Расплата за «роскошь»

(Кратенко М.) («ЭЖ-Юрист», 2011, N 4)

РАСПЛАТА ЗА «РОСКОШЬ»

М. КРАТЕНКО

Максим Кратенко, доцент кафедры гражданского права Сибирского федерального университета, г. Красноярск.

Не обязанность, а право на заключение договора с ТСЖ на практике приводит к конфликтам между таким товариществом и жильцами, в него не вступившими, в том числе и по вопросам оплаты услуг. О причинах таких конфликтов и способах их разрешения идет речь в статье.

ТСЖ и его члены

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, созданная собственниками помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме и обеспечения его нормальной эксплуатации (п. 1 ст. 135 ЖК РФ). Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании.

Решение считается принятым, если за него проали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа собственников помещений в таком доме (ст. 136 ЖК РФ). ТСЖ является лишь одним из способов управления многоквартирным домом.

Указанная функция также может быть передана управляющей организации либо осуществляться непосредственно самими собственниками помещений (п. 2 ст. 161 ЖК РФ).

К достоинствам управления многоквартирным домом с помощью ТСЖ следует отнести наличие определенной структуры, то есть органов управления товарищества, которые уполномочены на заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями (на подачу энергии, воды и пр.), а также на совершение финансовых и хозяйственных операций, необходимых для содержания общего имущества дома.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники обязаны заключать соответствующие договоры самостоятельно. К тому же собственники помещений имеют возможность участвовать и в некоторой степени управлять деятельностью ТСЖ, обладая на общем собрании членов товарищества количеством , пропорциональным площади принадлежащих им помещений.

Несмотря на очевидные преимущества ТСЖ в сравнении с другими формами управления многоквартирным домом, на практике нередки конфликты между ТСЖ и теми собственниками помещений, которые не вошли в состав членов товарищества.

Одной из причин подобных конфликтов является то, что законом предусмотрены относительно небольшой кворум и количество (процент) для принятия собственниками решения о создании ТСЖ.

В результате имеют место расколы между большинством собственников, создавших ТСЖ, и оставшимися в меньшинстве домовладельцами, которые либо не пришли на собрание (в том числе по причине их ненадлежащего извещения), либо не смогли помешать выбору в состав органов управления ТСЖ неугодных им представителей.

Судами, в частности, рассматривается большое количество споров о признании недействительными решений о создании ТСЖ либо решений органов управления ТСЖ об утверждении размера платы за содержание общего имущества.

Недобросовестные домовладельцы, имеющие значительную задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг, используют эти споры к собственной выгоде, ссылаясь в последующем на отсутствие у ТСЖ правовых оснований для взыскания с них задолженности. Вступление собственника помещения в состав членов ТСЖ является его правом, но не обязанностью. Еще в 1998 г. Конституционный Суд РФ, рассматривая вопрос о соответствии норм Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» Конституции РФ, указал, что товарищество как один из возможных способов управления общим имуществом дома и членство в нем являются производными (вторичными) по отношению к праву собственности домовладельцев. Отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации. ——————————— Утратил силу с 1 марта 2005 г. в связи с принятием Жилищного кодекса РФ.

В свою очередь ТСЖ не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению общим имуществом дома и его эксплуатации. Определение состава таких затрат и их размера должно производиться в порядке достижения общего согласия всех домовладельцев, а споры по данным вопросам — разрешаться в судебном порядке . ——————————— Постановление КС РФ от 03.04.98 N 10-П // Вестник Конституционного Суда РФ. 1998. N 4.

Этот подход, ориентированный на поиск компромисса между ТСЖ и собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества, законодатель попытался реализовать и применительно к вопросам оплаты услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

Не член товарищества, но потребитель услуг

На основании п. 6 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ. Для товарищества заключение подобного договора с домовладельцем является обязательным (п. 2 ст. 138 ЖК РФ).

Размер обязательных платежей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется органами управления ТСЖ в соответствии с его уставом (п. 8 ст. 156 ЖК РФ).

В том случае, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (п. 4 ст. 158 ЖК РФ).

Поскольку недобросовестные домовладельцы не спешат заключать договор с ТСЖ о порядке участия в расходах по содержанию общего имущества многоквартирного дома и оплате коммунальных услуг (а ТСЖ не вправе их к этому понуждать), взыскание с подобных домовладельцев платы за жилищно-коммунальные услуги осуществляется на основании норм главы 60 ГК РФ о неосновательном обогащении.

Из зала суда

Источник: http://center-bereg.ru/a548.html

Товарищество собственников жилья: вопросы регистрации и налогообложения — Audit-it.ru

sh: 1: –format=html: not found

Отдел работы с налогоплательщиками и СМИ
Управления ФНС России по Тамбовской области

В последнее время вопрос выбора формы управления многоквартирным домом и, в частности, товариществ собственников жилья (ТСЖ), его создания и налогообложения особенно актуален.

ТСЖ достаточно новая для России организационно-правовая форма некоммерческих организаций, получившая распространение в последние годы в связи с проведением жилищной реформы и преобразований в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Как гласит Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, представляющая собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, организации его обслуживания, владения, пользования, эксплуатации и в установленных законодательством пределах распоряжения этим имуществом (п. 1 ст. 135 ЖК РФ). Заметим, что деятельность ТСЖ регулируется Жилищным кодексом.

Напомним, что согласно ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники жилья обязаны выбрать способ управления многоквартирным домом. Всего существует три таких способа:

1) непосредственное управление. Каждый собственник заключает отдельный договор на коммунальные и жилищные услуги и сам за них расплачивается;

2) самоуправление. Создается юридическое лицо (например, ТСЖ), выступающее от имени всех собственников через избранное правление. Отношения с поставщиками коммунальных и жилищных услуг строятся по договорам между юридическими лицами. Начисление платежей, сбор денег и расчеты со специализированными организациями осуществляет ТСЖ;

3) наем частной компании или муниципальной службы и наделение ее полномочиями на основании договора с владельцами квартир.

Создание ТСЖ имеет ряд преимуществ. Во-первых, самоуправление способствует лучшей оперативности, так как каждый участник товарищества заинтересован в быстром разрешении возникающих проблем. Во-вторых, появляются рабочие места для жильцов.

В-третьих, внутри ТСЖ может сформироваться небольшой, но стабильный бизнес, например, по оказанию разного рода услуг в своем районе (в рамках устава).

В-четвертых, ТСЖ владеет жилым домом полностью – от фундамента до крыши, а при некоторых условиях и прилегающими территориями (так называемый кондоминиум). Совместными усилиями скорее удастся улучшить благоустройство своего дома, и двора.

И в-пятых, если ТСЖ не готово работать самостоятельно, можно найти управляющую компанию, которой бы оно доверяло. Консолидированному заказчику, каковым является ТСЖ, это сделать намного проще, чем каждому собственнику квартир.

Обратите внимание: при создании ТСЖ плата жильцов за коммунальные услуги не вырастет. Дело в том, что тарифы на коммунальные услуги устанавливаются региональными и местными властями и не могут быть изменены.

Добавим к этому еще один момент: создав ТСЖ, собственники помещений смогут четко отслеживать, на что тратятся их деньги, и решать, как поступить с общим имуществом.

При грамотном подходе можно справиться со многими проблемами, например, добиться дотаций на содержание или ремонт дома и т.д.

Вместе с тем, необходимо учитывать и предполагаемые недостатки ТСЖ. Например, возможность банкротства, которое может наступить вследствие нерационального использования ресурсов, непрофессионального управления или по другим причинам.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме:

– лифты, лифтовые и другие шахты; – коридоры, лестницы, лестничные площадки; – технические этажи, чердаки, подвалы, крыши; – ограждающие несущие и ненесущие конструкции; – механическое, электрическое, санитарно-техническое и прочее оборудование здания; – земельный участок, на котором оно расположено, с элементами озеленения и благоустройства и т.п.

Обратите внимание: сам дом не находится в собственности ТСЖ и не является его основным средством, впрочем, как и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Создание ТСЖ, как и любое дело, требует последовательности. По закону ТСЖ как некоммерческая организация может быть создано с согласия более 50 процентов собственников. Остальные обязаны подчиниться большинству.

Причем ТСЖ можно создать даже в том случае, если в доме есть государственные или муниципальные квартиры, а также в домах-новостройках, когда у жильцов еще не оформлено право собственности.

В последнем случае при ании будущие собственники подтвердят свои права, например, договором инвестирования, купли-продажи и т.д.

Кроме решения о создании ТСЖ общее собрание должно простым большинством принять устав и избрать правление (п. 2 ст. 135 и п. 2 ст. 147 ЖК РФ). В правление могут входить только члены ТСЖ (п. 2 ст. 147 ЖК РФ).

Члены правления уже отдельно выберут из своего состава председателя (п. 3 ст. 147 ЖК РФ).

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом, а значит, его надо зарегистрировать, изготовить печать, открыть расчетный счет в банке и т.п.

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/basis/a79/143708.html?SECTION=account&SUB_SECTION=basis&SECTION_NUMBER=79&NUMBER=143708

Определение перечня работ по содержанию жилья

Данная статья является очередной публикацией цикла «Мифы ЖКХ», посвященного развенчанию лжетеорий жилищной сферы.

Мифы и лжетеории, широко распространенные в ЖКХ России, способствуют росту социальной напряженности, развитию «Концепции вражды» между потребителями и исполнителями коммунальных услуг, что ведет к крайне негативным последствиям в жилищной отрасли.

Статьи цикла рекомендуются, в первую очередь, для потребителей жилищно-коммунальных услуг, однако, и специалисты по вопросам ЖКХ могут найти в них что-то полезное.

Кроме того, распространение публикаций цикла «Мифы ЖКХ» среди потребителей ЖКУ может способствовать более глубокому пониманию сферы ЖКХ жильцами многоквартирных домов, что ведет к развитию конструктивного взаимодействия между потребителями и исполнителями коммунальных услуг. Полный перечень статей цикла «Мифы ЖКХ» доступен по ссылке > > >

**************************************************

Категории работ и услуг, входящих в состав «содержания жилого помещения» рассмотрены в предыдущей статье цикла «Мифы ЖКХ», размещенной на сайте АКАТО. В настоящей публикации рассмотрен миф об установлении перечня работ по содержанию управляющими организациями, ТСЖ, ЖСК без участия в процессе собственников помещений многоквартирного дома.

Суть лжетеории

Рассматриваемая в данной статье теория гласит, якобы перечень работ и услуг по «содержанию жилых помещений» утверждается той организацией, которая указанные услуги предоставляет — то есть либо управляющей организацией (УО), либо товариществом собственников жилья (ТСЖ), либо жилищно-строительным кооперативом (ЖСК).

Ряд потребителей жилищно-коммунальных услуг вообще не имеют представления, что существует некий перечень работ и полагают, что УО/ТСЖ/ЖСК действуют исходя из сложившейся ситуации – такие граждане уверены, что, например, уборка общего имущества производится по мере его загрязнения (степень загрязнения, при которой пора начинать уборку устанавливается, разумеется, УО/ТСЖ/ЖСК), неисправности, повреждения элементов общего имущества устраняются только при поступлении жалоб и т.д. и т.п. Сторонники указанной теории уверены, что потребители жилищно-коммунальных услуг никак не могут повлиять на перечень и периодичность выполнения работ, и зачастую возмущаются тем, что УО/ТСЖ/ЖСК делают исключительно то, что им вздумается, не обращая внимания на реальные потребности потребителей, вытекающие из состояния общего имущества.

Какова ситуация на самом деле?

Необходимо отметить, что нередко и сами УО/ТСЖ/ЖСК разъясняют, что перечень работ и услуг по содержанию жилья установлен Правительством РФ, и собственники помещений никоим образом не могут влиять на этот перечень и на периодичность выполнения работ и услуг.

Кроме того, часто инициаторы общего собрания собственников помещений МКД (или общего собрания членов ТСЖ), на котором утверждается состав и периодичность работ и услуг по содержанию жилья, не обсуждают этот перечень с участниками собрания, вопрос об утверждении этого перечня указывается в повестке дня и не привлекает особого внимания голосующих.

Эти обстоятельства способствуют укреплению мнения об отсутствии у собственников помещений полномочий по изменению состава и периодичности работ и услуг по содержанию.

С учетом того, что сторонники столь распространенного заблуждения никоим образом не доказывают свою позицию, целесообразно вести речь не об опровержении лжетеории, а о разъяснении порядка утверждения состава и периодичности работ по содержанию жилых помещений.

Для более полного понимания порядка определения состава услуг и работ по содержанию жилья сначала укажем общие требования к указанным работам и услугам, а затем отдельно рассмотрим два случая:1. управление домом управляющей организацией (УО);

2. управление домом товариществом собственников жилья (ТСЖ).

При этом отметим один важный момент. В соответствии с ч.2 ст.161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) собственники не только вправе, но и обязаны выбрать один из предложенных способов управления многоквартирным домом (МКД): управляющая организация, ТСЖ (или ЖСК, иной потребительский кооператив), непосредственное управление (если в доме не больше 30 квартир).

Несмотря на то, что часть 2 статьи 161 ЖК РФ прямо запрещает одновременно выбирать в одном многоквартирном доме два способа управления, частью 2 статьи 162 ЖК РФ установлена «лазейка», пользуясь которой можно, формально выбрав один способ управления, по факту реализовать одновременно два способа управления домом.

Такая ситуация возможна в случае, если в доме выбран способ управления ТСЖ, и при этом ТСЖ заключило договор управления с УО (такой договор может быть заключен между ТСЖ и УО в соответствии с п.1 ч.1 ст.137, ч.2 ст.162 ЖК РФ) — в этом случае, несмотря на выбор способа управления ТСЖ, фактически домом будет управлять УО.

В рамках настоящей статьи указанный случай отнесен к случаю управления домом УО.

Обязательные требования жилья

Предоставление услуг по содержанию жилых помещений, в отличие от коммунальных услуг, не является регулируемым видом деятельности. То есть ни стоимость таких услуг, ни окончательный перечень таких услуг не утверждается государственными органами.

Тем не менее, жилищное законодательство РФ устанавливает общие требования жилья, а постоянные попытки вмешательства законодательных и исполнительных органов власти в регулирование нерегулируемого вида деятельности привели к тому, что установленные требования довольно-таки обширны (но, тем не менее, не являются исчерпывающими).

Укажем, какие именно нормативные правовые акты какие именно требования устанавливают жилых помещений.

Как указано в ранее опубликованной на сайте АКАТО статье «Что такое «содержание жилого помещения»?», в состав «содержания жилого помещения» входят:1. услуги, работы по управлению многоквартирным домом;2. содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

3.

коммунальные ресурсы (холодная вода, горячая вода, электрическая энергия), потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме — ранее называемые «коммунальные услуги на общедомовые нужды» («КУ на ОДН

Источник: https://acato.ru/articles/20170403/mify-zhkh-kto-opredelyaet-perechen-rabot-po-soderzhaniyu-zhilya

Как создать ТСЖ :: Зональненское поселение

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для:

• совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме;
• обеспечения эксплуатации этого комплекса;
• владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

ТСЖ является некоммерческой организацией, то есть основная цель его деятельности – общественные блага, а не извлечение прибыли.

На ТСЖ, как некоммерческую организацию, распространяется действие Федерального закона «О некоммерческих организациях», в том числе относительно правового положения этой организации.

ТСЖ может объединять граждан и других собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Как создается ТСЖ?

Порядок создания ТСЖ определен Жилищным кодексом Российской Федерации и состоит из нескольких этапов.

1 этап – проведение общего собрания собственников помещений с целью выбора способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья.

2 этап – составление протокола собрания по вопросам, включенным в повестку дня общего собрания и вопросам, поставленным на ание.

3 этап – утверждение устава ТСЖ более чем 50 процентами   собственников помещений в многоквартирном доме от общего числа собственников помещений в таком доме.

4 этап – подача заявления о регистрации ТСЖ.

5 этап – получение свидетельства о регистрации ТСЖ как юридического лица.

6 этап – открытие банковского счета.

Необходимо отметить, что для создания ТСЖ необходимо простое большинство собственников помещений, то есть более 50%.

Срок действия ТСЖ по общему правилу не ограничен. Соответственно, товарищество создается для регулярного решения вопросов управления общим имуществом в многоквартирном доме и действует бессрочно. Иная ситуация может быть предусмотрена в уставе ТСЖ, нормы которого могут установить определенный срок деятельности товарищества, по истечении которого оно подлежит ликвидации.

В одном многоквартирном доме собственники помещений могут создать только одно товарищество собственников жилья.

Регистрацию юридических лиц осуществляет Федеральная налоговая служба.

Как возникает и прекращается членство в ТСЖ?

У собственника помещения в многоквартирном доме членство в ТСЖ возникает на основании заявления о вступлении в ТСЖ.

У лиц, приобретающих помещения в многоквартирном доме, – после возникновения у них права собственности на помещения.

Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов ТСЖ или с момента прекращения права собственности на помещение.

Какие органы управления создаются в ТСЖ? 

1. Общее собрание является высшим органом управления ТСЖ и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

Компетенция общего собрания:

• внесение изменений в устав ТСЖ;
• принятие решения о реорганизации и ликвидации ТСЖ;
• избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ;
• установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
• образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
• принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
• определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности ТСЖ;
• утверждение годового плана о финансовой деятельности ТСЖ и отчета о выполнении такого плана;
• рассмотрение жалоб на действия правления ТСЖ, председателя правления ТСЖ и ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ;
• принятие и изменение по представлению председателя правления ТСЖ правил внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
• определение размера вознаграждения членов правления ТСЖ;
• принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;
• другие вопросы, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации или федеральными законами.

Кроме того, общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Порядок проведения общего собрания членов ТСЖ (не путать с общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме!) определен статьей 146 Жилищного кодекса Российской Федерации.

2. Правление ТСЖ осуществляет руководство деятельностью товарищества.

Полномочия правления:

• соблюдение законодательства и устава ТСЖ;
• контроль за сбором обязательных платежей и взносов;
• составление смет доходов и расходов ТСЖ и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их на утверждение общему собранию членов ТСЖ;
• управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им от имени ТСЖ;
• наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их (в соответствии с трудовым законодательством);
• заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
• ведение списка членов ТСЖ, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
• созыв и проведение общего собрания членов ТСЖ;
• выполнение иных вытекающих из устава ТСЖ обязанностей.

3. Ревизионная комиссия является органом контроля ТСЖ

Полномочия ревизионной комиссии:

• проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ не реже одного раза в год;
• представляет общему собранию членов ТСЖ заключения о смете доходов и расходов на соответствующий год и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
• отчитывается перед общим собранием членов ТСЖ о своей деятельности.
• Общее собрание, правление и ревизионная комиссия являются органами, наличие которых в ТСЖ обязательно.
• Однако члены ТСЖ на общем собрании могут создавать и иные органы, например, инициативные комиссии:
• для проведения разовых мероприятий ТСЖ;
• для выяснения и обобщения мнения собственников помещений по различным вопросам деятельности ТСЖ;
• для подготовки предложений для правления;
• для решения частных вопросов внутреннего распорядка, не входящих в компетенцию общего собрания или правления.

Какие права и обязанности может осуществлять ТСЖ? 

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации.

Как юридическое лицо, ТСЖ имеет права и несет обязанности, которые необходимы для осуществления им своей уставной деятельности.

1. Права ТСЖ:

• заключать в соответствии с действующим законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов ТСЖ;
• определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие, установленные уставом ТСЖ цели;
• устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год ТСЖ размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• выполнять работы для собственников помещений и предоставлять им услуги;
• пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
• передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для ТСЖ работы и предоставляющим ТСЖ услуги;
• продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТС;
• в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений, предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
• в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
• получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
• осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственных помещений в доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
• заключать сделки и совершать иные, отвечающие целям и задачам ТСЖ, действия;
• в случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах в судебном порядке потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов;
• потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ТСЖ убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.
• Перечень прав товарищества должен содержаться в уставе ТСЖ. При этом устав может предусматривать и больший объем прав товарищества, чем в Жилищном кодексе Российской Федерации. Конечно, все права и полномочия ТСЖ, дополнительно предусмотренные в уставе, не должны вступать в противоречие с действующим законодательством Российской Федерации.

2. Обязанности ТСЖ:

• обеспечивать выполнение требований действующего законодательства и устава товарищества;
• заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений данного дома, не являющимися членами ТСЖ;
• выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
• обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в доме;
• обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
• обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в данном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
• принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
• представлять законные интересы собственников помещений в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Следует отметить, что устав ТСЖ должен содержать конкретный перечень обязанностей товарищества. При этом устав может предусматривать и иные обязанности ТСЖ, хотя и не предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации, но необходимые для полноценной реализации товариществом своих задач и не противоречащие действующему законодательству.

Каким образом строятся отношения в ТСЖ?

Отношения ТСЖ с его членами строятся на основании членства в нем. Отношения ТСЖ с собственниками, не являющимися членами ТСЖ, строятся на основании:

• договоров о содержании и ремонте жилых помещений и общего имущества;
• договоров предоставления коммунальных услуг.

Как строятся отношения между ТСЖ и управляющей организацией?

Ранее отмечалось, что ТСЖ вправе управлять многоквартирным домом самостоятельно, возложив обязанность осуществления этой деятельности на свои органы управления или включив в штат специалиста по управлению домом, либо привлекая управляющую организацию (управляющего) путем заключения с ней договора управления в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Возможные схемы управления многоквартирным домом можно представить схематически:

Как реорганизуется и ликвидируется ТСЖ?

Реорганизация и ликвидация ТСЖ осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

В уставе ТСЖ могут быть установлены специальные нормы ликвидации ТСЖ и требования к этому процессу.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (а не общее собрание членов ТСЖ!) обязано принять решение о ликвидации товарищества в том случае, если члены ТСЖ не обладают более чем 50 процентами от общего количества собственников помещений в этом доме.

ТСЖ по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Кроме того, два и более ТСЖ могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах.

Образцы документов для создания ТСЖ

Должностная инструкция бухгалтера ТСЖ

Должностная инструкция коменданта дома

Должностная инструкция председателя правления ТСЖ

Должностная инструкция председателя правления ТСЖ (2 вариант)

Должностная инструкция слесаря-сантехника

Должностная инструкция старшего по подъезду

Журнал осмотра дома

Заявление на вступление в ТСЖ

Инструкция по ведению делопроизводства в ТСЖ

Инструкция по техническому осмотру дома

Инструкция ТСЖ по приему в эксплуатацию вновь возведенных домов

Инструкция ТСЖ по созданию единой деспетчерской службы

Обложка к журналу регистрации осмотров дома

Обложка к Положению по организации технической эксплуатации жилищного фонда ТСЖ

Обложка к финансовому плану

Объявление о проведении собрания по созданию ТСЖ

Объявление о собрании жильцов

Памятка собственнику помещения

Паспорт готовности дома к эксплуатации

Перечень основных документов делопроизводства в ТСЖ

Положение об организации эксплуатации жилищного фонда в ТСЖ

Приложение к журналу осмотров жилого дома

Титульный лист Устава ТСЖ

Устав товарищества собственников жилья

Финансовый план

Источник: http://www.admzsp.ru/pages/tsz/

Центр недвижимости и права

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации Товарищества собственников жилья являются некоммерческими организациями. Это говорит о том, что ТСЖ является организацией, не имеющей извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками.

Но, как и любая другая некоммерческая организация, ТСЖ имеет право заниматься коммерческой деятельностью для достижения поставленных перед товариществом целей:
совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ товарищество собственников жилья вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме. Одним из основных условий предоставления общего имущества в аренду является не нарушение права и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме.

Как поступить Товариществу собственников жилья, имеющему свободные для передачи в аренду площади в общем имуществе дома, чтобы ощутить реальное финансовое подспорье, быть в ладу с налоговыми органами, а все действия ТСЖ соответствовали законодательству. Более внимательно рассмотрим требования Жилищного Кодекса РФ, касающиеся этой проблемы.

Одна из основных задач, которую ставит перед собою ТСЖ – это организация управления многоквартирным домом.

Для этого Товарищество заключает договоры об оказании коммунальных услуг в интересах членов товарищества, а также либо заключает со специализированными жилищно-коммунальными и ремонтно-строительными организациями договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, либо организуют проведение этих работ самостоятельно.

Для проведения работ по содержанию и ремонту общедомового имущества необходимы денежные средства. В соответствии со ст. 151 Жилищного кодекса РФ средства товарищества формируются за счет взносов и платежей членов ТСЖ; доходов от хозяйственной деятельности; субсидий и иных источников.

В настоящей статье мы не станем рассматривать такие источники финансирования, как субсидии и платежи членов ТСЖ. Рассмотрим вопрос поступления средств в ТСЖ от его хозяйственной деятельности. Законодательство РФ регламентирует хозяйственную деятельность ТСЖ.

Статьей 152 Жилищного Кодекса РФ установлен следующий перечень видов хозяйственной деятельности: 1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме; 2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме; 3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Напомним, что согласно той же 152 статье ЖК РФ решение о хозяйственной деятельности принимает общее собрания членов товарищества собственников жилья. Собрание должно также принять решение о направлении дохода от хозяйственной деятельности товарищества на оплату общих расходов или направлять полученные доходы в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества.

Из перечисленного видно, что самым привлекательным видом хозяйственной деятельности является сдача общего имущества в аренду. 

    Решение о передачи свободных площадей в аренду принимает общее собрание ТСЖ.

Оно же обязано определить, какие площади и кому именно Товарищество готово предоставить внаем, установить сроки аренды, условия, под какие виды деятельности арендаторов могут быть сданы свободные площади, установить арендную плату.

Существует и такая практика, не противоречащая закону, когда Общее собрание принимает решение о делегировании права на сдачу в аренду свободных площадей Правлению ТСЖ. Ему же Собрание поручает регулировать ставки аренды, сроки, и под какие виды деятельности передаются в аренду площади.

Естественно, что весьма важным является получение выполнение условия: хозяйственная деятельность ТСЖ не должна доставлять каких-либо неудобств или ущемление прав и свобод остальных собственников помещений в многоквартирном доме.

    Товарищество заказывает у юриста составление договора аренды.

Юрист разрабатывает договор с учетом рекомендаций и ограничений по видам деятельности, которые были приняты на Общем собрании или  Правлении ТСЖ (если Собрание поручило решение этого вопроса Правлению). В будущем разработанный специалистом Договор может быть использован как типовой для иных арендаторов в этом ТСЖ.

Теперь о сроках, на который заключается договор. Если договор аренды долгосрочный, то его придется зарегистрировать в соответствующих инстанциях. Дело это хлопотное и долгое, поэтому многие Товарищества стараются заключать договоры аренды на неопределенный срок до одного года, например, на 11 месяцев. Затем перезаключаю договора на новые и новые сроки. Такая хитрость позволит избежать необходимости регистрировать договор и фактический предоставлять помещения на достаточно продолжительные сроки.

    Опыт показывает, что целесообразно за Товариществом в договоре аренды предусмотреть право расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе Товарищества с уведомлением арендатора за месяц (максимум) без объяснения причин. Это позволяет регулировать арендные ставки в зависимости от ее величины на рынке и не тратить время на оформление документов.

Важно помнить (Не мелочи). Практика показывает, что в многоквартирном доме всегда находится кто либо из собственников, кто останется не доволен решением Собрания ТСЖ о передаче свободных площадей в краткосрочную аренду.

С целью обезопасить как арендатора, так и Правление ТСЖ от дополнительных хлопот судебных разбирательств, следует помнить, что решение о передаче в аренду площадей может принять Общее собрание ТСЖ. Рекомендуется ТСЖ отразить такое решение Собрания в Протоколе, а Правлению, при составлении Договора аренды ссылаться на такой протокол.

В противном случае недовольные члены товарищества вправе оспорить законность нахождения арендаторов в здании. Бухгалтерии ТСЖ следует правильно учитывать доходы от аренды и своевременно платить с них налоги. Следует помнить, что с полученной суммы требуется оплатить НДС и налог на прибыль.

Под свободными площадями, которые ТСЖ могло бы передавать в аренду подразумевается, как нежилые помещения, так и площади на фасаде жилого здания под размещение рекламных вывесок, установки кондиционеров и телевизионных антенн.

Иные источники доходов в ТСЖ. Уже после того, как между Товариществом собственников жилья и арендатором будет заключен договор аренды, ТСЖ может предложить своему арендатору услуги по эксплуатации помещений, их уборке и ремонту и т. п. Таким образом, у ТСЖ возникает возможность получения от арендатора дополнительных платежей за целый перечень услуг, входящих в разрешенные виды деятельности некоммерческой организации и товарищество на вполне законных основаниях выручит больше денег за одно помещение, а арендатор получит определенный набор услуг. Подводя черту напомним о сложностях, которые могут ожидать товарищество на этом пути. Во-первых, следует помнить, что законодательством разрешена сдача в аренду только общих помещений дома и только по решению общего собрания членов ТСЖ. Поэтому с особым вниманием надо относиться к вопросам законности проведения собрания и правильности оформления его решений. Если на собрании нет кворума – оно не правомочно принимать какие-либо решения. Нельзя сдавать пустующие квартиры. Они не могут считаться общей собственностью, следовательно, не подлежат сдаче в аренду. Во-вторых, товарищество не может построить, например, стоянку для последующей сдачи в аренду. Согласно действующему законодательству уТСЖ имеет право сдавать только общее имущество, находящееся в доме, а парковка не относится к такому имуществу. Вместе с тем такую стоянку реально создать для нужд членов товарищества. Необходимо связаться с муниципалитетом и префектурой округа, чтобы добиться выделения землеотвода под стоянку. А если земельный участок принадлежит ТСЖ, то для обустройства на нем автостоянки необходимо изменить его целевое назначение. Передавая свободные площади нежилых помещений в аренду следует оговаривать целевое назначение аренды. Не следует забывать, что Жилищный Кодекс РФ запрещает в жилом доме размещение какого-либо производственного предприятия. Это может нарушить интересы не только членов товарищества, но и жильцов окрестных домов. А при размещении в жилом доме развлекательных заведений (ресторанов, клубов и т. п.) следует отдельно оговорить в договоре аренды не только график их работы, но и обязательства по дополнительному оборудованию арендуемого помещения шумозащитными, что сохранит покой жильцов смежных квартир.

Если Председатель Правления ТСЖ, говоря современным языком будет еще и толковым менеджером, то он сумеет организовать так работу то у ТСЖ появиться возможность извлекать достаточную прибыль для содержания дома в нормальном состоянии. Главное — правильно организовать процесс, оформить документы и заплатить налоги. Тогда жильцы смогут позволить себе и охрану в подъезде, и цветы на лестничных пролетах.

Источник: http://cnp33.ru/publ/nashi_stati/tszh_vybor_upravlenie_i_umenshenie_raskhodov_chast_2/1-1-0-2

Договор на управление многоквартирным домом с тсж образец

Скачать договор на управление многоквартирным домом с тсж образец 2

При выполнении условий настоящего Договора Стороны руководствуются Конституцией Российской Федерации, Гражданским Кодексом Российской Федерации, Жилищным Кодексом Российской Федерации, Правилами.

Образец – многоквартирная организация, добровольное управленье домов помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Договор управления – основной договор, регулирующий отношения между собственниками помещений в МКД и организацией, на которую возложена обязанность управлять домом и тсж имуществом за плату.

Читайте о том, кто и на какой срок заключает договор управления и при каких условиях он может быть расторгнут. Подобное управление осуществляется человеком, который получает вознаграждение в соответствии со своей работой.

Образец договора управления с ТСЖ. Утвержден протоколом общего собрания. Товарищества собственников жилья.

  ТСЖ – некоммерческая организация, добровольное объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Из указанной нормы следует, что между ТСЖ, созданным в многоквартирном доме (МКД), и собственниками помещения, не являющимися членами ТСЖ, должен быть заключен договор на предоставление услуг и выполнение работ по содержанию жилья. В настоящей статье проанализируем последствия отсутствия подписанного договора, предусмотренного ч. 6 ст. ЖК РФ договора.

Договор управления многоквартирным домом является очень важным документом для выстраивания наиболее выгодных жильцам дома и собственникам помещений отношений с управляющей компанией. Согласовав правильную форму договора, жильцы смогут заранее избавиться от множества дальнейших возможных проблем с управляющей компанией.

Договор с ТСЖ — с собственником жилого помещения, управления многоквартирным домом, образец. Многоквартирные дома требуют максимально тщательного обслуживания.

Хорошо, если для этого создаётся целый орган, где работают специалисты.  Размер оплаты за данную услугу приводится в отдельном пункте. С собственником.

Обязательным становится индивидуальный договор с ТСЖ и теми собственниками, которые отказались вступать в объединение на общих основаниях.

Оформляется стандартный документ, описывающий права с обязанностями для каждого из участников. Главным предметом становятся услуги, оказываемые компанией. Скачать образец договора управления многоквартирным домом с приложением. Определение, сроки договора управления.

Случаи и порядок расторжения отношений между управляющей организацией и собственниками.

  Договор управления – основной документ, регулирующий отношения между собственниками помещений в МКД и организацией, на которую возложена обязанность управлять домом и общим имуществом за плату.

Читайте о том, кто и на какой срок заключает договор управления и при каких условиях он может быть расторгнут. Жильцы дома могут объединиться в Товарищества собственников жилья (далее ТСЖ), чтобы сообща управлять МКД.

Для этого члены ТСЖ могут подписывать контракты на поставку услуг и выполнение работ со сторонними организациями.Какие соглашения заключают товарищества, чем эти договоры отличаются и при каких условиях ТСЖ может разорвать контракт рассмотрим далее. Управление многоквартирным домом. Собственники жилья обязаны выбрать способ управления своим домом.

В качестве организации управления выступает УК либо товарищество собственников жилья. Скачать образец договора управления с ТСЖ. ТСЖ. Товарищество собственников жилья – юридическое лицо, формируемое собственниками изолированных помещений в многоквартирном доме.

Деятельность ТСЖ направлена на поддержание систем и инфраструктуры дома в надлежащем состоянии, а также на удовлетворение потребностей граждан в коммунальных услугах и благоустройстве.  Оперативное управление активами общей собственности многоквартирного дома.

  Договор на обслуживание многоквартирного дома оформляется между собственниками помещений и правлением, избранным на собрании жильцов.

Несмотря на то, что документ разрабатывается совместно, практика коллективного соглашения отсутствует. Образец договора с ТСЖ в статье.

  Нужен ли собственнику помещения договор с ТСЖ на предоставление коммунальных услуг и обслуживание? Время на чтение: 7 минут Добавить в закладки. Любой многоквартирный дом нуждается в тщательном обслуживании.

  Все эти лица вместе могут осуществлять управление не только многоквартирным домом, но и общей территорией, на которой базируются постройки.

Члены ТСЖ не имеют официальной заработной платы, а осуществляют свою деятельность добровольно, на основе благодарности от жильцов в виде небольшого процента от сумы проведенных работ.

rtf, EPUB, doc, txt

Источник: https://podguznik83.ru/dogovor-obrazets/dogovor-na-upravlenie-mnogokvartirnim-domom-s-tszh-obrazets.php