
Адвокатские бюро располагают системами, которые автоматически их уведомят о том, что произошел перевод недвижимости, и автоматически составят письмо покупателю с предложением данной услуги. При помощи этого инструмента адвокатские бюро могут легко связаться с большим количеством покупателей.
А если вы продаёте недвижимость, то, наиболее вероятно, что свяжутся и с вашим покупателем. См. пример письма, которое получила наш клиент:
Предложение выглядит привлекательно, покупатель ничего не должен платить, и тем не менее, можно возвратить в среднем 389.
546,- Чк в виде договоренной скидки, что следует из предложения во флаере, который можно скачать здесь>>.
Другое предложение подобной услуги можно найти например здесь: www.vasenaroky.cz/bydleni или www.zdravanemovitost.cz/zpetneprovereni
Как эффективно защититься?
Пытаясь предотвратить возможные неприятности, продавцу не остается ничего другого, как тщательно проверить продаваемый объект недвижимости и сообщить покупателю обо всех дефектах.
Учитывая ограниченную возможность продавца получить достоверную информацию о скрытых дефектах, можем порекомендовать составление профессионального технического заключения о переводимой недвижимости, в котором будет детально описано как техническое состояние недвижимости, так и все ее дефекты. Данное заключение будет приложением договора купли-продажи, с которым покупатель ознакомится и не будет заявлять, что не знал о возможных дефектах или техническом состоянии недвижимости. Данный порядок действий можно порекомендовать как единственный реальный и эффективный способ защиты против дополнительных претензий покупателей, проистекающих из ответственности за скрытые недостатки.
Пример из практики
Продавец г-н Конечный хотел сэкономить, и поэтому продал семейный дом без помощи агентства недвижимости. Покупатель ему предложил, что все правовые услуги заплатит он сам, что знает надежного адвоката, которая все подготовит. Продавец согласился с предложением. Все прошло гладко, покупатель принял недвижимость, и продавец получил деньги.
Примерно через три недели с продавцом связался проектант, нанятый покупателем для выполнения строительных изменений, который заявил об обнаружении скрытых дефектов, приведённых в техническом заключении на сумму 600.000,- Чк, с утверждением, что покупатель не знал об этих дефектах и требует скидки за скрытые дефекты.
Продавец твердил, что уведомил покупателя о некоторых дефектах во время первого просмотра, а об остальных указанных дефектах попросту не знал. Тем не менее, в договоре купли-продажи не были упомянуты даже известные дефекты.
Продавец пытался связаться с покупателем и объяснить возникшее недоразумение, однако последний утверждал, что ничего не помнит, ничего в этом не понимает, загружен работой и что все решает нанятый проектант.
В конце концов, после волокиты, которая длилась почти девять месяцев, и после получения досудебного уведомления от адвоката покупателя, согласился со скидкой за дефекты в размере 400.000,- Чк. Он боялся того, что при судебном разбирательстве ему придется уплатить судебные издержки и 600.000,- Чк, которые покупатель требовал в случае судебного разбирательства.
Гарантийная ответственность
В заключение ко всему вышесказанному я хотел бы добавить, что часто любительская общественность путает законную ответственность за дефекты, о которой повествует данная статья, и т.н. гарантийную ответственность.
Гарантийная ответственность фактически означает соглашение продавца и покупателя, что переводимая недвижимость не будет в течение определенного периода времени иметь дефекты (т.е. будет в течение определенного периода способной исполнять свою стандартную функцию или сохранит свои стандартные качества).
В таком случае, не имеет значения, имела ли недвижимость дефект уже в моменте перехода риска возникновения ущерба на покупателя, или же этот недостаток проявился уже впоследствии.
Этим договорным положением продавец гарантирует покупателю, что в течение установленного срока недвижимость не будет иметь дефектов, без учета того, в какой момент они возникли. С гарантийным сроком мы сталкиваемся прежде всего у новостроя, которые продают девелоперы т.н. потребителям (лицам, не являющимся предпринимателями).
Согласно превалирующему правовому мнению, девелоперы обязаны предоставить потребителям минимальный гарантийный срок 24 месяца. Однако, в отношениях между частными лицами мы обычно не сталкиваемся с оговоренной гарантийной ответственностью, равно как право на нее не установлено законом
Автором статьи является наш адвокат Ян Заичек.
Mgr. Jan Zajíček, advokát spolupracující s kanceláří RE/MAX Alfa
Источник: http://dinamareckova.com/ru/kakova-otvetstvennost-prodavtsa-za-defekty-nedvizhimosti-pri-prodazhe-doma-ili-kvartiry/
