Выкуп у ДГИ по 159ФЗ со штрафом от ДГИ

Содержание

О коррупционных рисках при аренде и выкупе государственной и муниципальной недвижимости на примере москвы | партия яблоко
Стимул | Юридическая компания
Алла Тихонова, автор на
Как мы оспорили отказ ДГИ в предоставлении земельного участка под зданием в аренду. – Консалтинговая группа
Перепланировка нежилых помещений
Новости по делам

О коррупционных рисках при аренде и выкупе государственной и муниципальной недвижимости на примере москвы | партия яблоко

Суть проблемы

12 января из материала газеты «Ведомости» стало известно о предложении Правительства г. Москвы устранить право малых и средних предпринимателей оспаривать в суде оценку недвижимости, которую они выкупают у городских властей.

Предложены поправки в федеральное законодательство, которые устраняют право на оспаривание оценки в суде и исключительное право арендатора на выкуп недвижимости, а также ужесточают уголовную ответственность за мошенничество в сфере оценки недвижимости. Центр антикоррупционной политики «ЯБЛОКА» выступил против этой инициативы.

В подготовленном отчёте объясняется, почему инициатива Правительства Москвы должны быть отклонена с точки зрения противодействия коррупции.

Пересечение интересов

Вопрос приватизации недвижимости в публичной собственности предпринимателями затрагивает противоречивые интересы, с одной стороны, органов госвласти и местного самоуправления, которые по сути своих задач должны стремиться к повышению выкупной цены имущества, с другой стороны, представителей бизнеса, которые ожидаемо заинтересованы в снижении такой цены.

Справедливое разрешение споров самостоятельно между этими сторонами в административном порядке не представляется возможным, поскольку арендаторы поставлены в заведомо зависимое положение от действий публичных должностных лиц. Отсюда необходимость в наличии права на судебную защиту, гарантированное, в конечном итоге, статьёй 46 Конституции РФ.

Стоит учесть, что если цена намеренно завышается властями выше рыночной отметки, арендатор теряет интерес к соглашению или вынужден решать разногласия. Рынок изобилует посредниками, которые предлагают подобные услуги. Ряд уголовных дел свидетельствуют также о том, что существует теневой рынок, где разногласия решаются мошенническим и коррупционным путём.

Посредники и взятки

В октябре 2014 года Прокуратура Москвы передала в суд дело на замначальника управления оценки имущества и аудита Департамента госимущества Москвы (ДГИ) Тараса Боголюбского и двух других фигурантов дела о мошенничестве при выкупе нежилого здания. По материалам дела, за 2 млн. руб. посредник предлагал договориться с чиновниками и снизить выкупную цену. Дело закончилось обвинительным приговором, подсудимые получили условный срок.

С коррупцией сопряжён не только выкуп имущества арендатором, но и весь процесс аренды. В январе 2015 года по сообщению Следственного комитета был осуждён на 10 лет лишения свободы экс-чиновник ДГИ за получение взятки в обмен на продление договора аренды. Сумма штрафа составила 495 миллионов рублей.

Также в 2015 году по ч. 3 ст. 290 УК РФ «получение взятки» был осуждён сотрудник управления ДГИ по Юго-Западному административному округу Москвы. По данным дела, он тоже использовал должностное положение, чтобы вымогать взятку за продление договора аренды. Виновный получил условный срок и наказание в виде штрафа 6,5 млн руб.

Подобные примеры показывают, что коррупция – актуальная проблема для ДГИ при сдаче в аренду и продаже госимущества. Ожидаемо, что подобная проблема актуальна и для других регионов помимо Москвы.

Устранение судов из разрешения споров между исполнительной властью и арендаторами только усугубит положение.

Есть вопросы также к нормативному регулированию сферы выкупа государственной, муниципальной недвижимости.

Закон и его исполнение

Отношения по отчуждению имущества из госсобственности малым и средним предпринимателям регулируются, в том числе, специальным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Этот закон предусматривает для арендаторов право преимущественного приобретения недвижимости (ст. 3). Процедура выкупа подробно регламентируется региональным законодательством.

В Москве это, например, постановление Правительства Москвы от 15 мая 2012 г. N 199-ПП. Несмотря на подробность этого акта, в нём, среди прочего, отсутствуют положения об ответственности должностных лиц за нарушение сроков оказания госуслуг.

В результате, нормативный срок 30 дней может нарушаться фактически безнаказанно, поскольку обращение заявителя с жалобой в ДГИ и в суд чревато ещё большими издержками.

Арбитражная практика

В картотеке арбитражных дел за последние три года есть сотни разбирательств в г.

Москве (1063 по подсчётам ЦАП) в кассационной инстанции по оспариванию цены недвижимости при её выкупе арендаторами в соответствии с 159-ФЗ от 22.07.2008.

Рассмотрение рандомной выборки дел показывает, что органы публичной власти в ряде случаев завышают стоимость недвижимости от 8 % (Дело № А40-201561/14) до 130 %. (Дело № А40-133039/14).

В рассмотренных примерах суды принимают сторону арендаторов, а проводимые в рамках судебного разбирательства экспертизы выявляют завышение стоимости в оценках властей. См.

, например, дела № А40-243545/2015 (завышение 38 %), № А40-212062/2014-181-852 (завышение 32%), № А40-63006/2015 (завышение 28%), № А40-47397/2015 (завышение 33%), № А40-231190/2015 (завышение 19%), № А40-88005/14 (завышение 27 %).

Несогласие мэра Москвы Сергея Собянина с оценками судебных экспертиз не имеет правового обоснования. Участники арбитражного процесса имеют достаточно правовых механизмов оспаривания результатов оценки. В результате прохождения нескольких инстанций, подтверждаются доводы о завышении стоимости в оценках городских властей примерно на 30 % от рыночной цены недвижимости.

Такие выводы соответствуют экспертному мнению адвоката Ильи Анзоровича Гатикоева, практикующего в данной сфере и опрошенного специалистами ЦАПа. По мнению И. А. Гатикоева, действия ДГИ системно направлены на ухудшение положения малых и средних предпринимателей в г.

Москве, на рынке действуют недобросовестные посредники, а аренда и выкуп городского имущества сопровождается коррупцией как в ДГИ, так и в суде. Так, в апреле 2016 года московская квалификационная коллегия судей приостановила полномочия двух арбитражных судей из-за подозрений в коррупции.

В ряде других случаев суды заказывают проведение оценки недвижимости у тех же оценщиков, которые проводили оценку для ДГИ, что недопустимо. Тем не менее, судебные издержки для предпринимателей ниже, чем издержки участия в коррупции в органах исполнительной власти.

В таких условиях обращение в суд позволяет предпринимателям, желающим действовать законным путём, отстоять свои интересы. Устранение подобного права приведёт к ухудшению положения и росту коррупции, согласен Гатикоев.

Адвокат Гатикоев также считает, что в оценке недвижимости должны учитываться неотделимые улучшения, сделанные арендаторами. Последним также необходимо предоставить право первыми предлагать выкупную цену. Уголовная ответственность оценщиков должна быть ужесточена.

Выводы и рекомендации

Прецеденты уголовных дел в отношении чиновников ДГИ свидетельствуют о наличии коррупционных рисков в отношениях по аренде и выкупу государственной недвижимости предпринимателями в городе Москве.

Несмотря на своего рода «коррупционную конкуренцию» между недобросовестными судьями и государственными, муниципальными служащими, судебная процедура более прозрачна и несёт меньше издержек, чем неправовые способы разрешения споров.

Арбитражная практика показывает, что распорядители государственной, муниципальной недвижимости склонны к необоснованному завышению цен, что обосновывает необходимость сохранения права предпринимателей оспорить выкупную цену недвижимости в суде.

Мы рекомендуем Правительству РФ отклонить инициативу мэрии Москвы, принять во внимание коррупционные риски и провести открытые консультации с заинтересованными сторонами, в том числе, с предпринимательским сообществом для выработки оптимальных условий.

Руководитель Центра антикоррупционной политики

Сергей Митрохин

Замруководителя Центра антикоррупционной политики Алексей Карнаухов

Юрист Центра антикоррупционной политики

Алексей Чумаков

Источник: https://www.yabloko.ru/2017/02/10

Стимул | Юридическая компания

C 3 июля 2018 года вступили изменения в Федеральный Закон№159, которым регламентируется порядок «льготного» выкупа.

Ключевые изменения в Законе:

срок действия льготного выкупа продлевается бессрочно,
выкупать теперь можно арендуемое федеральное имущество,
подавать заявление можно повторно (например, если вы подавали заявление, но договор так и не заключили),
Арендодатель может выкупить любое арендуемое помещение, если срок аренды на дату подачи заявления — больше 2-х лет

Перед тем, как подать заявление о выкупе в Департамент, проверьте — соответствует ли Ваша ситуация требованиям ФЗ-159!
ЦЕНА ВЫКУПА ВАШЕГО ПОМЕЩЕНИЯ. Один из основных споров с ДГИ, который может у Вас возникнуть: спор о стоимости выкупаемого объекта? По закону выкуп должен производится по рыночной цене, для этого ДГИ привлекает профессиональных оценщиков. Но и они иногда ошибаются, так как для сравнительного подхода берут цену предложения на рынке, а она часто завышена. Мы рекомендуем заранее провести сравнительный анализ, чтобы быть готовым, в случае завышенной цены со стороны ДГИ — представить протокол разногласий по цене.

Поверьте, это работает! Не надо бояться судиться с ДГИ по цене объекта, суды часто встают на сторону наших клиентов.

Наша многолетняя судебная практика это доказывает.

Узнать рыночную стоимость помещения бесплатно

Правом на выкуп арендуемых помещений обладают те, кто:

Арендует муниципальное или государственное имущество непосредственно более 2-х лет на момент подачи заявления.

Не имеет задолженности по арендной плате за помещение на день подачи заявления и заключения договора (включая штраф, пени).

Арендуемое помещение не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Состоит в перечне субъектов МСП.

Основные нарушения со стороны Департамента,
оспариваемые нами в суде:

Истечение срока оказание госуслуги по выкупу (4,5 и более месяцев);
Завышение рыночной стоимости;

Указание срока рассрочки менее 5 лет;
Неустойка 0,5% за каждый день просрочки;
Ошибки в расчетах платежей

Отказ в зачете неотделимых улучшений, которые арендатор произвел в выкупаемом помещении (должны быть согласованы в установленном порядке).

Арендатор по своему усмотрению может выбрать:

Срок рассрочки — до 5 лет

Порядок оплаты — ежеквартально илиежемесячно

Позвоните нам +7(495)5−850−860 илиоставьте сообщение

когда возникают дополнительные вопросы по порядку выкупа

В настоящее время наблюдается существенный рост административных дел, инициированных Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (ГИН).

В основном это следующие дела:

нарушение разрешенного использования земельного участка, захламление участка,
переустройство объектов нежилого фонда без оформления разрешительных документов (несогласованная перепланировка),
самовольное строительство,
нарушение порядка использования объектов, а также изменение целевого назначения без разрешения.

Отдельного упоминания заслуживает порядок «исключения» объекта недвижимости из Постановления Правительства 819-ПП. Практика по данным делам часто меняется и сейчас состоит из следующих шагов:

обращение в ГИН с просьбой о рассмотрении вопроса «легализации» Вашего объекта на ГЗК,
получение паспорта безопасности (категоризация объекта),
получение технического заключения о безопасности данного объекта для жизни и здоровья граждан и его возможной эксплуатации,
просчет пожарных рисков.

Только после получения всех вышеуказанных документов, Ваше обращение выносится на заседание ГЗК Правительства Москвы, и определяется сумма штрафа.Вы можете претендовать на нее, если:

арендуете нежилое помещение, площадью не более 300 кв.м.;
арендуете нежилое помещение площадью более 300 кв.м. под цели торговли продовольственными товарами, социального питания, бытового обслуживания, физической культуры и спорта, культуры, производства;
используете труд инвалидов (при обязательном количестве 50% от численности и 25% от ФОТ);
осуществляете деятельность в области здравоохранения, ветеринарии или образования (с лицензированием)

Арендатор утрачивает право на льготную рыночную ставку в случае:

сдачи имущества в субаренду третьим лицам;
нарушения графика платежей и платежной дисциплины;
использования арендуемого помещения не по назначению.

Причем в последнем случае Предпринимателю грозит не просто расторжение Договора аренды, но и еще штраф в размере годовой арендной ставки. В двух других случаях Арендатора могут перевести на рыночную ставку, по поводу которой и возникает основная масса судебных споров.

Рыночная ставка устанавливается на основании отчета независимого оценщика, привлекаемого Департаментом городского имущества.

Вы можете оспорить установление рыночной ставки в суде через признания заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы не соответствующим требованиям законодательства, а также путем назначения судебной экспертизы. Юристы ЮК «Стимул» имеют обширную практику по данного вида спорам.

Задайте свой вопрос прямо сейчас!

В настоящее время Департамент городского имущества существенно сократил перечень помещений, сдаваемых по льготной ставке (сейчас 4500 рублей за кв. м). А по тем объектам, где эта ставка сохранилась, государственной инспекцией по недвижимости ведется непрерывный контроль за тем, чтобы помещение не передавалось в субаренду (если это запрещено), и использовалось по назначению. Таким образом, единственной ценностью при продаже прав аренды является возможность выкупить помещение у города в льготном порядке. Под продажей прав аренды мы понимаем только покупку доли в уставном капитале общества. Если Вам предлагают продажу прав аренды через договор переуступки права аренды — не соглашайтесь, это приравнивается к новому договору, и следовательно, ведет к утрате права на льготный выкуп помещения! Но покупая долю в Уставном капитале общества, без должной проверки и сопровождения, вы покупаете фактически «кота в мешке». Ведь обратившись за выкупом в город, Вы можете получить отказ там, где вы его совсем не ждете.В нашей практике мы сталкивались с огромным количеством отказов в выкупе:— отказ по формальному признаку из-за изменения наименования общества или наличия в уставе видов деятельности; не соответствующих критерию малого бизнеса,— несогласованная перепланировка в помещении;— отсутствие сформированного объекта для договора купли-продажи и невозможность со стороны Департамента оформить свое право собственности;— отказ в связи принадлежностью объекта к общедолевому имуществу собственников квартиры в многоквартирном жилом доме;— исключение объекта из хозяйственного оборота (объект ГО и ЧС) и так далее. Поэтому, мы рекомендуем обязательно проверять объекты перед покупкой, и составлять договорные отношения таким образом, чтобы не быть зависимыми от отказа городских властей. Вы можете заказать у нас проверку объекта перед покупкой, поверьте, это несопоставимые траты по сравнению с теми рисками, какие возникают в данном случае. Если Вам отказали, или цена, предложенная Департаментом городского имущества, выходит за рамки разумного, приготовьтесь к отстаиванию своих прав в рамках судебной процедуры, которая будет включать в себя:

претензионный (досудебный) порядок;
рассмотрение дела во всех трех инстанциях (первая, апелляция и кассация);
исполнение судебного решения (подготовка и заключение договора);
регистрация Вашего права собственности.

Обращение в суд является универсальной мерой, не стоит ее опасаться или избегать. Наш опыт доказывает, что суд очень часто встает на защиту прав Арендатора. За последний год в Арбитражном суде г. Москвы сформировалась устойчивая практика по данной категории дел. На этой странице Вы можете ознакомиться с некоторыми из них.

Если у Вас возникнут вопросы,
позвоните: +7 (495) 5–850–860

Задайте вопрос сейчас и получите ответ от ведущего юриста в течение 5 минут!

КОНТАКТЫ

+7 495 585–08–60 Москва, ул. Петровка 20/1 4-й этаж, офис 19

КОНТАКТЫ

+7 495 585–08–60 Москва, ул. Петровка 20/1 4-й этаж, офис 19

Источник: http://dgi.stimul.company/

Алла Тихонова, автор на

Специализация: недвижимость, инвестиционные фонды, гражданское право Тел. +7(926) 163-60-63 e-mail: [email protected] Москва, РФ, ул. Введенского, д. 30, корп. 1, Москва, РФ

Суд кассационной инстанции указал, что при возмещении убытков с ДГИ противоправность бездействия может образовываться:

уклонением от регистрации перехода права собственности на помещение к истцу (установлено в решении АСГМ от 18.01.2016 по делу № А40-65978/15)
направлением истцу проекта договора в нарушение установленных сроков

Рассматривая апелляционную жалобу ДГИ г. Москвы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Постановление суда апелляционной инстанции о возмещении убытков с ДГИ мотивировано тем, что истец не единожды направлял Департаменту разъяснения по данному вопросу с просьбой вернуть подписанный договор купли-продажи для передачи его на регистрацию.

При этом апелляционный суд обратил внимание на то, что договор аренды не может действовать после перехода права собственности на нежилое помещение, потому что в данном случае произошло совпадение собственника и арендатора в одном лице.

При рассмотрении дела судом первой инстанции было установлено, что ДГИ Москвы проект договора купли-продажи в течение 10-ти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества, не направил. Своевременное исполнение Департаментом обязательств, возлагаемых на него федеральным законом, позволило бы истцу выкупить арендованное имущество, то есть не платить арендную плату.

Суд соглашасился с мнением истца о том, что незаконное бездействие Департамента причинило истцу убытки в виде уплаченной за период с мая 2014 года по февраль 2016 года арендной платы. Текст решения по делу о возмещении убытков из-за несвоевременного заключения договора купли-продажи нежилого помещения, арендуемого субъектом малого предпринимательства, приводится в качестве иллюстрации.

В связи с действием положений Федерального закона от 22.07.

2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Москве сложилась практика преимущественного выкупа нежилых помещений, находящихся в собственности города юридическими лицами, с которыми город Москва в лице Департамента городского имущества ранее заключал договоры аренды таких помещений.

Законом города Москвы установлен срок, в течение которого уполномоченный орган обязан заключить договор купли-продажи нежилого помещения и совершить все действия, необходимые для заключения договора. Если срок нарушается, то субъект малого или среднего предпринимательства продолжает нести расходы на аренду этого помещения, вместо того, чтобы начать выплачивать выкупную стоимость.

Защита прав предпринимателя в таких случаях осуществляется взысканием с ДГИ расходов на аренду за период просрочки, образующих предпринимательские убытки. Ниже приводится пример иска о возмещении убытков с ДГИ.

Согласно ст. 10 214-ФЗ сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства по ДДУ обязана, помимо неустойки, штрафа и морального вреда, возместить другой стороне причиненные убытки в полном объеме.

Помимо неустойки, дольщик может требовать:

штраф за невыплату неустойки добровольно,
возмещение морального вреда,
возмещение убытков.

Довольно часто застройщики включают в ДДУ положения, обусловливающие возможность уступки прав по договору (в том числе и прав на взыскание неустойки) получением согласия застройщика. После июня 2015 года отсутствие согласия застройщика или запрет не препятствуют уступке права. Но если основной договор был заключен ранее, последствия нарушение запрета могут существенно отличаться.

Неустойка –денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (ст. 330 ГК РФ).

Что такое договор долевого участия?

Основания для отказа в выкупе помещения у города указаны в п.2.

10 Административного регламента предоставления государственной услуги города Москвы «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы», утвержденным Постановлением Правительства г. Москвы от 15 мая 2012 года № 199-ПП (далее — Регламент).

В период брака с целью приобретения квартиры на моего бывшего супруга был оформлен банковский кредит. В обеспечение данного обязательства я выступаю поручителем, а также предоставлена в залог другая наша квартира. Потом мы развелись и разделили имущество. Та, квартира, которая находится в залоге у банка стала моей собственностью.

В настоящий момент я, как поручитель, единолично выплачиваю кредит.

Скажите пожалуйста: 1) в каком размере я могу взыскать уплаченные мною суммы задолженности с основного заемщика? 2) возможен ли в судебном порядке перевод имеющегося предмета залога на уже построенный и введенный в эксплуатацию объект недвижимости, с целью приобретения которого и оформлялся кредит? 3) возможно ли в судебном порядке снять с меня поручительство?

Я приобрела квартиру в строящемся доме по договору долевого участия проектной площадью 44,5 кв.м., из них: лоджия 3,55 кв.м., комната 18,01 кв.м., без лоджии 42,72 кв.м.

После ввода дома в эксплуатацию, согласно документам БТИ, площадь квартиры увеличилась до 44,85 кв.м. и застройщик выставил мне счет на оплату получившейся разницы в площадях.

При этом согласно данным кадастрового учета площадь квартиры равна 43,1 кв.м. Правомерны ли действия застройщика и обязана ли я делать доплату?

В ряде случаев ДГИ Москвы отказывает в приватизации квартиры. В рассматриваемом деле отказ был мотивирован тем, что заявитель не предоставил справку о том, что он ранее не участвовал в приватизации. До предоставления приватизируемой квартиры заявитель постоянного жилья не имел. Предыдущим адресом его временной регистрации был адрес войсковой части, расформированной в настоящее время.

Справка не могла быть представлена, поскольку было невозможно определить орган, который мог бы ее выдать. В то же время, отсутствовали сомнения в наличии у заявителя права на приватизацию квартиры.

Поскольку обязанность подтверждения неучастия в приватизации возложена на заявителя, то формально отказ ДГИ Москвы был обоснован. Соответственно, оспаривание такого отказа было бы неправильным.

В указанной ситуации правильным способом защиты нарушенного права является предъявление иска о признании права.

25 января 2016 года АСГМ принял решение по делу № А40-234675/2015. Решением были удовлетворены требования ООО «Ф» (Истец) к ООО «У» (Ответчик, Заявитель) о взыскании долга за оказанные услуги и неустойки по договору возмездного оказания услуг № 1/****** от **.12.2014 года (далее – «Договор») в сумме 2 072 224,15 рублей.

На вынесенное решение Ответчиком была подана апелляционная жалоба. Доводы жалобы сводятся к тому, что Ответчик не знал о смене собственного директора и адреса, не подписывал договор, не знал о рассмотрении дела и не имел возможности заявить о фальсификации доказательств.

Источник: http://corprf.ru/author/tihonova/

Как мы оспорили отказ ДГИ в предоставлении земельного участка под зданием в аренду. – Консалтинговая группа

К нам обратился постоянный клиент по вопросу оспаривания отказа ДГИ в предоставлении земельного участка. Общество в 2003 году приобрело в собственность нежилые здания в Москве, построенные в 1980-х годах, и входивших в единый промышленный комплекс, приватизированный Распоряжением Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом в 1993 году.

Соответственно в 2003 году был заключен договор аренды участка под зданием сроком на 5 лет с правом эксплуатации существующих производственных зданий и без права возведения каких-либо капитальных строений и сооружений.

Условиями договора аренды было предусмотрено, что в случае продолжения арендатором пользования земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В связи с окончанием срока действия договора аренды и отсутствием возражений со стороны арендатора, а также в связи с невозможностью освобождения земельного участка и передачи его арендодателю по причине наличия на нем зданий, договор аренды продолжил действовать.

Обратившись в 2017 году в ДГИ с заявлением о проведении сверки расчетов, Общество узнало, что договор аренды был расторгнут на основании уведомления от 2013 года и счет для получения арендных платежей был закрыт с даты расторжения договора. Обращаем внимание, что Общество уведомление о расторжении договора не получало. Арендные платежи в период с 2013 по 2017 год Обществом уплачивались, а Департаментом городского имущества принимались.

В связи с наличием зданий, зарегистрированных на праве собственности, прекратить использование земельного участка, Общество не могло. Будучи собственником нежилых зданий и желая возобновить арендные отношения, Общество обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о заключении долгосрочного договора аренды.

Как инспектор ДГИ признал объекты 1980 года постройки самостроем

ДГИ в свою очередь направило на объект инспектора из Государственной инспекции по недвижимости г. Москвы (ГИН Москвы) с целью проверки соблюдения земельного законодательства на предмет нецелевого использования земельного участка.

По результатам осмотра земельного участка и документов, предоставленных собственником зданий, государственный инспектор составил акт о том, что все здания нежилого назначения, построенные, внимание!, в 1980-х годах для работы Ремонтно-строительного управления хозяйственного управления Минмонтажспецстроя СССР, являются «незаконно размещенными объектами недвижимости», иными словами — самостроями. Кроме того, как указано в акте инспектором Государственной инспекции по недвижимости г. Москвы, здания Общества носят некапитальный характер, что не позволяет предоставить земельный участок под ними в аренду. Данный вывод инспектора основан на выписках из технического паспорта ТБТИ от августа 2004 года, подготовленных по форме «1б».

Департаментом городского имущества Общество было уведомлено об отказе в предоставлении государственной услуги по заключению договора аренды «в связи с фактом наличия незаконно размещенных объектов недвижимости», которые на основании ст. 222 Гражданского кодекса РФ являются самовольными постройками. Факт приема арендных платежей от Общества никак не влиял на позицию Департамента по отказу в заключении договора аренды на новый срок.

Каковы же возможные последствия такого отказа?

В случае отказа в удовлетворении требований в предоставлении земельного участка в аренду, Общество пользовалось бы земельным участком без оформления земельно-правовых отношений, что является административным правонарушением и влечет наложение административного штрафа.

Более того, в случае указания в решении суда наличия незаконно размещенных объектов (признание объекта самостроем), ДГИ получил бы возможность обратиться в суд с требованием о сносе объектов.

В случае признания объектов некапитальными постройками ДГИ требовал бы освобождение земельного участка от данных объектов.

Наши юристы обратились в арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании отказа Департамента городского имущества в заключении договора аренды незаконным. Общество предъявило документы, подтвердившие время возведения зданий: 1980, 1983, 1986, 1991 годы.

Как указывали наши юристы в суде — действовавший на дату возведения зданий Гражданский кодекс РСФСР 1964 года признавал самовольными постройками только жилые дома (дачи) построенные гражданами. Здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.

1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками.

Кроме того, Обществом были приобщены Выписки из ЕГРН о переходе прав, о характеристиках объектов, где указанные объекты учитывались как нежилые здания, а также Договор купли-продажи зданий, Акт приема-передачи.

Мы обращали внимание суда, что Общество соблюдало требования ранее действовавшего договора аренды и не возводило на земельном участке никаких иных объектов недвижимости, не реконструировало имеющиеся, что подтверждается Актами инспектора ГИН. В Актах госинспектора, объекты недвижимости, признанные незаконно размещенными, имели ту же площадь, что учтена в архивных документах БТИ.

Также, внимание суда было обращено на приложение к действовавшему ранее договору аренды земли 2004 года, в котором земельный участок передавался арендатору как собственнику нежилых зданий для эксплуатации существующих производственных зданий с перечислением реквизитов всех свидетельств о праве собственности именно на расположенные на земельном участке здания, которые в 2017 году государственным инспектором по недвижимости были признаны «незаконно размещенными объектами недвижимости».

Приобщенные технические паспорта подтверждали неразрывную связь объектов с землей, согласно положениям ст. 1 ГрК РФ, вступившим в силу в августе 2018 г. (в процессе рассмотрения дела).

Согласно этим положениям к некапитальным строениям относятся объекты, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик. То есть объекты, расположенные на земельном участке носили капитальный характер.

Источник: https://miaran.ru/news/kak-my-osporili-otkaz-dgi-v-predostavlenii-zemelnogo-uchastka-pod-zdaniem-v-arendu/

Перепланировка нежилых помещений

Вам нужно согласовать перепланировку в нежилом помещении, сколько стоит и как долго? Вам нужно сообщить в первую очередь, где помещение находится и описать его:— В жилом доме (есть отличия для согласования в старом доме ли ваше помещение или в новостройке, чем занимаются в вашем помещении и есть ли изменения по фасаду и затрагивание несущих конструкций).— В нежилом здании (уточните заранее, нет ли затрагивания элементов несущих конструкций и изменений по фасаду).

— В здании памятнике (все памятники индивидуальны, с различными охранными зонами).

Законодательство о перепланировках для жилых домов прописано более детально, но и предписывает большее количество согласований и документов, чем для нежилых отдельно стоящих зданий.

Согласование перепланировки нежилых помещений в памятнике – процедура наиболее сложная и по документации наиболее дорогостоящая (в т.ч. нужно разрабатывать специальный проект реставрации, проводить его экспертизу и согласование в самом творческом государственном органе Москвы — Мосгорнаследии).

Для оценки стоимости и сроков согласования перепланировки нежилых помещений необходимо прислать информацию о помещении до и после перепланировки:— копию плана БТИ на сегодня, и если есть – в красных линиях;— эскиз перепланировки, можно карандашом нарисовать на плане БТИ;

Смета будет вам направлена в течение одного дня.

Перепланировка нежилого помещения в жилом доме

Нужно узаконить нежилое помещение на первом этаже или подвале жилого дома? Чаще всего, к нам обращаются, если нужно согласовать перепланировку нежилого помещения в жилом доме:· сетевым магазинам;· кафе, ресторанов, аптек, банков;· оформляя выкуп по 159-ФЗ арендуемого у ДГИ г.

Москвы помещения;· для удорожания стоимости помещения при устройстве отдельного выхода на проходную сторону дома, ближе к дороге или пробивания пожарного выхода во двор;

· срочное снятие красных линий, означающих перепланировку нежилого помещения, во избежание штрафа, разоряющего до 350 тыс.р..

Клиентов всегда волнует: как отследить порядок действий при согласовании перепланировки. Мы сопровождаем и готовим все документы от одного этапа процедуры согласования перепланировки к другому.

Перепланировка нежилого помещения в жилом доме по 508-ПП включает:

· подготовку проекта перепланировки и прочих проектов при необходимости, а также технического заключения о возможности проведения перепланировки в этом здании, и конечно, всех бумаг по недвижимости и собственнику помещения;· получение согласования изменения фасада в Москомархитектуре;· получение согласия жильцов при соприкосновении с общедомовым имуществом (устройство нового входа, балкона, остекление тамбура, использование общедомовых входов, устройство воздуховодов);· получение разрешения СЭСа (бежевая бумага с водяными знаками от Роспотребнадзора);· получение разрешения на проведение перепланировки из Жилищной инспекции (бумага формата А4 ни синем бланке с голограммой);· проведение приемки выполненных в ходе перепланировки ремонтных работ;· получение новых документов БТИ с новой планировкой;· постановку на учет новой планировки в Государственный кадастр недвижимости (постановка на кадастр). В виду последних законодательных изменений и всем известных проблем функционирования этого органа, — мы рекомендуем этот этап запланировать в договоре при согласовании перепланировки нежилого помещения;

· внесение изменений в свидетельство о собственности (договор долгосрочной аренды) в новом помещении после перепланировки.

В числе наших клиентов крупнейшие сети – «Магнит», «Атак», «Я любимый супермаркет», банки – «ВТБ», «Райффайзенбанк» и другие, аптечная сеть «Столичные аптеки», «Эвалар», магазины «Кальцедония», ресторанные сети и огромное количество одиночных объектов – институты, поликлиники, салоны красоты, офисы и магазины.
Стоимость согласования для сетевых магазинов на 20-30% ниже, чем для одиночного объекта.

Смета каждого объекта рассчитывается персонально в течение одного дня.

Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании

Согласовывать перепланировку нежилого помещения в торговом центре, в административном или здании производственного назначения возможно, но четко в законодательстве не отражено.

При не затрагивании несущих конструкций согласование перепланировки нежилого помещения ограничивается согласованием изменения фасада в Москомархитектуре и заключением АПУ на возможность проведения перепланировки и изменения фасада здания.

Процедура перепланировки нежилого помещения в нежилом ограничивается 5-ю этапами:· подготовка проекта перепланировки нежилого помещения, технического заключения и пакета правоустанавливающих документов;· согласование в Москомархитектуре изменения фасада;· получение новых документов БТИ с новой планировкой;· постановка на учет новой планировки в Государственный кадастр недвижимости (постановка на кадастр). В виду последних законодательных изменений и всем известных проблем функционирования этого органа, — мы рекомендуем этот этап запланировать в договоре при согласовании перепланировки нежилого помещения;

· изменение свидетельства о собственности (договора долгосрочной аренды) в новом помещении после перепланировки.

Если здание перепланируется целиком, возможно, вы не подпадете под понятие «перепланировки и переустройства», и придется согласовать реконструкцию объекта.

Источник: http://www.stonasto.ru/pereplanirovka-nezhilyh-pomeshhenii/

Новости по делам

2019-12-21
Адвокат снизил штраф в 10 раз за нецелевое использование земли! Москва! (ГИН, ДГИ, 791 ПП)!
2019-12-17
Банкротство Экспертстрой! 13 корпус! Носовихинское шоссе 37! Собственность! Квартиры! Как оформить?
2019-12-15
Адвокат снял запрет на строительство (ДГИ, земельный участок)!
2019-11-25
Банкротство АО ОЭК! 2019! Новости из суда! Помощь кредиторам!
2019-11-17
Банкротство АО ВО ТЕХНОПРОМИМПОРТ! 2019! Новости из суда! Помощь кредиторам!
2019-11-06
Неустойка + штраф с застройщика! ООО УК Дмитровская! ЖК Летний сад! 2019! Суд!
2019-11-05
Банкротство АО КЭС! Красногорск! 2019! Новости из суда! Помощь кредиторам!
2019-11-04
Адвокат обязал ДГИ дать согласие на аренду третьим лицам (без банковской гарантии)
2019-10-28
Банкротство ООО Кампэй! 2019! Новости из суда! Помощь кредиторам!
Банкротство ООО ИЛИОН КАПИТАЛ! 2019! Новости из суда! Помощь кредиторам!
2019-10-09
Банкротство АО Бамстройпуть! 2019! Помощь кредиторам! Новости из суда!
2019-09-24
Взыскание задолженности с ЗАО 534 УНР (субподряд, исполнительная документация)! Арбитражный суд!
Взыскание задолженности с АО УС 179 ПСК (субподряд, односторонний акт сверки)! Арбитражный суд!
2019-09-03
Банкротство АО Антипинский НПЗ! 2019! Помощь кредиторам! Новости из суда!
2019-09-02
Возражения на отказ КУ АО Континент проект! Аглинишкене! Квартира! ООО Стройнедвижимость! ООО Мрент!
2019-08-30
А101 Девелопмент! Неустойки полным ходом! 2019! Все ЖК! Оплата по факту!
2019-08-24
Адвокат обязал Управление Росреестра по Московской области осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на линейный объект!
Адвокат обязал ТУ ФАУГИ в Московской области предоставить в собственность за плату без проведения торгов земельный участок! Через суд!
Адвокат отменил штраф по ч. 1 ст. 8.8 КОАП РФ в суде! Управление Росреестра по г. Москве! Нецелевое использование земли!
Адвокат отменил штраф по ч. 2 ст. 14.43 КОАП РФ в суде! Управление Роспотребнадзора по г. Москве!
2019-08-15
Регистрация перепланировки в ЕГРН! Росреестр! Нежилое! Вся Москва! 2019!
2019-08-06
Банкротство ПАО КМЗ! 2019! Помощь кредиторам! Новости из суда!
2019-08-02
Банкротство АО СТАНКОТЕХ! 2019! Помощь кредиторам! Новости из суда!
2019-07-25
Взыскание задолженности с ООО Евротрансстрой (ЕТС)! Арбитражный суд!
2019-07-17
Адвокат обязал Министерство жилищной политики Московской области выдать разрешение на строительство! Арбитражный суд!
Адвокат обязал Минстрой Московской области выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию! Арбитражный суд!
2019-07-12
Адвокат отменил Распоряжение ДГИ о передаче недвижимого имущества в хозяйственное ведение ГУП (препятствие выкупа по 159 ФЗ)!
Адвокат обязал ДГИ оказать госуслугу «Предоставление земельного участка в аренду правообладателям зданий, сооружений, расположенных на земельном участке» (Акт ГИН, самострой)!
2019-06-24
Адвокат обязал выдать ДГИ дополнительное соглашение к договору аренды земли (ГИН, самострой)!
Банкротство АО Птицефабрика Синявинская! 2019! Новости из суда! Помощь кредиторам!
Банкротство АО Волховский комбикормовый завод! 2019! Помощь кредиторам! Новости из суда!
2019-06-18
Поданы первые иски о переводе апартаментов в квартиры! ДГИ! Москва! МФК Водный!
2019-06-16
Проминстрах будет платить! УРБАН! Первые победы в суде!
2019-06-13
Банкротство АО ОЭЗ! 2019! Помощь кредиторам! Новости из суда!
2019-06-01
Суд с АО Тинькофф Банк (комиссия 15 % за закрытие счета, УКБО)! Новая практика! 2019!
Неустойка + штраф с застройщика ООО ФИМ (ЖК ЯСНЫЙ)! Без предоплаты! Суды начались!
2019-05-31
Увеличение площади нежилого помещения/здания (мансарда, пристройка, надстройка)! Росреестр! Москва! ЕГРН!
Адвокат отменил Распоряжение ДГИ (изменение ВРИ земельного участка, увеличение арендной платы)!
2019-05-28
Банкротство АО Трест САЭМ! 2019! Помощь кредиторам! Новости из суда!
Банкротство АО Одинцовская теплосеть! 2019! Помощь кредиторам! Новости из суда!
2019-05-18
Банкротство ПАО ММП! 2019! Помощь кредиторам! Новости из суда!
2019-05-11
Адвокат признал отказ ДГИ в выкупе помещения незаконным! Отказ по истечению срока договора!
Банкротство АО ВНИИХОЛОДМАШ! 2019! Помощь кредиторам! Новости из суда!
2019-04-16
Банкротство АО Покровский завод биопрепаратов! 2019! Помощь кредиторам! Новости из суда!
2019-04-10
Адвокат исключил здание из 700 — ПП! 2019! Новая судебная практика! Кадастровая стоимость! Москва!
Неустойка + штраф с застройщика! ООО Купелинка Девелопмент! ЖК ЭКО ВИДНОЕ 2.0! 2019!
2019-04-08
Банкротство АО ГИПРОИВ! 2019! Помощь кредиторам! Новости из суда!
2019-03-28
Взыскание переплаты за метры (по ДДУ)! КРОСТ, ПИК, САМОЛЕТ! 2019!
2019-03-20
Банкротство ФГУП ГВСУ по Специальным Объектам! 2019! Новости из суда! Помощь кредиторам!
Перевод апартаментов в квартиру! ЖК Резиденции композиторов! 2019! Новости! Новый порядок!
Перевод апартаментов в квартиру! ЖК ПРЕСНЯ СИТИ! 2019! Новости! Новый порядок!
Банкротство ОАО ЯУЗА — ХЛЕБ! 2019! Помощь кредиторам! Новости из суда!
2019-03-15
Регистрация представительства/филиал в Казахстане (тендеры)! 2019! Новые правила!
2019-03-12
Банкротство АО ОПТИМА ЭНЕРГОСТРОЙ! 2019! Новости из суда! Помощь кредиторам!
Банкротство АО СКИНКЕА! 2019! Помощь кредиторам! Новости из суда!
2019-03-06
Неустойка + штраф с застройщика! ЗАО МОНЕТЧИК! ЖК ВАНДЕР ПАРК! 2019!
Банкротство АО ЭКТИВ ТЕЛЕКОМ, ЭКТИВ ИНЖИНИРИНГ! 2019! Помощь кредиторам! Новости из суда!
2019-03-04
Неустойка + штраф с застройщика! АО ВИП — ЦЕНТР! Балчуг Резиденс! 2019!
2019-02-27
Банкротство АО СМНГ — ЦЕНТР! 2019! Помощь кредиторам! Новости из суда!
Банкротство АО РОСТА! 2019! Новости из суда! Помощь кредиторам!
2019-02-26
ДГИ обязали вынести решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка! Через суд! Самострой на участке!
2019-02-20
Банкротство ПАО СОЛЬ РУСИ! 2019! Помощь кредиторам! Новости из суда!
2019-02-16
Собственность! Стройкомфорт! Котельники, Сосновая, дом 2, корпус 5!
2019-02-15
Банкротство АО МОСПРОМСТРОЙИНЖИНИРИНГ! 2019! Помощь кредиторам! Новости из суда!
Собственность! Стройкомфорт! Сосновая дом 2 корпус 4! Арбитражный суд!
2019-02-13
Неустойка + штраф по ДДУ! ООО МОНАРХ — УКС! 2019! ЖК Хорошевский и ЖК Сити парк!
2019-02-12
Банкротство ЗАО МОНОЛИТ КАПИТАЛСТРОЙ! 2019! Новости из суда! Помощь кредиторам!
Адвокат защищает подрядчиков ПСП ФАРМАН (ООО Ф-Групп) в Арбитражном суде города Москвы
2019-02-08
Компенсация за метры! Застройщик ООО ПСФ КРОСТ! ЖК Невский!
2019-01-31
Банкротство ОАО Истра Хлебопродукт! 2019! Помощь кредиторам! Новости из суда!
2019-01-30
Суд с ГБУ МО МОСАВТОДОР! Взыскали задолженность!
Банкротство АО ИНТЕРСКОЛ! 2019! Помощь кредиторам! Новости из суда!
2019-01-29
Адвокат отменил Распоряжение ДГИ (изменение ВРИ) в суде!
2019-01-28
Неустойка + штраф с застройщика ОАО СЗ МОССТРОЙСНАБ! ЖК Домашний!
Банкротство АО ДЕКА! 2019! Помощь кредиторам! Новости из суда!
2019-01-25
Банкротство ООО УК Рэйлтрансхолдинг! 2019! Помощь кредиторам! Новости из суда!
2019-01-24
Банкротство ЗАО Ипотечная компания М-6! 2019! Помощь кредиторам! Новости из суда!
Банкротство ПАО ГОФРОН! 2019! Помощь кредиторам! Новости из суда!
2019-01-23
Банкротство Экспертстрой! 2019! Юбилейный 67! 5 корпус! Собственность! Квартира!
Адвокат изменил меру пресечения в Московском областном суде! Стража на домашний арест!
Банкротство Экспертстрой! 2019! ЖК Новокосино 2! Машиноместа! 5 корпус!
2019-01-16
Отказ от непригодной квартиры! Через суд! ДГИ!
2019-01-11
СОУТ! 2019! Москва! Последние изменения!
2019-01-10
Собственность ЖК Опалиха О3! Опалиха Пришвина дом 6!
Собственность ЖК Опалиха О3! Опалиха Пришвина дом 13!
Собственность ЖК Опалиха О3! Опалиха Пришвина дом 5!
Собственность ЖК Солнечная Система! Германа Титова дом 2 корпус 2!
Собственность ЖК Солнечная система! Германа Титова дом 14 строение 3!
Собственность ЖК Солнечная система! Германа Титова дом 12 корпус 1
Собственность ЖК Солнечная система! Германа Титова дом 10!
Собственность ЖК Солнечная система! Германа Титова дом 2 корпус 1!
2019-01-09
Неустойка и штраф! АО ЛСР Недвижимость-М! ЖК Лучи! 2019!
Неустойка и штраф! ООО Строитель! ЖК Дом Серебряный Бор! 2019!
Неустойка и штраф! ООО ДРСУ Северное! ЖК Маяковский! 2019!
Неустойка и штраф! ООО Рождествено! ЖК Мир Митино! 2019!
2019-01-08
Неустойка и штраф! ПАО ГК ПИК! ЖК ГРИН ПАРК! 2019!
Неустойка и штраф! ПАО ГК ПИК! ЖК Бунинские луга! 2019!
Неустойка и штраф! АО ПИК ИНДУСТРИЯ! ЖК Мещерский лес! 2019!
2018-12-30
Адвокат взыскал с ДГИ г. Москвы уплаченные арендные платежи (земля, снижение кадастровой стоимости судом)
2018-12-27
Без лицензии ЦБ! ООО Форекс Клуб! Судебный анализ для инвесторов!