Востребование задатка

Правовая природа. Вопрос 32

Востребование задатка

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

ЗАДАТОК.

Задаток может применяться для обеспечения обязательств, возникающих как с участием граждан, так и с участием юридических лиц, т.е. использоваться и в предпринимательских отношениях.

Выдача задатка может быть предусмотрена только договором. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (несоблюдение в силу ст. 162 ГК влечет невозможность ссылаться на свидетельские показания).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения письменной формы, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Задаток выполняет платежную, доказательственную и обеспечительную (штрафную) функции.

Он может быть выдан только той стороной по договору, на которой лежит обязанность осуществить денежные платежи за предоставление осуществляемое контрагентом по договору.

При исполнении сторонами договорных обязательств сумма задатка засчитывается в счет платежей, подлежащих осуществлению стороной выдавшей задаток.

Следовательно, выдача и получение задатка есть частичное исполнение и соответственно получение части исполнения договорного обязательства. В этом суть платежной функции задатка.

Задаток выдается в подтверждение заключения договора, т.е. выполняет доказательственную функцию.

Из этого следует, что если между сторонами имеет место спор о том, был или нет заключен договор, то при наличии доказанного в надлежащем порядке факта выдачи и получения задатка можно говорить о заключении договора, обеспеченного задатком.

Если договор совершен в устной форме и при этом отсутствуют письменные доказательства, то можно говорить о том, что договор признается заключенным, так как выдан задаток.

Возможность обеспечения задатком исполнения обяза­тельства, возникшего из письменного договора, имеет большое значе­ние при заключении договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи (п. 2 ст.

434 ГК), так как в подобных случаях весьма часто возникают споры о наличии или отсутствии договора. Кроме того, нужно учитывать, что как письменный договор, совершенный в форме единого документа, так и договор, совершенный в виде обмена документами, может быть утерян.

В таких условиях уплата задатка будет служить доказательством наличия самого факта заключения договора, совершенного в письменной форме.

Выдача и получение задатка являются актом исполнения акцессор­ного обязательства, вытекающего из соглашения о задатке.

Следова­тельно, если стороны в качестве меры обеспечения исполнения обяза­тельства, вытекающего из договора, предусмотрели в договоре выдачу задатка, но не связали момент заключения этого договора с моментом предоставления задатка, то невыдача задатка не может рассматривать­ся в качестве основания для признания договора незаключенным.

Ес­ли же стороны согласовали предоставление задатка в качестве суще­ственного условия договора и связали момент заключения договора с моментом выдачи задатка, то в случае если обусловленный задаток не предоставлен, этот договор будет считаться незаключенным.

Иная трактовка содержания доказательственной функции задатка, согласно которой если обусловленный сторонами задаток не выдан, то договор, по которому он должен быть выдан, не считается заклю­ченным даже при соблюдении всех других условий, необходимых для его заключения, не учитывает акцессорности соглашения о задатке. Исполнение или неисполнение акцессорного соглашения (выдача или невыдача задатка) не могут быть фактами, определяющими юридиче­скую судьбу основного соглашения — договора, обеспечению которого служит задаток. Именно такой вывод соответствует положениям зако­на (п. 2 ст. 329 ГК) и понятию акцессорных обязательств.

Доказательственную, а также платежную функцию выполняет аванс – денежная сумма или имущественная ценность, выданная сто­роной в договоре своему контрагенту в счет обусловленного платежа как в момент заключения договора, так и после этого.

Однако факт выдачи аванса не является безусловным доказательством факта за­ключения договора. Он оценивается в качестве одного из многих воз­можных доказательств заключения договора.

В отличие от этого вы­дача и получение задатка являются безусловным доказательством на­личия состоявшегося договора.

функция задатка — обеспечительная.

Выдача и получение задатка побуждают стороны к исполнению договорного обязательства, ибо, если за неисполнение договора ответственна сторона, выдавшая задаток, он остается у другой стороны, а если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК). Именно потеря задатка одним или возвращение его другим в двойном размере составляют суть обеспечительной функции задатка. В этом качестве сам задаток и его обеспечительная функция приобретают штрафной характер.

Потеря задатка лицом, давшим его, или выплата двойной суммы за­датка лицом, получившим его, не прекращают обязательства, обеспечен­ного задатком и, соответственно, не освобождают должника от необходи­мости исполнения этого обязательства.

Поэтому, например, нанявший помещение на срок и давший задаток не может считаться освобожден­ным от обязательства платить арендную плату, хотя бы и оставил в ру­ках своего контрагента задаток и заявил свой отказ, пока контрагент не освободит его от обязательства по договору аренды помещения.

Потеря задатка лицом, давшим его, или выплата двойной суммы задатка лицом, получившим его, могут прекратить обеспечиваемое обязательство, если стороны в договоре или в специальном соглаше­нии согласуют условие о том, что потеря задатка лицом, давшим его, или выплата двойной суммы задатка лицом, получившим его, явля­ется отступным (ст. 409 ГК).

Задаток имеет некоторые черты сходства с неустойкой, однако меж­ду ними есть и существенные различия. Задаток вносится вперед, а не­устойка только обусловливается при заключении договора. Неустойка может быть уменьшена судом (ст.

333 ГК), а сумма задатка является жестко фиксированным пределом неблагоприятных имущественных последствий лиц, не исполнивших обеспеченное задатком обязатель­ство.

Обеспечительная функция задатка проявляется только в случа­ях неисполнения сторонами договорного обязательства и не касается случаев его ненадлежащего исполнения.

В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функ­ции.

Поэтому сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его возвра­щения в случае прекращения обязательства по соглашению сторон до начала его исполнения, а также в случае неисполнения договора (ес­ли только по закону или условиям договора другая сторона сохраняет право на вознаграждение, несмотря на неисполнение договора, — см. ст. 775 ГК).

В отличие от аванса в соответствии с п. 1 ст. 381 ГК за­даток должен быть возвращен только в случае прекращения обеспечи­ваемого обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК).

На практике проведение разграничения между задатком и авансом бывает затруд­нительным, ибо участники договоров зачастую именуют задатком лю­бые выплаченные вперед денежные суммы, не желая утратить их при неисполнении договорного обязательства. Поэтому при возникнове­нии спора необходимо установить, преследовали ли они цель обес­печения исполнения договорного обязательства, выдавая денежную сумму и принимая ее.

Источник: https://studopedia.su/16_108217_pravovaya-priroda-vopros-.html

Задаток как способ обеспечения исполнения обязательств (понятие, функции). Отличие задатка от аванса

Востребование задатка

Задаток – денежная сумма, выдаваемаяодной из сторон другой стороне вдоказательство заключения договора иобеспечения его исполнения.

Предметом задатка может быть толькоденежная сумма. Форма соглашения озадатке должна быть обязательнописьменной.

Задаток выполняет функции: удостоверительную,обеспечительную, пла­тежную,компенсационную.

1. Удостоверительная функция задаткавыражается в том, что он выдается в«доказательство заключения договора».Исполняя передачей задатка все основноеобязательство или его часть, должниктем самым подтверждает наличие договорногообязательства, в счет платежей покоторому задаток выдается.

2. Обеспечительная функция сводитсяк тому, что если за неиспол­нениедоговора ответственна сторона, давшаязадаток, то он остает­ся у другойстороны. Если же за неисполнение договораответствен­на сторона, получившаязадаток, она обязана уплатить другойсто­роне двойную сумму задатка, т.е.возвратить полученную сумму задатка иуплатить дополнительно сумму, равнуюему.

3. Платежная функция задатка проявляетсяв том, что он выдается в счет платежей,причитающихся по основному договору:за выпол­ненные работы, оказанныеуслуги и т.д.

4. Компенсационная функция задатказаключается в том, что сто­рона,ответственная за неисполнение договора,обязана возместить другой сторонеубытки с зачетом суммы задатка, еслииное не пред­усмотрено договором.

Отличие задатка от аванса состоит втом, что для аванса нехарактернаобеспечительная функция: сторона,выдавшая аванс, вправе требовать еговозвращения во всех случаях неисполненияили ненадлежащего исполнения заисключением случаев, предусмотренныхзаконом или договором.

Поэтому при заключении договора, вкотором предполагается предварительнаявыплата в счет основной оплаты подоговору, необходимо сразу указать чем,авансом или задатком, является этавыплата. А если в договоре не указано,что сумма предоплаты является задатком,то такая сумма автоматически будетсчитаться авансом.

Прекращение обязательств (исполнение, отступное, зачёт, новация, совпадение должника и кредитора в одном лице, прощение долга, невозможность исполнения)

Под прекращением обязательства понимаетсяпрекращение прав и обязанностей сторонобязательства, которые составляютсодержание обязательства и связываюткредитора и должника.

Юридические факты или их составы, скоторыми закон связывает прекращениеобязательств, называются основаниямипрекращения обязательств. Закон даетисчерпывающий перечень оснований.

1. Надлежащее исполнение – исполнениеобязательства в соответствии с законом,иными нормативными актами, условиямиобязательства и обычаями деловогооборота.

Исполнение обязательства посвоей юридической природе представляетсобой одностороннюю сделку, субъектомкоторой является должник.

В соответствиис принципами гражданского праваисполнение обязательства влечетпрекращение основного обязательстваи обязательства, его обеспечивающего.

2. В ряде случаев по соглашению сторонпрекращение обязательства без егоисполнения может осуществлятьсяпередачей определенного материальногоэквивалента (вещи или денежной суммы).Такая замена исполнения обязательстваназывается отступное. Отступное являетсясделкой и на него распространяются всетребования, регламентирующие правовойрежим сделок.

Поэтому, представляя собойконкретный способ удовлетворениятребований кредитора, он выбирается исогласовывается сторонами взаменисполнения обязательства.

Следуетотметить, что непосредственная цельотступного – прекращение обязательстваи по своим юридическим последствиям невлечет замены старого первоначальногообязательства новым, как это происходитпри новации.

3. Обязательство может быть прекращенополностью или частично зачетом встречногооднородного требования, срок которогонаступил или не указан либо определенмоментом востребования. Однородностьпредполагает одинаковый предметобязательства, например деньги.

Понятиевстречного требования означает, чтостороны в одном обязательстве являютсякредитором и должником, а в другом онизанимают  другую сторону: кредиторв одном обязательстве является должникомв другом. Для зачета достаточно заявленияодной из сторон.

Характерной чертойзачета является то, что зачетом встречныхтребований могут полностью или частичнопрекращаться любые два и более требования,связывающие одних и тех же субъектов.

Вместе с тем закон ограничиваетвозможности сторон по применению зачета,когда требования имеют юридическоезначение в связи с личностью, т.е. носятличный характер.

4. В экономическом обороте допускаютсясоглашения сторон о замене первоначальногообязательства новым между теми же лицамис другим предметом или способомисполнения. Такое соглашение называетсяновация.

Также как и зачет, закон недопускает применение новации вобязательствах по возмещению, вредажизни и здоровью гражданина, алиментныхобязательств.

По общему правилу новацияпрекращает как основное, так идополнительное обязательство.

5. В практике гражданско-правовыхотношений возможны случаи прекращенияобязательств при совпадении должникаи кредитора в одном лице. Примером такогопрекращения может быть наследованиекредитором по договору займа имуществадолжника (заимодателя).

6. Одним из способов прекращенияобязательства является прощение долга.

Прощение долга является одностороннейсделкой, которая совершается кредитороми с намерением освободить должника(полностью или частично) от лежащих нанем обязательств.

В случае, когда прощениедолга оформляется как договор дарениябудет иметь место новация. Закон недопускает применение прощения долга,если им нарушаются права других лиц вимуществе кредитора.

7. Вне зависимости от воли сторон обязательствоможет быть прекращено в связи сневозможностью его исполнения, еслиэто вызвано обстоятельствами, за которыени одни из сторон не отвечает.

Впредпринимательских отношениях такимиобстоятельствами признаются толькочрезвычайные и непреодолимые при данныхусловиях обстоятельства (непреодолимаясила): стихийные бедствия, военныедействия и т.п.

В случае невозможностиисполнения обязательства должникомиз-за виновных действий кредитора(просрочка кредита), последний не вправетребовать возвращения исполненного импо обязательству.

Источник: https://studfile.net/preview/6189602/page:26/

Риски, связанные с получением (выдачей) задатка

Востребование задатка

Задаток – дополнительный механизм обеспечения совершения будущей сделки, и, как всякий механизм при неумелом обращении может причинить неприятности.

Не зная правовых норм, регулирующих данные отношения, порядка оформления, неблагоприятных последствий заключения соглашения о задатке, ответственности за его неисполнение, имущественных возможностей другой стороны, необходимо по возможности воздержаться от выдачи или получения задатка, хотя бы до тех пор, пока вы не проконсультируетесь с юристом. Число судебных споров, связанных с выдачей (получением) задатка, очень велико.

Основные опасности, при получении (выдаче) задатка следующие:

Выдача задатка по расписке или неправильное оформление соглашения о задатке могут привести к тому, что сделка будет признана судом недействительной. В самом лучшем случае вам удастся признать выданную сумму авансом и вернуть ее. В худшем случае задаток будет просто утрачен.

Если не оговорена продажная цена

Отсутствие в соглашении о задатке полной продажной цены объекта может позволить продавцу или покупателю менять эту стоимость в меньшую или большую сторону, ссылаясь на действительные или надуманные причины.

Согласно пункту 3 статьи 385 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, считается, что исполнение договора должно быть произведено по цене, которая в момент заключения договора при сравнимых обстоятельствах обычно взималась за аналогичные товары, работы или услуги. В данном случае такой ценой будет являться рыночная стоимость квартиры на момент выдачи задатка. В связи с этим, поскольку цена продажи квартиры не была письменно оговорена, стороны не вправе требовать продажи квартиры по цене отличной от рыночной стоимости квартиры. Однако, вероятно, что цену сделки в этом случае придется определять в судебном порядке. Во избежание споров продажную стоимость необходимо обязательно оговаривать заранее.

Если не оговорен срок расчета

В соглашении о задатке должен быть определен срок окончательного оформления сделки. Иначе продавец может растянуть сделку на неопределенное время и, главное, не будет известна дата, с которой покупатель имеет право требовать от продавца возврата двойного задатка. С другой стороны и покупатель может необоснованно оттягивать момент выплаты окончательной продажной цены.

В соответствии с пунктом 2 статьи 277 Гражданского кодекса в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

  Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из законодательства, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства. Если срок продажи объекта не был оговорен в соглашении о задатке, то одна из сторон обязана заключить сделку в 7-дневный срок с момента, предъявления письменного требования от другой стороны. Если такого требования не было заявлено, то отсутствуют основания обвинять другую сторону в уклонении от заключения договора. Во избежание таких споров срок должен быть четко оговорен.

Валюта сделки

Нелишним будет упомянуть о валюте сделки. При покупке и недвижимости, и автомобилей население часто рассчитывается в долларах США. Однако действующее законодательство строго предписывает, что расчеты по сделкам между резидентами должны осуществляться в национальной валюте – тенге.

Возможности указания эквивалента по курсу Национального банка также не предусмотрено. Во избежание признания сделки недействительной требуется, чтобы все суммы были указаны в тенге.

Даже если вы рассчитываетесь в иностранной валюте, указывайте в тенге в соглашении сумму задатка и сумму, подлежащую окончательной выплате.

Рассмотрим еще несколько типичных проблемных ситуаций

Бывает, что покупатель дает неоправданно большой задаток, при этом рассчитывая на то, что, чтобы не возвращать задаток в двойном размере продавец обязательно продаст ему объект сделки, а если вернет задаток в двойном размере, то и это устроит покупателя.

Либо продавец берет задаток и неоправданно затягивает совершение сделки. Когда уже тянуть невозможно, он говорит покупателю, что продать жилье не может в силу ряда уважительных причин. На требование покупателя вернуть задаток в двойном размере продавец заявляет, что деньги он потратил, раздав долги, оплатив услуги и т.д.

и вернуть задаток, он не может. Суд не всегда может принести желаемый результат. Обращение взыскания на имущество продавца по его обязательствам порой невозможно так как его квартира, например, находится под арестом за другие долги, а иного  имущества у него нет.

Ежемесячные отчисления из заработной платы вряд ли смогут компенсировать покупателю потери.

Покупатель выдает задаток, не проверив отсутствие арестов на приобретаемом имуществе. Либо имущество заложено в банке и задаток выдается в целях погашения кредита и освобождения имущества от залога. Но на самом деле продавец расходует деньги на другие цели, обременения не снимаются, и сделка становится невозможной.

Сказанное совсем не означает, что получить или выдавать задаток не следует. Просто в каждом конкретном случае необходимо оценивать возможные риски и советоваться с юристом.

Несмотря на имеющиеся опасности при совершении сделок разного рода, задаток, если он оформляется в соответствии с требованиями закона, является важным элементом предстоящей сделки, понуждающим обе стороны – продавца и покупателя действовать в направлении совершения сделки купли-продажи объекта согласованно и эффективно.

Источник: http://www.defacto.kz/content/riski-svyazannye-s-polucheniem-vydachei-zadatka

22. Задаток понятие функции. Удержание как способ обеспечния исполнения обязательств

Востребование задатка

лизким к неустойкевыступает такой способ обеспеченияисполнения обязательства, как задаток.Ему посвящен § 7 гл. 23 ГК РФ.

Задатком признается денежнаясумма, выдаваемая одной из договаривающихсясторон в счет причитающихся с нее подоговору платежей другой стороне, вдоказательство заключения договора ив обеспечение его исполнения (ст. 380 ГКРФ).

Как и неустойка, задатокпредставляет собой заранее зафиксированнуюденежную сумму. Однако в отличие отнеустойки эта сумма, во-первых, вноситсявперед, тогда как неустойка уплачиваетсяпосле нарушения обязательства, во-вторых,определяется только соглашением сторон.

Соглашение о задатке независимо от егосуммы, как и соглашение о неустойке,должно быть совершено в письменнойформе.

Но если нарушение правила описьменной форме неустойки ведет к еенедействительности, то нарушение правилао письменной форме задатка ведет лишьк лишению права в подтверждение заключениясделки о задатке ссылаться на свидетельскиепоказания.

Функции задатка

Задаток выполняет три функции:

  • обеспечительную;
  • платежную;
  • доказательственную.

Обеспечительнаяфункция заключается в том, что в случаенеисполнения договора, в обеспечениекоторого передан задаток, наступаютпоследствия, предусмотренные п. 2 ст.381 ГК РФ.

Данные последствия ставятся взависимость от того, какая сторонадоговора не исполнила свои обязательства.Если за неисполнение договора ответственнасторона, давшая задаток, он остается удругой стороны.

Если за неисполнениедоговора ответственна сторона, получившаязадаток, она обязана уплатить другойстороне двойную сумму задатка.

Следует обратить внимание нато, что указанные последствия наступаютлишь в случае неисполнения обязательстви не имеют места в случае их ненадлежащегоисполнения. Соответственно обеспечительнаяспособность задатка по сравнению снеустойкойгораздо меньше.

Так как по общему правилунеисполнение обязательств влечетвозмещение убытков, возникает вопросо возможности и объеме их взыскания вслучае неисполнения обеспеченногозадатком обязательства.

Поэтому в ГКРФ предусмотрено правило, в соответствиис которым сторона, ответственная занеисполнение договора, обязана сверхпотери задатка либо уплаты его в двойномразмере возместить другой сторонеубытки с зачетом суммы задатка (абз. 2п. 2 ст. 381).

Данное правило носитдиспозитивный характер и применяется,если иное не предусмотрено в договоре.

Платежнаяфункциявыражается в том, что задаток может бытьвыдан только той стороной по договору,на которой лежит обязанность осуществитьденежные платежи за предоставление,осуществляемое контрагентом но договору,и при исполнении последним своихобязательств сумма задатка засчитываетсяв счет причитающихся платежей. Крометого, в соответствии с п. I ст. 381 в случаепрекращения обеспечиваемого обязательствадо начала его исполнения по соглашениюсторон либо вследствие невозможностиисполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток долженбыть возвращен.

В связи с выполнением задаткомплатежной функции практическую значимостьприобретает вопрос об отграничении егоот аванса, который, будучи денежнойсуммой или имущественной ценностью,выдаваемой стороной в договоре своемуконтрагенту в счет обусловленногоплатежа как в момент заключения договора,так и после этого, также выполняетплатежную функцию. Различие между нимисостоит в том, что юридические последствияаванса иные, нежели задатка. Он невыполняет обеспечительной функции ине ведет к иным, нежели возмещениеубытков, последствиям для не исполнившейобязательство стороны.

Внешняя схожесть действий повыдаче задатка и аванса в случае нарушенияправил об обязательной письменной формесоглашения о задатке либо инойнеопределенности способна породитьспор о юридической природе фактическипереданной денежной суммы. Поэтому вп. 3 ст. 380 ГК РФ закреплено правило, всоответствии с которым всякие сомнения,если не доказано иное, разрешаются впользу аванса.

Доказательственнаяфункция задатка заключается в том, чтоесли между сторонами имеет место споро том, был или не был заключен договор,в обеспечение которого передаетсязадаток, то при наличии доказанного внадлежащем порядке факта выдачи и,соответственно, получения задатка можноговорить и о наличии факта заключениядоговора, обеспечиваемого им.

23.ДОГОВОР ПОРУЧИТЕЛЬСТВА.ХАРАКТЕР И ОБЪЕМ ОТВЕТСТВЕННОСТИПОРУЧИТЕЛЯ

Поручительство — традиционный, ведущийсвое начало с римского права способобеспечения исполнения обязательства.Суть этого способа обеспечения исполненияобязательства остается неизменной:третье лицо (поручитель) берет на себяобязательство перед кредитором нестиответственность за должника в случаенеисполнения последним его обязательстваперед кредитором.

На всех этапах развитиягражданского права поручительствоимело весьма широкое распространениеоно позволяло обеспечить обязательствалюбых должников, в том числе и нерасполагавших собственным имуществом,которое могло бы служить обеспечениемдолга. Поэтому указанный способобеспечения исполнения обязательствав немалой степени способствовал развитиюимущественного оборота [15].

Всоответствии со ст. 361 ГК РФ по договорупоручительства поручитель обязываетсяперед кредитором другого лица (должникапо основному обязательству) отвечатьза исполнение последним его обязательстваполностью или в части.

Суть этогоспособа обеспечения заключается в том,что третье лицо (поручитель) берет насебя обязательство перед кредиторомнести ответственность за должника вслучае неисполнения последним егообязательства.

При этом поручитель непринимает на себя обязанность исполнитьобязательство в натуре вместо неисправногодолжника, и кредитор не вправе обратитьсяк поручителю с требованием о реальномисполнении обязательства, не исполненногодолжником. Поэтому поручительствоприменяется почти исключительно какспособ обеспечения исполнения денежныхобязательств.

Основанием возникновенияпоручительства служит договорпоручительства, заключенный междукредитором по основному обязательствуи лицом, изъявившим согласие бытьпоручителем за должника по основномуобязательству. Иногда поручительствоустанавливается предписанием закона.

Так, если поставка товаров длягосударственных нужд осуществляетсяпоставщиком определяемому государственнымзаказчиком покупателю, то государственныйзаказчик признается поручителемпокупателя по обязательству об оплатетоваров (ст. 532 ГК РФ). Для договорапоручительства, независимо оттого, в какой форме заключается основнойдоговор, установлена обязательнаяписьменная форма.

Совершение поручительстваустно влечет его недействительность(ст. 362 ГК РФ). В отличие от иныхспособов обеспечения заключение договорапоручительства может быть направленои на обеспечение еще не существующего,но могущего возникнуть в будущемобязательства (ст. 361 ГК РФ).

Возможно,например, поручительство за своевременноевнесение арендатором платы не толькопо действующему арендному обязательствуна текущий год, но и по обязательствуна последующий период в случае пролонгациидоговора аренды. В качествеспециального случая поручительстваможет рассматриваться вексельноепоручительство — аваль, если авалистомявляется третье лицо, а не векселедатель.

По правовой природе аваль отличаетсяот общегражданского поручительства.Последнее является договором междукредитором по обеспечиваемомуобязательству и поручителем. Авальявляется односторонней сделкой авалиста,принимающего на себя обязательствогарантировать платеж по векселю.

Затем,как уже упоминалось, обязательствоавалиста действительно даже в томслучае, если то обязательство, котороеон гарантировал, окажется недействительнымпо какому бы то ни было иному основанию,чем дефект формы [16]. Обеспечительнаяфункция поручительства состоит в том,что поручитель несет перед кредиторомсолидарную ответственность с должникомпо основному обязательству.

Однакосолидарность их ответственности неявляется необходимым условиемпоручительства. Законом или договоромможет быть установлено, что поручительнесет субсидиарную ответственность задолжника (п. 1 ст. 363 ГК РФ). В последнемслучае до обращения с требованием кпоручителю кредитор должен принятьмеры для получения долга с должника.

Допустимотакже принятие поручительства по одномуи тому же долгу одновременно несколькимилицами. Такое поручительство может бытьдано несколькими лицами (сопоручителями)совместно в форме заключения одногодоговора поручительства, либо же каждымпоручителем независимо друг от другапо разным договорам поручительства.

Лица, совместно давшие поручительство,становятся солидарно обязанными передкредитором, если иное не предусмотренодоговором поручительства (п. 3 ст. 364 ГКРФ). Кредитор в этом случае вправепредъявить свое требование как к любомуиз поручителей, так и к должнику. Лицаже, независимо друг от друга поручившиесяза одного должника, не становятсясолидарными должниками.

Объемответственности поручителя необязательнодолжен совпадать с объемом долга поосновному обязательству. Стороны вдоговоре вправе ограничить ответственностьпоручителя частью долга. Но если подобныеограничения в договор не включены,поручитель отвечает в том же объеме,как и основной должник.

Помимо суммыдолга он должен будет уплатитьпричитающиеся кредитору проценты,возместить судебные издержки по взысканиюдолга и другие убытки кредитора, вызванныенеисполнением или ненадлежащимисполнением обязательства должником(п. 2 ст. 363 ГК РФ). Учитывая дополнительныйхарактер обязательства поручителя,кредитор на основании ст.

395 ГК РФ вправетребовать взыскания с поручителяпроцентов в связи с просрочкой исполненияобеспечиваемого денежного обязательствадо фактического погашения долга [17].

Приэтом поручитель, к которому предъявленотребование, вправе (если иное непредусмотрено договором поручительства)воспользоваться теми возражениямипротив требования кредитора, которыемог бы представить должник с цельюотклонения требования либо уменьшенияего размера (ст. 364 ГК РФ).

К таковым могутбыть отнесены возражения по поводудействительности требования, егоразмера; возражения, основанные напринадлежащем должнику праве зачетапротив требования кредитора встречногооднородного требования и др.

Исполнивобязательство вместо должника, поручительприобретает по отношению к нему всеправа кредитора по этому обязательствуи права, принадлежавшие кредитору какзалогодержателю, но только в том объеме,в котором он сам удовлетворил требованиекредитора. Если поручителем частичноисполнено требование кредитора, тотолько в этой части он приобретает праворегресса.

Полное удовлетворениепредполагает и полное возмещениерасходов поручителя. Помимо основныхправ — права обратного требования иправа залога поручитель приобретаеттакже право требовать от должника уплатыпроцентов на сумму, выплаченную кредитору,и возмещения иных убытков, понесенныхв связи с ответственностью за должника(п. 1 ст. 365 ГК РФ). В этом случае процентына основании ст.

395 ГК РФ начисляются навсю выплаченную поручителем за должникасумму, включая убытки, неустойку,уплаченные кредитору проценты и т.д.,за исключением предусмотренных договоромпоручительства сумм санкций, уплаченныхпоручителем в связи с собственнойпросрочкой [18].

Наличие такого правапозволит поручителю компенсироватьубытки, возникшие у него в связи сотвлечением денежных средств дляисполнения основного обязательствавместо должника. По исполнениипоручителем обязательства кредиторобязан вручить поручителю документы,удостоверяющие требование к должнику,и передать права, например право залога,обеспечивающие это требование (п. 2 ст.365 ГК РФ).

Однако правовым актом илидоговором поручителя с должником можетбыть установлен иной объем правпоручителя, исполнившего обязательство(п. 3 ст. 365 ГК РФ). Поручительствопрекращается по общим основаниямпрекращения обязательства, предусмотреннымв гл. 26 ГК РФ. Кроме того, оно прекращаетсяпри наступлении какого-либо изобстоятельств, указанных в ст. 367 ГКРФ. Во-первых, с прекращениемобеспеченного им обязательства.Прекращение по этому основанию связанос акцессорным характером поручительства.Если основное обязательство прекратилось,дальнейшее существование поручительстватеряет смысл. Во-вторых, в случае измененияосновного обязательства без согласияпоручителя, если такое изменениенеблагоприятно для него (к примеру,увеличилась сумма основного обязательстваили изменился срок его исполнения).В-третьих, с переводом на другое лицодолга по основному обязательству, еслипоручитель не согласился отвечать занового должника. В-четвертых, когдакредитору со стороны должника илипоручителя было предложено надлежащееисполнение обязательства, но кредиторотказался его принять. При этом не имеетзначения причина отказа. Затем,в-пятых, прекращение поручительствавозможно в связи с истечением срокапоручительства. Срок этот не долженбыть менее срока исполнения основногообязательства. Если же такой срок (срокпоручительства) договором не предусмотрен,поручительство прекращается, есликредитор не предъявит иск к поручителюв течение года со дня наступления срокаисполнения обеспеченного поручительствомобязательства. Когда срок исполненияосновного обязательства не указан и неможет быть определен моментомвостребования, поручительство сохраняетсилу лишь в пределах двух лет со днязаключения договора поручительства.По истечении указанных сроковпоручительство прекращается. Названныесроки являются пресекательными, они немогут быть прерваны, приостановленыили восстановлены.

Источник: https://studfile.net/preview/5299455/page:12/

Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру

Востребование задатка

Чтобы подтвердить серьезность намерений, нужно перечислить продавцу квартиры предоплату. Казалось бы, ничего сложного: оформили расписку, отдали деньги и все. Но на самом деле здесь полно нюансов — не зная их, можно потерять деньги, нервы и время. Причем, не только покупателю, но и продавцу.

Разберемся, как правильно вносить и принимать аванс, что предпринять, если возникли проблемы, и как делать не надо. 

Юридически, аванс — это предоплата

В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса по сути быть не может.

Однако часто в обиходе риелторы и покупатели называют «авансом» внесение денег для символического подтверждения намерения.

Оно не имеет никакой силы, и если сделка не состоялась, то сумму просто возвращают покупателю. Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках. 

Задаток — это определенное обязательство

Понятие задатка четко прописано в гражданском кодексе.  Его передают в счет причитающихся по договору купли-продажи платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. То есть, у него помимо функции предоплаты, есть еще функция обеспечения условий договора.

С задатком может быть три ситуации:

1. Сделку отменили обе стороны взаимно или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают

2. Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают

3. Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере 

Какие риски есть для продавца и покупателя при внесении «аванса»? 

Отсутствие гарантий, что купля-продажа состоится, может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет аванс. В случае с задатком возможные убытки компенсируются: продавцу — за счет оставленного задатка, покупателю — той же суммой сверх.

Игорь подписал с продавцом через риелторов соглашение об «авансе» и передал 100 000 рублей. За три дня до сделки продавец заявил, что хочет за квартиру на 300 000 рублей больше. Игорь мог бы просто забрать «аванс», но пожалел времени и денег, уже потраченных на оформление, оценку и так далее. В итоге, квартиру купили по завышенной цене.

Что сделано неправильно?

Соглашение об «авансе» не дает практически никаких гарантий по сделке. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать договор задатка, внесения обеспечительного платежа или предварительный договор купли-продажи.

Еще я слышал о обеспечительном платеже. Это что?

Это сравнительно новый  способ обеспечения исполнения обязательств, его включили в гражданский кодекс в 2015 году. Обеспечительный платеж похож на задаток, но в нем можно прописать практически любые условия возврата или удержания.

Обеспечительный платеж используют не так давно и пока редко. А зря. Это очень удобный юридический инструмент для защиты интересов обеих сторон. 

Ого, столько вариантов. Что все-таки выбрать?

Если вы всерьез готовы к сделке и ваша цель — установить ответственность, выбирайте задаток или обеспечительный платеж.

Если ситуация не совсем определенная и что-то может поменяться — лучше ничего не вносить. Но если все-таки решили использовать «аванс», то имейте в виду, что он не дает никаких гарантий. 

Что должно быть в договоре?

Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать. Обязательно нужно указать, независимо от вида договора:

  • Данные сторон. При этом договор нужно заключать с собственниками квартиры.
  • Подробную информацию о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных в квартире.
  • Сумма и срок, на который вносится аванс, задаток или обеспечительный платеж. Если сделка альтернативная, то есть продают и покупают несколько квартир одновременно, то внести предоплаты нужно на одинаковый срок.
  • Что должны сделать стороны за это время. Например, покупатель — оформить ипотеку или продать свою недвижимость, продавец — собрать все документы и так далее.
  • Перечень документов, которые нужно подготовить: выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке и прочее.
  • Как стороны уведомляют друг друга: по обычной почте или по электронной.
  • Каким образом и в какой срок возвращаются деньги.
  • Когда жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру.
  • Факторы, которые впоследствии могут повлиять на право собственности покупателя, чтобы он мог вернуть деньги без потерь. Их должна выявить юридическая проверка.
  • Причины, которые могут помешать сделке. Например, отказ органов опеки или проблемы с узакониванием перепланировки в БТИ. Отказ других участников, если сделка с одновременной покупкой-продажей нескольких квартир и прочее.
  • Если квартиру покупают в ипотеку, то обязательно включить пункт про неодобрение кредита или самой недвижимости банком.
  • И, наконец, прописывается дата и место сделки — банк, нотариус, кто несет расходы на регистрацию, ячейку, нотариальные расходы и как это компенсируется.

Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс».

Что нужно сделать перед тем, как вносить предоплату?

Убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Запросите у него или закажите сами выписку из ЕГРН. Проверьте есть ли к собственнику вопросы у судебных приставов.

Можно еще зайти на сайт суда по месту  нахождения квартиры или прописки продавца и узнать, не является ли квартира объектом спора или продавец ответчиком по каким-то искам.

Всю эту информацию и другие подробности о выбранной недвижимости и собственнике можно узнать, заказав проверку юридической чистоты квартиры. 

Сколько вносить?

В среднем, предоплата составляет 20-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше. 

Если продавец требует большую предоплату по каким-то причинам, то сначала узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут. 

Если же что-то вызывает подозрения, то лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.

Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла  продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс.

Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил.

  На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.

Как оформить расписку?

Чтобы подтвердить передачу денег, нужно обязательно оформить расписку. Ее продавец должен написать собственноручно в присутствии покупателя. Причем, не только подписать, а именно составить письменно! Доказать подделку подписи не так уж и сложно, а вот всего документа — намного труднее.

 В расписке должны быть:

  • Паспортные данные сторон: ФИО, дата рождения, серия, номер, кем и когда выдан документ, сведения о регистрации
  • Обязательно должно быть написано, что деньги передаются по договору
  • Подпись продавца, такая же, как в паспорте

Часто расписку отдельно не оформляют. Для удобства стороны расписываются о получении денег в самом договоре. 

Скачать образец расписки »

Предложенные образцы являются типовыми формами и могут не учитывать нюансы конкретной ситуации. Внимательно заполняйте предложенные пункты и, при необходимости, изменяйте или добавляйте условия, соответствующие вашим интересам. 

Помните, что оформление сделок с недвижимостью — это комплексный процесс, и подписание необходимых документов является в нем лишь одним из этапов, который сам по себе не может гарантировать безопасности сделки на 100%.  

Что делать, если предоплату не отдают?

Возвращать деньги через суд. Но сначала нужно письменно сообщить продавцу о требовании вернуть деньги и причине возврата. Это делается телеграммой с уведомлением о вручении.

Почти в 100% случаев, если все сделано правильно и покупатель действительно не несет ответственности за несостоявшуюся сделку, суд встанет на его сторону.

Запомнить

Внесение аванса или задатка требует понимания юридических нюансов и внимательности. Если вы ведете дела самостоятельно, без помощи риелтора или юриста, то нужно быть максимально въедливым, предусмотрительным и настойчивым. Не устраивает что-то в договоре или чего-то не хватает — меняйте его!

Если же вы не готовы упорно отстаивать свои интересы, лучше нанять специалиста для проведения сделки. Такое сопровождение стоит от 20 до 50 тысяч рублей.

Как безопасно передать деньги продавцу 

Источник: https://blog.domclick.ru/post/avans-ili-zadatok-kak-pravilno-oformit-predoplatu-za-kvartiru

Юр-консультант.ру
Добавить комментарий