Заключение договора аренды з/у собственником объекта незавершенного строительства

Права на земельные участки, занятые объектами незавершенного строительства

Заключение договора аренды з/у собственником объекта незавершенного строительства

Правовой центр ДВА М имеет значительный опыт сопровождения строительных проектов на всех стадиях: в том числе, в приобретении прав на объект незавершенного строительства, продлении или получении нового разрешения на строительство и оформления прав на земельный участок.

Правовой центр ДВА М оказывает следующие юридические услуги по введению в оборот объектов незавершенного строительства:

  • анализ существующей правовой ситуации и представленных заказчиком документов, разработка алгоритмов правовых действий («дорожных карт»), связанных с регистрацией прав на объекты незавершённого строительства, их достройкой, вводом в оборот, получением прав на земельный участок;
  • подготовка комплексных юридических заключений по указанным вопросам;
  • юридическое сопровождение действий по регистрации и вводу в оборот объектов незавершённого строительства и приобретению права на участки под ним;
  • судебное представительство по спорам, связанным с правами на объекты незавершённого строительства и на земельные участки под такими объектами.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство, предоставляются, в основном, на праве аренды.

Условия предоставления таких земельных участков в собственность специально установлены в законе и не применимы к большинству случаев строительства недвижимости с коммерческими целями.

В общем случае договоры аренды земельных участков для осуществления строительства заключаются сроком от трех до десяти лет.

Если арендатор земельного участка не успел закончить строительство в срок, определенный договором аренды, заключенным на торгах, объект незавершенного строительства может быть изъят и продан с торгов по иску лица, осуществляющего распоряжение арендованным земельным участком. То же самое касается и арендатора, договор с которым был заключен без проведения торгов, но для завершения строительства указанного объекта.

Следует учитывать, что регистрация права собственности на объект незавершенного строительства не порождает исключительного права на заключение договора аренды занятого им земельного участка или его продажу собственнику недостроенного объекта.

Договор аренды земельного участка, предоставленного на торгах, прекращается с истечением его срока.

Однако, собственник объекта незавершенного строительства может однократно заключить новый договор аренды без проведения торгов.

Эта возможность возникает у собственника, если в течение 6 месяцев с момента завершения срока действия договора аренды земельного участка, на котором расположен недостроенный объект, уполномоченный орган не обратился в суд с иском об изъятии данного объекта и его продаже с публичных торгов, либо если объект не был продан с торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Также право на однократное заключение нового договора аренды, земельного участка, занятого недостроенным объектом, возникает у собственника недостроенного объекта, если первоначальный договор аренды был заключен до 1 марта 2015 года либо право собственности на объект незавершенного строительства было зарегистрировано до 1 марта 2015 года.

Предельный срок аренды, предоставляемый для достраивания незавершенного объекта по общему правилу составляет три года.

В случае, если право собственности объект незавершенного строительства был изъят у его собственника и продан с публичных торгов, срок для завершения строительства будет определяться индивидуально в зависимости от площади объекта (от 6 до 54 месяцев).

Таким образом, главным риском собственника объекта незавершенного строительства является риск его изъятия.

Ведь несмотря на то, что законодательством предусмотрена продажа изъятого объекта по рыночной стоимости с открытых торгов и выплата собственнику объекта вырученных денежных средств за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов, является очевидным, что полученное вряд ли оправдает затраты на строительство.

Кроме того, если желание выкупить недостроенный объект не возникнет у других лиц, то государственный или муниципальный орган имеет право самостоятельно приобрести недострой по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

В законе указано единственное основание, которое может препятствовать распорядительному органу изъять недостроенный объект, это – доказать, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Специалисты Правового центра ДВА М осуществляют комплексное правовое сопровождение проектов, связанных с приобретением прав на объекты незавершенного строительства, а также прав на земельные участки под объектам незавершенного строительства.

Наши юристы помогут наметить план действий по способам завершения строительного проекта, получению или продлению разрешения на строительство, а также защитят Ваши интересы во взаимоотношениях с контрагентами и государственными органами.

Наш опыт и глубокое понимание практики российского регулирования данных правоотношений поможет Вам снизить затраты на осуществление Вашего проекта и избежать дорогостоящих ошибок.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/oborot-ob-ektov-nedvizhimosti/ponyatie-obekta-nezavershennogo-stroitelstva/prava

Принудительное отчуждение объектов незавершенного строительства

Заключение договора аренды з/у собственником объекта незавершенного строительства

Действующее законодательство дополнило предусмотренные ст. 235 ГК РФ основания для прекращения права собственности новым основанием, в соответствии с которым допускается принудительное отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В случае прекращения действия договора аренды государственного земельного участка, предоставленного по результатам аукциона, ОНС, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Требование в суд о продаже ОНС с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком.

Требование о продаже ОНС не будет подлежать удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Начальная цена продажи ОНС определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В случае прекращения действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен ОНС, собственник недвижимости не приобретает установленного ст. 272 ГК РФ права требовать передачи земельного участка (его части) в пользование.

В случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено, ОНС, расположенный на таком земельном участке, также может быть изъят у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Действующее законодательство исключило действие описанных выше норм в случае принудительного отчуждения ОНС в отношении объекта долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды земельного участка не завершено.

Публичные торги проводятся в форме открытого аукциона на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника.

Не менее чем за 35 дней до дня проведения аукциона его организатор обязан, во-первых, опубликовать (по месту нахождения земельного участка, на котором расположен объект) извещение о проведении аукциона (в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, муниципального района, городского округа); во-вторых, разместить извещение о проведении аукциона на официальном сайте исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, обратившегося в суд с заявлением о продаже недостроя на публичных торгах.

Кроме того, извещение о проведении аукциона размещается его организатором на сайте www.torgi.gov.ru (не менее чем за 30 дней до проведения аукциона).

Лицо, изъявившее желание приобрести объект незавершенного строительства в собственность, должно подать заявку на участие в аукционе и внести задаток.

Задаток возвращается в случаях, если аукцион не состоялся; если лицо, участвовавшее в аукционе, не было признано его победителем; если лицо, подавшее заявку, отозвало ее до установленных даты и времени начала рассмотрения заявок.

При заключении договора купли-продажи с лицом, выигравшим аукцион, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет оплаты объекта. При уклонении или отказе лица, выигравшего аукцион, от заключения в установленный срок договора купли-продажи результаты аукциона аннулируются, победитель утрачивает право на заключение указанного договора, задаток ему не возвращается.

Договор купли-продажи от имени собственника объекта незавершенного строительства подписывает организатор аукциона без доверенности.

Полученные от продажи денежные средства переводятся организатором аукциона бывшему собственнику недостроенного объекта в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона на указанный объект за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона.

В заключение добавим, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 1 марта 2015 г.[1]

Источник: https://studme.org/106566/geografiya/prinuditelnoe_otchuzhdenie_obektov_nezavershennogo_stroitelstva

Риск: «недостройное дело» — PRAVO.UA

Заключение договора аренды з/у собственником объекта незавершенного строительства

Одним из объектов гражданских прав, как известно, являются недвижимые вещи (статьи 177, 181 Гражданского кодекса (ГК) Украины). Объекты незавершенного строительства — специфические объекты недвижимости.

Их особенность заключается в том, что до завершения строительства лицо считается собственником материалов, оборудования, которые были использованы в процессе строительства, а не самого объекта недвижимости (часть 3 статьи 331 ГК Украины).

Упомянутая норма не указывает момент, с которого строительство считается завершенным, то есть когда объект приобретает статус недвижимости. Общепринятым мнением считается, что завершением строительства является прием объекта в эксплуатацию.

Ожившая норма

Так, в соответствии с частью 3 статьи 331 ГК Украины в случае необходимости собственник материалов и оборудования, которые используются в процессе строительства, может распорядиться объектом незавершенного строительства при условии, если зарегистрирует право собственности на такой объект.

Указанная норма гласит, что такая регистрация может быть проведена на основании документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, проектно-сметной документации, а также документов, которые содержат описание объекта незавершенного строительства.

Следует отметить, что довольно длительный период эта норма была «мертвой», поскольку не был установлен порядок ее реализации.

На сегодняшний день такой порядок существует, он закреплен в разделе IV Временного положения о порядке госрегистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество в редакции приказа Минюста Украины от 28 июля 2010 года № 1692/5 (Временное положение).

В случае совершения последующих трансакций с объектами незавершенного строительства госрегистрация права собственности на такой объект проводится с учетом требований пп. 4.2 и 4.3 Вре­мен­ного положения.

Из этого следует, что для регистрации прав собственности на приобретенный объект незавершенного строительства покупатель должен подать документы, подтверждающие его право на земельный участок, на котором находится объект, а также разрешительную документацию.

Сразу после заключения договора купли-продажи у покупателя не будет документов, подтверждающих права на землю.

Несмотря на то что в соответствии со статьей 120 Закона Украины к лицу, которое приобрело недвижимость, переходит право на землю под данным объектом, на практике это не так.

Норму о том, что права на землю возникают с момента их госрегистрации (в настоящий момент регистрации земельного участка), никто не отменял (статья 125 Земельного кодекса (ЗК) Украины). Более того, эту норму категорически нельзя отменять.

При этом договор купли-продажи объекта недвижимости не является правоустанавливающим документом на землю, и на его основании зарегистрировать участок на нового собственника объекта незавершенного строительства нельзя.

Если объект незавершенного строительства находится на земельном участке, пребывающем в собственности у продавца объекта незавершенного строительства, то проблема будет лежать только в плоскости ускорения регистрации земельного участка. А если продавец был арендатором, или, еще хуже, постоянным пользователем земельного участка, ситуация усложняется.

Беззащитный покупатель

Чтобы у покупателя возникло право аренды на земельный участок, он должен заключить договор аренды. Как известно, право аренды фактически было приравнено к вещному, но не до конца.

Закон Укра­ины «Об аренде земли» (статьи 16, 30) и ГК Украины (статья 792) изменены не были.

Учитывая это, в настоящий момент для расторжения договора аренды с продавцом и заключения договора аренды земли с покупателем необходимо согласие арендодателя.

Если земля находится в частной собственности, проблем быть не должно — договор можно «перезаключить» одновременно с заключением договора купли-продажи объекта незавершенного строительства. А если земельный участок является объектом государственной собственности, то решения уполномоченного органа можно ждать годами.

Что же касается права постоянного пользования, то в 99 % оно вообще не может быть переоформлено на покупателя, поскольку субъектный состав таких правообладателей существенно ограничен (часть 2 статьи 92 ЗК Украины).

В таком случае собственник объекта незавершенного строительства может либо выкупить участок под ним, либо арендовать.

Также покупатель должен переоформить разрешительные документы на строительство объекта. В свете последних изменений действующего законодательства в строительной сфере сделать это будет легче, чем ранее, однако потребует времени.

Вот и получается, что покупатель, который приобрел объект незавершенного строительства, может длительный срок не иметь возможности зарегистрировать право собственности на указанный объект.

Пока он будет заниматься оформлением необходимых документов для регистрации права собственности, на объект по обязательствам продавца может быть наложено обременение. Такая практика существует.

В этом случае БТИ, даже при наличии полного комплекта документов, в регистрации права, скорее всего, откажет (хотя такой отказ будет незаконным (подпункты 3.1, 3.5 Временного положения)). В результате покупатель вынужден будет искать правды в суде.

Стоит отметить, что нормы Временного положения, требующие осуществления регистрации права собственности на объект незавершенного строительства по процедуре первичной регистрации, не соответствуют части 3 статьи 331 ГК Украины.

Так, часть 3 статьи 331 ГК Украины говорит именно о первичной регистрации права на объект незавершенного строительства.

После того как право собственности на объект было зарегистрировано, он, в понимании части 3 статьи 331 ГК Украины, является объектом недвижимости, а не совокупностью материалов, оборудования и работ, то есть и право собственности на него должно быть зарегистрировано без подачи правоустанавливающих документов на землю и разрешительных документов на строительство. Исключением будут только те случаи, когда новый собственник продолжил строительные работы, но тогда все необходимые документы у него будут.

Процедуру «обновили»

С нового года регистрация прав на недвижимое имущество будет осуществляться по новой процедуре, установленной Поряд­ком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденным постановлением КМУ от 22 июня 2011 года № 703, в котором отсутствует указание на то, что регистрация права собственности при последующих трансакциях проводится в том же порядке, что и первичная регистрация прав на объект незавершенного строительства (статьи 72—77).

Напоследок хочется отметить, что мы зарегистрировали права на объекты незавершенного строительства без пере­оформления на покупателя прав на землю и разрешительной документации, однако далось это не без труда.

ФЕДОТОВА Александра — партнер, адвокат, руководитель практики недвижимости и земельного права ЮФ «Спенсер и Кауфманн», г. Киев

Интересы приобретателей не защищены

Александр ПАЩЕНКО,
партнер АК «Правочин»

Вопросы, связанные с операциями с объектами незавершенного строительства, до настоящего времени остаются недостаточно урегулированными.

Даже внесение изменений во Временное положение о порядке государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество не сняло всех проблемных моментов, связанных с приобретением и государственной регистрацией таких объектов, а сам механизм регистрации не является достаточно продуманным и логичным.

При этом существующую проблему необходимо рассматривать в комплексе с правами на земельный участок, на котором расположен объект.

Так, на наш взгляд, остаются неразрешенными вопросы, связанные с приобретением прав на земельный участок, на котором расположен объект, что, в свою очередь, свидетельствует о недостаточной защищенности интересов лиц, приобретающих объект незавершенного строительства.

Доказательства права на недострой

Так, при регистрации возникновения, перехода или прекращения прав собственности на объект незавершенного строительства заявитель должен подать документы, которые удостоверяют право на земельный участок, разрешение на выполнение строительных работ или копию документа, подтверждающего факт уведомления инспекции государственного архитектурно-строительного контроля о начале выполнения работ (подпунк­ты 4.2, 4.3 Временного положения).

Источник: https://pravo.ua/articles/risk-nedostrojnoe-delo/

Как продлить договор аренды земельного участка для завершения строительства

Заключение договора аренды з/у собственником объекта незавершенного строительства
недвижимость земельные участки незавершенное строительство

ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №171-ФЗ), действующий с 1 марта 2015 года привнес изменения в российское законодательство. В частности в сферу управления и распоряжения земельными участками и их вовлечения в хозяйственный оборот.

Закон вводит также новую статью 239.

1 ГК РФ, в которой обозначено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Это распространяется на объекты, находящегося в государственной или муниципальной собственности, земельный участок для которых предоставленного путем аукциона.

Краткий анализ законодательной номы:

  • прекращение действия договора аренды земельного участка, находящегося в собственности публично-правового образования, может послужить основанием изъятия такого объекта у собственника. Отметим, что срок обращения уполномоченного органа в суд с требованием о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства ограничен 6-ю месяцами с момента истечения срока договора аренды земельного участка.
  • принудительное изъятие может быть осуществлено только на основании вступившего в законную силу решения суда.
  • изымаемый земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, должен быть первоначально предоставлен на аукционе.
  • правила применяются к объектам незавершенного строительства, расположенным на земельных участках, предоставленных после вступления в силу Закона № 171-ФЗ.

Правила этой статьи также применяются в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Указанная норма устанавливает правило, согласно которому юридическая возможность изъятия объекта незавершенного строительства привязана к прекращению действия договора аренды земельного участка, находящегося в собственности публично-правовых образований вне зависимости от того, является ли договор аренды земельного участка первичным либо заключенным для завершения строительства.

Эта норма, также устанавливает однократную возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, после прекращения первоначального договора аренды.

Обращаем ваше внимание, что в силу пункта 21 статьи 3 Вводного закона реализация положений ГК РФ в части продажи объекта незавершенного строительства по решению суда возможна не ранее 1 марта 2018 года, если собственник объекта незавершенного строительства воспользовался правом на заключение договора аренды земельного участка для завершения его строительства, предусмотренным указанной нормой.

В целом Верховный Суд РФ сподвигает арендаторов публичных земель к тому, чтобы после истечения срока аренды они для продолжения строительства использовали процедуры получения прав на землю, предусмотренные Законом №171-ФЗ.

В частности, получали от государства землю в аренду без торгов для завершения строительства.

Если арендатор не успеет завершить строительство в течение срока аренды после получения им земли по указанным процедурам, то последующее предоставление земли осуществляется только на торгах.

Учитывая действия закона во времени особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, под объектами незавершенного строительства, можно условно разделить:

  1. если право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано до 1 марта 2015 года или земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставлен для целей строительства до 1 марта 2015 года (ранее возникшие правоотношения);
  2. если земельный участок предоставлен для целей строительства после 1 марта 2015 года (правоотношения, возникшие после вступления в силу Закона N 171-ФЗ), при этом правовой механизм регулирования таких правоотношений аналогичен;

Договоры аренды публичных земель для строительства, заключенные до 1 марта 2015 года, по истечении их срока автоматически без проведения торгов продлеваются на неопределенный срок, если ни одна из сторон не заявит о прекращении договора.

Арендатор земель может по истечении срока аренды и после 1 марта 2015 года продолжать/начинать строительство на соответствующем участке, не продлевая срок аренды на торгах, но при условии, что арендодатель не прекратит такой договор аренды в одностороннем порядке.

Это означает, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

2 точки зрения Верховного суда РФ:

  • 1. В Определении Верховного Суда РФ от 8 февраля 2017 года по делу № А46-6835/2015 указано, что арендатор, получивший в аренду, принадлежащий администрации города, земельный участок для целей строительства без проведения торгов в соответствии с положениями ст. 39.6 ЗК РФ, не успевший построить здание до окончания срока договора аренды, но принявший в этот срок меры к началу строительства вправе претендовать на продление с ним договора аренды на новый срок без проведения торгов. Отказ администрации города, выдавшей арендатору разрешение на строительство незадолго до окончания срока аренды, от продления с таким арендатором договора может рассматриваться как злоупотребление администрацией правом в связи с нарушением разумных ожиданий арендатора.
  • 2. В Определении Верховного суда РФ от 27 июня 2017 года по делу № А41-13398/2016 указано было обратное, а именно, что реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия, либо отсутствия на земельном участке, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.
  • Итоги: в случае, когда государство предоставило в аренду участок для строительства до 1 марта 2015 года, по истечении срока аренды арендатор может получить тот же самый участок в аренду на три года без торгов, при условии что на участке в период действия аренды на основании разрешительной документации создан объект незавершенного строительства. Это не зависит от регистрации собственности на такой объект и момента регистрации.Вместе с тем, если государство предоставило в аренду участок после 1 марта 2015 года и строительство не завершено в течение срока аренды, то орган власти может продать объект незавершенного строительства на торгах в судебном порядке в течение шести месяцев с момента истечения срока аренды. При этом арендатор может однократно потребовать предоставления ему в аренду участка для завершения строительства.

Источник: https://okgru.com/press-centr/news/idkak-prodlit-dogovor-arendy-zemelnogo-uchastka-dlya-zaversheniya-stroitelstva/

О выкупе земельных участков под объектами незавершенного строительства

Заключение договора аренды з/у собственником объекта незавершенного строительства

О выкупе земельных участков под объектами незавершенного строительства
  В связи с задаваемыми вопросами о порядке применения статьи 36 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) при продаже земельного участка под объектами незавершенного строительства сообщаем следующее.

  Согласно статье 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений.

  В соответствии с общероссийским классификатором основных фондов, утвержденным постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 года № 359:   к подразделу “Здания (кроме жилых) ” относятся здания, представляющие собой архитектурно – строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально – культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу;   к подразделу “Сооружения” относятся инженерно – строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.   В соответствии с приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 года № 37 «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации»:

  Строение – отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения.

  Определение понятия «объект незавершенного строительства» в законодательстве отсутствует. По смысловому значению этого слова речь может идти о завершающих стадиях строительства, когда уже выполнена основная часть работ по объекту строительства. Единственным документом, в котором содержится определение объекта незавершенного строительства, является Временное положение о порядке реализации объектов незавершенного строительства, утвержденного протоколом заседания Межведомственной комиссии для координации работ по совершенствованию нормативной базы и нормализации незавершенного строительства от 6 апреля 1994 года № ФБ-8 (документ не опубликован). Данный документ выделяет два признака таких объектов: истекшие сроки строительства и приостановление строительства из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения.   Исходя из сложившейся судебной практики право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в том случае, если объект не является предметом действующего договора строительного подряда, и собственнику необходимо совершить с этим объектом сделку (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”).   Таким образом, можно сделать вывод о том, что если земельный участок был предоставлен под целевое строительство, то собственник незавершенного строительства не вправе претендовать на данное право, поскольку объект незавершенного строительства не соответствует целям выделения участка и не является зданием, строением или сооружением в смысле ст. 36 ЗК РФ.   Аналогичный вывод вытекает и из судебной практики, в частности из определений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 апреля 2008 года № 4917/08, от 16 ноября 2007 года № 15392/07 (см. Приложения). Относительно проблем, возникающих при оформлении договоров об ипотеке, то необходимо отметить, что в соответствии со статьей 62 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия его собственника. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).   Таким образом, отказ банковского учреждения в оформлении договора об ипотеке на основании того, что земельный участок не является собственностью залогодателя, противоречит нормам действующего законодательства и может быть обжалован в судебном порядке.   Следует отметить, что статья 35 ЗК РФ устанавливает порядок перехода права на земельный участок при переходе права собственности также на здание, строение, сооружение, не упоминая об объектах незавершенного строительства, что, безусловно, является пробелом в законодательстве.

  Поскольку в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу, то при продаже объекта незавершенного строительства для оформления прав на земельный участок следует руководствоваться статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Приложение

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 17 апреля 2008 г. N 4917/08 ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ

ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Источник: http://www.udmurt.ru/about/ministry/ministry/property/Munizipal/I_o_vikupe/In_o_wikupe_zemelnich_u4astkov.php

Юр-консультант.ру
Добавить комментарий