Лишают собственности. Как московская семья борется за квартиру

Семья Лукашовых 40 лет жила в доме недалеко от Цветного бульвара в центре Москвы. Департамент городского имущества потребовал, чтобы они из этого района переселились, потому что “здание аварийное и идет под снос”. Так же поступили со всеми собственниками. Обычная ситуация, но одновременно с выселением старых жильцов в “аварийный” дом стали заезжать новые.

И новоселы уверены, что здание сносить не будут. Однако Лукашовых и их соседей чиновники настойчиво пытаются из этого же дома выселить, уже в судебном порядке. В нескольких минутах ходьбы от Цветного бульвара есть уникальный дом.

Если верить документам Департамента имущества Москвы, часть этого здания находится в аварийном состоянии, а другая – полностью пригодна для проживания, и квартиры в ней продаются.

– Вот две квартиры на одной лестничной площадке, – показывает Григорий Лукашов, житель дома 12 в Колокольниковом переулке.

– Соседей из квартиры слева выселяют из-за того, что помещение аварийное. А квартиру справа на этом же этаже недавно продали новым собственникам, они делают ремонт. Получается, в их части лестничной площадки здание аварийным не является.

Почти всех старых собственников квартир из этого дома уже переселили. Осталось только две семьи, которые отчаянно не хотят покидать место в центре столицы, где они давно живут. Лукашовых и их соседей ДГИ сейчас пытается выселить через суд. Жильцы вспоминают, что на их дом уже покушались при Юрии Лужкове.

В 2003 году здание признавали аварийным и хотели снести, а на его месте возвести новостройку. Но начались митинги москвичей против реконструкции этих кварталов. Все затихло, и жильцов не трогали до 2017 года, пока о них не вспомнила команда Сергея Собянина.

– В 2017 году приклеили на квартиры бумажки.

Сообщили, что таким-то распоряжением идет выселение, и за это отвечает Департамент городского имущества, – вспоминает жительница дома, 69-летняя Татьяна Лукашова. – Потом к нам пришла делегация из пяти человек с двумя полицейскими и представителем Департамента.

Предлагали подписать документы, ссылались еще на “лужковское” распоряжение, которым дом был признан аварийным. В готовом заявлении, под которым жильцы должны были поставить подпись, было написано: “отселение жилого дома, подлежащего сносу”.

Дом в центре Москвы, якобы подлежащий сносу

– Нам дали квартиру совсем в другом районе. Из центра мы переехали на проспект Вернадского, в Юго-Западный административный округ, – рассказывает бывшая жительница дома номер 12 в Колокольниковом переулке Евгения Комогорцева. – В новых домах ужасная слышимость. Слышно, что говорят соседи, как они ходят. Здесь плохой ремонт.

В старом доме на Колокольниковом переулке были капитальные стены, там такой слышимости не было. Если бы можно было остаться на прежнем месте, мы бы остались. Здание не было аварийным. Как-то приезжала комиссия из ЖЭКа, они надеялись увидеть, как проваливаются потолки, но там все было идеально. О том, что будут делать с этим домом дальше, нас в известность никто не ставил.

– Мы тоже собирались смотреть другие квартиры. Нам предлагали на Нижегородской улице, – рассказывает Григорий Лукашов. – Мы посмотрели, нам не понравилось. Например, то, что окна выходят на трубы, на какую-то промзону. Я живу в центре, а они переводят нас к метро “Римская”.

Наш район дороже, но они оценили наш квадратный метр в 210 тысяч рублей, а в соседнем доме квартиры – 320 тысяч за квадратный метр. Независимые риелторы говорят, что наша квартира стоит 15–16 миллионов рублей, а Департамент городского имущества оценил ее в 11 миллионов. Получается, они дают за квартиру примерно на 5 миллионов меньше ее реальной стоимости.

Сначала говорили, что мы можем отказаться от варианта на Нижегородской, но потом стали настаивать, что мы обязаны брать только эту квартиру. Я спросил: “А что вы сделаете, если откажемся?” Представитель Департамента имущества сказал: “Пойдем в суд”. Этот разговор был в марте, а летом в нашем доме “под снос” зачем-то сделали ремонт.

Осенью 2017 года начались продажи квартир. Есть справка Росреестра, которая это подтверждает. Тут уже встал вопрос, как можно меня выселять, одновременно продавая квартиры в этом доме?

Дальнейшие события Григорий Лукашов характеризует как “сюр и бред”. Он спрашивал чиновников, почему его выселяют, а на первых этажах дома при этом идет ремонт и продаются помещения. На что ему ответили, что “нижние этажи действительно продаются, а верхние будем сносить”.

Такой же вопрос жильцы задали главе управы Мещанского района Дмитрию Башарову.

– Этим вопросом занимается Департамент городского имущества. Я просто не расселяю, – сообщил Дмитрий Башаров, – поэтому мне сейчас сложно прокомментировать эту ситуацию.

Единственное, я могу сделать запрос и все уточнить.

В официальном письменном ответе Управы на обращение жильцов говорится следующее: “Сроки проведения капитального ремонта, отселения или сноса дома по адресу Колокольников переулок дом 12 распорядительными документами правительства Москвы не определены”.

– Допустим, нас выселяют из-за того, что заботятся о нашей безопасности, боятся, что на нас штукатурка может упасть.

Но почему параллельно они не переживают за безопасность людей, которым они сейчас продают квартиры в якобы аварийном доме? Мы до последнего были уверены, что на нас никто в суд не подаст. Это же полный абсурд, – говорит Григорий Лукашов.

– Но в мае 2018 года на нас реально подает в суд Департамент имущества города Москвы, потому что мы уклоняемся от освобождения аварийного дома.

Григорий Лукашов показывает на отремонтированные помещения на первом этаже здания

В это же время в здание въехала студия красоты, и судя по всему, обосновалась надолго. Хозяева поставили новую дверь, повесили вывеску, запустили рекламу, в которой приглашают клиентов “в уютный будуар в ЦАО с собственным паркингом, теплой атмосферой и обнимашками”.

Аварийным этот дом владельцы салона не считают. Информация о дальнейшей судьбе здания у всех разная, как это часто бывает, когда речь идет о недвижимости в центре Москвы. Все суды Лукашовы и их соседи проиграли. Решения были в пользу Департамента имущества.

Сначала был суд Мещанского района, потом городской – апелляционный, скоро будет кассационный.

– В суде слушали представителя ДГИ, а нашего защитника останавливали, – жалуется Татьяна Лукашова. – В Мещанском суде просто была постановка, мы могли бы там и не присутствовать. Уже все было решено.

Получается, что в отношении Департамента имущества законы действуют, суд на их стороне, а на нас они не распространяются.

– Судья хамски разговаривала с нашим адвокатом. У меня была надежда, что я выиграю, если приду с юристом, документами и все грамотно оформлю.

Но никто ничего не читал и не слушал, – вспоминает Григорий Лукашов. – Когда наш адвокат сказал, что я хочу выступить, судья Мещанского районного суда на это не отреагировала и ушла выносить решение. То есть они отбирали у меня квартиру и не дали мне даже слова сказать.

Почему-то не назначили судебную оценку квартиры. На вопрос судьи, продаются ли в доме площади, юрист Департамента имущества ответил, что у них такой информации нет. Хотя все очевидно.

Салон, открывшийся на первом этаже

В Жилищном кодексе – небольшой перечень оснований, которые позволяют изъять помещения у собственника. Это можно сделать либо для государственных и муниципальных нужд, либо в связи с признанием многоквартирного дома подлежащим сносу и реконструкции.

В этом случае орган, принявший такое решение, обязан предъявить собственникам квартир соответствующие документы. В данном случае их жильцам не показали.

– Судьба дома еще не определена. То ли он будет реконструирован, то ли он будет сноситься.

В соответствии с законом, до принятия решения о судьбе здания, собственники выселению не подлежат, – утверждает адвокат Дмитрий Куцев. – Поскольку решение об однозначном изъятии в пользу государства данного помещения не принято, выселение является незаконным.

На Департамент имущества Москвы законом возложена обязанность предоставить собственникам несколько вариантов отселения. И они вправе выбирать. Между тем, был представлен лишь один вариант. Ситуация, когда предлагают выбирать один вариант из одного является прямым нарушением закона. Квартиры в доме активно продолжают продаваться.

Если дом аварийный, зачем же они его продают? У нас есть глубокая убежденность, что единственной целью этого выселения является, на самом деле, незаконное обогащение неких лиц. Мы не можем этого доказать, но по факту происходит именно так.

– При Лужкове здесь, в центре, тоже было страшно жить. Слышал, было много убийств из-за недвижимости на Рождественском бульваре, – рассказывает Григорий Лукашов. – А это рядом с нами. При Собянине, конечно, такого криминала нет. Войны идут в судах. Но на всякий случай я купил себе огнетушитель. Мало ли, спалят квартиру, хотя надеюсь, до этого не дойдет. Дом уже как будто под что-то готовят. Недавно все свободные квартиры очистили от мусора и не опечатали. Штукатурят верхние этажи фасада. На днях приходил комендант, спрашивал, когда мы будем переселяться, и сообщил, что на наш подъезд уже нашелся инвестор.

– Это глупости, выдумки. Если придет какой-то инвестор, то людей оповестят письмом или какое-то собрание будет проводиться, – отвечает на это Семен Макаров, главный специалист ГУП “М.

Прогресс” – организации, которая следит за состоянием 12-го дома в Колокольниковом переулке. – По моим сведениям, это здание пойдет под реновацию. А мусор из пустующих квартир вывезли для того, чтобы не было гадюшников.

Мы это сделали в целях гигиены.

Григорий Лукашов искал похожие случаи в судебной практике Москвы. Но не нашел ни одного судебного процесса, где бы фигурировал аварийный дом, из которого одни граждане выселяются, а другие одновременно вселяются. Григорий считает, что косвенные улики – продажа, аренда квартир – говорят о том, что здание сохранят и полностью отремонтируют. – Они просто лишают меня моей частной собственности, – возмущается Григорий Лукашов. – Грубо говоря, они могут прийти в любой дом и сказать: “Выселяйся!” Мы пишем Сергею Собянину, жалуемся, что департамент нас незаконно выселяет, что нас обманывают. Но потом наши заявления как-то спускаются вниз. И тот самый человек, который нас выселяет, нам и отвечает. Пишет, что он нас не обманывает.

По словам жильцов, частью помещений в доме сейчас распоряжается инвестор – ООО “Азимут-СП”. Представитель этой компании, Александр, который не захотел называть свою фамилию, сообщил следующее:

– Решение по дому не принято, мы пока ждем. Сносить его не будут, под реновацию он не попадает. Что с ним будет, мы не знаем. К квартирам и их жильцам мы отношения не имеем, у нас – нежилые помещения. Это наша собственность, мы их купили у правительства Москвы и сейчас сдаем. Мы действуем по закону. Мы осваиваем эти площади, нас все устраивает.

На юридическое сопровождение первого суда Лукашовы потратили 150 тысяч рублей, на следующие два – еще по 75 тысяч рублей. Их семья состоит из двух человек: сын и пенсионерка-мать. Говорят, что для них это очень большие деньги, брали их в кредит. Недавно они потратили еще 120 тысяч, чтобы подать в суд на правительство Москвы и на Сергея Собянина.

Лукашовы считают, что по закону ни один чиновник, даже мэр Москвы не может их выселить, не предоставив документы о том, что дальше будет происходить с домом.

– Лукашовы теряют в деньгах, теряют хороший район, – комментирует ситуацию политик, председатель “Партии перемен” Дмитрий Гудков. – Людям даже не предложили выкупить квартиры.

По закону в качестве альтернативы в случае выселения необходимо предлагать еще и денежную компенсацию. Жильцы теряют большие деньги и при этом проигрывают суды. Потому что понятно, чьи это суды и на чьей стороне они выступают. Лукашовы как-то нашли деньги на судебные издержки, а многие москвичи просто не смогут.

Эта история демонстрирует, как город относится к собственности жильцов. И я хочу предупредить всех жителей Москвы, что дальше будет реновация. В ходе нее таких домов будет сотни, а может и тысячи. И проконтролировать, чтобы все было честно, невозможно. Всегда государство будет занижать стоимость квартир из выселяемых домов и будет предлагать людям что-то худшего качества.

Если сейчас мы не обратим внимания на проблему Лукашовых, не отобьем их и не поможем, эти истории будут продолжаться в ходе реновации.

Источник: https://www.svoboda.org/a/29826307.html

ВС: Нельзя выселять из чужой квартиры при наличии малолетних детей

За человеком можно сохранить право пользоваться чужой жилплощадью до тех пор, пока не подрастут дети, которые там живут. Но действует такое правило при условии, что человека, когда-то вселили законно.

Вот такое важное разъяснение сделал Верховный суд РФ после того, как отменил все решения местных судов, которые маму троих детей выселили из квартиры.

Сложные жизненные ситуации, связанные с жильем зачастую ставят в тупик не только самих граждан, но и судей. Есть общеизвестное правило – хозяин квартиры может через суд “попросить на выход” гражданина, который не прописан или не является собственником.

Но там, где речь идет о конкретной ситуации с квадратными метрами, общие правила могут не сработать. Жизненная коллизия, когда женщина остается с детьми в квартире, ей не принадлежащей, встречается достаточно часто.

Как рассудили спор самые грамотные судьи страны?

Как получить деньги за ремонт кредитного автомобиля

Все началось с того, что в райсуд пришли два человека. Они принесли иск к вдове своего умершего родственника и попросили выселить ее с детьми. Они рассказали историю – женщина с тремя детьми живет с ними незаконно. Она не приобрела право пользования квартирой, поэтому ее надо выселить.

В квартире зарегистрированы двое детей. Третий ребенок не зарегистрирован, как и его мать. Супруг женщины, который был в муниципальной квартире ответственным квартиросъемщиком умер, а его бывшая, живет в одной комнате чужой теперь для нее квартиры с детьми. Родные попросили женщину выгнать.

Мать троих детей принесла в суд встречный иск – попросила признать за ней право пользования квартирой и определить ей срок проживания в ней до совершеннолетия младшего ребенка.

В суде женщина рассказала, что вселялась в квартиру когда-то с согласия этих истцов-родственников, живет в ней несколько лет и исправно платит за коммуналку.

А еще сказала, что двое ее детей в квартире зарегистрированы, и приобрели право на нее.

Но мать в районном суде не услышали и с иском родственников согласились. Встречный оставили без удовлетворения. В райсуде решили, что мать и младший ребенок прав находиться в квартире не имеют. Ждать пока ребенок подрастет в суде смысла не видят.

А еще в суде сказали, что у нее есть жилье, где она прописана. Это жилье больше комнаты, где она живет сейчас с детьми – пусть туда и идет. И это не нарушает ни ее прав, ни прав ее детей. Апелляция полностью с этим согласилась.

А вот Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда все эти решения отменила, как незаконные и объяснила почему.

Сначала Верховный суд напомнил коллегам про Конвенцию ООН о правах ребенка. В ней сказано, что все учреждения – частные и государственные обязаны действовать только в интересах ребенка. Там же сказано, что детей нельзя разлучать с родителями за исключением случаев, когда суд решит, что с родителями ему хуже.

Сложные жизненные ситуации, связанные с жильем, зачастую ставят 
в тупик не только граждан, но и судей

То же самое говорит и наша Конституция. А в Семейном кодексе сказано, что ребенок имеет право жить и воспитываться в семье. И государство эти права защищает. Там же сказано, что родители и обязаны воспитывать детей и несут за них ответственность. В Гражданском кодексе (статья 20) говорится, что местом жительства детей до 14 лет является место, где живут их родители.

Ни одно из перечисленных положений, сказал Верховный суд, местные суды в расчет почему то не приняли. В материалах дела Верховный суд увидел, что старшие дети ответчицы приобрели право пользования спорной квартирой. Об этом есть решение суда, которое вступило в законную силу.

Другого жилья у этих несовершеннолетних детей – нет. Мальчик учится в гимназии рядом с домом и занимается спортивной гимнастикой в детской школе олимпийского резерва так же рядом с домом. Его сестра учится в подготовительной группе этой же гимназии.

Их мать была вселена в квартиру после свадьбы и все годы до смерти супруга там жила и платила за коммуналку.

С управдомов разрешили требовать неустойку за перебои со светом и теплом

Квартира, которая по документам принадлежит вдове на праве собственности, не пригодна для проживания вообще и это подтверждается документами, которые есть в деле.

Более того, ответчица в районный суд принесла документы, что даже эта непригодная для проживания квартира “отчуждена третьему лицу” в счет уплаты долга умершего мужа.

Больше никаких документов, говорящих, что у вдовы и детей есть крыша над головой, куда им идти, нет.

Сама вдова официально признана малоимущей и находится в отпуске по уходу за маленьким ребенком не достигшим трех лет. Спорная комната в квартире – единственное и постоянное место их жительства. Старшие дети – сын и дочь в силу своего возраста не могут жить одни, без матери.

Поэтому надо было, рассматривая спор, сначала решить вопрос о возможности сохранения права пользования помещением за матерью этих детей, пока она выполняет свои материнские обязанности.

Ведь после смерти их отца она осталась единственной, кто по закону должен ежедневно отвечать за их жизнь и здоровье.

Верховный суд, отменив все принятые своими коллегами решения, заявил, что районному суду, когда он будет рассматривать вопрос – как долго может жить женщина в чужой квартире, следует вспомнить Гражданский кодекс и его 20-ю статью. И решить дело исходя из “принципа разумности и справедливости, учитывая материальное положение” и прочие заслуживающие внимания обстоятельства.

Источник: https://rg.ru/2017/06/26/vs-nelzia-vyseliat-iz-chuzhoj-kvartiry-pri-nalichii-maloletnih-detej.html

Выселение должников из ипотечного единственного жилья на улицу или в помещения маневренного фонда?

Вопрос о возможности выселения должника и членов его семьи из единственного пригодного для постоянного проживания помещения, находящееся в залоге кредитора, имеет особую значимость, поскольку затрагивает наиболее уязвимую и социально значимую сферу человеческой жизни.

 С одной стороны, законодатель предусмотрел гарантии для указанных лиц, которые содержатся  в ст. 95 ЖК РФ.

  А именно граждане, утратившие жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, имеют право временного проживания в помещениях маневренного фонда. То есть по  смыслу ст. 95 ЖК РФ должник и члены их семей должны быть выселены не на «улицу», но в помещения маневренного фонда.

Однако если проанализировать правоприменительную практику по спорам о выселении должников из ипотечного жилья, то окажется, что данные лица выселяются из ипотечных квартир «на улицу», т.е. без предоставления иного жилого помещения (маневренного фонда).

(апелляционное определение Ярославского областного суда от 29 марта 2012 года №33-1552 и от 23 июля 2012 года по делу № 33-3769/2012; апелляционное определение Ростовского областного суда от  25 июня 2012 года по делу № 33-7194; апелляционное определение Томского областного суда от 10 июля 2012 года по делу № 33-1738/2012; апелляционное определение Верховного суда республики Чувашия от  4 июля 2012 года по делу № 33-2109/2012; апелляционное определение Верховного суда республики Татарстан от 19 июля 2012 года № 33-6168/2012; апелляционное  определение Самарского областного суда от 30 августа 2012 года по делу № 33-7403/2012;  апелляционное определение Верховного  суда республики Коми от 23 августа 2012 года по делу № 33-3558АП/2012г; апелляционное определение Московского городского суда от 20 июля 2012 года по делу № 11-12044)

Рассмотрим причины сложившейся ситуации.  Дело в том, что в ст. 35 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение, в противном случае он по требованию собственника подлежит выселению на  основании решения суда.

Иными словами требовать выселения должников из единственного ипотечного жилья вправе только собственник такого помещения. До тех пор пока кредитор  находится в статусе залогодержателя, такое право у него не возникает.

Например, Оренбургский областной суд не согласился с позицией нижестоящего суда, который  удовлетворил исковые требования Банка и принял решение о выселении семьи должников из спорного жилого помещения и снятии их с регистрационного учета.

Суд первой инстанции исходил из того, что право пользования квартирой ответчиков подлежит прекращению после обращения взыскания на спорное жилое помещение в связи с неисполнением должниками условий кредитного договора на основании положений ст.

78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в связи с чем проживание и нахождение ответчиков на регистрационном учете в спорном жилом помещении нарушает права истца как собственника данного жилого помещения по владению, пользованию и распоряжению квартирой. Областной суд не согласился с указанным выводом.

  Поскольку для прекращения права пользования жилым домом или квартирой требуются не только обращение взыскания, но и реализация этого имущества, поскольку до момента реализации заложенного недвижимого имущества и регистрации права собственности на него нового собственника в соответствии с п. 2 ст.

223 ГК РФ залогодатель как собственник этого имущества может владеть и пользоваться им, о чем указано в абз. 3 п. 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Поскольку банк собственником спорного жилого помещения не является и само по себе решение об обращении взыскания на предмет залога не влечет перехода права собственности на это имущество от залогодателя к залогодержателю, ответчики не могут быть выселены из него и сняты с регистрационного учета. (апелляционное определение Оренбургского областного суда от 11 сентября 2012 года по делу № 33-5217/2012. Схожие выводы высказывают иные суды общей юрисдикции. (апелляционное определение Самарского областного суда от  15 мая 2012 года по делу №33-4430)

Право собственности залогодержателя на ипотечное жилое помещение, на которое обращено взыскание по решению суда, может возникнуть после проведения публичных торгов. Залогодержатель становится собственником, если оставил данное имущество за собой в порядке, предусмотренном п. 11 ст.

87 ФЗ «Об исполнительном производстве», а именно  если имущество должника не было реализовано с вторичных публичных торгов, т.е. торги не состоялись, судебный пристав-исполнитель направил взыскателю предложение оставить это имущество за собой, которое последний принял.

  Если же публичные торги состоялись, то собственником ипотечного жилого помещения становится третье лицо, которые их выиграло.

Независимо от того, кто приобретает статус собственника жилого помещения, логично предположить, что новый собственник как можно скорее пожелает освободить жилое помещение от проживания посторонних для него лиц.  Право нового собственника жилого помещения требовать выселения проживающих в нем лиц регулируется ст.

292 ГК РФ. Согласно п. 2 которой переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Выселение, осуществляемое по основаниям п. 2 ст.

292 ГК РФ, происходит без предоставления иного жилого помещения. Доводы лиц, выселяемых из жилых помещений, о необходимости предоставления  жилого помещения из состава помещений маневренного фонда, не принимаются судами.

Правоприменительные органы полагают, что такие доводы основаны  на неверном толковании пункта 2 статьи 95 Жилищного кодекса РФ, поскольку требования собственников жилых помещений, основаны на положениях статей 209, 292, 304 Гражданского кодекса РФ, к которым гарантии жилищного законодательства в части предоставления маневренного фонда применяться не должны. (определение Верховного Суда Башкортостана от 29 мая 2012 года по делу № 33-5175/2012)

Иными словами, правоприменительные органы полагают, что с момента возникновения права собственности на жилое помещение, проданное с публичных торгов, данное помещение перестает быть ипотечным и на лиц, в нем проживающих, более не распространяются специальные гарантии, предусмотренные ст. 95 ЖК РФ.

Например, Саратовский областной суд указал, что необоснованными являются доводы должников о том, что судом не рассматривался вопрос о предоставлении ответчикам иного жилого помещения маневренного фонда, специализированного государственного жилищного фонда области для временного проживания в соответствии со ст. 95 ЖК РФ, поскольку положения ст. 95 ЖК РФ, не регулируют правоотношения, возникшие, после того как жилое помещение было реализовано с публичных торгов. (апелляционное определение Саратовского областного суда от 31 октября 2012 года по делу № 33-6393)

Магаданский областной суд отметил, что доводами о том, что, принимая решение о выселении должников, суд обязан был предоставить их семье жилое помещение из маневренного фонда, согласиться нельзя, поскольку после того как жилое помещение было реализовано с публичных торгов, должники к категории лиц, поименованных в статье 95 Жилищного кодекса Российской Федерации, не относятся. (апелляционное определение Магаданского областного суда от 7 сентября 2012 года № 33-785/12)

Самарский областной суд обозначил позицию, согласно которой ссылка ответчиков на нарушение судом норм статьи 95 и 106 ЖК РФ не может быть принята во внимание, поскольку действующее законодательство возлагает обязанность по предоставлению жилых помещений маневренного фонда на соответствующие органы муниципальной власти, а не на нового собственника жилого помещения. (апелляционное определение Самарского областного суда от 28 июня 2012 года № 33-6013/2012)

Полагаем, что суды демонстрируют в корне неверное понимание ст. 95 ЖК РФ.

Право граждан на временное проживание в помещениях маневренного фонда, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, возникает независимо от того, на какой стадии происходит выселение: до или после проведения публичных торгов. В противном случае теряет всякий смысл правовая гарантия, закрепленная в ст. 95 ЖК РФ. Кроме того, в силу ч. 1 ст. 69 ФЗ «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на имущество должника включает стадию принудительной реализации (публичных торгов) и стадию передачи имущества взыскателю. Следовательно, ст. 95 ЖК подразумевает, что право на временное проживание в помещениях маневренного фонда возникает у должника и членов его семьи, в том числе вследствие продажи ипотечного жилья с публичных торгов либо передачи его взыскателю. Правильность такой позиции подтверждает  ст. 106 ЖК РФ, в которой указано, что договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период  до  завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание. 

Источник: https://zakon.ru/Blogs/vyselenie_dolzhnikov_iz_ipotechnogo_edinstvennogo_zhilya_na_ulicu_ili_v_pomescheniya_manevrennogo_fo/44116

Выселение из квартиры собственника – Что делать, если выселяют из жилого помещения? – Бесплатная юридическая онлайн консультация Москва по телефону

Выселение из приватизированной квартирыВыселение из муниципальной квартирыВыселение из квартиры социального наймаИз ипотечной квартирыПринудительное выселениеВыселение из квартиры собственникомВыселение незаконно проживающихВыселение бывшего супругаОснованияИсковое заявлениеПорядок выселения

Когда переговоры ни к чему не приводят, а совместное проживание или просто нахождение в квартире с сожителями превращает пребывание в жилом помещении в пытку, единственной доступной мерой восстановления ваших нарушенных прав и интересов является принудительное выселение из квартиры.

К сожалению, процедура выселения может требоваться и при проживании в коммунальной квартире, и в служебной, в собственной и любой иной. Являясь исключительной мерой в рамках гражданского судопроизводства, выселение граждан из занимаемых ими помещений является строго регламентированной процедурой и осуществляется на основании решения суда и в рамках исполнительного производства.

Решающим основанием для обращения в суд является категорический отказ незаконно проживающего лица покинуть жилое помещение.

В рамках представленной статьи разберем, на каких основаниях и каким образом реализуется на практике мера по принудительному выселению граждан в рамках закона.

Выселение из приватизированной квартиры

Факт приватизации квартиры не решает всех последующих проблем и не может гарантировать неприкосновенность в случае принудительного выселения. ЖК РФ предусматривает следующие основания для выселения граждан из приватизированной квартиры (ст. 31 ЖК РФ):

гражданин утратил статус члена семьи,гражданин в течение длительного срока не проживает на указанной жилплощади (чаще всего вопрос касается лиц, отбывающих наказание в местах лишения свободы), либо гражданин вообще никогда в ней не проживал,гражданин отказывается участвовать в оплате расходов, связанных с содержанием жилплощади.

Трудностью в реализации права на выселение является тот факт, что в ряде перечисленных случаев невозможно установить место нахождения ответчика, кроме того, само лицо, подлежащее выселению, не проживает в квартире.

Таким образом, чаще всего процедура ограничивается снятием лица с регистрационного учета.

Если же гражданин проживает в квартире, то в рамках территориальной подсудности исковое заявление подается в районный (городской) суд на общих основаниях.

Выселение из муниципальной квартиры

Проживание граждан в муниципальной квартире предполагает заключение договора социального найма между гражданином и органом исполнительной власти муниципалитета. Основаниями для подачи искового заявления на выселение из муниципальной квартиры являются следующие обстоятельства:

неисполнение условий договора социального найма,отказ добровольно покинуть жилое помещение,прямое нарушение норм ст. 83 ЖК РФ,фактическое непроживание в муниципальной квартире.

Рассмотрим подробнее, в каких случаях может быть досрочно расторгнут договор социального найма по вине нанимателя.

Выселение из квартиры социального найма

Самыми распространенными основаниями для выселения и квартиры социального найма являются (ст. 83 ЖК РФ):

просрочка в оплате коммунальных и иных услуг в течение 6 месяцев и более,причинение ущерба муниципальному имуществу действиями нанимателя,систематическое нарушение прав граждан, совместно проживающих в квартире по договору социального найма,использование жилплощади в целях, противоречащих действующему законодательству,разрушение жилого помещения. Из ипотечной квартиры

Не секрет, что самым распространенным основанием для выселения из квартиры в ипотеке является допущение образования задолженности по регулярным взносам (ст. 50 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. ‘Об ипотеке (залоге недвижимости)’).

Так как квартира, находящаяся в пользовании нарушителя находится также в обременении до окончания уплаты предусмотренных взносов, кредитные учреждения без проблем выигрывают судебные процессы по выселению лица из занимаемой квартиры.

Сутью процедуры является реализация жилплощади в целях удовлетворения интересов кредитной организации.

Выходом из сложившейся ситуации является своевременное обращение в банк с заявлением о реструктуризации долга.

Принудительное выселение

Не влияет на ситуацию с выселением наличие постоянной регистрации на конкретной жилой площади. Если данное проживание признается судом незаконным, то выселению из квартиры подлежит и прописанный там человек с одновременным снятием его с регистрационного учета.

Принудительному выселению могут быть подвергнуты даже члены семьи. Подобная ситуация, как правило, возникает в случае бракоразводных процессов, лишения родительских прав, убытия ребенка вместе с матерью в другое место жительства и пр.

Вопрос выселения граждан из коммунальной квартиры разрешается аналогичными путями, что уже были представлены. Основания для выселения будут зависеть от вещного права, на основании которого гражданин пользуется комнатой и общим имуществом в рамках коммунальной квартиры. Комната в коммуналке может находиться как в собственности или на условиях социального найма, так и в аренде.

Выселение из квартиры собственником

Наличие у гражданина свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилую площадь предоставляет ему все основания, чтобы выселить из квартиры иных граждан, которые находятся в ней незаконно.

Алгоритм действий собственника сводится к предупреждению нарушителя о необходимости оставления квартиры и предоставлению срока для добровольного выселения. Затем в случае игнорирования или прямого отказа покинуть квартиру, собственник может обратиться с исковым заявлением в суд, указав причины, в рамках которых дальнейшее пользование гражданином квартирой не представляется возможным.

При положительном разрешении дела в пользу заявителя выдается исполнительный лист, на основании которого собственник может рассчитывать на принудительное выселение человека из квартиры.

Выселение незаконно проживающих

Если гражданин не соблюдает положения норм действующего законодательства, нарушает порядок предоставления жилья и проживания в нем, не обладает правоустанавливающими документами на жилую площадь, он подлежит принудительному выселению. Требовать принудительного выселения соответственно может законный правообладатель.

Выселение предусмотрено в отношении тех граждан, которые самовольно заняли помещение и не обладают ни ордером на вселение, ни документами о приватизации, ни договором купли-продажи, ни иными документами, подтверждающими право пользования. Основанием для выселения является вступившее в законную силу решение суда. В некоторых случаях выселение из квартиры незаконно проживающих сопровождается возбуждением уголовного дела, например, в рамках ст. 330 УК РФ.

Выселение из квартиры непрописанного человека, (не зарегистрированного на данной жилой площади), не являющегося собственником, производится также на основании требования собственника, также в случаях смены собственника, потери статуса члена семьи, расторжения договора пользования (с учетом ст. 85, 90 ЖК РФ).

Выселение бывшего супруга

Принудительное выселение бывшего супруга из квартиры свидетельствует о потере статуса члена семьи и прямом отказе покинуть занимаемую жилую площадь. Порядок выселения будет зависеть от правового режима жилой площади и наличия у него вещных прав в отношении квартиры.

Если ему принадлежит право собственности на спорную квартиру, выселить такого собственника практически невозможно.

Если квартира была унаследована женой, то при разводе супруг теряет свои права в отношении жилплощади и подлежит выселению.

Таким образом, следует оценить конкретные обстоятельства в рамках рассматриваемого случая и применять соответствующие нормы права, описанные выше, – в отношении приватизированного жилья, муниципального, коммунального и пр.

Основания

Условно можно подразделить все основания для принудительного выселения на неисполнение гражданином обязанностей, возлагаемых в связи с возникновением права пользования, а также по не зависящим от него причинам. Чтобы ограничить круг установленных законом оснований для выселения, обратимся к нормам ЖК РФ:

проживающее лицо лишено права пользования жилым помещением (ст. 35 ЖК РФ),использование жилого помещение не по назначению (ст.

35 ЖК РФ),в случаях аренды квартиры наниматель и члены его семьи не уплачивают обязательные взносы (ст. 90 ЖК РФ), либо обязаны освободить помещение в силу оснований ст.

103 ЖК РФ,в случае нарушения нанимателем и членами его семьи условий пользования и назначения жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ).

Основанием для выселения по независящим от субъекта обстоятельствам является ситуация, когда квартира или комната предоставляется по социальному найму, но техническое состояние помещения не позволяет в нем проживать – ст. 85 ЖК РФ (в случае пользования жилым помещением на праве собственности собственник может его лишиться в силу ст. 32 ЖК РФ).

Выселение граждан из занимаемых ими жилых помещений может производиться исключительно при наличии вступившего в силу судебного решения.

Основанием для выселения может послужить также нарушение норм административного права, например, систематическое нарушение тишины и покоя соседей, бесхозяйственный порядок обращения в отношении жилого помещения. В данном случае нарушителю не будет предоставлено иное подменное жилье.

Проанализировав перечень оснований, приходим к выводу о том, что причинами выселения могут стать как субъективные факторы, так и объективные. Отличие между правовыми режимами состоит в том, что при наличии объективных факторов гражданам предоставят иной вариант жилья.

За неуплату

Как уже было рассмотрено, выселение из квартиры за долги предусмотрено действующим законодательством в различных вариациях.

Достаточно не платить за коммунальные услуги более 6 месяцев, чтобы быть выселенным из муниципальной квартиры.

С другой стороны, оплачивая коммунальные платежи, можно допустить просрочку регулярных платежей в рамках ипотеки на занимаемую квартиру, после чего банк так же лишит вас права пользования имуществом.

Сложнее вопрос обстоит с собственниками имущества, которое не обременено ипотекой, но которые систематически отказываются от уплаты коммунальных платежей.

Законные основания для их принудительного выселения отсутствуют.

Как максимум, управляющая компания может взыскивать подобные долги в судебном порядке и инициировать мероприятия по отключению квартиры от водоснабжения, газоснабжения и электричества.

Исковое заявление

Заявление в суд о выселении из квартиры незаконно проживающих граждан вправе подать любое лицо, обладающее титульным правом на данную жилплощадь, чьи права нарушаются в ходе эксплуатации помещения иным гражданином.

Независимо от требования (выселить из муниципальной квартиры или собственной, самого собственника или иное лицо) исковое заявления должно отвечать общим требованиям процессуального законодательства – ст. 131 ГПК РФ.

В вводной части заявления необходимо указать наименование и реквизиты суда, в который будет направлен иск, информацию о сторонах спора, цену иска, если это уместно.

Сутью искового заявления на выселение из квартиры является перечисление обстоятельств, являющихся предусмотренными законом основаниями для выселения из квартиры по решению суда.

Заключительная часть искового заявления содержит в себе конкретизированные требования и перечень документов, предоставленных в качестве доказательств и обоснования доводов истца.

В обоснование требований необходимо приложить все правоустанавливающие документы на жилое помещение, а также свидетельство о предварительной попытке мирного урегулирования спора. Рассмотрение заявления сопровождается уплатой обязательной государственной пошлины.

Порядок выселения из квартиры

Выселение из жилых помещений производится силами судебных приставов-исполнителей и регламентируется нормами Закона № 229-ФЗ, в частности – ст. 107 при наличии на то установленных судом законных оснований. Незаконное выселение недопустимо.

Примерный порядок принудительного выселения из квартиры является следующим:

исполнительный лист, выданный судом на основании вступившего в законную силу судебного решения, подлежит подаче в территориальное подразделение Федеральной службы судебных приставов РФ, подача носит заявительных характер,при поступлении исполнительного документа, пристав проводит проверку на соответствие исполнительного листа нормам ст. 13 Закона № 229-ФЗ и выносит постановление о возбуждении исполнительного производства (ст. 14 Закона № 229-ФЗ),ответственный пристав направляет нарушителю извещение о возбужденном производстве с уведомлением о выселении из квартиры и назначает срок для его добровольного исполнения (срок для выселения из квартиры – 5 дней с момента получения постановления, если этого не сделать своевременно, придется оплатить дополнительно исполнительский сбор),далее следует последнее предупреждение пристава о добровольном оставлении помещения, взыскивается исполнительский сбор, дальнейшие действия пристава не предусматривают предупреждения нарушителя,если ситуация не изменилась, приставы осуществляют выселение принудительно (могут спилить замки, снять двери, вынести все имущество и вывести нарушителя за пределы помещения),нарушителю запрещается находиться в дальнейшем в указанном помещении.

Процедура выселения осуществляется в присутствии понятых, которые подписывают итоговый акт о выселении.

Таким образом, процедура выселения из квартиры является исключительным, комплексным и законным мероприятием по восстановлению нарушенных прав собственников жилой площади. Обращение в судебные органы в целях инициации мероприятий по принудительному выселению должно быть взвешенным, мотивированным и предусматривать попытки внесудебного урегулирования спора.

​

Источник: https://moscowcentrow.ru/vyselenie-iz-kvartiry-sobstvennika-chto-delat-esli-vyselyayut-iz-zhilogo-pomeshheniya/

2018-06-19T08:00+0300

2018-06-19T08:09+0300

https://ria.ru/20180619/1522939008.html

“Выселить нереально”. Кто и зачем продает квартиры вместе с людьми

https://cdn25.img.ria.ru/images/151964/19/1519641910_0:629:4792:3325_1036x0_80_0_0_1db9cfebff6bae059e27b4f2cab6efc5.jpg

РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/ria/logo.png

РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/ria/logo.png

МОСКВА, 19 июн — РИА Новости, Ирина Халецкая. Трехкомнатная квартира площадью 75,5 квадратных метра всего за 1,4 миллиона рублей — такое объявление разместили в Костроме.

Низкая цена объясняется просто: чтобы в реальности заехать в жилье, нужно сначала выселить оттуда бывших собственников, у которых по решению суда есть право пожизненного проживания.

Причем выдворение жильцов новый владелец должен взять на себя.

Покупка квартир с людьми — явление не новое, обойти право пожизненного проживания законными средствами совсем не просто. Как этим пользуются — в материале РИА Новости.

Современное крепостное право

“В квартире проживают бывшие собственники, имеющие право пожизненного проживания в ней по решению суда. В квартиру доступа нет”, — говорится в аннотации к фото квартиры в Костроме на одном из сайтов бесплатных объявлений. Судя по адресу, это спальный район, близкая по площади недвижимость без жильцов здесь стоит в два раза дороже.

По фото видно, что жилье в хорошем состоянии, есть все необходимое. Однако там постоянно находятся люди, общаться с представителями банка, потенциальными покупателями и СМИ они наотрез отказываются.

Эта недвижимость сейчас — собственность банка. Выселить жильцов не получается, поэтому квартира и продается так дешево. Объявление предупреждает: выселение новый владелец берет на себя.

Покупателю необходимо не только выгнать бывших собственников и нанять охрану, чтобы туда больше никто не проник, но для начала хотя бы попасть внутрь — жильцы не открывают двери.

И они имеют на это полное право.

Сотрудники банка объяснили РИА Новости, что недвижимость продается с такими условиями, потому что возникла проблема: у двух из четырех человек после отказа от приватизации появилось право пожизненной регистрации в квартире.

Хотя квартира оказалась в залоге у банка, еще не факт, что жильцы взяли кредит и не смогли его выплатить. Эксперт в области оценки недвижимости Сергей Сергеев рассказал корреспонденту РИА Новости, что чаще всего в подобных ситуациях речь идет о членах семьи, сохранивших право проживания по решению суда.

“В Жилищном кодексе есть статья, позволяющая родным оставаться в квартире. Вполне вероятно, они жили здесь и раньше, но не приватизировали собственность. А кредит брал кто-то из родных. Жильцы, возможно, об этом даже не знали”, — говорит эксперт.

Нереально даже по закону

В российском законодательстве действительно предусмотрены случаи, когда человек имеет полное право жить в квартире, хотя он и не собственник.

“Безлимитная прописка” доступна тем, кто в свое время отказался от приватизации, но продолжал жить в этой квартире.

По решению Верховного суда, несмотря на смену владельца, любые требования о снятии с регистрационного учета отказавшихся от приватизации удовлетворению не подлежат. И при передаче наследства человека не выселить.

Если квартира досталась по завещанию, наследник имеет право жить там даже при смене собственника — в пределах срока, прописанного дарителем. Это же касается супругов, которые оформили брачный контракт или соглашение о разделе имущества, указав там право жить в квартире. Даже если кто-то перестал быть собственником, выселить нереально.

По словам юриста Николая Сухинина, на рынке недвижимости подобные “квартиры с людьми” продаются достаточно часто, поэтому потенциальным покупателям надо просматривать все имеющиеся документы, чтобы не угодить в ловушку.

Как узнать о прописанных людях? В выписке из домовой книги содержатся все сведения о зарегистрированных. “Но не все так просто. Нужно запрашивать расширенную историю прописки: есть риск, что кто-то из жильцов выписался временно. Например, пока находился в местах лишения свободы. Вернувшись, он имеет право прописаться обратно. Едва ли кому-то нужен такой сюрприз”, — предупреждает юрист.

Не лучшая сделка

Выдать квартиру с жильцом за пустующую легко, в особенности на момент подписания договора. Однако юристы уточняют: если новый владелец узнает правду, он может обратиться в суд, и там, скорее всего, примут его сторону как обманутого покупателя. Хотя и тут есть нюанс: вернуть деньги даже с решением суда на руках крайне сложно.

“Недобросовестный продавец уже распределил прибыль на свои цели или спрятал под подушку. А если у него в собственности только одно жилье и нет никакой другой недвижимости, то приставы ничего изъять у него не смогут. В итоге горе-покупатель остается с квартирой и жильцами в ней, выписать их не может, а продавец-мошенник фактически ушел от ответственности”, — объясняет Сергеев.

По мнению адвоката Владимира Старинского, от покупки такой квартиры лучше сразу отказаться, потому что решить проблему законными средствами не получится.

“Если право пожизненного проживания будет нарушено новым собственником, эти люди могут обратиться за защитой, в том числе к правоохранительным органам. Именно этим обусловлена низкая цена квартиры, так как воспользоваться ею сложно. Покупка такой недвижимости — не лучшее вложение средств”, — рассказал он РИА Новости.

Выкурить или подселить

О том, что в костромской квартире живут люди, банк, как собственник, предупреждает сразу, что, скорее всего, отпугивает потенциальных покупателей. Однако, по информации экспертов, даже на такие непрезентабельные варианты есть спрос: чаще всего у черных риелторов, которые создают нечеловеческие условия и в буквальном смысле слова выкуривают жильцов.

“Если такую дешевую квартиру купят черные риелторы, они могут запросто приехать и сменить замок, выбить дверь или подселить кого-то. Жильцов выкуривают, измором вынуждают принимать любые условия”, — объясняет Сергей Сергеев и добавляет, что в некоторых случаях проживающим в квартире лучше договориться с новым собственником.

Был колхоз, и нет колхоза

Другое  дело, когда покупатель вообще не в курсе, что приобретает недвижимость вместе с жильцами. В конце 2014 года в деревне Даниловское Тверской области окончательно разорился большой сельхозкооператив. Предприятие еще в 1980-е строило в деревне дома для сотрудников.

Им пообещали жилье в собственность, но нужно отработать не менее 15 лет. Когда кооператив обанкротился, недвижимость, включая дома, числившиеся на балансе местного колхоза, продали бизнесмену Александру Сперанскому. Все бы ничего, но в домах были зарегистрированы люди.

То, что их “продали”, они заметили только через три года, когда одна из жительниц попыталась оформить право собственности на занимаемую квартиру.

При этом, как сообщали СМИ, Сперанский даже не догадывался, что на земле, которую он купил, живут люди. Он думал, что там бомжи. Бизнесмен попросил найти компромисс, чтобы ему компенсировали затраты.

Однако колхоз давно прекратил свое существование. В январе 2018-го пятеро жителей Даниловского подали в суд на Сперанского, но после первого заседания иск отозвали.

Как жильцы договорились с бизнесменом, неизвестно.

Источник: https://ria.ru/20180619/1522939008.html