Как расторгнуть сделку купли-продажи жилья?

Процесс заключения сделки является непростым и требующим учета различных юридических нюансов. Однако могут возникнуть ситуации, при которых потребуется провести расторжение договора купли-продажи жилья по тем или иным причинам.

Поэтому в этой статье мы рассмотрим все особенности процедуры расторжения сделки купли-продажи, а также все риски и возможные затраты, которые могут возникнуть по причине этого расторжения.

По закону договор купли-продажи недвижимости можно расторгнуть либо в одностороннем порядке, либо по согласию обеих сторон, либо же на иных основаниях. Это можно сделать как до проведения регистрации договора, так и даже после, если на то есть особые причины. 

Если желание расторгнуть договор является обоюдным для обеих сторон сделки, то это можно сделать без участия суда даже после того, как была завершена регистрация договора в Росреестре. Однако для этого должны существовать веские причины, указанные в законодательстве.  

Расторжение договора купли-продажи возможно при следующих ситуациях:

• Покупатель не произвел перевод денег в срок, прописанный в договоре. И если при этом у покупателя не оказывается средств, то оба участника сделки могут в Росреестре подать заявление на расторжение этого договора купли-продажи.
• Появление непредвиденных обстоятельств либо у одной, либо у обеих сторон, при этом решить их возможно лишь том случае, если будет расторгнут договор.  
• Появление третьих лиц, претендующих на проданную недвижимость. При данных обстоятельствах продавцу нужно уладить дело с претендентами и предложить второй стороне сделки расторгнуть заключенный договор, предоставив при этом выплату неустойки. Это позволит избежать судебные разбирательства.

После принятого совместного решения следует подписать новое соглашение, содержащее пункты, касающиеся возврата денежных средств, а также выплаты неустойки покупателю.  
 

Договор купли-продажи можно расторгнуть в одностороннем порядке, но лишь через суд. Такое происходит чаще всего тогда, когда другая сторона сделки выражает свое несогласие. Также может возникнуть ситуация, когда вторая сторона сделки вовсе не выходит на связь. Тогда даже суд может не помочь в расторжении договора. 

Обычно расторжение в одностороннем порядке происходит при наличии определенного и веского основания, а именно: 

• Не была произведена выплата суммы, указанной в договоре. Причем это может быть либо частичное, либо полное отсутствие денег. И после того, как истечет срок, прописанный в договоре, можно будет подавать в суд.  
• Появление обременения. Так, может оказаться, что гражданин, прописанный в жилье, не выписался в течение срока, обозначенного в договоре. И далеко не все новые владельцы жилья идут в суд, чтобы прекратить действие регистрации предыдущего собственника квартиры. Нередко все приводит к тому, что происходит расторжение сделки купли-продажи. Также в суд может обратиться и сам продавец, если ему некуда выписаться из бывшего жилья.  
• Сделка проводилась с недееспособными лицами. При проведении регистрации договора в Росреестре не проводится проверка дееспособности сторон. По этой причине при наличии нарушения опекун имеет право обратиться в суд без разрешения своего подопечного либо другой стороны сделки. 
• Договор был подписан одной из сторон под давлением. Подобное будет непросто доказать в суде, однако если имеются веские аргументы, то суд может пойти навстречу пострадавшей стороне. 

Однако чтобы добиться результатов в суде, следует иметь соответствующие доказательства. 
 

Обе стороны сделки должны соблюдать условия, прописанные в договоре. Однако если какой-то из пунктов договора будет нарушен, то это может стать причиной расторжения договора. 

Другими причинами, способствующими расторжению договора, являются:

• фальшивые документы при проведении регистрации
• в указанные сроки не было произведено освобождение жилья
• нарушение прав несовершеннолетних
• уставные документы оформлены неверно
• различные жизненные изменения, влияющие на сделку.  

Какая бы ни была причина расторжения сделки, необходимо подготовить ряд документов, которые подтвердят обоснованность проведения расторжения сделки купли-продажи уже после регистрации. 
 

Процесс расторжения зависит лишь о того, на каких основаниях это происходит. И если для расторжения сделки требуется обратиться в суд, то нужно соблюдать определенную последовательность действий: 

• подготовить документы, которые могут подтвердить основания для проведения расторжения сделки
• подать в суд иск (требуется даже при соглашении сторон)
• в суде выступить с объяснениями, касающимися нарушения прав одного из сторон сделки
• принятие решения со стороны суда и выдача соответствующего заключения
• с полученным утвердительным решением от суда нужно подать в Росреестр заявление, в котором потребовать расторжение уже оформленной сделки 
• ожидать окончания обработки документов (не больше 5 рабочих дней)
• приступать к выполнению задуманного после того, как получите новые документы. 

Также возможно подача апелляции, если судебное решение не принимается одной из сторон сделки.  
 

Источник: https://www.dkrealty.ru/blog/kak-rastorgnut-sdelku-kupli-prodazhi-zhilya

Кредитные истории: шел, упал, очнулся – кабала

За последний год и количество, и размеры взятых нашими соотечественниками кредитов существенно выросли

Накануне наступления нового года аналитики РИА «Новости» представили рейтинг закредитованности российских регионов, составленный на основе данных Центробанка и Росстата.

Оказалось, за последний год и количество, и размеры взятых нашими соотечественниками кредитов существенно выросли.

Среднестатистический россиянин ежемесячно выплачивает банкам и другим кредитным организациям почти половину своих доходов — 47,1%.

Меньше всего кредитов приходится на жителей южных регионов. Эксперты предположили, что в Северо-Кавказском и Южном Федеральных округах просто-напросто работают меньше банков, чем в других российских регионах, а значит, и кредиты менее доступны.

К примеру, Так, в Ингушетии средний уровень закредитованности (соотношение среднедушевого долга по кредитам к зарплате) составляет всего 9,9%. Ненамного отличается ситуация в Дагестане, Чечне, Кабардино-Балкарии, а также в Крыму и Севастополе.

Однако самый закредитованный субъект РФ также находится в ЮФО: это Калмыкия. Здесь местные жители отдают за кредиты в среднем 86,2% от полученной зарплаты.

В ТОП-5 закредитованных регионов также входят Тыва, Курганская и Оренбургская области и Чувашия.

По данным РИАН, средний объем кредитов по стране вырос на 37 тыс рублей и теперь составляет чуть больше 200 тыс рублей на человека. В масштабах всей страны показатель составляет 17,2 трлн.

В Объединенном кредитном бюро также отмечают стремительный рост количества и размера взятых кредитов. Так, по официальным данным, только за первый квартал 2019 года банки выдали россиянам 8,84 млн новых кредитов на 1,97 трлн рублей.

При этом, отмечают аналитики, только половина кредитов являются обеспеченными (речь идет об ипотеке и кредитах на покупку автомобиля), а остальные долги — это потребительские и микрофинансовые кредиты и траты по кредитным картам.

Кстати, за только первый квартал 2019-го в России было оформлено 3,88 млн новых кредитных карт — на четверть больше, чем в прошлом году.

Такие заметные изменения финансового ландшафта не могли не вызвать настороженности. Глава Минэкономразвития РФ Максим Орешкин даже публично поспорил с руководителем Центробанка Эльвирой Набиуллиной.

Министр назвал безоглядно набранные кредиты пузырем, который грозит лопнуть и потрясти российскую экономику. А г-жа Набиуллина уверяет: ничего страшного, рост закредитованности — всего лишь следствие обнищания населения.

Как будто это не отменяет того, что кредитный пузырь — это потенциальная угроза…

Мы же решили попытаться разобраться не в возможных последствиях, а в причинах явления. И обратили внимание на то, что самый закредитованный регион в России, Калмыкия, одновременно является одним из самых бедных.

Введение в школе уроков финансовой грамотности еще только обсуждается, но, казалось бы, сегодня каждому взрослому человеку известно, что кредиты — это очень дорого. Как же получается, что самые бедные люди чаще всего позволяют себе такую роскошь?

Зачастую финансовые эксперты склонны списывать это явление на низкую финансовую грамотность населения вкупе с инфантильностью и безответственностью, а эксперты в области психологии объясняют все стремлением бедняков доказать самим себе и окружающим, что они не бедные. Но так ли все просто на самом деле?

Социолог из Калмыкии Светлана Бадмаева полагает, что глубинные причины бедственного положения, в котором сегодня находится большинство ее земляков, следует искать в истории.

«Калмыки — исконные кочевники… Люди, которые не способны к долговременному планированию и каждодневному созидательному труду», — полагает социолог. По мнению собеседницы «Труда», есть и еще один важный фактор, влияние которого на жизнь региона остается недооцененным: последствия сталинской депортации.

28 декабря в Калмыкии отмечали скорбную дату — 76 лет со дня начала операции «Улусы», в рамках которой этнические калмыки, включая глубоких стариков и новорожденных детей, были объявлены врагами народа, погружены в вагоны для скота и без припасов, одежды и каких-либо надежд отправлены в Сибирь. За 13 лет в депортации умерли больше половины спецпереселенцев. А те, кто выжил, до сих пор не оправились от перенесенного горя.

«И сегодня в Калмыкии травмирована каждая семья. Речь обо всех жителях республики, не только о калмыках по национальности, ибо у каждого перед глазами есть пример того, как спокойная и благополучная жизнь может резко и безо всяких объяснений закончиться. Навсегда», — говорит Светлана Бадмаева.

Как и другие депортированные народы, напоминает социолог, калмыки были реабилитированы в 1991 году, после выхода соответствующего закона. Официальное признание несправедливости клейма «врагов народа» было очень важным, однако, настаивает учёный, не менее важна была и реабилитация. Но этого не случилось.

«По закону, все немногочисленные льготы, которые полагаются реабилитированным жертвам необоснованных политических репрессий, финансируются не федеральным центром, а регионом.

Для нищей Калмыкии это означает, что максимум, на что может рассчитывать человек — это полтонны угольной крошки в случае, если в его доме нет центрального отопления или газа, и 50% скидки на ЖКУ в пределах социальной нормы. И это все.

Наши старики говорят — это несправедливо, что в богатых регионах репрессированным положены и санатории, и бесплатный проезд, и много чего другого, а у нас — ничего. Мы же не сами себя высылали, почему же республика должна теперь выплачивать компенсации за принятое в Москве решение?» — поясняет наша собеседница.

По ее словам, длящаяся несправедливость прямо мешает укоренению в людях привычки к долговременному планированию, распределению ресурсов и повышению ответственности. Плюс к этому можно прибавить нищету и деградацию последних двух десятилетий в республике, неизбытые последствия «ханского» правления Кирсана Илюмжинова и массовый отъезд молодежи.

«Моя сестра работает завучем в школе. Она говорит, в большинстве классов нет ни одного ребенка, у которого была бы полная семья, папа, и мама.

Один из родителей, а то и оба — в Москве, на Севере, где-то еще на заработках. Дети растут сиротами.

О какой уверенности в будущем тут можно говорить? Уроками финансовой грамотности или ужесточениями правил выдачи кредитов не обойтись», — говорит Светлана Бадмаева.

Три истории о жизни и кредитах

Пюрвя Нимгирович, 81 год

Мальчику из поселка в Прикаспии было пять лет, когда к ним пришли солдаты и прикладами вытолкали на мороз. Отец был тогда на фронте. В 1944-м его отправили в лагерь, где он и погиб.

После возвращения из Сибири Пюрвя Нимгирович выучился на животновода, женился, вырастил четверых детей, каждому из них дал образование и ремесло. Его сыновья, хоть и живут в городе, умеют выделать шкуру и сшить крепкие сапоги, поймать зайца без ружья и отродясь не звали чужого человека, чтобы починить что-то в доме.

Младшей внучке, Алтане, участвовавшей в конкурсе сочинений про депортацию калмыков, дед решил сделать подарок. Обратился к дальней родственнице, работающей в магазине бытовой техники, попросил ее помочь оформить кредит. Кредит дали на один год, под 25% годовых, выплата составила почти 10 тыс в месяц — при пенсии в 16400 рублей. Купленный iPhone Пюрвя Нимгирович подарил внучке…

Валентина, 52 года

Последние 9 лет Валентина живет и работает в Москве. На заработки подалась, когда младшая дочка окончила второй класс. Валя работает сметчицей. Несколько лет снимала квартиру со съеденными плесенью стенами в ванной. Четыре года назад взяла в ипотеку квартиру в Раменском районе, убитую, в старом доме.

Зарплата у Валентины — 55 тыс, из них 34 тыс нужно отдать за ипотеку, еще 3 тыс на коммуналку. Каждый месяц перед зарплатой женщина идет в ломбард, чтобы заложить обручальное кольцо и подвеску своей матери, деньги уходят на продукты. Пока украшения удается выкупать обратно.

Также у Валентины есть кредитная карта популярного банка, ставка по ней — 32% годовых при 50-дневном льготном периоде. Пользоваться картой толком не получается, потому что весь лимит с нее пришлось потратить на срочный ремонт сантехники и зимнюю обувь.

Полностью погасить кредит не удается уже полтора года, даже на обязательный минимальный платеж не всегда хватает. Но банк пока терпит.

Саглара, 28 лет.

После короткого брака и бурного развода Саглара жила вместе с дочкой в маленькой квартире, доставшейся от бабушки. Она получила юридическое образование в коммерческом вузе и работала клерком в небольшом госпредприятии. На скромную жизнь хватало, но хотелось машину, чтобы ездить на работу и чувствовать себя независимой.

Будучи девушкой продвинутой, Саглара решила сэкономить на процентах и попросила своего дядю оформить фиктивный ипотечный кредит. Купила белоснежной Kia Rio, а дальше… Машина требовала расходов, начались задержки с выплатой кредитов, а потом и вовсе Сагалара про них постаралась забыть.

В течение года из банка приходили письма с напоминаниями, а потом грянул гром — повестка в суд. Банк запросил расторжение договора и предъявил права на находившуюся под залогом квартиру.

Дядя, когда узнал о происходящем, пришел в ужас и попытался что-то исправить, но было уже поздно.

На ежемесячные выплаты банк уже не соглашался, выплатить кредит в полном объеме было не по карману, а попытка объявить сделку фиктивной грозила уголовкой и ушлой племяннице, и дяде. Пришлось смириться и на старости лет переехать к матери.

Еще до того, как решение суда вступило в силу, Саглара вместе с дочкой исчезла из Калмыкии. С родственниками и бывшими друзьями она не общается.

P.S. Все истории — настоящие.

Источник: http://www.trud.ru/article/01-01-2020/1384701_kreditnye_istorii_shel_upal_ochnulsja__kabala.html

Возможно ли расторжение договора купли-продажи недвижимости?

(Гришаев С. П.)

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2007)

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

ВОЗМОЖНО ЛИ РАСТОРЖЕНИЕ

ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ?

Материал подготовлен с использованием правовых актов

по состоянию на 8 октября 2007 года

С. П. ГРИШАЕВ

Гришаев Сергей Павлович, к. ю.н., доцент кафедры гражданского права МГЮА.

Прежде чем ответить на вопрос, поставленный в заголовке, необходимо определить, что понимается под термином «расторжение договора».

Расторжение договора — это частный случай прекращения договора. При этом следует иметь в виду, что в ГК РФ прекращение действия договора может быть выражено двумя понятиями: «расторжение договора» (п. 2 ст. 450 и др.

) и «отказ от исполнения договора» (п. 3 ст. 450 и др.), или «отказ от договора» (п. 1 ст. 699). В подавляющем большинстве случаев эти термины рассматриваются как синонимы.

Вместе с тем, как будет показано ниже, между ними есть некоторые различия.

В виде исключения термину «отказаться от исполнения договора» придается иное значение, отличное от расторжения. Например, в п. 2 ст.

520 ГК РФ указывается, что «покупатель (получатель) вправе отказаться от оплаты товаров ненадлежащего качества… впредь до устранения недостатков…».

Использованный в данном случае термин «отказаться» не означает расторжения договора, а предполагает приостановление исполнения обязательства.

При расторжении договора договорные обязательства сторон прекращаются на будущее время. Следовательно, прекратиться может только действующий договор. Этот признак позволяет отличить расторжение договора от признания его недействительным или незаключенным.

Любые нарушения закона, влекущие недействительность договора, должны иметь место еще при его заключении, поэтому недействительный договор теряет силу с момента его подписания.

Незаключенным же договор признается в силу отсутствия в нем существенных условий или из-за недостижения сторонами соглашения по этим условиям. Признание договора незаключенным влечет за собой констатацию факта, что договора фактически не было.

При этом определенные сложности вызывает вопрос о соотношении понятий недействительности и незаключенности договоров с недвижимостью в тех случаях, когда необходимая государственная регистрация самих договоров не была проведена.

Необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 165 ГК несоблюдение в случаях, предусмотренных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Причем она считается недействительной с момента ее заключения, независимо от того, признана ли она таковой судом, и поэтому не влечет возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон.

Уклоняющуюся от государственной регистрации сторону можно принудить к регистрации через суд.

В то же время согласно п. 3 ст. 433 ГК договор (который является основной разновидностью сделок), подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации.

Другими словами, незарегистрированный договор считается незаключенным, и если сторону в соответствии с п. 3 ст.

165 можно принудить к регистрации в судебном порядке, то по существу речь идет о понуждении к заключению договора.

Таким образом, если считать, что нормы ст. 433 ГК являются специальными по отношению к ст. 165 ГК, то схема правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью будет выглядеть следующим образом.

В отсутствие государственной регистрации договоры являются незаключенными (п. 3 ст. 433 ГК), сделки — недействительными (п. 1 ст. 165 ГК), а права — невозникшими (п. 2 ст. 8 ГК).

Таким образом, для одного из видов сделок — договора ГК РФ установил специальные последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. При этом правило, предусмотренное п. 1 ст.

165 ГК, согласно действующему законодательству вообще не может быть применено, поскольку последнее устанавливает обязательность государственной регистрации лишь для договоров, а по отношению к ним применяется специальная норма.

При расторжении договора, напротив, обстоятельства, служащие основанием этого, должны появиться уже после заключения договора, и только с момента расторжения обязательства сторон прекращаются на будущее время.

Расторжение договора может происходить, когда: а) договор был заключен и продолжает действовать; б) когда договор является действительным. Оно может осуществляться по воле двух сторон или по требованию одной из сторон (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ).

Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т. е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст. 153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ).

По соглашению сторон расторжение договора происходит по общему правилу в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ).

По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда после процедуры досудебного урегулирования (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор.

И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (срок для ответа может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.

Отказ от договора или от исполнения договора возможен и без обращения в суд. Отказ от договора, как представляется, является сделкой и влечет те же правовые последствия, что и расторжение договора, — прекращение договорных обязательств (п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 453 ГК).

Отказ от договора может быть совершен полностью или частично, что влечет прекращение соответственно всех или некоторых договорных обязательств.

Однако, в отличие от расторжения договора, отказ от договора всегда совершается, во-первых, непосредственно односторонними действиями стороны, во-вторых, во внесудебном порядке.

В отношении купли-продажи недвижимости отказ от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд законодательством не предусмотрен.

Речь может идти по общему правилу только о расторжении договора по двустороннему соглашению либо по инициативе одной из сторон в одностороннем порядке путем обращения в суд (исключение составляют случаи, когда стороны установили возможность одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично в соглашении сторон (п. 3 ст. 450 ГК)).

Как уже было отмечено, расторгнуть можно только уже заключенный, действительный договор, который еще не был исполнен и, следовательно, еще действует.

Однако в отношении процедуры расторжения договора купли-продажи недвижимости действуют особые правила, обусловленные тем, что и сама процедура заключения таких договоров имеет определенную специфику.

Эта специфика заключается в том, что при заключении любых договоров купли-продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход права собственности, а для отдельных договоров необходима также государственная регистрация самого договора.

При этом государственная регистрация самих договоров признается обязательной лишь для тех сделок, в отношении которых требование о государственной регистрации прямо установлено законодательством.

Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора. Это положение было отмечено и в п.

5 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.

2001 N 59), в котором указано, что учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора. В качестве примера рассматривается следующий случай.

«Стороны обратились в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных суду документов следовало, что стороны, заключившие договор купли-продажи здания, обратились к учреждению юстиции с заявлением о его государственной регистрации, сославшись на содержащееся в договоре условие о том, что он вступает в силу с момента государственной регистрации. Учреждение юстиции на основании пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации отказало в регистрации, поскольку данный договор не подлежит государственной регистрации.

В своем решении суд указал, что государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК осуществляется только в случаях, установленных законом.

В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.

Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания.

Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК.

Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи здания».

Важно отметить, что сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. В ГК есть указания на обязательность регистрации некоторых сделок.

Так, согласно общему правилу при совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка. Однако исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений (ст. 558 ГК), которые подлежат государственной регистрации.

Точно также при купле-продаже предприятия государственной регистрации подлежат как переход права собственности на предприятие, так и сам договор (п. 3 ст. 560 ГК РФ).

Таким образом, расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения или купли-продажи предприятия можно только после того, как будет зарегистрирована сама сделка. Однако на практике регистрация перехода права собственности и регистрация сделки происходит одновременно.

При этом следует иметь в виду, что после того, как покупатель оплатит покупную цену за недвижимое имущество, передаст его покупателю и зарегистрирует переход права собственности на него, договор считается исполненным и соответственно он прекращает свое действие. При решении вопроса о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества следует учитывать положения п. 4 ст.

453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Другими словами, расторгнуть зарегистрированный договор купли-продажи как жилого помещения, так и предприятия, когда был зарегистрирован и переход права собственности, практически невозможно.

Расторжение договора, государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение записей в Единый государственный реестр возможно лишь в случае, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами, в период действия договора, а не после того, как стороны надлежащим образом выполнили свои обязательства по договору и договор прекратил свое действие. Если на основании совершенной сторонами сделки не была произведена государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, являющийся предметом сделки, стороны вправе подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости. В таком случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении договора подлежит регистрации территориальным подразделением Федеральной регистрационной службы. Зарегистрированное соглашение служит основанием для внесения записи о прекращении сделки в Единый государственный реестр прав.

Таким образом, расторгнуть можно только действующий договор купли-продажи недвижимости.

Следовательно, если продавец и покупатель недвижимого имущества согласны вернуться в первоначальное положение (покупатель получит назад деньги, а продавец проданную недвижимость) после государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, то они должны заключить новый договор купли-продажи, в котором продавец становится покупателем, а покупатель продавцом.

——————————————————————

Источник: http://center-bereg.ru/j2168.html