Новости экономики и финансов СПб, России и мира

По данным Colliers International, за прошедший год сегмент офисной недвижимости Петербурга прирос на 179,7 тыс. м2, при этом на спекулятивный рынок вышло критически малое количество — чуть более 5 тыс. м2.

На ввод “Лахта центра” пришлось 129 тыс. м2, а остальные площади представляли собой проекты для собственных нужд или для продажи. За год было построено семь складских комплексов площадью 68,8 тыс.

м2 и два торговых центра.

Офисная недостаточность

“На офисном рынке сегодня ситуация такова, что спрос превышает предложение, особенно ощущается нехватка площадей большого метража в классе А в центральной локации.

Площади, которые экспонируются, либо по каким–то причинам не устраивают клиентов и сдаются долго, либо цена на них не соответствует качеству, либо сроки ввода объектов переносятся на 2019 год”, — комментирует Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate.

“Сегодня уже можно констатировать, что надежды арендаторов на высвобождение новых площадей после ввода “Лахта центра” были напрасны, офисное предложение продолжает поэтапно сокращаться, а ставки аренды — точечно расти в центральных локациях”, — добавляет Игорь Темнышев, директор департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International.

Небольшой объем ввода привел к уменьшению вакантных площадей на рынке. В среднем по Петербургу этот показатель сократился на 0,9 п. п. за первые три квартала и ожидается дальнейшее снижение.

По прогнозу компании JLL, доля вакантных площадей к концу года достигнет 4,2% в классе А и 7,3% в классе В.

Еще в III квартале впервые с начала 2007 года доля вакантных площадей в классе А опустилась ниже 5%.

Основной спрос 2018 года сформирован арендаторами IT и телекоммуникационного профиля, а также компаниями нефтегазового сектора. Однако по сравнению с 2017 годом активизировались организации из сфер строительства и девелопмента, логистики и транспорта, банковской и финансовой отраслей — их доля составила 48% от общего объема арендованных площадей.

Дефицит заставил девелоперов расчехлить приостановленные по разным причинам проекты. Возобновилось строительство нескольких крупных проектов класса В+ (от 20 тыс. до 40 тыс. м2) и класса А (от 20 тыс. до 100 тыс. м2).

“На рынке есть новые задумки и интересные проекты в стадии строительства или в стадии получения разрешения на строительство. Некоторые из них будут востребованы и, на наш взгляд, арендованы еще до ввода в эксплуатацию. Также в офисном сегменте появилась тенденция реконструкции производственных площадей под офисы класса В+”, — рассказывает Иван Починщиков.

По подсчетам Knight Frank St. Petersburg, в конце года наблюдалась положительная динамика увеличения арендных ставок: для БЦ класса А рост составил 8%, для класса B — 2,2% по сравнению с итогами 2017 года. Средневзвешенная ставка в классе А составила 1 981 рубль за 1 м2 в месяц, а в классе B — 1 198 рублей за 1 м2 в месяц.

Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами NAI Becar, говорит, что в 2019 году планируется ввести около 100 тыс. м2 офисной недвижимости, арендные ставки в этом сегменте вырастут на 2–5%, а вакансия упадет на 1,5–2 п. п.

Среди самых знаковых сделок года: продажа инвестгруппой “РВМ Капитал” БЦ Sinop за 2 млрд рублей компании “Бизнеспроф” и выкуп ХК “Империя” Андрея Фоменко у “Ростелекома” комплекса зданий на Большой Морской площадью 16,5 тыс. м2 за 2,9 млрд рублей (оценка аналитиков).

Недобор складов

Рынок качественных складских площадей в прошлом году пополнился объектами общей площадью 71 тыс. м2. Из них только 30% является спекулятивным строительством.

“Ввиду ограниченного предложения спекулятивного формата крупные торговые и производственные компании все чаще выбирают формат built–to–suit”, — отмечает Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE. “2018 год отличался стабильно высоким уровнем спроса на складские помещения наряду с низким объемом нового строительства”, — дополняет эксперт.

По данным JLL, сравнительно невысокий ввод в целом соответствует спросу, что приводит к сохранению доли вакантных площадей на уровне 5–6% в течение последнего года. Основной спрос на склады формировали торговые компании, хотя активизировался и спрос со стороны производств — доля этого сегмента в структуре сделок достигла рекордного уровня.

Ставки предложения в целом по рынку выросли и котируются на склады класса А — 470–550 рублей за 1 м2 в месяц.

При этом, как говорят аналитики, участники рынка гибко адаптировались к новым условиям — кто–то строил объекты под собственные нужды — доля проектов built–to–suit в структуре сделок по итогам года превысит 30%.

Другие рассматривали новые инструменты по привлечению компаний в свои проекты. Так, ЮИТ на днях анонсировал готовность выступить соинвестором в проектах арендаторов на территории своего индустриального парка Greenstate.

В 2019 году эксперты ожидают роста ставок аренды как результат неудовлетворенного спроса и низких вакансий на рынке качественных площадей. А это, в свою очередь, должно несколько активизировать запуск новых проектов как спекулятивного девелопмента, так и built–to–suit.

Торговля мельчает

В сегменте крупноформатных торговых центров наблюдается затишье. За 2018 год введено всего два объекта: вторая очередь Outlet Village Pulkovo (6,7 тыс. м2 арендопригодной площади) и мебельный центр “Богатырь” в здании корпуса ткацкой фабрики имени Веры Слуцкой на Богатырском пр.

На 2019 год анонсирован ввод трех комплексов совокупной площадью 52,9 тыс. м2. Есть ряд объектов, которые могут появиться в 2020 году при улучшении экономической ситуации, но сроки их ввода будут перенесены.

Отсутствие крупных проектов объясняется тем, что девелоперы испытывают определенные опасения относительно экономической ситуации и считают сегмент достаточно насыщенным.

“Но строительство, безусловно, возобновится. В первую очередь в новых жилых кварталах, которые появляются на периферии города, поскольку спрос там в любом случае накапливается, и вслед за ним придет и предложение торговых площадей”, — оптимистично прогнозирует Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg.

В стадию активного девелопмента выходят торговые объекты районного и микрорайонного значения.

По данным компании JLL, доля вакантных площадей в качественных торговых центрах Петербурга за IV квартал 2018 года упала с 3,9 до 3,1%.

Уменьшению показателя в первую очередь способствовало продолжающееся развитие fashion–ретейлеров, которые как открывают магазины в сравнительно новых объектах, так и заполняют освободившиеся помещения в давно работающих. В целом за 2018 год вакантность снизилась на 0,7 п. п.

В сегменте street retail, по подсчетам Knight Frank St. Petersburg, в 2018 году было открыто в 5 раз больше торговых точек, чем закрыто.

“Всего за год начало функционировать 838 новых торговых точек. Доля заведений общественного питания сохранила лидирующую позицию в структуре открытий и составила 39%. На втором месте магазины продуктов (11%).

На третьем — салоны красоты (7%), которые сместили магазины одежды (по сравнению с прошлым годом их открылось на 55% меньше)”, — говорит Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St.

Petersburg.

“Возможности развития ретейлеров ограничены: более чем в половине существующих качественных торговых центров (54%) на данный момент свободно менее 1% площадей”, — отмечает Юлия Чернышева, руководитель направления торговой недвижимости компании JLL в Санкт–Петербурге.

Эксперты ожидают дальнейшего сокращения объема и доли вакантных площадей в 2019 году. В первую очередь за счет небольшого числа торговых центров, в которых свободно более 5% площадей.

Впрочем, помещения многих ТЦ города пустуют из–за некачественных и непродуманных планировочных решений или из–за неэффективного управления. Подобные торговые комплексы вынуждены будут подвергнуться реконцепции в ближайшие годы.

По мнению аналитиков, сегодня особенно благоприятный период для качественных изменений во всех сегментах коммерческой недвижимости, а особенно в ТРК.

Среди знаковых сделок года: продажа финским ретейлером Stockmann ТЦ на Невском чешскому девелоперу PPF Real Estate за 171 млн евро и реализация финской компанией Kesko сети “К–раута” французскому ретейлеру “Леруа Мерлен” за 12 млрд рублей.

Наталья Бурковская, Павел Никифоров автора

16 января 2019, 09:14 6418

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Источник: https://www.dp.ru/a/2019/01/15/God_s_grjadushhim_deficitom

Игроки рынка объяснили, почему подорожают петербургские офисы :: С.-Петербург :: РБК

Перетасовка игроков

За весь год в Петербурге было сдано в аренду 136 тыс. кв. м офисных площадей — на 13% больше, чем в позапрошлом году.

По словам Светланы Московченко, руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg, основной спрос в 2018 году был сформирован арендаторами IT- и телекоммуникационного профиля: его доля в сделках аренды вернулась на уровень 2016 года и составила 28%, сократившись на 26 п. п. по сравнению с рекордным значением 2017 года. В абсолютном же выражении также наблюдалось сокращение арендованных IT-компаниями площадей на 41%.

К концу 2018 года доля других арендаторов в сделках аренды более чем в два раза превысила показатели 2017 года, достигнув 55% (в числе лидеров по приросту — строительные и инжиниринговые компании, а также представители финансовой и банковской отраслей).

Что касается географической структуры спроса, то в 2018 году три деловых района лидировали по объему занятых площадей ‒ «Петроградский» (19,4%), «Центральный-1» (18,7%) и «Северо-Западный» (в основном, Приморский и Выборгский районы — 16%).

Наиболее заметный прирост доли арендованных площадей произошел в последнем из них (+15 п. п.), при этом второй год подряд в северо-западной локации на стабильном уровне удерживался показатель доли поглощения (17% в 2017–2018 гг.).

«Это может свидетельствовать о том, что в Петербурге действительно постепенно начинает формироваться новая зона деловой активности», — говорят аналитики. При этом в локации «Московский проспект» по итогам года отмечено наибольшее уменьшение арендованных площадей (-31 п. п.

) из-за сокращения интересного арендаторам предложения. Суммарный объем проданных офисных зданий составил 74 тыс. кв. м.

Не поглощаем

При этом аналитики обратили внимание на снижение темпов суммарного объема чистого поглощения, несмотря на высокий спрос у арендаторов.

«Вследствие дефицита помещений и минимального поступления офисов на свободный рынок в течение 2018 года поглощено всего 109 тыс. кв. м, что сопоставимо с итогами рынка в 2013 году.

Объем реализованных площадей сократился на 29% по сравнению с концом 2017 года, при этом в основном поглощались офисы класса B (80% от суммарного объема)», — говорится в исследовании.

Что касается арендных ставок, то в конце 2018 года в бизнес-центрах класса А они выросли на 6,7%, в офисах класса B — на 0,5% по сравнению с итогами 2017 года. Ежемесячная средневзвешенная ставка в классе А составила 1 958 руб. за 1 кв. м, а в классе B — 1 179 руб., включая НДС и операционные расходы.

Ставки подрастут

Эксперты Knight Frank St Petersburg предполагают, что в этом году тенденция уменьшения качественного вакантного предложения на рынке, в особенности офисов класса А, получит свое продолжение.

При этом они напоминают, что на стадии строительства и реконструкции находится 16 офисных центров суммарной арендопригодной площадью 117 тыс. кв. м из числа предназначенных для сдачи в аренду и заявленных к вводу в эксплуатацию в 2019 году.

Если девелоперы не перенесут сроки сдачи своих проектов, то в 2019 году ожидается выход на рынок следующих проектов преимущественно класса B: это офисный центр в составе МФК «Заневский Каскад-4», Stenbock на Лахтинском проспекте, «Лиговский 266» и «Атлас Сити» в Московском районе и других.

В перспективе одного-двух лет рынок качественных офисов также пополнится новым предложением за счет реновации объектов класса С. Но в связи с тем, что девелоперы не торопятся реализовывать начатые проекты, вероятно умеренное повышение ставок аренды, добавляют они.

Говоря о тенденциях текущего года, заместитель гендиректор Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин говорит, что высокий спрос на качественные помещения подогревает интерес профессиональных владельцев к реновации своих объектов и пересмотру устаревших концепций. «Мы видим серьезную точку роста в этом направлении в перспективе одного-двух лет», — отмечает эксперт.

Владелец УК «Теорема» Игорь Водопьянов, комментируя итоги года, говорит, что к настоящему моменту в качественных проектах заполняемость «очень высокая», что помогает поднимать арендную плату.

«Если в скором времени еще чуть поднимутся арендные ставки или чуть упадут процентные ставки по кредитам, начнутся новые стройки.

Но в целом офисный рынок довольно консервативный, поэтому в 2019 году ситуация вряд ли существенно изменится», — говорит он.

«Единственная отрицательная тенденция, которую я наблюдаю — это увеличение налогового бремени за счет повышения кадастровой стоимости зданий и эффективного налогового администрирования, т.е. доходность проектов будет и дальше падать», — добавляет бизнесмен.

Роман Кизыма

Источник: https://www.rbc.ru/spb_sz/12/02/2019/5c62af459a7947e2c6cebf63

Как оформить уменьшение площади арендуемого помещения

гражданское законодательство позволяет сторонам устанавливать, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (ч. 2 ст. 425 ГК РФ).

Изменения к договору могут вступать в силу как с момента внесения изменений, так и с момента, прописанного непосредственно в договоре или соглашении (ч. 3 ст. 453 ГК РФ).

Следовательно, Вы вправе установить в договоре, что площадь предоставляемого ИП в аренду имущества составляет 72,3 кв.м. и распространить это условие на предыдущие годы.

В связи с уменьшением  предоставляемых в аренду площадей отраженный в декларации по налогу на прибыль доход завышен. В таком случае Вы вправе, но не обязаны предоставлять уточненные декларации по налогу на прибыль. Вы вправе исправить ошибку в периоде выявления, то есть отразить в составе расходов излишне отраженный доход прошлых периодов.

Также арендодателю следует выставить исправительные счета-фактуры в связи с наличием ошибок в счетах-фактурах за 2012 год и позднее. И представить уточненные декларации по НДС с корректными суммами НДС по реализованным услугам.

Оформление корректировочных счетов-фактур к счетам-фактурам, составленным по старым формам (в частности, действовавшим в 2010-2011 гг.), не допускается. Исправления в таком случае вносятся по правилам, утвержденным постановлением Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. № 914 (пункт 2 постановления Правительства РФ от 26 декабря 2011 г. № 1137).

А именно: в первоначальный счет-фактуру вносятся верные значения, которые заверяются  подписью руководителя и печатью организации-продавца с указанием даты внесения исправления (пункт 29 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. № 914) (подробнее – см. Как исправить счет-фактуру).

При этом необходимо представить уточненные декларации по НДС за периоды, в котором суммы реализации были завышены..

В бухгалтерском учете  ошибочно отраженный за 2011-2012 годы доход аннулируется в периоде выявления ошибки:

Дебет 84 Кредит 62

– аннулирован излишне отраженный доход 2011-2012 гг. Если ошибка является несущественной (см. Рекомендация 3) то вместо счета 84 используется счет 91.

Если отчетность за 2013 год еще не утверждена и рассматриваемая ошибка является существенной, то указанную выше запись необходимо отразить в декабре 2013 года, вновь подписать отчетность и представить всем пользователям, которым она была представлена раньше. Если отчетность 2013 года уже утверждена, то указанная запись отражается в периоде выявления ошибки.

Кроме того, если ошибка является существенной, то в текущей отчетности необходимо пересчитать показатели прошлых периодов так, как если бы ошибка никогда не совершалась (ретроспективный пересчет). Это следует из подпункта 2 пункта 9 ПБУ 22/2010.

Если ошибка является несущественной или Ваше предприятие относится к субъектам малого предпринимательства, то исправление ошибки отражается с использованием счета 91 в периоде обнаружения независимо от факта представления или утверждения отчетности.

Обоснование данной позиции приведено ниже в рекомендациях «Системы Главбух» версия для коммерческих организаций и vip – версия

1. Cтатья: Соглашение, которое обоснует уменьшение размера арендной платы задним числом

Роман Денисов,

Как документ позволит сэкономить.

При расторжении договора аренды арендатор должен освободить помещения, что зачастую сопряжено с необходимостью вывезти из помещения принадлежащее ему имущество, произвести работы по демонтажу отделимых улучшений, а также восстановительные работы после проведения таких действий. Часто на такой переходный период арендодатель снижает арендную плату с тем, чтобы стимулировать арендатора оставить недвижимость в пригодном к дальнейшему использованию виде – провести все требуемые работы качественно и без спешки.

Чтобы не терялся стимулирующий эффект, соглашение о снижении арендной платы в течение переходного периода на практике подписывается задним числом – с даты, когда арендатор фактически прекратил использовать помещения, но уже после того, как имущество приведено в надлежащий вид. Однако такой шаг чреват налоговыми рисками.

Проверяющие, обнаружив факт снижения размера арендной платы незадолго до расторжения или истечения срока договора аренды, могут сделать вывод о занижении арендодателем суммы НДС, а арендатором – налога на прибыль.

На практике они аргументируют такой вывод тем, что освобождение арендатора от части платы является по сути прощением части долга. При этом арендодатель оказывал арендатору услуги на безвозмездной основе, что является операцией, признаваемой объектом обложения у арендодателя – НДС (п. 1 ст.

146 НК РФ), а у арендатора – налогом на прибыль (п. 8 ст. 250 НК РФ).

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/17618-kak-oformit-umenshenie-ploshchadi-arenduemogo-pomeshcheniya

Уменьшение площади торгового зала при аренде

На арендуемой площади были возведены стеклянные стены для создания административных кабинетов. Как правильно уменьшить арендуемую торговую площадь для перерасчета ЕНВД, расскажет эта статья.

Вопрос: Еще один вопрос по ЕНВД. Площадь мы арендуем.

Читаю “площадь торгового зала определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов), исходя из гл.26.3 Кодекса к таким относятся и договор аренды. На арендуемой площади были возведены стеклянные стены (по сути появилось два кабинета с перегородками из стекла). Сейчас эти помещения используются для административно-управленческих нужд.

Мы хотим уменьшить площадь торгового зала на площадь этих двух помещений. На сколько я понимаю, нам для подтверждения уменьшения площади, достаточно обновить договор аренды с приложением плана, в котором графически должна быть обозначена арендованная площадь и отображены временные перегородки.

Правильно ли я понимаю? Подскажите этот план должен быть заверен БТИ, либо это документ составленный сугубо между нами и арендодателем? Нужны ли дополнительные документы? (например подтверждение факта возведения перегородок). 

Ответ: Вы вправе уменьшить площадь торгового зала, отгородив его часть (капитальной перегородкой) под подсобное или административно-бытовое помещение.

При этом результаты перепланировки (уменьшение площади) должны быть отражены не только в договорах с арендодателем, но и в инвентаризационных документах на помещение.

Аналогичное мнение высказывалось и представителями контролирующих органов (см., ниже).

То есть при неоформлении изменений в БТИ претензии контролирующих органов не исключены. Хотя зачастую суды в подобных спорах поддерживают налогоплательщиков (см.. статьи ниже).

Обоснование

Как определить площадь торгового зала для целей ЕНВД

Площадь торгового зала определяйте по правоустанавливающим и инвентаризационным документам.

Например, на основании договоров купли-продажи нежилых помещений, техпаспортов, поэтажных планов, схем, экспликаций, договоров аренды (субаренды) нежилых помещений или их отдельных частей.

Площади подсобных, административно-бытовых, складских и других помещений, в которых не производится обслуживание покупателей, в площадь торгового зала не включаются. Такой порядок предусмотрен абзацами 22 и 24 статьи 346.27 Налогового кодекса РФ.

Если помещения для торговли (торговые площади) в одном и том же торговом объекте арендуются одной и той же организацией по нескольким договорам, возможность применения ЕНВД зависит от наличия в этом объекте торговых залов и от порядка оформления правоустанавливающих документов.

При наличии нескольких торговых залов арендатору следует учитывать их суммарную площадь, если согласно правоустанавливающим документам эти торговые залы относятся к одному торговому объекту (магазину, павильону). Если суммарная площадь не превышает 150 кв. м, арендатор вправе применять ЕНВД. Если превышает – он должен платить налоги в соответствии с общей или упрощенной системой налогообложения.

Если согласно правоустанавливающим документам торговые залы относятся к разным торговым объектам, то для целей применения ЕНВД их площади учитываются отдельно.

Об этом сказано в письмах Минфина России от 23 мая 2012 № 03-11-11/166, от 21 октября 2010 № 03-11-11/280, от 15 апреля 2010 № 03-11-11/101, ФНС России от 2 июля 2010 № ШС-37-3/5778.

Если торговые залы в торговом объекте отсутствуют, то каждое арендованное помещение квалифицируется как обособленный объект организации торговли (магазин или павильон). В этом случае площади торговых залов таких объектов не суммируются.

По каждому из них возможность применения ЕНВД следует оценивать отдельно. ЕНВД можно применять только в отношении тех торговых объектов, площадь торгового зала которых не превышает 150 кв. м.

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 17 апреля 2009 № 03-11-09/142, от 4 сентября 2007 № 03-11-05/209, ФНС России от 2 июля 2010 № ШС-37-3/5778.

Главбух советует: есть несколько способов сократить площадь торгового зала, если этот показатель превышает 150 кв. м, а организации выгодно применять ЕНВД.

Можно, например:

Из рекомендации «Какие торговые сделки подпадают под ЕНВД»

Из статьи журнала «Вмененка», №6, 2011

Если торговый зал и подсобные помещения разделены некапитальной перегородкой

Постановление ФАС Центрального округа от 09.03.2011 № А35-9932/2009

По результатам выездной проверки налоговая инспекция привлекла индивидуального предпринимателя к ответственности, которая предусмотрена пунктом 1 статьи 122 НК РФ, за неполную уплату ЕНВД.

Основанием для этого послужили выводы налогового органа о занижении коммерсантом физического показателя «площадь торгового зала (в квадратных метрах)».

Предприниматель с таким решением не согласился и обратился в суд.

В свою очередь арбитры указали, что с учетом требований норм статей 346.26–346.

29 НК РФ обязательным признаком отнесения площадей к категории «площадь торгового зала» и учета их при исчислении ЕНВД является фактическое использование площадей при осуществлении торговли. Это должно подтверждаться совокупностью доказательств.

Размер фактически используемой для торговли площади может быть определен на основании любых имеющихся у предпринимателя правоустанавливающих или технических документов.

Судьи выяснили, что коммерсант для ведения «вмененной» розничной торговли арендовал торговые помещения.

Руководствуясь положениями письма, подписанного с арендодателем, он самостоятельно определял торговую площадь, используемую для обслуживания покупателей, с учетом площадей прохода для покупателей, для установки торгового стола с кассовым аппаратом и витрин.

Разница между общей и торговой площадью, указанной в договорах аренды, составляла площадь складских помещений.

Посредством возведения некапитальной перегородки, что предусмотрено договором аренды, арендованная торговая площадь была разделена индивидуальным предпринимателем на торговый зал, необходимый для обслуживания покупателей, и подсобные помещения, используемые для хранения реализуемого товара. То есть такое разделение площади не противоречит положениям статьи 346.27 НК РФ и ГОСТ Р 51303–99 «Торговля. Термины и определения».

Довод налогового органа о том, что произведенная индивидуальным предпринимателем перепланировка помещений не отражена в инвентаризационных документах, арбитры отклонили.

Основанием для этого явилось непредставление налоговой инспекцией доказательств того, что установка перегородок относится к изменениям технических или качественных характеристик объекта капитального строительства и подлежит отражению в учетно-технических и инвентаризационных документах в соответствии с требованиями постановления Правительства РФ от 04.12.2000 № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства».

Таким образом, судьи пришли к выводу, что индивидуальный предприниматель правомерно исчислял ЕНВД исходя из фактически использовавшейся в проверяемом периоде площади торгового зала. Поэтому решение налоговой инспекции о привлечении индивидуального предпринимателя к ответственности за неполную уплату ЕНВД является необоснованным.

Из статьи журнала «Вмененка», №3, 2014

Если торговый зал отделен от складского помещения некапитальной перегородкой

Индивидуальный предприниматель установил в торговом зале некапитальную перегородку для отделения складского помещения. Вправе ли ИП в таком случае не учитывать площадь складского помещения при расчете единого налога?
Е.И. Пчелкина, г. Ульяновск

Как известно, при расчете единого налога в отношении розничной торговли через объекты стационарной торговой сети, имеющие торговые залы, используется физический показатель «площадь торгового зала (в квадратных метрах)».

В соответствии со статьей 346.

27 НК РФ площадь торгового зала — это часть магазина, павильона (открытой площадки), занятая оборудованием, предназначенным для выкладки, демонстрации товаров, проведения денежных расчетов и обслуживания покупателей, площадь контрольно-кассовых узлов и кассовых кабин, площадь рабочих мест обслуживающего персонала, а также площадь проходов для покупателей. К площади торгового зала относится также арендуемая часть площади торгового зала.

Площадь подсобных, административно-бытовых помещений, а также помещений для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже, в которых не производится обслуживание покупателей, не относится к площади торгового зала.

Напомним, площадь торгового зала определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов.

Такими документами могут быть договор купли-продажи нежилого помещения, технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) нежилого помещения или его части (частей), разрешение на право обслуживания посетителей на открытой площадке и другие документы

В целях применения главы 26.

3 НК РФ к инвентаризационным и правоустанавливающим документам относятся любые имеющиеся у организации или индивидуального предпринимателя документы на объект стационарной торговой сети, содержащие необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта, а также информацию, подтверждающую право пользования данным объектом.

Самостоятельно установить некапитальную перегородку для отделения складской площади от торговой индивидуальному предпринимателю ничего не мешает. Однако лучше, чтобы это было закреплено во внутренних документах.

Ведь в случае возникновения споров с налоговыми органами с их помощью будет проще подтвердить, какая площадь реально используется для «вмененной» деятельности. Еще лучше, если размеры склада (подсобного помещения) и непосредственно самого торгового зала будут прописаны в договоре аренды помещения.

Также доказательствами в суде в подобных случаях могут служить, например, протокол осмотра помещения, составленный налоговыми органами, либо заключение независимого эксперта, подтверждающее установку перегородки (или другого разделителя), схемы помещения.

В постановлении ФАС Дальневосточного округа от 03.06.2013 № Ф03-1604/2013 судьи приняли сторону налогоплательщика.

Так, согласно материалам дела ИП открыл розничный магазин в арендуемом помещении и самостоятельно установил перегородки, отделяющие торговую площадь от складской.

Налоговики посчитали, что физический показатель «площадь торгового зала» занижен, поскольку метраж арендуемой площади был определен без учета помещения для хранения товаров.

Однако арбитры указали, что в силу статьи 346.27 НК РФ площадь подсобных и административно-бытовых помещений не относится к площади торгового зала, учитываемой при исчислении единого налога. В целях уплаты ЕНВД имеет значение фактическое использование площади при осуществлении торговли, а не способ отделения торгового помещения от иных помещений, которые в торговле не используются.

Таким образом, можно сделать вывод, что некапитальной перегородки достаточно, чтобы не учитывать складские помещения в расчете ЕНВД. А при возникновении споров судьи, скорее всего, будут на стороне налогоплательщика.

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/228530-umenshenie-ploshchadi-torgovogo-zala-pri-arende

7. Обстоятельства, при которых арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы

Всоответствии с п. 5 ст. 614 ГК РФ арендодательвправе потребовать от арендаторадосрочного внесения арендной платы вслучае существенного нарушения сроковее внесения. При этом законодатель нераскрывает понятия существенностинарушения таких сроков.

7.1.Вывод из судебной практики:Уплата арендных платежей в меньшемразмере с просрочками являетсясущественным нарушением договорааренды, при котором арендодатель вправетребовать досрочного внесения аренднойплаты.

Судебнаяпрактика:

ПостановлениеФАС Северо-Западного округа от 21.01.2009по делу N А52-1183/2008

“…Комитетпо управлению муниципальным имуществомгорода Пскова… обратился в Арбитражныйсуд Псковской области с иском к обществус ограниченной ответственностью”Барс”… о взыскании… задолженностипо арендной плате… и… арендной платыза два месяца вперед…

Согласноматериалам дела арендную плату ответчиквносил не в полном размере и с нарушениемустановленных сроков. Поэтому судыобоснованно, в соответствии со статьями309, 310, 606, 614 ГК РФ, взыскали с него 499 189руб. 38 коп. задолженности.

Всоответствии со статьей 614 ГК РФарендодатель в случае существенногонарушения арендатором сроков внесенияарендной платы вправе потребовать отнего досрочного внесения арендной платыв установленный арендодателем срок, ноне более чем за два срока подряд.

Крометого, как отмечено апелляционнойинстанцией, поскольку ответчик уплачиваетарендную плату в меньшем, чем установленосоглашением сторон, размере, при этомдопускает просрочки ее внесения, данныеобстоятельства следует признатьсущественным нарушением обязательствсо стороны Общества.

Посколькусуды всесторонне и полно исследовалиобстоятельства дела, правильно применилинормы материального права, не допустиликаких-либо нарушений норм процессуальногоправа, влекущих в силу части 4 статьи288 Арбитражного процессуального кодексаРоссийской Федерации безусловную отменупринятых по делу судебных актов,отсутствуют основания для их отмены иудовлетворения кассационной жалобы…”

8. Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков

Даннаяпроблема вытекает из недостаточногоурегулирования Гражданским кодексомРФ ситуации, в которой арендатор вынуждениспользовать имущество с недостатками(п. 4 ст. 614 ГК РФ) или же вообще неиспользовать его.

Согласноп. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе потребоватьуменьшения арендной платы, если условияпользования или состояние имуществасущественно ухудшились по сравнению сусловиями, предусмотренными договором,или состоянием на момент передачиимущества. Причем такое ухудшение должнопроизойти в силу обстоятельств, закоторые арендатор не отвечает.

Однаков ряде случаев арендатор заявляеттребования на основании п. 4 ст. 614 ГК РФуже в рамках судебного разбирательствапо взысканию с него арендных платежей,хотя до этого он пользовался имуществоми не предъявлял арендодателю каких-либопретензий. В таком случае доказатьухудшение состояния имущества илиусловий пользования достаточнопроблематично.

Крометого, необходимо учитывать, что п. 2 ст.

612 ГК РФ содержит смежную норму, всоответствии с которой арендодательне отвечает за недостатки имущества,если они были оговорены при заключениидоговора, были известны арендатору либодолжны были быть обнаружены им призаключении договора или передачеимущества в аренду.

В случаях, на которыераспространяется действие п. 2 ст. 612 ГКРФ, применение положений п. 4 ст. 614 ГК РФдля арендатора невозможно, посколькуухудшения состояния имущества илиусловий его использования по сравнениюс предусмотренными договором илисуществовавшими на момент передачиимущества нет.

Многочисленныеспоры возникают также в ситуациях, когдаарендатор не использовал имущество впериод действия договора аренды.

Этоможет быть связано как с обстоятельствами,не зависящими от арендатора ипрепятствующими пользованию имуществом,так и с его собственными действиями,хотя объективная возможность использованияимущества существовала.

В зависимостиот причины, по которой арендатор неиспользовал арендуемое имущество,наступают различные правовые последствияв части внесения арендной платы.

8.1.Вывод из судебной практики:Если имущество невозможно использоватьпо вине арендодателя, арендатор имеетправо на уменьшение размера аренднойплаты в соответствии с п. 4 ст. 614 ГК РФ.

Судебнаяпрактика:

ПостановлениеФАС Северо-Западного округа от 14.05.2008по делу N А44-2140/2007

Источник: https://studfile.net/preview/5663112/page:68/

Факторный анализ эффективности использования площадей организации

Во многих организациях кроме собственных основных фондов используют арендованные, что особенно характерно для предприятий сферы обращения, гостиничного и туристского бизнеса и малых фирм, не имеющих достаточного количества собственного имущества.

В отличие от собственных основных средств объекты, взятые в аренду, учитываются за балансом, и основными затратами по их использованию является арендная плата, а не стоимость, списываемая в результате износа.

Поэтому в отличие от собственных основных фондов в анализе арендованных основных средств обычно применяют только часть показателей, связанную с размерами площади предприятия и складской емкости.

Для характеристики использования площадей предприятия их делят на категории.

На предприятиях торговли площадь обычно подразделяют на общую, торговую, площадь торгового зала.

Общая площадь магазина включает торговую, рабочую и вспомогательную. Ее определяют как сумму площадей всех этажей, измеренных в пределах внутренней поверхности наружных стен, площадей, антресолей и переходов в другие здания.

Торговая площадь магазина — это сумма площадей торгового зала, залов отдела заказов и кафетерия, помещений для оказания услуг покупателям, включая площадь демонстрационного зала.

При анализе находят соотношения указанных площадей по правилу нахождения удельного веса, описанному далее для расчета соотношений располагаемой, производственной и занятой оборудованием площади.

Увеличение площади предприятия свидетельствует о расширении материально-технической базы. Однако здесь нужно учитывать правила соотношения торговой и общей площадей.

Увеличение общей площади, большее, чем торговой, считается более затратным.

О степени рациональности использования торговой площади можно судить по показателю «товарооборот на единицу площади». Этот показатель определяют отдельно по общей, торговой и площади торгового зала как отношение объема продаж к размеру каждой из перечисленных категорий площадей.

В оптовой торговле этот показатель исчисляется на единицу складской или холодильной емкости делением товарооборота на вместимость одной из емкостей и имеет размерность «денежных единиц на кубометр».

Можно также определять товарооборот на одно рабочее место делением объема реализации на число рабочих мест.

Для оценки рациональности использования площади, кроме того, исчисляют показатель «товарные запасы на 1 м2 общей или складской площади». Рост этого показателя свидетельствует о более эффективном использовании площади хранения.

Поэтому на предприятиях или их подразделениях, специализирующихся на хранении товаров (оптовые склады, сезонные хранилища овощей или другой сельскохозяйственной продукции и др.

), увеличение товарных запасов на единицу площади положительно характеризует использование складских площадей.

В процессе анализа эффективности использования основных фондов в сфере товарного обращения можно рассчитать влияние изменения состава площади предприятия и эффективности ее использования на изменение товарооборота.

Пример. Определить влияние состава площади магазина и эффективности ее использования на объем товарооборота. Для этого методом цепной подстановки товарооборота представляют в виде произведения

где S — общая площадь магазина;

Np

– — объем продаж, приходящийся на 1 м2 площади.

S

Затем площадь разделяют на элементы развертыванием формулы

где — — соотношение площади торгового зала и торговой площади;

— — соотношение торговой и общей площади;

S

Np

– — объем продаж, приходящийся на 1 м2 площади торгового

S

3

зала.

Используя полученную формулу, на основе данных табл. 13.4 осуществим подстановки:

Товарооборот в отчетном периоде изменился под влиянием следующих факторов:

• • в результате уменьшения общей площади на 5 м2 — снизился на 106,28 лен. ед. (4 463,72 – 4 570);
• • в результате увеличения удельного веса торгового зала в торговой площади на 5% — увеличился на 270,53 ден. ед. (4 734,25;
• – 4 463,72);
• • в результате снижения удельного веса торговой площади в общей площади на 2% — снизился на 164,25 ден. ед. (4 570 —
• – 4 734,25);
• • в результате снижения эффективности использования торгового зала на 8,38 ден. ед. на 1 м2 — снизился на 670 ден. ед. (3 900 —
• – 4 570).

Таблица 13.4. Данные о товарообороте и составе площади магазина

Показатель	Прошлый год	Отчетный год	Абсо лютное измене ние	Темп изменения, %
Товарооборот, ден. ед.	4 570	3 900	-670	85,17
Общая площадь магазина S, м2	215	210	-5	97,67
Товарооборот на 1 м2 общей площади, ден. ед./м2	21,26	18,57	-2,69	87,347
Торговая площадь магазина ST, м2	105	99	-6	94,29
Площадь торгового зала S3, м2	80	80	0	100
Товарооборот на 1 м2 площади торгового зала, ден. ед./м2	57,13	48,75	-8,38	85,332
Удельный вес площади торгового зала в торговой площади	0,76	0,81	0,05	106,579
Удельный вес торговой площади в общей площади магазина	0,49	0,47	-0,02	95,918

Проверка. Сумма влияния факторов равна общему абсолютному изменению товарооборота (см. табл. 13.4):

-106,28 + 270,53 – 164,25 – 670 = -670, что подтверждает верность расчетов.

В факторном анализе использования площади магазина рассчитывают также влияние рассмотренных факторов на эффективность использования общей площади. Эффективность характеризуется здесь размером товарооборота на 1 м2 рассматриваемой площади. В решении данной задачи применим индексный метод с использованием выражения

где I — индекс (отношение) показателей отчетного периода к прошлому. В развернутом виде формула выглядит следующим образом:

Отношения, используемые в выражении (13.5а), представлены в табл. 13.4. В исходном расчете цепных подстановок все показатели отношений (/) берут по данным прошлого периода:

В расчете 2 в числитель первого сомножителя подставляют отчетное значение удельного веса площади торгового зала в торговой площади, т.е. берут темп изменения в долях по данному показателю. Темп изменения в долях равен темпу изменения в процентах (см. табл. 13.4), деленному на 100:

В расчете 3 кроме первого сомножителя заменяется второй (значением темпа изменения удельного веса торговой площади в долях общей площади магазина):

В расчете 4 наряду с первым и вторым сомножителями заменяется третий (значением темпа изменения товарооборота в расчете на 1 м2 площади торгового зала):

При последовательном вычитании результатов расчетов получим

• 1,066 – 1 = 0,066;
• 1,022 – 1,066 = -0,044;
• 0,87 – 1,022 = -0,152.

То есть товарооборот на 1 м2 общей площади магазина снизился в отчетном периоде на 12,653 « 13% (87,347 — 100) в сравнении с прошлым годом под влиянием следующих факторов:

• • увеличения на 0,05 доли площади торгового зала в торговой площади — возрос на 6,6%;
• • уменьшения на 0,02 доли торговой площади в общей площади магазина — снизился на 4,4%;
• • уменьшения на 14,668% (85,332—100), или на 8,38 ден. ед. / 1 м3 эффективности использования площади торгового зала — снизился на 15,2%.

Проверка. Сумма влияния факторов равна общему темпу изменения товарооборота на 1 м2 общей площади:

0,066 – 0,044 – 0,152 = -0,13, или -13%, что подтверждает верность расчетов.?

Источник: https://studref.com/541798/ekonomika/faktornyy_analiz_effektivnosti_ispolzovaniya_ploschadey_organizatsii