Аренда в вопросах и ответах от представителя судейского корпуса
Об аренде написано много, но на практике у большинства возникают сложности. Мы задали ряд вопросов по этой теме представителю судейского корпуса.
Объект введен в эксплуатацию, но не зарегистрирован в установленном порядке. Можно ли сдать его в аренду? Какие риски с этим сопряжены?
Нет, сдать в аренду такой объект нельзя.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду .
Право собственности на строящиеся капитальные строения (здания, сооружения) и другое вновь создаваемое имущество возникает с момента завершения создания этого имущества, если иное не предусмотрено законодательством. В случаях, когда вновь созданное имущество подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законодательством .
Государственной регистрации подлежат возникновение, переход, прекращение права собственности на недвижимое имущество. Такое имущество считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации, соответственно его создания, изменения, прекращения существования, если иное не установлено законодательными актами Республики Беларусь .
Таким образом, незарегистрированный объект недвижимости не является созданным и не имеет собственника, т.е. управомоченного лица на сдачу его в аренду. Следовательно, незарегистрированный объект в установленном порядке нельзя сдать в аренду.
Договор аренды незарегистрированного в установленном порядке объекта недвижимости содержит порок субъектного состава (отсутствует собственник, арендодатель), поэтому изначально является ничтожным по основаниям ст.
169 ГК, как сделка не соответствующая условиям ст. 579 ГК.
Исключение составляют случаи сдачи в аренду находящихся в государственной собственности незарегистрированных объектов недвижимости . Данное положение было включено в Указ от 29.03.
2012 N 150 в связи со сложившейся в стране практикой арендных правоотношений, при которой в аренду сдается незарегистрированная государственная недвижимость, созданная еще до образования Республики Беларусь.
Правомочия на такую недвижимость можно подтвердить различными официальными документами (ведомственными приказами о закреплении права владения, оперативного управления и т.п.).
Однако в настоящее время в случае заключения договора аренды в отношении незарегистрированных объектов недвижимости, находящихся в республиканской собственности, арендодатели обязаны зарегистрировать права на такое имущество в соответствии с требованиями подп. 2.3-1 п. 2 Указа от 29.03.2012 N 150.
Арендатор хочет провести реконструкцию или модернизацию помещения. Может ли он сделать это с согласия собственника, но без его участия?
В целом может.
Однако участие собственника может потребоваться на стадии разработки проекта на реконструкцию (модернизацию) объекта путем оказания арендатору содействия в получении технических условий, а также непосредственно на стадии выполнения работ или получения соответствующих разрешений путем выражения письменного согласия на реконструкцию (модернизацию) . В противном случае арендатор несет риск возмещения арендодателю убытков, связанных с необходимостью приведения переданного в аренду имущества в первоначальное состояние .
Нужно ли ежемесячно составлять акт об аренде?
Действующее законодательство не содержит требований по фиксации ежемесячного факта пользования арендованным имуществом. По смыслу ст. 577, 585 ГК имущество предоставляется арендодателем во временное владение и пользование арендатору за плату.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором . Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из этого следует, что оплачиваемый арендатором период аренды согласовывается сторонами в договоре и он может не совпадать с обычно установленным периодом, равным месяцу.
Внесение арендной платы осуществляется за пользование имуществом, а не по факту составления документа по использованию арендуемого имущества (акта об аренде). Начало периода пользования имуществом определяется актом сдачи-приемки имущества в аренду и оканчивается актом о возврате имущества. Следовательно, составление ежемесячных актов об аренде не требуется.
Как в предварительном договоре аренды индивидуализировать будущий объект аренды, если на момент заключения предварительного договора он еще не зарегистрирован?
Если предварительный договор аренды заключается в отношении изолированного помещения строящегося объекта недвижимости, его можно индивидуализировать путем приложения к договору чертежа плана помещений, сведения о которых отражены в утвержденной и допущенной к строительству проектно-сметной документации. В последующем это позволит четко установить местонахождение и состав предлагаемых к сдаче в аренду помещений.
А вот метраж помещений и расчет суммы арендных платежей в предварительном договоре следует указывать ориентировочно, не забывая отметить, что данные сведения будут уточнены при заключении основного договора аренды после ввода объекта в эксплуатацию.
Указание ориентировочной площади и суммы арендных платежей обусловлено применением разных методик подсчета площадей на стадии разработки проектно-сметной документации и при вводе объекта в эксплуатацию, из чего следует, что метраж помещений после регистрации объекта будет отличаться от согласованной площади помещений при заключении предварительного договора аренды.
Изменение фиксированного метража и рассчитанной на основании площади помещений арендной платы в предварительном договоре может вызвать спорные моменты при заключении основного договора аренды на согласованных в предварительном договоре условиях.
Можно ли в предварительном договоре аренды указать, что основной договор будет заключен в течение трех дней после регистрации создания объекта недвижимости?
После регистрации создания объекта недвижимости осуществляется регистрация возникновения права собственности на имеющиеся в составе объекта изолированные помещения.
Действующим законодательством не регламентирован срок, в течение которого после регистрации создания объекта недвижимости можно зарегистрировать возникновение права собственности.
Поэтому заключение договора аренды после регистрации создания объекта, но до момента регистрации возникновения права собственности, ввиду отсутствия каких-либо правомочий у арендодателя на передаваемое в аренду имущество изначально будет противоречить законодательству, и такая сделка будет являться ничтожной.
Если срок заключения основного договора аренды будет поставлен в зависимость от регистрации возникновения права собственности предлагаемого в аренду помещения, то здесь стороны могут согласовать любой, в том числе трехдневный, срок после государственной регистрации права собственности. Однако независимо от согласованного срока заключения основного договора аренды стороны должны четко определить инициатора заключения договора (т.е. кто должен известить о том, что регистрация состоялась и необходимо заключить договор), а также правовые последствия истечения данного срока для каждой из сторон при надлежащем и ненадлежащем выполнении обязательств по информированию о регистрации, направлению предложения о заключении договора, а также при возникновении разногласий при согласовании дополнительных условий.
Сменился собственник объекта аренды. Нужно ли перезаключать договор аренды? Если от нового собственника поступило письмо о перезаключении договора аренды на новых условиях, можно ли его проигнорировать?
Обязанностей по перезаключению договора аренды при смене собственника законодательством не предусмотрено. В частности, переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения либо расторжения договора аренды .
Исходя из этого перезаключение договора аренды в связи со сменой собственника не требуется. Стороны могут заключить дополнительное соглашение в части уточнения наименования арендодателя. Изменение иных условий аренды возможно только по взаимному соглашению сторон.
Соответственно при поступлении от нового собственника предложения о перезаключении договора аренды на новых условиях арендатор вправе отказать в перезаключении договора. В данном случае договор будет действовать до окончания указанного в нем срока.
Если срок в договоре аренды не был определен, то он будет действовать в течение трех месяцев после получения от нового арендодателя уведомления об отказе от договора .
Арендатор с согласия собственника произвел неотделимые улучшения арендуемого помещения. Через какое-то время сменился собственник этого помещения. С кого арендатору требовать компенсацию за произведенные неотделимые улучшения?
Однозначно ответить на данный вопрос достаточно сложно. По общему правилу применительно к требованиям ст. 136, 211 ГК обязательства и обременения, связанные с имуществом, неразрывно следуют за этим имуществом. Поэтому при смене собственника (в данном случае арендодателя) обязательства по возмещению стоимости неотделимых улучшений следует возлагать на нового собственника.
Вместе с тем обстоятельства совершенной сделки купли-продажи находящегося в аренде недвижимого имущества могут свидетельствовать о том, что обязательства по возмещению стоимости неотделимых улучшений может нести и прежний собственник.
Это может вытекать из достигнутого между продавцом и покупателем соглашения, если, к примеру, имущество приобретается по стоимости с учетом произведенных неотделимых улучшений. Соответственно новый собственник априори возмещает прежнему собственнику стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений.
Однако вышеизложенные позиции указывают лишь на то, что определение лица, несущего обязательства по возмещению стоимости неотделимых улучшений, будет осуществляться в каждом конкретном случае индивидуально исходя из оценки обстоятельств совершенной сделки купли-продажи арендуемых помещений.
Стороны включили в договор следующее условие: «Арендатор уплачивает арендную плату в размере 100 бел. руб., что на день заключения договора составляет 50 долл. США». В каком размере арендатор должен уплачивать арендную плату: 100 бел. руб. или 50 долл. США в эквиваленте?
Если считать, что иные положения договора не содержат условий, касающихся вопросов определения и уплаты арендной платы, то буквальное содержание приведенного условия свидетельствует о том, что арендная плата подлежит уплате в размере 100 бел. руб.
Если в договоре дополнительно будет указано, что сумма арендной платы подлежит корректировке с учетом изменения курса доллара США на момент исполнения обязательства по внесению арендной платы, очевидно, ее размер необходимо будет исчислять исходя из 50 долл. США в эквиваленте. Вместе с тем в каждом конкретном случае при возникновении спора, суд будет учитывать положения ст. 401 ГК через призму действительной воли сторон, иных положений договора, переписки сторон и сложившихся между сторонами правоотношений.
Источник: https://ilex.by/news/arenda-v-voprosah-i-otvetah/
Сменился собственник арендуемого помещения
11 февраля 2009
*Данный материал старше трёх лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.
Что в этом случае делать арендатору?
Статья Антона Дёмина, юриста Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С.
Почти любому, кто ведет коммерческую деятельность, необходимо где-то принимать клиентов, хранить документы, размещать оргтехнику и т.д. Аренда офиса — распространенный вариант решения данной проблемы.
Обычно договор заключается на длительный срок, с возложением на арендатора обязанности по текущему ремонту и обслуживанию помещений.
Да и сам арендатор стремится к тому, чтобы его «визитная карточка» выглядела современно, комфортно и ни в чем не уступала конкурентам.
на «Сменился собственник арендуемого помещения»
В договорных отношениях контрагентом арендатора является арендодатель — собственник недвижимого имущества. Согласно действующему законодательству, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Аренда является обременением недвижимого имущества, но вместе с тем не ограничивает права собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, распоряжаться им иным образом (ст.209 ГК РФ).
И совершение сделки купли-продажи с переданным в аренду имуществом — законное право хозяина офиса.
Важно отметить, что в таком случае права и интересы арендатора не затрагиваются и не изменяются. Смена собственника не является основанием для расторжения действующего договора. Если новый владелец предъявит требование о прекращении договорных обязательств на основании того, что предшествующий арендодатель уже не является собственником, необходимо знать, что такие требования незаконны.
При смене арендодателя часто возникают ситуации, когда новый собственник в одностороннем порядке пытается увеличить размер арендной платы.
В таких случаях необходимо обратится к тексту заключенного договора, и если в нем не предусмотрены иные условия изменения арендной платы, размер ее остается неизменным в течение одного года.
Не будет успешным и решение нового арендодателя расторгнуть договор или изменить его условия в судебном порядке.
Тем не менее, сам договор аренды требуется привести в соответствии с положениями гражданского законодательства, так как право сдачи в аренду имущества принадлежит собственнику.
Сторонам необходимо подписать дополнительное соглашение с указанием наименования нового арендодателя и его реквизитов (ИНН, юридический адрес, банковский счет и т.п.).
Соглашение сторон о вносимых изменениях в договор аренды недвижимого имущества, подлежащий государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Иными словами, новый арендодатель только с момента государственной регистрации соглашения полноправно вступает в свои права и на законных основаниях сможет требовать оплаты по договору.
Встает вопрос: а что делать, если договор аренды не регистрировался? Кому и, главное, с какого момента арендатор должен платить арендную плату? В соответствии с позицией Президиума ВАС РФ от 11.01.
2002 №66, при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
О переходе к нему права на получение арендной платы новый собственник должен уведомить арендатора в письменной форме.
Согласно п.1 ст.385 ГК РФ, арендатор вправе не исполнять обязательства по отношению к новому арендодателю до предоставления ему доказательств перехода права требования к этому лицу.
Какие шаги в таком случае должен предпринять новый владелец? По нашему мнению, новому арендодателю необходимо письменно уведомить и подтвердить возникновение своих прав путем направления в адрес арендатора копии документов – оснований возникновения своих прав (договор).
Пунктом 3 ст.382 ГК РФ установлено, что если арендатор не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав арендодателя к другому лицу, новый арендодатель несет риск вызванных этим последствий. То есть в таком случае уплата арендных платежей прежнему арендодателю признается правомерной, и новый собственник не может требовать от арендатора повторной оплаты за пользование имуществом.
Будем надеяться, что в условиях нестабильной экономической ситуации наши рекомендации позволят избежать участникам арендных отношений излишних волнений и затрат.
на «Сменился собственник арендуемого помещения»
договорное право, коммерческое право, недвижимость, споры по недвижимости
Источник: https://www.intellectpro.ru/press/works/smenilsya_sobstvennik_arenduemogo_pomesheniya/
Права арендатора при смене собственника имущества
Права арендатора при смене собственника имущества защищает статья 617 ГК РФ, которая предусматривает, что смена собственника сданного в аренду имущества не является основанием для изменения или расторжения договора.
При этом уплачивать арендную плату новому собственнику имущества арендатор должен с даты регистрации перехода права собственности. Связано это с тем, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст.
433 ГК РФ), для третьих лиц, к которым относятся и арендаторы, договор купли-продажи (дарения) недвижимости имеет силу только после государственной регистрации. При этом пункт 3 статьи 382 Гражданского кодекса не обязывает нового кредитора уведомлять должника о переходе прав.
Он лишь определяет возможные негативные последствия такого неуведомления: исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему лицу.
Соответственно, после приобретения недвижимости новым лицом, к нему переходят все права и обязанности арендодателя, в том числе и право получать арендную плату. Арендная плата должна вносится в соответствии с порядком, установленном в договоре аренды.
Поэтому если платеж до смены собственника был совершен в установленном порядке, арендатор считается исполнившим свои обязательства, и до совершения следующего очередного платежа (который уже должен перечисляться новому собственнику) он считается исполнившим свои обязательства.
При этом вопрос о том, исполнены ли обязательства арендатором при совершении платежа за будущий месяц бывшему собственнику, является спорным.
С одной стороны, до уведомления о переходе права собственности на недвижимость (или до подписания изменений к договору аренды) арендатор должен платить бывшему собственнику, и внесение платы ему является надлежащим исполнением обязательств даже в том случае, если переход права собственности на момент совершения платежа уже был зарегистрирован, но арендатор не был уведомлен о нем. Однако при этом очередной платеж, который арендатор должен совершить после своего уведомления о смене собственника, должен совершаться новому собственнику.
С другой, бывший арендодатель перестал быть собственником помещения, он не вправе получать арендную плату (за месяц, в котором он уже не является арендодателем), соответственно, для него такая плата будет являться неосновательным обогащением.
Он должен вернуть ее либо плательщику (арендатору), либо перечислить по его просьбе нынешнему собственнику помещения (при отказе бывшего арендодателя в возврате неосновательного обогащения арендатор может обратится за его взысканием в судебном порядке).
Поэтому в том случае, если платеж за будущий месяц был перечислен прежнему собственнику, а на момент платежа арендатор должен уже новому собственнику, возникают сложности с учетом оплаты, поэтому арендатору, действующему собственнику и бывшему собственнику следует разрешить вопрос об этом платеже, чтобы не пришлось решать его в судебном порядке.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух и Системы Юрист.
1. Рекомендация:Как заключить договор аренды
Продление договора
Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока аренды имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение нового соглашения. Для этого ему достаточно письменно уведомить арендодателя о желании продолжить договорные отношения.
Такое уведомление нужно представить в срок, указанный в договоре аренды. Если такой срок не оговорен, то письменное уведомление нужно отправить арендодателю до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон (в т. ч.
размер арендной платы).
Расторжение и прекращение договора
Договор аренды может быть расторгнут:
На основании решения суда арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды, если арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, если в соответствии с договором это является его обязанностью;
- по другим основаниям, предусмотренным в договоре аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ). При этом такие основания не обязательно должны быть связаны с какой-то виной арендатора (п. 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).
Перед тем как обратиться в суд, арендодатель должен письменно предупредить арендатора, что нарушения договора нужно устранить в разумный срок. И только если арендатор проигнорирует это предупреждение, арендодатель вправе обратиться в суд.
Это следует из положений статьи 619 Гражданского кодекса РФ.
Олег Хороший,
государственный советник налоговой службы РФ III ранга
2. Гражданский кодекс РФ
Статья 395. Ответственность за неисполнение денежного обязательства
1. За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.*
2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.
3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности* (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды*.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение
1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.*
2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли».
3. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66
«24. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
* Акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды.
В подтверждение права на предъявление данного иска истец сослался на приобретение в собственность здания, в котором несколько нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, а также представил документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности.
Новый собственник здания предложил арендатору внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, а также условия о сроке аренды. Поскольку арендатор отказался от внесения изменения в договор, акционерное общество обратилось с соответствующим требованием в арбитражный суд.
В силу статей 450, 451 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на статью 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.* Суд апелляционной инстанции отменил решение в части отказа в иске об изменении в договоре наименования арендодателя, данное требование признал подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно*».
4. Статья:Смена собственника как повод повременить с арендной платой. Каковы шансы арендатора избежать неустойки
Что дает арендатору основание не платить при смене собственника Как арендаторы злоупотребляют положениями кодекса
Какие шансы у арендатора доказать добросовестность в суде
Может так случиться, что арендатору известно о состоявшейся смене собственника арендуе-мого объекта. Но при этом он также знает, что была нарушена процедура уведомления об этом факте (см. стр. 30 и 31).
И может появиться искушение прекратить платежи в адрес прежнего арендодателя, потому что у него уже не будет оснований предъявить претензии.
И в то же время не платить новому, так как формально он еще «не знает» о смене собственника.
Козырь арендатора – просрочка уведомления
Часто арендатор узнает о смене собственника имущества еще до того, как получает официальное письменное уведомление. В таком случае арендатор может тянуть с оплатой до его получения (потом долг, разумеется, все-таки придется погасить). Между тем новый арендодатель может отправить уведомление лишь спустя несколько месяцев после приобретения недвижимости.
Возможен и другой вариант: арендатор получил письменное уведомление, но к нему не были приложены доказательства перехода прав к новому арендодателю (копии договора об отчуждении недвижимости и свидетельства о государственной регистрации перехода права собст-венности).
Арендатор занимает выжидательную позицию, рассчитывая погасить долг, когда арендодатель представит ему необходимые доказательства. В таких случаях он просто надеется на безнаказанность: отсутствие ответственности за просрочку платежа и риска расторжения договора аренды на основании статьи 619 Граждан-ского кодекса.
Другими словами, у компании на какое-то время появляются свободные денежные средства в сумме арендной платы, что в условиях финансового кризиса – неплохое подспорье.
ВОПРОС В ТЕМУ
Если новый арендодатель не сообщил свои банковские реквизиты, обязательно ли арендатору перечислять арендную плату в депозит нотариуса?
Нет, по смыслу пункта 1 статьи 327 Гражданского кодекса исполнение обязательства путем внесения долга в депозит нотариуса – право, а не обязанность должника.
В большинстве случаев суды защищают арендодателя
В арбитражной практике есть примеры, когда суды в подобных обстоятельствах освобождали арендатора от неустойки (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 22.10.04 по делу № А09-2283/04-9). Но подобный исход все-таки не гарантирован.
Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/97347-prava-arendatora-pri-smene-sobstvennika-imushchestva
Смена арендодателя по договору аренды как оформить
- 1 Образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения
- 2 Соглашение к договору аренды о смене арендодателя образец 2018
- 3 замена собственника в договоре аренды
- 3.
1 договор аренды Здраствуйте, ответьте пожалуста квартира принадлежит сестре по дарственной, она хочет что бы я подписал договор аренды, если я подпишу кто в таком должен оплачивать установку приборов общедомового учета, ТО газовой плиты, замену батарей в квартире, вызова слесаре в ексренных случаях? Я на инвалидности боюсь со всем точно несправлюсь.
- 3.
- 3.
2 аренда дома оплачена до июня 15-го года, собственник продал квартиру, как быть? что попросить с собственника?
4 Возможно кто то составлял дополнительное соглашение о смене собственника? Поделитесь пожалуста..
чтобы они вняли? Когда я звони им, они говорят., что я никто, и со мной они ничего решать не будут, на доверенности им пох Возможно ли поменять дверь и выселись, или только в суд? Что можно сделать?
7 нужна ли регистрация при переезде на съемное жилье или можно просто заключить договор с собственником жилья? У
Арендодатель и арендатор, заключая договор на аренду помещений различного предназначения, должны понимать, что по самым различным причинам у объекта может смениться законный владелец. Мы расскажем, как сообщить арендатору о смене владельца недвижимого имущества, предложим образец уведомление арендатора о смене собственника и дадим некоторые пояснения по данному вопросу.
Основания и требования к составлению документа
Законодательные нормы РФ возлагают на лиц, вступающих в арендные отношения, определенные требования относительно прав и обязанностей сторон договора.
Участники сделки составляют и подписывают соглашение, где подробно прописываются различные положение и возможные варианты решения спорных ситуаций, в случае их возникновения.
Одним из таких установленных законодательством обязательств арендодателя выступает непременное оповещение арендатора о смене собственника недвижимости, переданной по арендному соглашению.
После изменения собственника недвижимого имущества наниматель может столкнуться с определенными рисками в части изменения основных положений арендного соглашения.
Хотя, в подобных ситуациях законодательство встает на сторону нанимателя недвижимого имущества — договор аренды при смене собственника нежилого помещения должен сохранить все прописанные с прежним арендодателем условия.
Но как показывает практика, довольно часто смена собственника арендуемой недвижимости (независимо от того, выступает ли он арендодателем) влечет за собой изменение положений арендных соглашений либо сама сделка аннулируется.
Это связано с тем, что законный владелец обладает приоритетными правами по сравнению с пользователем имущества. Закон разрешает владельцу недвижимого имущества распоряжаться им по собственному усмотрению, в частности, продать его или распорядиться иным образом.
При этом оформленное ранее арендное соглашение не должно являться препятствием для выполнения подобных действий.
И, чтобы защитить арендатора от всевозможных осложнений при возникновении подобных обстоятельств, законодатель закрепил право нанимателя в получении уведомления об изменении лица, в собственности которого находится недвижимость.
Письменное уведомление отправляется арендатору сразу после оформления сделки по изменению владельца недвижимости.
В этом уведомлении должны содержаться:
- полные сведения о новом законном владельце объекта (включая контактную информацию);
- новые платежные реквизиты банковской организации для зачисления оплаты за пользование помещением.
В том случае, когда арендные платежи вносятся в наличной форме либо в виде бартерного обмена (к примеру, в качестве продукции, изготавливаемой нанимателем в арендуемом производственном помещении) – в документе обязательно указывается новый порядок уплаты арендных платежей.
Составление и вручение уведомления
Законодательством не предусмотрен стандартный образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения, поэтому документ допустимо составить в свободной форме. Но, с юридической точки зрения, уведомление имеет значимость, если в нем указаны следующие пункты:
- Данные о нанимателе – лице, которое является получателем уведомления.
- Данные об арендодателе либо ином лице, наделенном соответствующими правами и имеющем доверенность на проведение подобных действий от собственника (обязательно приложение копии данного документа).
- Данные об арендном договоре (стороны сделки, объект соглашения, срок действия договора и иные важные положения).
- письма: о чем конкретно информируется наниматель, какие действия он должен предпринять.
- Если уведомление направляется по поводу нарушения арендатором обязательств и договоренностей соглашения, то обязательно прописываются сроки, которые отводятся на устранение проблемы (они должны быть разумными). Это может пригодиться в случае, когда арендодатель предполагает обратиться с исковым заявлением в судебные инстанции, уведомление нанимателя недвижимости обычно оформляется претензией по арендному соглашению.
На что обратить внимание нанимателю
Главное – это действительность соглашения с прежним владельцем арендованного помещения! Довольно часто новый собственник утверждает, что арендный договор недействителен, из-за того, что сторона, прописанная в нем в качестве наймодателя, больше не является полноправным владельцем недвижимости. Это совершенно не так. Гражданский кодекс Российской Федерации четко прописывает, что передача законного права собственности на недвижимость не становится поводом для аннулирования арендного договора.
Получив подобное уведомление, наниматель должен предпринять действия по оформлению арендных взаимоотношений с новым владельцем объекта (определение нового лица в правовых отношениях аренды).
Оформление мирного соглашения с новым владельцем – путь к беспроблемным арендным отношениям. Принудительное увеличение арендной ставки новым собственником объекта не несет под собой законных оснований.
Его обязательством (согласно законодательным нормативам) является продолжение правовых отношений аренды соответственно с положениями ранее заключенного соглашения.
Уведомление об изменении владельца недвижимости для лица, арендующего помещение, может стать решающим основанием для продолжения или аннулирования арендных отношений. В реальности, часто можно столкнуться с такой ситуацией, когда новый и прежний владельцы недвижимости сознательно не сообщают арендатору о состоявшейся сделке.
В этом случае арендатор продолжает вносить оплату аренды на ранее указанные в договоре банковские реквизиты. Причем новый собственник, выждав определенное время, объявляет о существующих просрочках по внесению арендной платы и, основываясь на данном факте, намерен расторгнуть договор.
По закону арендодатель вправе досрочно аннулировать арендное соглашение в случае возникновения просрочки по внесению арендных платежей.
Но в данном случае исковое заявление не будет удовлетворено судебной инстанцией по той причине, что выполнение обязанностей по перечислению арендных платежей прежнему наймодателю признается законным при не оповещении арендатора об изменении владельца недвижимости.
Скачать образец уведомления о смене арендодателя
Важные моменты для арендодателя
У арендодателя высока вероятность появления проблем с адресом отправки письменного уведомления. Предположим, ситуация с некорректным либо неизвестным адресом часто возникает при арендных отношениях с нежилыми помещениями.
При подобных арендных отношениях письмо с уведомлением о замене собственника недвижимости направляется арендодателем на адрес арендатора, который прописан в соглашении.
Наймодателю следует знать, как оформить смену арендодателя по договору аренды:
- прежнее арендное соглашение сохраняет свою юридическую силу и после изменения собственника объекта, переданного по арендному соглашению;
- новый владелец недвижимости не вправе в одностороннем порядке изменить положения, прописанные в документах;
- уведомление об изменении законного владельца недвижимости является документом обязательным для получения.
уведомительного письма
Оповещение об изменении собственника объекта, переданного в аренду, обязательно составляется в письменном виде.
Сообщение рекомендуется отсылать заказным отправлением с получением уведомления о его доставке адресату (получении). Данное положение напрямую не прописано в законодательстве и иных законодательных актах.
Но при наличии отметки о вручении наймодатель будет обладать доказательством отправки означенного уведомления (оно может потребоваться в судебных инстанциях).
Направление уведомления посредством электронной почты не признается должной отправкой.
В уведомлении по смене владельца недвижимости непременно должны присутствовать следующие сведения:
- даты передачи прав собственности на недвижимость и отправки письменного уведомления;
- подробные сведения о новом собственнике недвижимости – название (Ф.И.О.) и контактная информация;
- новые платежные реквизиты банковской организации для перевода арендных платежей либо новая схема расчетов.
При соблюдении вышеперечисленных условий наниматель и наймодатель могут надеяться на благополучное продолжение арендных отношений.
Источник: https://sroorgru.com/smena-arendodatelya-po-dogovoru-arendy-kak-oformit/
