Если квартира была куплена на «первичке»

Последнее обновление: 05.02.2018

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

Купленная на первичном рынке квартира говорит о том, что наш Продавец является ее первым собственником, и до него этой квартирой никто не владел. Это, конечно же, нас как Покупателя радует, так как исключает возможность каких-бы то ни было нарушений, связанных с правами предыдущих собственников (ввиду отсутствия таковых).

Другими словами, квартира, приобретенная нашим Продавцом на «первичке», не тянет за собой хвост из предыдущих сделок и собственников, и имеет, как правило, понятную и чистую историю. А потому покупка такой квартиры в практике риэлторов считается хорошим низкорисковым вариантом.

Если выбранная нами квартира была куплена ранее на первичном рынке, то документом-основанием права собственности Продавца (его правоустанавливающим документом) может быть один из этих:

Подробнее о каждом из этих договоров рассказано в Глоссарии по ссылкам.

Если квартира была приобретена в результате выплаты пая в ЖСК (что тоже относится к первичному рынку), то переходим на шаг ИНСТРУКЦИИ – «Если квартира приобретена в кооперативе».

Договор долевого участия (ДДУ) – это самый современный и распространенный вариант получения прав собственности на новостройку.

Так как эти договоры строго регламентированы законом ФЗ-214, и проходят отдельную регистрацию в Росреестре еще до получения прав собственности, то здесь исключена возможность, например, двойных продаж новостроек.

Да и вероятность других проблем с таким договором значительно меньше.

Договор инвестирования или Инвестиционный договор применялся Застройщиками ранее (до введения в действие ФЗ-214 в декабре 2004 г.).

Правда, и после этой даты такие договоры продолжали действовать в течение многих лет – Застройщики предлагали дольщикам такие договоры, опираясь на лазейку в законе о том, что Договоры инвестирования могут заключаться, если Разрешение на строительство было получено до 01.04.2005 г.

Суть – если право собственности на квартиру на основании такого договора зарегистрировано в Росреестре (а наличие Титула именно об этом и говорит), то это означает, что государство признало достаточными основания для регистрации этого права.

Договор уступки права требования может являться основанием права собственности нашего Продавца в случае, когда квартира покупалась им в процессе строительства, но не у Застройщика, а у его соинвестора, подрядчика или дольщика, который имел права требования на будущую квартиру, но не дожидаясь окончания строительства, передал (продал, уступил) эти права другому лицу (нашему Продавцу).

Здесь надо смотреть на сам договор. Если права были переданы (уступлены) на основании Договора долевого участия (ДДУ), то сам Договор уступки тоже должен быть зарегистрирован в Росреестре (иметь штамп и гербовую печать). Это подтверждает законность получения этих прав.

Если же права требования переуступались по какому-либо другому договору (не ДДУ), то регистрация таких прав не проводится, и сами эти права могут быть оспорены первоначальным их владельцем (тем, кто их уступал). На практике этот риск сильно снижается, если с момента оформления собственности нашего Продавца на квартиру прошло уже приличное время (например, больше трех лет).

Чем отличается техпаспорт от техплана на квартиру? Какой документ нужен для сделки?

Есть и еще один нюанс для всех этих договоров.

Если для оплаты любого из них были использованы средства материнского капитала, выделяемого государством для многодетных семей, то в числе собственников квартиры эти дети должны присутствовать обязательно (вместе с родителями).

Если ребенку НЕ была выделена доля в такой квартире, то это повод для признания предыдущей сделки недействительной. А значит, и наша покупка тоже вылетит в трубу. За этим нюансом мы должны проследить сами.

Как выяснить, был ли использован материнский капитал для покупки квартиры в новостройке (в том числе для погашения ипотечного кредита), рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Не путай «право требования» в новостройке с «правом собственности». В чем тут фишка – смотри в этой заметке.

Общий смысл по договорам «первички» сводится к следующему: так как любой из этих договоров и следующее из него право собственности нашего Продавца уже зарегистрированы в Росреестре (подтверждение – в Выписке ЕГРН), то основание получения права собственности на квартиру признано законным и достаточным (с учетом особенностей применения материнского капитала).

Вероятность того, что Застройщик или его соинвестор будут оспаривать условия первоначального договора, и право собственности на квартиру может быть пересмотрено судом – крайне мала, и в нашей практике не встречалась. А если дом, где мы выбрали квартиру, построен, сдан и заселен уже давно (скажем, года три уже), то такая вероятность практически равна нулю.

Другое дело, когда квартира была куплена ранее на «вторичке».

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/proveryaem-dokumenty-na-kvartiru/osnovanie-dlya-svidetelstva-o-prave/kvartira-kuplena-na-pervichke/

Порядок оформления квартиры в собственность при долевом строительстве

Предлагаем рассмотреть тему: “порядок оформления квартиры в собственность при долевом строительстве” с ми профессионалов. Мы старались разъяснить все понятным языков и полностью раскрыть тему. Внимательно причитайте статью и, если возникнут вопросы, вы можете их задать в х или напрямую дежурному консультанту.

При личном приеме заполняется два заявления: одно – инвестором, в котором фиксируются его данные, указываются адрес и характеристики объекта и все поданные документы, второе – представителем строительной фирмы.

Заявители получают расписку, где указывается число, когда необходимо явиться за документами. Если документы направляются почтой, то подпись дольщика на заявлении должна быть заверена нотариально.

Законодатель установил срок регистрации при подаче документов в Росреестр – семь будних дней, если оформление производится через МФЦ, срок продляется на двое суток.

После регистрации дольщику возвращается договор и приемо-передаточный акт, а также выдается выписка из ЕГРН, в которой фиксируется его право на данную жилплощадь. Однако у застройщиков сложилась своя практика в регистрации жилья дольщиков. Как правило, они настаивают на том, чтобы оформление проводилось ими самими.

Порядок и нюансы оформления права собственности по дду

1. Дольщик, собрав все документы, отправляется в Регистрационную палату.
2. Сотрудники в электронном виде заполняют заявление, которое подписывается собственником.
3. Выдается квитанция на оплату пошлины.
   Она равна 1 тысяче рублей.

Оформление квартиры в собственность по договору долевого участия

ДУ. Для передачи своих прав на жилплощадь необходимо составить новый договор о переуступке прав. Согласно нему новый владелец получает тот же объем прав, который был у предыдущего дольщика.
В согласии со ст. 11 №214-ФЗ, заключение подобного соглашения возможно при наличии следующих условий:

• Взносы по оплате жилья произведены в полном объеме либо оформляется одновременный перевод долга вместе с данным соглашением.
• Наличие согласия застройщика – его участие в сделке является обязательным.
• Проведение государственной регистрации договора по переуступке, только после него сделка будет считаться действительной.

Нет видео.

(кликните для воспроизведения).

Важно учитывать основной минус подобного соглашения – в случае расторжения ДДУ, лицо, в отношении которого была совершена процедура переуступки прав, может рассчитывать только на ту сумму, которая прописана в договоре, а не на уплаченную фактически.

Порядок и особенности оформления в собственность квартиры в новостройке

Таким образом, покупка жилья через ДДУ является удобным инструментом получения недвижимости. Главное учитывать все особенности процедуры и проявлять внимательность при заключении соглашения.

Вернуться ○ Советы юриста: ✔ Как узнать информацию о застройщике? Для этого нужно провести небольшое исследование рынка и обратить внимание на:

• Репутацию строительной фирмы (наличие положительных отзывов и их количество).
• Опыт строительства (ознакомиться с результатами работы).
• Финансовую устойчивость (возможность привлечения инвестиций в строительство, их объем и надежность.

Вернуться ✔ Можно ли заставить платить застройщика за просрочку сдачи объекта? Это возможно при помощи обсуждений или подачи искового заявления в суд.

Профильные специалисты оказывают помощь в таких направлениях:

• Выбор застройщика, проверка его документов.
• Сопровождают процедуру подписания бумаг: анализируют договора, консультируют по возможным рискам, проводят переговоры об изменении условий.
• Готовят и подают документы для регистрации.
• Сопровождают клиента при принятии объекта, регулируют вопросы по недостаткам помещения, срокам сдачи, выплаты неустойки, в том числе в судебном порядке.
• Оформляют расторжение документа: контролируют возврат оплаченной суммы, взыскание штрафов, процентов за пользование заемными средствами, а также компенсацию убытков сверх неустойки (оплату услуг адвоката). В аналогичных направлениях оказывается помощь при расторжении предварительного соглашения, договора инвестирования, займа и т.

Регистрация права собственности в новостройке 2018 г

Вполне возможно, что процедура регистрации займет намного больше времени, чем при самостоятельном обращении в регистрационную службу. Если дольщик решил заняться государственной регистрацией права собственности самостоятельно, то для этого ему необходимо обратиться напрямую в Росреестр или в МФЦ (многофункциональный центр).

Основные правила оформления квартиры в новостройке

Они рассчитываются по двукратной ставке рефинансирования. По договору, компания должна в оговоренный срок построить объект недвижимости, а после получения разрешения из госорганов на ввод в эксплуатацию передать его участнику сделки.

Другая сторона обязуется уплатить оговоренную цену и принять объект (при наличии разрешения).

Долевое строительство: что нужно знать? закон о долевом строительстве

разрешение на введение его в эксплуатацию,

• постановление о присвоении дому адреса,
• проект стадии «П».

Документацию вместе с копиями своего паспорта, ДДУ и приемо-передаточного акта, необходимо представить кадастровому специалисту, который займется составлением техплана квартиры. Документ записывается на диск, он представляет собой файлы с электронной подписью инженера, проводившего работы.

После получения диска с техпланом, можно подавать документы в регистрационную палату.

Какие документы нужно подготовить для регистрации собственности Правила оформления прописаны в 218 ФЗ, там же представлен перечень документов, которые обязательно должен представить дольщик для получения права собственности по ДДУ:

1. Паспорт дольщика, если участников несколько, необходимо каждому принести документ, удостоверяющий личность.
2. Договор долевого участия (подлинник).

Порядок оформления квартиры при долевом строительстве

Источник: https://mse69.ru/poryadok-oformleniya-kvartiry-v-sobstvennost-pri-dolevom-stroitelstve/

Особенности приобретения жилья по ДДУ супругами – ЮК

В каждой семье наступает момент, когда приходится задумываться о приобретении жилья. Это серьезный шаг для любого человека, а когда в качестве покупателей выступает семейная пара, то необходимо также задаться вопросом, как производить оформление квартиры.

Это особенно важно, когда предполагается участие в долгосрочном проекте, таком как долевое строительство, поскольку с момента оплаты, и до получения квартиры проходит несколько лет. К этому времени семья может уже распасться, и встанет вопрос о разделении жилплощади.

По общепринятому правилу, установленному СК, все вещи, купленные в период совместной жизни, являются общей собственностью супругов, независимо от того, кем из них они были приобретены.

Однако, если производилась покупка квартиры в долевую собственность супругами, то действуют иные правила.

В чем разница между совместной и общей долевой собственностью

Оба режима собственности имеют одинаковую природу и предполагают наличие нескольких владельцев одних и тех же материальных ценностей и имущества. Но между ними также существуют различия. При собственности совместной все вещи, имущество и недвижимость находятся во владении обоих членов семьи.

Муж и жена имеют одинаковые права на всё и могут совместно управлять и распоряжаться всем своим имуществом. Квартира, которая находится во владении обоих, не может быть продана одним из них без разрешения другого.

Если кто-то из них совершит сделку без ведома другого, то в течение года она может быть оспорена стороной, не принимавшей в ней участия. Судом такие сделки признаются незаконными.

Долевая собственность супругов на квартиру означает, что у каждого из них есть своя выделенная часть в этой квартире, которой они могут управлять и распоряжаться по своему желанию. Доли могут быть как равнозначными, так и нет.

Каков размер доли каждого определяется по обоюдному соглашению между ними. При желании продать или подарить свою часть, не требуется получать на это разрешение другого члена семьи.

Однако перед реализацией своей части, нужно прежде всего предложить ее другому супругу, поскольку у него есть первоочередное право выкупа. Получив отказ, можно продавать ее кому угодно.

Когда возникает долевая собственность

По умолчанию между супругами устанавливается режим совместной собственности. Однако по своему желанию они могут изменить данный режим на договорной. Это возможно:

1. При подписании брачного договора, действие которого распространяется на все вещи и имущество, принадлежащие семейной паре. Он может заключаться как до свадьбы, так и в период супружеской жизни. Договор имеет силу как в отношении уже присутствующих в семье материальных ценностей, так и в отношении вещей, которые предполагается приобрести в дальнейшем.
2. При подписании отдельных соглашений на приобретаемое или вновь создаваемое имущество. Чаще всего договоры составляются в отношении недвижимых объектов. На основании такого соглашения производится оформление квартиры в долевую собственность супругов.

Правила покупки жилья супругами по ДДУ

Сегодня огромное количество супружеских пар предпочитают покупать недвижимость на этапе строительства. При совместной покупке они вкладывают в долевой проект общие семейные деньги. При этом может быть заключен договор долевого участия на двоих супругов или на одного. В принципе это не имеет особого значения, поскольку с точки зрения закона права обоих на данную квартиру равны.

Неважно также и то, на кого будет произведена регистрация уже готовой квартиры. Дольщик, приобретающий жилье, и его вторая половина будут иметь на этот объект недвижимости одинаковые права. При разводе жилье будет делиться между ними поровну.

Если в ДДУ фигурирует один из них, то для того чтобы оформить и зарегистрировать договор, нужно обязательно предоставить согласие супруга на заключение договора долевого участия.

Документ должен быть нотариально заверен, его образец можно скачать здесь.

Описанная выше ситуация применима тогда, когда в семье установлен принимаемый по умолчанию законный режим имущества. Совершенно по-другому будут развиваться события, если пара подписала брачный договор, который переводит все материальные отношения в данной семье в договорной режим.

В соглашении супруги сами устанавливают, на каких условиях будет делиться между ними недвижимость, определяют размер доли каждого в приобретаемом жилье. При данных обстоятельствах не требуется получать согласие супруга на заключение ДДУ, поскольку эта квартира не считается их общей собственностью.

Каждому из них принадлежит только его доля, определенная подписанным ранее соглашением.

Нюансы оформления квартиры в долевую собственность

Нередко возникают ситуации, которые не вписываются в общие правила. Например, как быть дольщикам, если ДДУ оформлен на одного, но супруги хотят купить квартиру в собственность долевую с указанием части каждого из них? Для данной ситуации возможно несколько вариантов решения:

• переоформить ДДУ на двоих. Для этого нужно обратиться в строительную фирму и внести изменения в уже заключенный договор.
• подписать между собой соглашение, в котором определить доли каждого;
• заключить брачный договор.

Достаточно распространенными являются ситуации, когда в договоре уже определены доли обоих членов семьи, но при регистрации жилья они не сохраняются за ними, и недвижимость поступает в совместную собственность. Разделение особо актуально для семей, которые собираются разводиться и делить между собой жилплощадь.

Судебная практика в этом вопросе неоднозначна. Один суд может признать формулировку в ДДУ и сохранить за супругами их доли, мотивируя свое решение тем, что ДДУ, по сути, является соглашением о разделе вновь создаваемого имущества.

Другой судебный орган может оставить законный режим собственности, невзирая на установленные в договоре доли супругов. Зачастую решение суда зависит того, насколько грамотно представлена позиция дольщика в суде.

Поэтому в подобных делах лучше всего положиться на профессионализм юриста и доверить ему представлять интересы дольщика в судебной инстанции.

Если дольщики являются гражданскими супругами, и их отношения не оформлены документально, купить жилье они могут только в долевую собственность.

При этом они должны в договоре обязательно указать долю каждого из них, размер которой будет пропорционален внесенному денежному вкладу.

Еще один вопрос, волнующий многих дольщиков: как производится регистрация супруга в долевой собственности в квартире, приобретенной по ДДУ? По закону владелец может прописать на жилплощди, в которой ему принадлежит определенная часть, члена своей семьи, если на это дадут разрешение другие ее собственники.

Самые распространенные ситуации, с которыми могут столкнуться семейные пары, приобретающие жилье по ДДУ, приведены в статье «ДДУ заключен до брака, что будет с собственностью после развода».

Особенности оформления ДДУ на супругов

В 214 ФЗ не предусмотрено единой формы договора. Каждый застройщик разрабатывает свой документ, при этом есть некоторые особенности, которые нужно учитывать при подписании документа несколькими лицами.

В отличие от стандартного договора, заключаемого между двумя сторонами: девелопером и дольщиком, в данной сделке присутствует также третья сторона. Такая сделка считается многосторонней.

Договор ДДУ на супругов, образец которого можно скачать по ссылке Договор долевого участия, образец_2016, должен содержать данные обоих дольщиков, которые принимают участие в долевом проекте.

При этом следует учесть, что если в договоре не определены точные размеры долей, то при регистрации собственности каждому дольщику полагается равная часть. Если предполагается иное деление, то в документе нужно указать размер доли каждого участника. В конце документа должно стоять не две, а три подписи.

Кроме того, в приемо-передаточном акте также должно фигурировать два дольщика и стоять подписи их обоих.

Семейные вопросы являются одними из самых сложных в юридической практике. В этой сфере не существует стандартных ситуаций, в каждой семье свои проблемы и обстоятельства.

Поэтому не всегда просто найти единственно верное решение. Юристы Общества защиты прав дольщиков не приемлют стандартных подходов. Мы детально изучаем нюансы каждого дела и находим оптимальное решение для каждого случая. Свяжитесь с нами, чтобы мы смогли вам помочь.

Это сделать просто: перейдите в раздел «Контакты», где вы найдете наши координаты.

Источник: https://help-ddu.ru/drugoe/kak-osushhestvlyaetsya-pokupka-kvartiry-v-dolevuyu-sobstvennost-suprugami

Долевое участие в строительстве. Как избежать обмана при покупке квартиры в строящемся доме – Управление персоналом

В начале 21 века строительство жилой недвижимости приобрело невиданный масштаб на территории Российской Федерации. Инвестирование денежных средств в данную область было обусловлено не только постоянно растущими ценами на недвижимость, но и повышенным спросом на жильё.

Первоначально, документальное оформление квартир во вновь построенных домах происходило так, как это было выгодно застройщику или организации, продававшей жильё.

Дабы минимизировать риски покупателей, в 2004 году принимают Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве).

С момента вступления закона в силу, большинство застройщиков (продавцов квартир) этот закон проигнорировали, пойдя по пути «придумывания» схем его обхода, оставляя дольщиков бесправными.

Наибольшее распространение получили предварительный договор купли-продажи и вексельная схема.

Так до 2009 года на вексельную схему и аналогичную ей схему с заключением предварительного договора купли-продажи приходилось до 90 % всех продаж новостроек.

Смысл схемы с предварительным договором купли-продажи заключается в том, что в будущем, когда застройщик получит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, всю необходимую документацию и достроит дом, он заключит с гражданином основной договор купли-продажи готовой квартиры.

То есть застройщик обязуется в будущем продать квартиру. По заключенному с фирмой предварительному договору все квартиры числятся не за конкретными дольщиками, а за застройщиком.

В идеале, данная схема развивается следующим образом: застройщик заключает с участниками долевого строительства предварительный договор купли-продажи, оформляет на себя в собственность квартиры, а потом продает их дольщикам.

Но деньги с покупателя застройщик получает по предварительному договору купли-продажи — квартира полностью оплачивается в момент его заключения, а не когда она появится «физически».

Предварительный договор купли-продажи (в отличие от основного) не подлежит государственной регистрации, в связи с чем ничто не мешает застройщику, взяв с покупателя деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру. Застройщик не дает никаких обязательств построить дом к определенному сроку.

Закон не запрещает использовать предварительные договоры долевого участия в строительстве, но он исключает возможность принимать по ним оплату. На практике это ограничение обходят, — к примеру, берут деньги не по предварительному договору, а якобы в счет резервирования средств по основному договору. Законность этих действий также вызывает сомнения.

Другая наиболее часто встречающаяся схема предполагает использование векселя (вексельная схема). Чтобы явно не нарушать закон, деньги обычно занимают у граждан под вексель.

Суть этой схемы в том, что с гражданином, который хочет приобрести квартиру, вместо договора долевого участия, заключаются два договора — обычно предварительный договор купли-продажи (или соглашение о намерениях) и договор купли-продажи векселя. По последнему покупатель не передает деньги, а подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры.

При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя. По вексельной схеме дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. Ведь вексель это ценная бумага, которая подтверждает, что гражданин дал на определенный срок фирме деньги в долг, которые потом должны быть засчитаны в стоимость квартиры.

Таким образом, в последствии, застройщик погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами. Фактически он производит зачет встречных обязательств. Проблема в том, что вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны. То есть, при ближайшем рассмотрении, привлечения денежных средств в долевое строительство нет.

В векселе невозможно указать конкретную подлежащую передаче квартиру, в связи с чем нет гарантий, что застройщик обменяет ценную бумагу именно на квартиру, а не рассчитается с гражданином его же деньгами. Нормативных актов, обязывающих его «выполнить обещание», просто не существует.

А в случае банкротства застройщика дольщик не сможет получить даже денег, предъявив вексель к погашению. К тому же, по истечении оговоренного срока обращения векселя, фирмы, его выдавшей, может уже не существовать.

Еще одна опасность таится в следующем — если вексель с определенным сроком оплаты не предъявить к оплате в течение года со дня выдачи, держатель этой ценной бумаги теряет право получить выплату по ней. Граждане обычно не знают этой подробности, и в случае, если застройщик недобросовестный, возникнут проблемы. Покупатель в такой схеме абсолютно не защищен.

При рассмотрении споров по указанным схемам суды вставали на защиту прав и интересов граждан, хотя вызвано это было, в первую очередь, «гарантиями прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства», а не действующим законодательством.

В целях исправления сложившейся ситуации, осенью 2009 года приняты поправки в Закон об участии в долевом строительстве. Главной поправкой являлось то, что теперь все сделки с привлечением средств граждан на рынке жилья регулируются только указанным законом.

Однако ограничение не решило массы проблем и вопросов, связанных с покупкой квартиры в строящемся доме. Их разрешение легло «на плечи» судов.
Выделим основные требования, соблюдение которых позволит избежать обмана при покупке квартиры в строящемся доме, или, как минимум, даст возможность защитить свои права и интересы в суде.

Договор долевого участия в строительстве (предварительный договор) должен отвечать требованиям ст. 429 ГК РФ. В договоре должен быть четко прописан его предмет, а именно характеристика объекта недвижимого имущества должна позволять выделить квартиру в составе многоквартирного дома.

Определением Санкт-Петербургского городского суда от 21.11.2011 N 33-17223 установлено, что сторонами заключен предварительный договор N купли-продажи квартиры. В пункте п. 1.

1 предварительного договора, стороны приняли на себя обязательства в будущем заключить договор купли-продажи 1-комнатной квартиры с проектным номером N , расположенной на 15 этаже в разбивочных осях , общей площадью кв. м, жилой площадью кв. м, площадь лоджии кв. м в многоквартирном доме по адресу: .

Продажная цена квартиры определена равной (п. 3.1 Договора).

Суд первой инстанции обоснованно признал данный предварительный договор отвечающим требованиям пунктов 1 — 3 статьи 429 ГК Российской Федерации, поскольку указанные характеристики объекта недвижимого имущества позволяют выделить квартиру в составе другого недвижимого имущества — многоквартирного дома, т.о. сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Договор долевого участия в строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Постановлением ФАС Центрального округа от 24.12.

2010 по делу N А48-2034/2010 в удовлетворении исковых требований о признании незаконным одностороннего расторжения договора отказано, поскольку стороны не конкретизировали в договоре условий о цене договора на долевое участие в строительстве, а именно о сроке и порядке ее уплаты.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?380

Отличия покупки жилья в долевом участии от приобретения готовой недвижимости

27 сентября 1467

Приобретение жилья в строящемся доме или жилом комплексе – распространенная тенденция последнего десятилетия. Проблемы такого мероприятия возникают, когда квартира проходит процедуру регистрации в собственность. Дольщик может обнаружить, что кроме него еще кто-то претендует на указанные в договоре квадратные метры, или он вовсе не является собственником.

В юридических аспектах покупка квартиры в строящемся доме отличается от договора приобретения квартиры на первичном и вторичном рынке. Даже опытные риэлторы и юристы зачастую не могут предоставить точной информации, как грамотно купить в доле строящийся объект недвижимости. Для оформления необходим другой пакет документов, да и процедура регистрации объекта отличается.

Когда дольщик соглашается на договор долевого участия и подписывает его, он уже считается партнером фирмы, которая ответственна за стройку. На таких правах покупатель имеет меньше прав в случае неурядиц: в случае банкротства компании он вряд ли сможет вернуть вложенные средства.

Риски для дольщика

Будущий дольщик предоставляет компании собственные средства на возведение объекта.

В договоре указано, что застройщик обязан организовать процесс строительства, привлечь других вкладчиков, а после завершения возведения здания сдать дом госкомиссии, передать права собственности покупателю, предоставить пакет документов для регистрации недвижимости или самостоятельно зарегистрировать.

В процессе оформления права собственности чаще всего и возникают трудности. После приема дома государственной комиссией, компания обязана предоставить в государственные органы объемный пакет документов на этот дом. После получения этих бумаг государство выдает дольщикам официальные свидетельства права собственности на квартиру.

Поскольку официальных бумаг на дом большое количество, часто возникают нестыковки, корректировки их качества, проверки. Непосредственно в БТИ тоже могут не соблюсти сроки выдачи свидетельств. В результате этой бумажной волокиты оформление объекта в собственность может затянуться на срок до полугода и более с того момента, когда государственная комиссия приняла дом.

Что нужно знать при покупке квартиры в строящемся доме

Ваша задача — ответственно подойти к изучению договора – именно от его содержания зависит, насколько ваши средства будут застрахованы от рисков.

1. Старайтесь проконсультироваться у опытного юриста, который работает с недвижимостью.
2. Внимательно изучите пакет документов на строительство объекта недвижмости и право продажи. Лучше проверить список вместе с юристом.
3. Если в тексте договора сроки передачи квартиры в собственность после приема дома госкомиссией неопределенные, постарайтесь настоять на том, чтобы была указана точная дата.
4. Поинтересуйтесь сроками регистрации объекта и оформления свидетельства на право собственности. Узнайте, входит ли эта услуга в сумму, которую выплачивает дольщик.

Договор долевого участия и его особенности

1. Покупатель не сможет повлиять ни один принципиальный пункт договора.
2. Договор долевого участия является инвестиционным, поэтому покупатель-дольщик берет на себя все риски, которые могут появиться в процессе строительства.
3. Как правило, решение дел о долевом участии в суде заканчивается в пользу компании-застройщика.

Даже если на судовом заседании будет вынесен вердикт в вашу пользу, на тот момент у застройщика может не оказаться средств, и он будет признан банкротом.

Достоинства долевого строительства

Несмотря на перечисленные риски и длительный период стройки и оформления документов, долевое строительство отличается своими преимуществами.

Это современная планировка жилплощади, выбор вариантов отделки, возможность осуществить перепланировку в процессе строительства, а не после. Также покупатель может приобрести две квартиры и за небольшую доплату объединить их.

В домах будут проложены новые коммуникации, все соседи будут иметь одинаковый социальный статус, часто покупателю предоставляется рассрочка.

Новые дома – это ценное капиталовложение, однако часто мы слышим о громких скандалах из-за недостроенных зданий. Именно поэтому многие боятся инвестировать в строительство собственного жилья. Но одновременно с этим в Караганде и Астане за последние несколько лет построены дома по принципу долевого строительства, и все квартиры были успешно реализованы.

Типичные конфликтные ситуации в долевом строительстве

Во-первых, указанные выше задержи как сроки строительства, так и регистрации объекта на право собственности. Также камнем преткновения становится неточное описание отделки жилья. Но, в конечном счете, покупатель получает свою недвижимость. Намного хуже, когда дольщик теряет деньги, а это может возникнуть в результате:

• Строительство дома курировали две-три фирмы, каждая из которых продавала инвестиционные квартиры. В случае конфликта между застройщиками недобропорядочная фирма перекладывала финансовые проблемы на плечи покупателей-дольщиков.
• Расчет с подрядчиками производился на бартерной основе. Например, поставка стройматериалов осуществлялась в счет дальнейшего получения квартиры. Двойная продажа могла произойти, когда подрядчики срывал сроки поставки материалов – в этом случае застройщик в одностороннем порядке разрывал контракт. Таким образом, подрядчик имел в распоряжении документы и продал квартиру. Бартерные схемы редко применяются в строительстве – им на смену пришли банковские кредиты.

Давайте задумаемся?

Если вы думаете, что просто приобретаете квартиру, то на суде вас будут убеждать, что вы сознательно занимались инвестиционной деятельностью, которая должна приносить прибыль. Поэтому подписывая договор о долевом участии, проверьте, что пунктов о «получении прибыли» нет. Лучше, если это будет договор покупки жилья.

Во многих текстах договоров есть пункт о том, что дольщик будет оплачивать счета за тепло, уборку территории, электроэнергию, воду и т.д. Однако сроки начала оплаты указаны размыто. К примеру, жильцы одного дома были вынуждены платить целый год за несуществующие коммунальные услуги до того момента, когда дом был принят всеми обслуживающими организациями.

Также неприятной для дольщиков может оказаться смена владельца застройщика. Поэтому лучше, когда в договоре есть пункт о том, цены за 1 кв.м. при смене владельца не должны меняться.

Учитывайте и то, что при покупке жилья в большом ЖК, после вселения вам будет мешать продолжающаяся стройка, даже если ваш дом давно сдан в эксплуатацию.

Источник: https://info.homsters.kz/otlichiya-pokupki-zhilya-v-dolevom-uchastii-ot-priobreteniya-gotovoy-nedvizhimosti/

Право собственности: процесс перехода к покупателю

Об оформлении права собственности на квартиру, его переходе к покупателю и нюансах этой процедуры порталу Novostroy-M.ru рассказал начальник юридического отдела ГК «Экодолье» Иван Кудряшов.

Оформление права собственности на застройщика

Право собственности на квартиру, в отношении которой заключен договор об участии в долевом строительстве, на застройщика не оформляется. Право застройщика может оформляться только на те площади, которые после ввода дома в эксплуатацию еще не проданы.

Раньше при заключении ДДУ случались задержки с регистрацией права собственности, но эта проблема решена много лет назад с принятием 214-ФЗ и введением процедуры, действующей при оформлении права собственности.

Подобные промедления зависели от подписания протокола об исполнении инвестиционных контрактов с властями.

Периодически появлялись сложности с распределением квартир между городом и застройщиком, в результате задерживалось оформление права собственности физических лиц.

Теперь таких проблем нет, поэтому в течение 1-2 месяцев после ввода дома в эксплуатацию в соответствии с условиями ДДУ должен быть подписан акт приема-передачи квартиры. Сегодня в многоквартирных домах проходит сразу кадастровый учет и самого здания, и каждого его помещения — при наличии подписанного акта сложности с регистрацией обычно не появляются.

Переход права собственности к покупателю

С юридической точки зрения право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента государственной регистрации этого права. Оно оформляется после подписания акта приема-передачи новостройки.

После окончания строительства застройщик должен предъявить дом комиссии Стройнадзора, обеспечить поступление коммуникаций в здание, получить справки о выполнении технических условий, провести испытания, подписать договоры на энергоснабжение и другие ресурсы. Одновременно у него должно быть заключение о соответствии объекта проектной документации и техническим регламентам.

С этим пакетом документов застройщик обращается в администрацию муниципального образования – ему выдают разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

После получения разрешения объект недвижимости становится полностью законным. Его можно передавать участникам долевого строительства.

Застройщик рассылает письма в адрес покупателей – в оговоренные в ДДУ сроки они обязаны прийти на осмотр квартиры и подписание акта приема-передачи.

Если у участника долевого строительства нет серьезных замечаний, он подписывает акт. Затем он может обращаться в отдел Росреестра для оформления права собственности.

Список документов для предоставления в Росреестр для регистрации права собственности:

1) акт приема-передачи квартиры (2 экземпляра);

2) кадастровый паспорт на здание, оригинал и копия (или можно просто поставить по акту квартиру на кадастровый учет, тогда Росреестр должен самостоятельно запросить паспорт в кадастре, на срок осуществления регистрации это не влияет);

3) квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию права в размере 1000 руб. + ее копия.

Нюансы оформления права собственности

После подписания акта приема-передачи квартиры покупатель может оформить право собственности в любое время — все зависит от его потребностей и пожеланий.

Например, если недвижимость была куплена с помощью ипотеки, лучше осуществить регистрацию быстрее, поскольку при наличии свидетельства о собственности уменьшается процентная ставка по кредиту.

Но само оформление в этом случае происходит сложнее — в ипотечных договорах, как правило, фиксируется, что участник долевого строительства вместе со стандартными документами на регистрацию должен предоставить закладную на объект, оформленную в банке.

Также необходимо учитывать, что вместе с первым подписанным актом приема-передачи по определенному дому в регистрирующий орган (отдел Росреестра в соответствующем муниципальном образовании) должен быть передан расширенный набор документов.

Если комплект документов неполный (нет всех кадастровых паспортов, не сдано разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию и проч.), регистрирующий орган может отказать в регистрации права покупателя.

Но юридически на права дольщика это не влияет, так как квартира ему уже передана, и разрешение на ввод получено.

Комплект документов, который первый дольщик несет в Росреестр, отличается от обычного на одну позицию:

1) разрешение на ввод объект в эксплуатацию;

2) акт приема-передачи квартиры (2 экземпляра);

3) кадастровый паспорт на здание, оригинал и копия (или можно просто поставить по акту квартиру на кадастровый учет, тогда Росреестр должен самостоятельно запросить паспорт в кадастре, на срок осуществления регистрации это не влияет);

4) Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию права в размере 1000 руб. + ее копия.

Существует практика передачи квартиры покупателю до разрешения на ввод дома в эксплуатацию – это незаконно. В этой ситуации дольщик рискует, поскольку отсутствует юридически оформленный объект.

Соответственно, юридически безопасно не принимать объект, если жилой дом не сдан в эксплуатацию.

Но при необходимости подписать акт необходимо обойтись минимальными вложениями в отделку на случай, если объект был возведен ненадлежащим образом.

Дата публикации 09 сентября 2014

Источник: https://www.novostroy-m.ru/statyi/pravo_sobstvennosti_process