– Верховный Суд Республики Беларусь

В ходе подготовки данной справки изучались дела, рассмотренные в 2015-2016 гг.

1.СТАТИСТИЧЕСКИЕ ДАННЫЕ

В общем количестве исков, рассмотренных судом в 2016 году, иски о заключении, изменении и расторжении договоров составляют небольшое количество -2,8%.

Результаты рассмотрения исков отражены в следующей таблице.

Период	Всего дел	Удовлетворено полностью или частично	Отказано в иске	Прекращенопроизводство	Оставлено без рассмотрения
2014 год	48	22	6	16	4
2015 год	46	27	12	5	2
2016 год	44	28	5	10	1

Анализ статистических данных свидетельствует об имеющейся тенденции снижения количества поступающих исковых заявлений, а также ежегодного незначительного сокращения дел указанной категории.

В анализируемом периоде судом рассматривались иски по следующим категориям: о понуждении к заключению договора, об изменении договора, о расторжении договора безвозмездного пользования капитальными строениями (зданиями, сооружениями), о расторжении договора аренды земельного участка, о расторжении договора подряда -, о расторжении договора купли-продажи (поставки), о расторжении договора перевода долга, о расторжении договора на подачу и уборку вагонов. Наибольшее количество дел данной категории — о расторжении договора аренды (лизинга) имущества (42%).

Более чем в 18% случаев требования субъектов хозяйствования признаны необоснованными, истцам отказано в удовлетворении исковых требований по следующим причинам: в связи с недоказанностью исковых требований, неправильным применением истцом норм материального права, представлением ответчиком суду доказательств, обосновывающих исполнение обязательств по договору, отсутствием правовых оснований для внесения изменений в договор, односторонним отказом истца от договора до обращения в суд с иском о расторжении договора.

Заявленные требования субъектов хозяйствования удовлетворены по 55 делам (76% от рассмотренных по существу). Удовлетворяя исковые требования, судьи в основном исходили из наличия в материалах дел доказательств существенного нарушения договора одной из сторон.

Анализ дел и статистические показатели свидетельствуют о том, что в анализируемом периоде судебная практика по изучаемой категории дел в основном является единообразной, в большинстве случаев у судей не возникало сложностей в применении норм материального и процессуального права.

2.ПРАКТИКА РАССМОТРЕНИЯ ДЕЛ

2.1.Оставление искового заявления без движения

Исковые заявления подавались с нарушением требований, установленных статьями 159,160 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь в 23 случаях (22% от поступивших).

Основания оставления исковых заявлений без движения.

2.1.1.Недостатки, связанные с уплатой государственной пошлины, в качестве основания для оставления без движения указывались в 11 случаях.

В большинстве случаев имела место уплата пошлины в меньшем размере (при заявлении истцом двух требований уплачивалась пошлина только по одному требованию) либо пошлина ошибочно уплачивалась в доход местного бюджета.

В отдельных случаях представлялись платежные поручения об уплате государственной пошлины без отметки банка об исполнении и подписи ответственного исполнителя.

2.1.2. Недостатки в содержании исковых заявлений указывались в 12 случаях.

Исковые заявления (заявления) не содержали:

• расчета взыскиваемой денежной суммы, обоснования даты начала просрочки,
• ссылок на акты законодательства в обоснование своих требований,
• обстоятельств, на которых основаны исковые требования.

К исковым заявлениям не прилагались:

• исковое заявление с копиями по числу ответчиков,
• документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего исковое заявление, на его подписание,
• документы, подтверждающие государственную регистрацию истца в качестве юридического лица,
• документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком.
• расчет исковых требований, подписанный руководителем либо надлежащим представителем истца.

Пример. 28.05.2015 оставлено без движения исковое заявление коммунального производственного унитарного предприятия жилищно-коммунального хозяйства «Т» к обществу с дополнительной ответственностью «М» о расторжении договора купли-продажи неиспользуемого нежилого здания коммунальной собственности и возврате имущества.

В нарушение установленных требований в исковом заявлении отсутствовали ссылки на акты законодательства по требованиям истца о возврате имущества в коммунальную собственность, по данному требованию не уплачена государственная пошлина в бюджет, а также не представлены доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком. К исковому заявлению приложена копия платежного поручения на уплату госпошлины за требование о расторжении договора, которая не является надлежащим подтверждением уплаты государственной пошлины в установленном порядке.

2.2.Оставление иска без рассмотрения

В 2015, 2016 гг. оставлено без рассмотрения 3 исковых заявления по следующим основаниям:

– исковое заявление подписано лицом, не имеющим полномочий его подписывать,

– не соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, если это установлено законодательными актами для данной категории споров или договором,

– истцом подано заявление о возврате искового заявления, а ответчик не требовал разбирательства дела по существу .

2.3. Прекращение производства по делу

Производство по делу прекращено:

• в связи с отказом истца от иска по 2 делам,
• в связи с заключением соглашения о примирении по 13 делам

2.4.Примеры.

Длительный период просрочки оплаты приобретенной недвижимости признано судом существенным нарушением договора (извлечение)

29.03.

2016 между дочерним коммунальным унитарным жилищным ремонтно-эксплуатационным предприятием «Ж» (далее – «Продавец») и обществом с ограниченной ответственностью «К» (далее – «Покупатель») заключен договор купли-продажи капитальных строений, согласно которому Продавец продал Покупателю принадлежащие ему на праве хозяйственного ведения и находящиеся в собственности города Витебска капитальные строения.

В силу пункта 4 договора капитальные строения с составными частями и принадлежностями продаются за 574 970 000 руб. Первоначальный взнос в размере 172 491 000 руб. покупатель должен перечислить в течение 30 календарных дней со дня заключения договора. Оставшаяся сумма 375 479 000 руб. подлежит перечислению в течение 3-х месяцев с ежемесячной индексацией со дня заключения договора.

Ответчик в мае 2016 года перечислил 110 000 000 руб. Остаток задолженности 464 970 000 руб., что с учетом деноминации официальной денежной единицы Республики Беларусь с 01.07.2016 составляет 46 497 руб., ответчиком не погашен.

Источник: http://www.court.gov.by/ru/ekonomicheskij/sud/vitebskoj/oblasti/sudebnaya/praktika/02562533689c41c8.html

Цена ошибки. Из-за некорректно составленного договора минчанин вынужден продать квартиру за треть от ее рыночной цены – Недвижимость Onliner

«У меня вышла очень печальная история», — обратился в редакцию Onliner.by минчанин по имени Александр. В 2010 году его отец подписал договор продажи своей квартиры в рассрочку на пять лет. Сумма сделки была указана в белорусских рублях — 132 млн.

С тех пор случилось несколько девальваций. «Покупатель дождался момента, когда эта сумма максимально обесценилась, и хочет сегодня, чтобы я, как наследник, продал ему эту квартиру за треть от ее рыночной стоимости», — поясняет суть конфликта читатель.

«В 2010 году отец решил продать свою „однушку“ на улице Рокоссовского. Похожие квартиры в нашем районе продавались за $44 тыс. Мы решили придерживаться этой же суммы. Дали объявление в интернете — ни одного звонка. Скинули до $42 тыс. — опять ничего. Люди, конечно, звонили и предлагали то $32 тыс., то $36 тыс. Но нас это не устраивало.

У моей матери есть двоюродный брат Геннадий. Он нуждался в улучшении жилищных условий, а денег на покупку квартиры у него не хватало. Тогда мы предложили Геннадию отцовскую „однушку“: заселяйся и живи, но плати в рассрочку. Рассрочку дали большую — пять лет, но взамен к концу 2015 года рассчитывали получить от него $44 тыс. Он с нашими условиями согласился. Оставалось заключить договор.

Жалею, что не обратились ни к адвокатам, ни к риелторам, а сразу пошли в нотариальную контору №1 Заводского района. Говорим: хотим оформить договор купли-продажи квартиры на пять лет на сумму $44 тыс.

Нотариус нам отвечает: „Мы живем в Беларуси, а не в США, и договор должен оформляться в белорусских рублях“. Мы спросили: а как же девальвация? Она: „Не переживайте.

Пропишем сумму в эквиваленте к доллару США“.

Сумма сделки составила 132 млн рублей, что в декабре 2010 года было эквивалентно $44 тыс. До подписания договора Геннадий заплатил нам 16 880 000 рублей ($5500). Оставшуюся сумму — 115 120 000 ($38 500 в эквиваленте) — он обязался перечислить на банковский счет в срок не позднее 1 января 2016 года.

Устно мы условились, что Геннадий будет вносить деньги равными долями, получит ключи и будет жить в квартире, постепенно выплачивая долг (хотя сейчас он эту договоренность отрицает). После первого месяца оплата не последовала. Спрашиваем, в чем дело. Он ссылается на трудное материальное положение. Шли месяцы, а деньги на счет так и не поступали. С передачей ключей мы решили повременить.

В мае 2011 года мой отец умер, завещав мне квартиру на Рокоссовского. В конце 2012 года банк закрыл счет, так как по истечении двух лет на него не поступило ни копейки. А 29 декабря 2015 года Геннадий внес на депозит нотариуса сумму 115 120 000 рублей, что на сегодня эквивалентно $6200, и требует, чтобы я и моя мать, как наследники, передали ему квартиру».

Выходит, с учетом первоначального взноса покупатель внес в общей сложности $11 700, тогда как рыночная стоимость «однушки» на Рокоссовского — $37 тыс. или что-то около того. Недавно Александр получил от Геннадия письмо. В нем покупатель уведомляет, что исполнил свои обязательства, перечислив остаток суммы, и просит исполнить обязательство по передаче квартиры.

«Мы заволновались еще несколько лет назад. Тогда отец Геннадия приезжал на дачу к моей матери. Возникла какая-то ссора, и он в пылу выкрикнул, что они купят нашу квартиру за бутылку водки. Мы побежали к адвокатам.

Они рекомендовали нам не вступать в наследство после смерти моего отца. Мол, человек умер, и обязательства по договору исполнять некому.

Геннадий же подключил своих адвокатов и требует от меня и моей матери передать ему квартиру.

Недавно мы встречались. Я прошу: „Гена, забери свои деньги“. Те $5500, что он заплатил в 2010 году, мы сразу положили на депозит. Сейчас с процентами это $7700. Не хочет.

Говорит: „Ты возьми сейчас мои деньги, а я тебе потом еще заплачу, рассчитаемся“.

Я в ответ предлагаю расторгнуть договор, вернуть ему все деньги и с чистого листа составить новый, где четко будет прописан эквивалент. Он на это не идет.

За последние пару недель я обошел несколько адвокатов. Все признают, что договор был составлен некорректно. Ошибочно было указывать конкретные суммы в рублях.

Необходимо было написать что-то вроде „продавец обязуется внести оплату в белорусских рублях в размере суммы, эквивалентной $44 тыс. по курсу Нацбанка на день оплаты“. Но мы же этих тонкостей не знали. Да и Геннадий не знал.

Мы доверились специалисту нотариальной конторы. Сейчас эта женщина там уже не работает, а заведующая конторой советует нам решать вопрос в суде.

Один из адвокатов сообщил, что наше дело не первое. В 2010 году вводилась такая практика, что в договорах купли-продажи начали указывать цену в эквиваленте. Видимо, нотариусы поначалу использовали какую-то некорректную форму составления, от которой потом отказались».

Побеседовав с Александром, мы связались с покупателем квартиры и поинтересовались, действительно ли он собирается приобрести «однушку» на улице Рокоссовского за 132 млн рублей.

— Комментариев я давать не буду. Дело сложное, пусть им занимаются юристы. Был заключен договор, я выполнил его условия и в дальнейшем буду поступать так, как советуют мои адвокаты.

По их словам, вопрос находится в правовом поле, — рассказал Геннадий. — Эта житейская ситуация оказалась сложной для всех нас. Меня очень просили купить эту квартиру. Потом я писал им письма, но не получал ответов.

В этом деле 50 страниц различных документов. То, что они рассказали вам, — это лишь часть мозаики.

* * *

Источник: https://realt.onliner.by/2016/01/11/dogovor-4

Как использовать валюту и не нарушить закон – ilex

Некоторые хранят в иностранной валюте (далее — валюта) свои сбережения. А как еще можно использовать деньги других государств? Правомерно ли расплатиться валютой и где это можно сделать? Какие операции и сделки с валютой разрешены на территории нашей страны для физлиц? Давайте разберемся.

Валюта между физлицами

Законным средством платежа в нашей стране является белорусский рубль . Передавать другому физлицу валюту или получать ее вы вправе только в случаях :

1) дарения (отмены дарения) или пожертвования. Подарить или пожертвовать валюту вы можете в любой сумме и любому физлицу, близкому или дальнему родственнику, коллеге и даже незнакомому человеку.

Обратите внимание!
Пожертвованием считается дарение в общеполезных целях. Пожертвованная валюта должна быть использована по определенному назначению . Например, вы если пожертвовали валюту для лечения, то потратить эти деньги получатель вправе только на лечение;

2) передачи валюты на хранение и ее возврата. Например, на время, пока рабочие будут делать ремонт в вашей квартире, вы можете передать валюту на хранение родственнику;

3) предоставления или получения валюты в долг, а также уплаты или получения процентов по такому долгу.

На заметку
Как правило, такие отношения оформляют договором денежного займа. По этому договору одна сторона (заимодавец) передает другой (заемщику) определенную сумму денег. Заемщик в свою очередь обязуется вернуть такую же сумму. Договор займа может предусматривать уплату заемщиком процентов на взятые в долг деньги .

Валюта между физлицом и организациями

В некоторых случаях валюту можно использовать для расчетов и других операций с организациями. В частности, вы вправе :

— оплатить валютой покупки в магазинах беспошлинной торговли (Duty Free);

— рассчитаться за товары и (или) услуги на борту самолетов белорусских авиакомпаний, в поездах международных маршрутов БЖД;

— совершать банковские операции.

На заметку
К банковским операциям относят в том числе обмен валюты, открытие валютных счетов (депозитов), пополнение вкладов, снятие средств ;

— возвратить излишне или ошибочно полученную валюту, в частности при ее покупке в обменном пункте;

— вносить платежи в посольствах и консульствах иностранных государств. Например, консульские сборы за получение визы;

— получать валюту для командировочных расходов за рубежом;

— покупать облигации, номинальная стоимость которых выражена в валюте;

— уплачивать консульские сборы Министерству иностранных дел.

На заметку
В валюте можно уплачивать консульские сборы также в пунктах пропуска, которые расположены на границе ;

— уплачивать налоги, сборы, пошлины и другие обязательные платежи в бюджет, если возможность их уплаты в валюте предусмотрена законодательными актами;

— получать безналичную валюту из-за рубежа по сделкам с иностранными компаниями. Это может быть, например, валюта за продажу недвижимости за пределами страны, реализацию товаров, охраняемой информации, исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности, выполнение работ, оказание услуг.

Пример
Белорусский гражданин пишет стихи, которые публикуют в иностранном журнале. Вознаграждение за публикацию можно перечислить в валюте на банковский счет.

Нарушения и ответственность

Физлицам запрещено в том числе :

1) покупать, продавать, обменивать валюту друг у друга.

За это предусмотрен штраф от 50 до 150 БВ с конфискацией или без. При этом конфискации подлежит как валюта, так и другие деньги, которые есть при себе у виновного лица в момент совершения нарушения. Для тех, кто совершит такое нарушение повторно в течение года, размер штрафа составит от 150 до 200 БВ с конфискацией или без.

Обратите внимание!
Валютой являются не только банкноты, но и монеты других государств, поэтому их также нельзя продавать, покупать и обменивать между физлицами ;

2) принимать валюту в качестве платежного средства. Это означает, что нельзя продать за валюту квартиру, дом, автомобиль или любое другое имущество. Брать в валюте плату за сдачу квартиры (комнаты, дачи) тоже запрещено.

Обратите внимание!
Наказание для физлиц за прием оплаты в валюте установлено в виде штрафа от 50 до 100 БВ с конфискацией предмета правонарушения или без конфискации.

А при повторном нарушении в течение года штраф составит от 100 до 200 БВ с конфискацией предмета правонарушения или без .

Иными словами, помимо наложения штрафа у нарушителя может быть конфискована полученная им валюта.

Способ не нарушить закон

Если вы продаете свое имущество физлицу, то возможность получить деньги в валюте и ничего не нарушить все же есть.

Для этого вам нужно предусмотреть в договоре купли-продажи цену в валюте, а оплату — в белорусских рублях по курсу на конкретный день (дату).

При этом можно привязаться к курсу Нацбанка или любого другого банка страны . Полученные деньги затем можно обменять на соответствующую валюту в банке или обменном пункте.

Пример формулировки договора2.1. Стоимость квартиры составляет сумму в белорусских рублях, эквивалентную 45000 (сорока пяти тысячам) долл. США. Оплата производится в белорусских рублях по курсу белорусского рубля к доллару США, установленному Национальным банком Республики Беларусь на дату расчета.

По соглашению сторон в договоре можно предусмотреть увеличение курса или установить фиксированный курс. Это застрахует продавца от возможных колебаний курса валюты.

Примеры формулировки договора2.1. Стоимость квартиры составляет сумму в белорусских рублях, эквивалентную 30000 (тридцати тысячам) евро. Оплата производится в белорусских рублях по курсу белорусского рубля к евро, установленному Национальным банком Республики Беларусь на дату расчета, увеличенному на 0,5 (пять десятых) бел. руб.или2.1. Стоимость квартиры составляет сумму в белорусских рублях, эквивалентную 40000 (сорока тысячам) долл. США. Оплата производится в белорусских рублях по курсу 2,50 бел. руб. (два рубля 50 копеек) за 1 (один) долл. США.

Аналогичные условия можно включать и в другие договоры между физлицами, например аренды квартиры или дачи.

Источник: https://ilex.by/news/kak-ispolzovat-valyutu-i-ne-narushit-zakon/

Пользование чужим имуществом

1.1. Общие положения

          Арендные отношения широко применяются в практической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями.

          Причем заключение договора аренды выгодно обеим сторонам сделки: договор аренды позволяет арендатору сэкономить значительные денежные средства, направив их в оборот, а арендодателю – получить доход от сдачи в аренду не используемого в производстве имущества без его перевода на консервацию.          Согласно ст.

606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо только во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате применения арендованного имущества, являются его собственностью только в случае, если имущество использовалось согласно договору.          В соответствии со ст.

607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и иные вещи. Вышеприведенный перечень не является исчерпывающим, но ст.

607 ГК РФ устанавливает, что в аренду могут быть переданы только вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования. Таким образом, в аренду не могут быть сданы объекты нематериальных активов как имущество, не имеющее материальной формы, и денежные средства.

          Законом устанавливаются виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается, а также особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

          Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков и обособленных природных объектов, содержатся, помимо ГК РФ, в Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ), в Законе РФ от 21.02.1992 N 2395-1 “О недрах”, в Водном и Лесном кодексах Российской Федерации.

          В договоре аренды должен быть четко определен объект аренды: его наименование, характеристика, место нахождения для недвижимого имущества и иные данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору по договору. При отсутствии этих данных объект передачи считается не согласованным, а договор – не заключенным.

          Основным законодательным актом, регулирующим отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора аренды, является ГК РФ.          Арендодатель передает за плату по договору аренды арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.

В период действия договора аренды права и обязанности собственника остаются у арендодателя, к арендатору же переходит только право владения и пользования или только пользования имуществом, которые и составляют содержание договора аренды.          Участниками договора аренды являются арендатор и арендодатель.

          Арендатором и арендодателем могут быть как юридическое, так и физическое лицо.          Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

          В договоре аренды должны быть приведены данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.          Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

          Договор аренды может быть заключен и в устной форме, но только между физическими лицами:          – если договор аренды рассчитан на срок менее одного года;          – если договор аренды не является по своей сути договором проката;          – если предметом аренды не являются транспортные средства, здания, сооружения, предприятия;          – если письменная форма договора не установлена соглашением сторон.          Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, залоге и т.д.).          В договоре (акте приемки-передачи) должна быть дана полная характеристика объекта аренды: точный адрес арендуемого объекта, площадь помещений, их местоположение, техническое состояние (наличие неисправностей или иных недостатков) и т.д.          По общему правилу, ответственность за недостатки сданного в аренду имущества несет арендодатель. При этом не имеет значения, знал ли он о них во время заключения договора аренды.          Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества только в определенных ГК РФ случаях (п. 2 ст. 612 ГК РФ), а именно:          – если недостатки:          – были им оговорены при заключении договора аренды;          – были заранее известны арендатору;          – должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.          Если после получения объекта аренды арендатор самостоятельно обнаружит неисправности арендуемого имущества, он вправе предпринять одно из следующих действий:          – потребовать от арендодателя по своему выбору:          – безвозмездного устранения недостатков имущества;          – соразмерного уменьшения арендной платы;          – возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;          – досрочного расторжения договора;          – самостоятельно устранить выявленные недостатки и непосредственно удержать сумму понесенных при этом расходов из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.          Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (технический паспорт, сертификат и т.д.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не были переданы арендатору и без них тот не мог пользоваться имуществом, он может потребовать такие документы либо настаивать на расторжении договора и возмещении убытков.          Арендодатель обязан передать арендатору имущество в срок, установленный договором.          Договор аренды может быть заключен на любой срок – как на один день, так и на 20 лет.          Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.          В ряде случаев предельные сроки договора аренды могут устанавливаться законом. Так, в отношении договора проката ГК РФ установлен максимальный срок договора – один год.          По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом выполнявший свои обязательства, имеет перед другими лицами преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.          Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.          Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, становятся его собственностью. Но договором аренды может быть предусмотрено, что арендатор передает (реализует) арендодателю часть продукции, произведенной с использованием арендуемого имущества.     

     Договор аренды является возмездным.

          Согласно ст. 140 ГК РФ в определении размера арендной платы законным платежным средством считается рубль.          В договоре должна быть определена величина арендной платы, размер которой может быть установлен как в фиксированной сумме (которая может изменяться не чаще одного раза в год), так и в виде формулы или алгоритма ее расчета.          Гражданское законодательство предоставляет участникам арендных отношений практически полную свободу в определении порядка, условий и сроков внесения арендной платы.          Арендная плата может быть установлена в виде определенных в твердой сумме платежей, предоставления имущества, продукции, работ, услуг. Отдельные виды платежей могут сочетаться между собой, например деньги и услуги, работы и имущество. ГК РФ упоминает только несколько разновидностей арендной платы. Но участники договора могут предусмотреть и иные виды платы за пользование имуществом.          В зависимости от условий осуществления хозяйственной деятельности арендная плата за пользование имуществом может меняться как в большую, так и в меньшую сторону, причем не чаще одного раза в год.          Если в аренду передается одновременно несколько объектов, то плата за пользование им может устанавливаться как на все арендуемое имущество в целом, так и отдельно по каждой из его составных частей.     

     При исчислении налоговой базы для расчета налога на прибыль арендные платежи за арендуемое имущество (в том числе земельные участки) учитываются и относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией [подпункт 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ)]. Расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они возникают исходя из условий договоров (сделок).

     

     Датой осуществления арендных платежей за арендованное имущество признается дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров, или дата предъявления арендатору документов, служащих основанием для расчетов, или последний день отчетного (налогового) периода.

     

     Экономическая целесообразность арендных платежей может быть обоснована только при условии заключения договора аренды, подписания сторонами актов приема-передачи арендованного имущества и об оказанных услугах аренды.

Если же арендатор не выставляет данные акты, то для обоснования экономической целесообразности арендных платежей достаточно договора, на основании которого уплачивались деньги.

Но в таком случае в договоре должно быть указано: “Арендатор производит ежемесячную оплату на основании договора аренды”.

          Если договор аренды имущества заключается организацией с физическим лицом, являющимся собственником этого имущества, не зарегистрированным в качестве предпринимателя без образования юридического лица, то суммы, выплачиваемые этому физическому лицу по договору аренды, облагаются налогом на доходы физических лиц.     

     Обязанности арендатора и арендодателя по содержанию объектов аренды определяются ГК РФ и непосредственно договором аренды.

     

     В зависимости от условий договора ремонт основных средств, сданных (полученных) в аренду, может производиться как арендодателем, так и арендатором.

          Арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт переданного в аренду имущества за свой счет, если иное не предусмотрено договором или иными правовыми актами.          Арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести необходимые расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.          Арендатор вправе распоряжаться своими правами, предоставленными ему договором аренды, а именно:          – сдавать арендованное имущество в субаренду;          – передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);          – предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;          – отдавать арендные права в залог;          – вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.          Но все эти операции могут осуществляться арендатором только с согласия арендодателя, которое может быть выражено либо непосредственно в договоре аренды, либо в дополнительном соглашении к нему.     

1.2. Договор субаренды

          По договору субаренды арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество, полученное ранее по договору аренды, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.          К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.          Согласно п. 2 ст.

615 ГК РФ сдача арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передача прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также передача арендных прав в залог и их внесение в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив могут быть осуществлены арендатором только с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.          Арендатор не вправе без согласия арендодателя сдавать его имущество в субаренду или безвозмездное пользование. Подобная сделка в силу ст. 168 ГК РФ будет являться недействительной. Согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду или безвозмездное пользование может быть закреплено непосредственно в договоре аренды либо в ином документе (письме, соглашении, протоколе, дополнении к договору и т.д.).          Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.          По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем он сам имеет в соответствии с условиями договора аренды.          По общему правилу (ст. 618 ГК РФ), досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор имеет в этом случае право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.          Договором аренды могут быть предусмотрены и иные правила в отношении действия договора субаренды в случае прекращения договора аренды.          Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, является ничтожным, ничтожными считаются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.     

1.3. Государственная регистрация договора аренды

Источник: http://www.nalvest.ru/nv-books/detail.php?ID=1941

Договор аренды квартиры

Аренда квартиры физическими лицами должна подтверждаться соответствующим договором, который заключается между собственником жилья и съемщиком. Договор аренды жилья необходим для того, чтобы владелец жилья мог официально платить налоги за сдачу своей недвижимости, а также помогает избежать многих проблем и спорных ситуаций, возникающих по разным причинам между двумя сторонами.

Для чего нужен договор аренды квартиры

[ads-pc-3] [ads-mob-3]

Договор является официальным документом, в соответствии с которым обе заключающие его стороны могут в случае возникновения спорных вопросов отстоять свои права в судебном порядке.

На практике такой договор часто служит своеобразной страховкой от нарушений правил проживания недобросовестным арендатором и от своевольства собственника жилья, который без этого договора может в любой момент настоять на выселении жильцов или повысить оплату.

В качестве примеров, когда договор аренды действительно работает в качестве гарантии выполнения условий с обеих сторон, можно привести следующие ситуации:

1. Жилец, внесший оплату за несколько месяцев вперед, решает съехать досрочно и требует разницу в оплате. В случае, если в договоре прописан минимальный срок сдачи жилья с оплатой и одним из условий является невозвращение денежных средств в случае освобождения жилья раньше срока, собственник имеет право не возвращать деньги.
2. Хозяин квартиры или дома появляется в любое время, объясняя это необходимостью проконтролировать состояние жилья. Договор аренды жилого помещения позволяет пресечь это, если прописать в нем возможность хозяина посещать квартиру в определенные дни или только в день оплаты.
3. Заключение договора позволяет обеспечить сохранность имущества, так как некоторые жильцы относятся к мебели, технике и другим предметам неаккуратно. Иногда происходит откровенная порча имущества, при этом арендатор может нагло заявить, что при въезде в квартиру все было именно в таком состоянии. Исключить такой ход событий можно путем составления договора, в котором состояние всего имущества и его наличие вообще будет указано.
4. Опись имущества при составлении договора аренды защищает и съемщика, который въезжает в квартиру со старой мебелью, неисправной сантехникой и ужасным ремонтом. Естественно, со временем обстановка становится только хуже, если не прилагать к исправлению ситуации усилий. Если лицо, сдающее жилье, настаивает на возмещении ущерба, при наличии договора с описью имущества и указанием его состояния можно смело вызывать экспертов. Например, мастер по ремонту техники легко подтвердит, что старый ламповый телевизор вышел из строя «по возрасту», а не в результате падения на пол.

Часто при сдаче квартиры другим лицам хозяин сам говорит о том, что ремонт в жилье отсутствует, но при желании арендаторы могут сделать его сами или добавить свои деньги на ремонтные работы хозяину. Такие моменты также необходимо указать в договоре. Еще один нюанс – содержание в съемной квартире домашних животных.

Обычно владельцы съемного жилья неохотно соглашаются на это, но завести кота, собаку маленькой породы или аквариумных рыбок они могут позволить. Все зависит от человека и от того, гарантирует ли съемщик порядок в квартире и согласен ли оплачивать ущерб и ремонтные работы, если животное портит имущество.

Больше всего обе стороны интересует момент оплаты, которая может происходить разными способами и в любые удобные для съемщика и арендатора сроки. В договоре сдачи квартиры в аренду условия оплаты всегда указываются, чтобы не допустить нарушений с одной и с другой стороны.

Если говорить о нарушениях условий договора, то очень часто со стороны съемщика происходит невыполнение условий, касающихся количества и личностей проживающих.

В больших городах часто бывает так, что с хозяином общается приятная семейная русская пара, которая и вносит оплату.

Спустя какое-то время хозяин посещает квартиру со случайным визитом и обнаруживает, что в его «двушке» живут около десятка кавказцев-гастарбайтеров.

Если договор не составлялся – хозяин ничего сделать не может. Более того – при обращении в полицию все может закончиться не в его пользу, так как без заключения договора собственник сам нарушает закон. Жильцы, конечно, будут наказаны, но разбираться с ними будет ФМС, а вот собственник жилья будет иметь большие проблемы с законом, и в худшем случае придется уплатить штраф в размере 300 000 рублей.

Между кем и на какой срок заключается

[ads-pc-3] [ads-mob-3]

Договор заключается между владельцем жилья и арендатором.

Можно использовать в качестве бланка для договора аренды квартиры образец, в котором будут необходимые поля – остается только правильно их заполнить.

Но специалисты в данном случае не рекомендуют использовать такие типовые формы, так как в них могут присутствовать или отсутствовать некоторые необходимые поля.

Например, хозяин может пожелать оговорить содержание животных в квартире, разрешить съемщикам производить ремонтные работы, может запретить приводить в дом гостей.

Фактически, при сдаче квартиры требования и условия собственника ничем не ограничиваются: все зависит от того, согласен ли на эти условия арендатор жилья или нет.
Жилье может сдаваться на любое время, и документально можно оформить аренду на срок от одного дня до бессрочного.

На практике договора заключаются в случае аренды на срок от года и более, при этом большинство лиц, сдающих или снимающих жилье, редко указывают срок больше трех-пяти лет.

Примечательно, что при сдаче жилья составляется соглашение по найму, называть которое договором аренды не совсем правильно с юридической точки зрения. Договор аренды заключается в том случае, если помещение снимает юридическое лицо.

Что должен содержать договор аренды жилого помещения

Договор аренды может составляться в любой удобной форме. Указание конкретных моментов и перечень всех пунктов, которые должны неукоснительно соблюдаться, гораздо важнее оформления.

Такой документ должен содержать:

• паспортные данные обеих сторон, заключающих данный договор;
• документ, подтверждающий право собственности хозяина жилья;
• если арендодатель не является собственником жилья – необходимо указать документ, на основании которого жилье может сдаваться в субаренду (доверенность).

Также желательно отметить в договоре, что жилье не находится в залоге. Помимо этого арендатор должен указать в договоре всех, кто еще будет проживать в квартире в период аренды, при этом обязательно вносить в список даже детей, не достигших совершеннолетия, и животных.

В договоре аренды квартиры с мебелью и бытовой техникой согласно образу нужно указать и все имущество, которое будет находиться в период проживания съемщика в помещении. Указывается и информация о подключенных кабельных каналах, радиоточках, точках подключения беспроводного интернета или информация о наличии проводной сети.

Отдельным пунктом указывается срок сдачи жилья и стоимость аренды, здесь же оговариваются суммы выплат в случае нанесения жильцами материального ущерба. В одном из пунктов договора нужно отразить возможность сторон расторгнуть документ.

Порядок оплаты

В договоре указывается сумма, которую съемщик обязуется выплачивать собственнику жилья за аренду. Когда и сколько денег платить – стороны договариваются сами. Главное при этом – указать настоящие суммы в договоре.

Иногда с целью уменьшения налога со сдачи квартиры в договоре указывается меньшая сумма, но такой способ сэкономить создает для хозяина определенные риски.

Например, квартиросъемщики могут обеспокоиться тем фактом, что при разрыве договора в случае долгосрочной аренды хозяин обманет их, вернув лишь разницу в соответствии с суммами по договору. Если так и произойдет – съемщики могут поставить в известность налоговые службы.

Процесс выплат лучше описать как можно подробнее, в данном случае нелишними будут такие детали:

• общая сумма выплат при долгосрочной аренде;
• периодичность оплаты;
• сумма ежемесячной оплаты;
• валюта, в которой будет происходить расчет.

От последнего пункта зависит размер выплат в рублях, так как в случае привязки к доллару оплата в рублевом эквиваленте будет меняться в зависимости от курса.

Со стороны съемщика стоит перестраховаться и добавить в договор пункт, согласно которому владелец жилья должен заблаговременно предупреждать жильца о возможном повышении арендной платы.

Желательно, чтобы это происходило за два-три месяца до повышения.

Ответственность сторон

При составлении договора аренды лицо, снимающее жилье, берет на себя ряд обязательств:

• своевременная оплата жилья;
• обеспечение сохранности находящегося в квартире имущества, принадлежащего собственнику жилья;
• сохранность самого помещения;
• использование помещения только в качестве жилья;
• арендатор также обязуется не производить никаких ремонтных работ и не делать перепланировку, не оговорив эти действия с собственником.

В свою очередь арендодатель обязан предоставить пригодное для проживания помещение, в котором будут гарантировано оказываться необходимые коммунальные услуги (сюда входит водоснабжение, электричество, газ).

Договор аренды квартиры образец

Договор аренды квартиры с мебелью и бытовой техникой образец.

Упрощенный договор аренды жилого помещения в формате Word.

Договор аренды квартиры в формате Pdf (вариант с мебелью №2).

Источник: https://blankionline.ru/doc/dogovor-arendy-kvartiry.html