Примеры расчета налога при продаже квартиры (дома, земли)
27.12.19
Условия приобретения и продажи:
В 2004 году Иванов П.С. купил квартиру. В 2019 году он ее продал.
Размер подоходного налога:
Иванов П.С. не должен платить налог, т.к. от налога освобождены доходы, полученные от продажи жилья, которое находилось в собственности более минимального срока. В данном случае минимальный срок владения жильем для безналоговой продажи составляет 3 года.
Необходимость подавать декларацию:
Иванов П.С. НЕ должен подавать декларацию, т.к. он владел жильем более минимального срока.
Пример 2: Применение вычета по расходам на покупку (нет налога)
Условия приобретения и продажи:
Морозов А.К. в 2017 году приобрел квартиру за 2,5 млн рублей. В 2019 году он ее продал за эту же сумму.
Размер подоходного налога:
Морозов А.К. не должен платить налог, так как вправе применить вычет по расходам, то есть вычесть затраты на покупку из стоимости продажи. В результате его налогооблагаемый доход будет равен нулю.
Необходимость подавать декларацию:
Морозов А.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2020 года, так как владел квартирой менее 5 лет. К декларации необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру: договор, платежные документы.
Пример 3: Применение вычета по расходам на покупку (есть налог)
Условия приобретения и продажи:
Савельева О.Н. в 2017 году приобрела квартиру за 3 млн рублей. В 2019 году она ее продала за 3,5 млн рублей.
Размер подоходного налога:
Так как у Савельевой О.Н. сохранились документы, подтверждающие покупку квартиры, она вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму покупки квартиры. Сумма налога к уплате составит: (3 500 000 – 3 000 000) * 13% = 65 000 рублей.
Необходимость подать декларацию:
Савельева О.Н. должна подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2020 года. К декларации необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру: договор, платежные документы.
Пример 4: Применение стандартного вычета
Условия приобретения и продажи:
В 2018 году Павлов И.Р. получил в наследство квартиру и в 2019 году продал ее за 1,8 млн рублей.
Размер подоходного налога:
Павлов И.Р. может воспользоваться стандартным вычетом при продаже квартиры, максимальный размер которого 1 млн рублей. Сумма налога составит: (1 800 000 – 1 000 000) * 13 % = 104 000 рублей.
Необходимость подать декларацию:
Павлов И.Р. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2020 года.
Пример 5: Продажа квартиры в долевой собственности (стандартный вычет)
Условия приобретения и продажи:
В 2017 году братья Логинов А.П. и Логинов К.П. получили в наследство от дедушки квартиру и оформили ее в долевую собственность (по 1/2 у каждого). В 2019 году они квартиру продали за 1,5 млн рублей (каждый продал свою долю за 750 тыс. рублей).
Размер подоходного налога: При долевой собственности стандартный налоговый вычет в 1 млн рублей распределяется между владельцами в соответствии с их долями. Поэтому сумма налога при продаже квартиры составит для каждого из братьев:
(750 000 – 1 000 000 х ½) x 13% = 32 500 рублей.
Необходимость подавать декларацию:
И Логинов А.П., и Логинов К.П. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2020 года.
Пример 6: Продажа квартиры в общей совместной собственности (стандартный вычет)
Условия приобретения и продажи:
В 2017 году супруги Журавлевы приватизировали квартиру и оформили ее в общую совместную собственность. В 2019 году они продали квартиру за 3 млн рублей.
Размер подоходного налога: При совместной собственности стандартный налоговый вычет при продаже квартиры (1 млн руб.) может быть перераспределен супругами в любых долях. В данном случае Журавлевы распределили его поровну (по 500 000 рублей каждому). Сумма налога при продаже квартиры на каждого из супругов составит:
(3 000 000 х ½ – 1 000 000 x ½) x 13% = 130 000 рублей.
Необходимость подать декларацию:
Оба супруга Журавлевых должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2020 года.
Пример 7: Продажа квартиры в долевой собственности (вычет по расходам)
Условия приобретения и продажи:
В 2018 году Иванова Л.Д. и Соколов М.А. приобрели в общую долевую собственность (доля каждого – ½) квартиру стоимостью 4 млн рублей. В 2019 году они продали квартиру за 4,2 млн рублей.
Размер подоходного налога: Так как у собственников сохранились платежные документы, подтверждающие покупку, каждый из них должен будет заплатить налог в размере:
(4 200 000 – 4 000 000) х 1/2 x 13% = 13 000 руб.
Необходимость подать декларацию:
Иванова Л.Д. и Соколов М.А. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2020 года. К декларациям будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру: договор, платежные документы.
Пример 8: Продажа квартиры в долевой собственности по разным договорам
Условия приобретения и продажи:
В 2017 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. получили в наследство квартиру, которую оформили в долевую собственность (каждому по ½ доли). В 2019 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по цене 1,2 млн рублей (стоимость каждой доли). При этом сделки купли-продажи долей были оформлены отдельными договорами.
Размер подоходного налога:
Так как Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по отдельным договорам купли-продажи, каждый из них может получить стандартный вычет в размере 1 млн рублей. Соответственно, каждый из них должен будет заплатить налог в размере: (1 200 000 – 1 000 000) х 13% = 26 000 рублей.
Необходимость подать декларацию:
Морозов Н.М. и Морозова И.М. должны будут подать налоговые декларации по месту их регистрации/прописки до 30 апреля 2020 года.
Пример 9 : Использование вычета от покупки новой квартиры
Условия приобретения и продажи:
В 2017 году Спиридонов О.Н. получил в наследство квартиру и в 2019 году он ее продал за 4 млн рублей. В этом же году он приобрел другую квартиру стоимостью 5 млн рублей.
Размер подоходного налога:
Спиридонов О.Н. ранее никогда не пользовался имущественным вычетом при покупке жилья. Так как в 2019 году он не только продал старую квартиру, но и приобрел новую, он имеет право уменьшить доходы, полученные в результате продажи старой квартиры, на сумму имущественного вычета, полагающегося ему при покупке новой в размере 2 000 000 рублей.
Также Спиридонов может воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья (1 млн рублей).В итоге Спиридонов О.Н. должен будет заплатить налог в размере:
(4 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000) х 13% = 130 000 руб.
Необходимость подать декларацию:
Спиридонов О.Н. должен будет подать декларацию в налоговый орган по месту регистрации/прописки до 30 апреля 2020 года.
Пример 10 : Продажа квартиры с учетом кадастровой стоимости
Условия приобретения и продажи:
Скворцов К.К. в 2019 получил в наследство квартиру. В том же году он продал ее за 2 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей.
Размер подоходного налога:В целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн рублей. При этом Скворцов может применить стандартный вычет (1 млн.руб.). Сумма налога при продаже квартиры составит:
(70% х 5 000 000 – 1 000 000) х 13% = 325 000 руб.
Необходимость подавать декларацию:
Скворцову К.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2020 года.
Получите вычет
Личный консультант заполнит за вас декларацию за 3%
от суммы вычета
Источник: https://verni-nalog.ru/nalog-prodazha-kvartiry/primery-rascheta/
Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?
По общему правилу доход, полученный от продажи квартиры или ее доли, облагается налогом по ставке 13%. Практике известны случаи, когда участники сделки умышленно занижали ее стоимость, чтобы минимизировать налоговое бремя.
С целью борьбы с таким видом мошенничества в Налоговый кодекс России были внесены изменения, согласно которым, если сумма по договору ниже кадастровой стоимости продаваемого объекта, налог все равно придется заплатить.
К законным способам экономии на налогах относятся:
- освобождение от их уплаты;
- получение имущественного вычета.
Чтобы воспользоваться первым вариантом, необходимо, чтобы продаваемый объект, ранее полученный по наследству, находился в собственности продавца не менее трех лет.
Если срок владения оказался меньше, то можно воспользоваться вторым вариантом. В этом случае налогоплательщик уменьшит налогооблагаемую базу на сумму имущественного вычета.
Если квартира принадлежит нескольким собственникам и все они согласны на продажу, то у них есть право выбора способа продажи. В случае заключения одного договора всеми участниками долевой собственности налоговый вычет будет предоставлен на всех и разделен между ними, в зависимости от доли каждого в праве.
При этом собственники имеют право на заключение отдельных договоров (на долю каждого из собственников). В таком случае вычет будет предоставлен каждому собственнику отдельно. Таким образом обязанность по уплате НДФЛ с продажи доли компенсируется правом на получение налогового вычета на соответствующую сумму.
Для получения данной налоговой выгоды собственник должен:
- являться налогоплательщиком (быть трудоустроенным или получать иной облагаемый налогом доход);
- предоставить в налоговый орган декларацию для получения вычета и льготы по налогу.
Подарили часть дома. Какие налоги я буду платить при продаже?
Налог с продажи квартиры: правила и примеры
Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:
С января 2016 года законом введено понятие «минимального предельного срок владения объектом недвижимого имущества». Продажа квартиры после истечения этого срока означает, что налог (НДФЛ) на полученный от продажи доход не начисляется.
Но «предельный срок владения» — разный для разных случаев. И зависит он от того, каким способом квартира стала собственностью владельца. Если квартира была куплена, то «предельный срок владения» равен пяти годам (с 2016 года). Если квартира была приватизирована, подарена близким родственником или получена в наследство, то трем.
В данном случае, когда унаследованная в долях квартира продается до истечения трехлетнего срока владения, налог НДФЛ возникает для каждого владельца доли. При этом каждый владелец доли может воспользоваться установленным законом вычетом в размере 1 млн рублей.
А чтобы этот налоговый вычет мог применить каждый владелец долевой собственности по отдельности (а не один вычет на всех), вам всем нужно продать свою квартиру не как единый объект недвижимости (по одному договору купли-продажи), а по отдельным договорам купли-продажи для каждой доли.
Таким образом, если стоимость каждой доли менее 1 млн рублей, то при продаже квартиры по долям каждый собственник, применяя указанный вычет, освобождается от уплаты подоходного налога.
Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?
Плачу ли я налог с продажи доли в квартире, купленной в браке?
Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:
При продаже недвижимого имущества, полученного по наследству менее трех лет назад, все граждане обязаны уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от полученной суммы.
При этом не забывайте, что право собственности на недвижимость, полученную в порядке наследования, возникает не с момента государственной регистрации такого права (как во всех других случаях), а с момента открытия наследства, то есть с момента смерти наследодателя.
И именно с этого момента и надо отсчитывать трехлетний срок. Соответственно, если наследодатель умер более трех лет назад, а право собственности на квартиру зарегистрировано менее трех лет назад, продавцы от уплаты НДФЛ освобождаются. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный ст.
220 Налогового кодекса РФ и применяемый при уплате НДФЛ с сумм, полученных от продажи недвижимости, применяется в следующем порядке.
Если доля приобретена как самостоятельный объект собственности (например, если бы только Вы унаследовали только эту долю), то налоговый вычет при ее продаже составит 1 млн рублей.
А поскольку Вы получили долю в составе квартиры по одному основанию и одномоментно с собственниками других долей (другими наследниками), то налоговый вычет с продажи в размере 1 млн рублей предоставляется на весь объект недвижимого имущества. И при продаже всей квартиры налоговый вычет с продажи принадлежащей Вам доли составит ровно такую же долю от миллиона, какова Ваша доля во всей квартире.
Соответственно, Вам необходимо декларировать наследственное имущество и уплачивать НДФЛ, если стоимость продаваемой Вами доли менее не одного миллиона, а его части, соответствующей размеру Вашей доли в квартире.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Как проходит передача денег при покупке квартиры?
Должна ли я платить налог в Казахстане за российскую квартиру?
Сестра купила у меня дом, а ей не возвращают налог. Почему?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Источник: https://www.domofond.ru/statya/dolzhen_li_ya_platit_nalog_na_prodazhu_doli_tsenoy_menee_1_mln_/5984
Продажа предприятия или части его имущества
Когда речь идет о налоговой оптимизации продажи компании или ее части (фактически всего имущества компании или крупной ее части), самое распространенное решение, которое предлагается продавцу и покупателю, — ее прямая реализация как долей (акций) предприятия, так как такая реализация не облагается НДС (в отличие от продажи предприятия как имущественного комплекса, например).
Факторы, которые влияют на выбор способа реализации предприятия
Есть три основных варианта продажи предприятия (части предприятия):
● продажа доли организации;
● продажа предприятия как имущественного комплекса (части имущественного комплекса);
● продажа отдельных активов, которые в совокупности будут представлять это предприятие.
Естественно, существуют и другие способы фактического перераспределения имущества компании, которые в данной статье рассматриваться не будут.
При разработке схемы сделки по реализации предприятия и выборе наиболее экономически выгодного с налоговой точки зрения варианта необходимо учитывать не только необходимость уплаты (избежания уплаты) НДС, но и ряд других факторов, в том числе:
● доли предприятия продают его учредители (акционеры); предприятие как имущественный комплекс (часть имущественного комплекса) — само юридическое лицо; отдельные активы — также само юридическое лицо.
Ведь именно компании принадлежит имущество предприятия, в то время как ее доли (акции) — ее учредителям (акционерам). Иначе говоря, плательщиками налогов в данном случае будут разные субъекты.
А значит, они будут платить и разные налоги, налоговая база по ним будем исчисляться по разному и т. д.;
● состав учредителей (продают компанию учредители — физические лица, которые с доходов от продажи должны будут заплатить НДФЛ, или учредители — юридические лица, являющиеся плательщиками налога на прибыль либо единого налога);
● соотношение чистых активов и размера уставного капитала.
Например, учредители — юридические лица на основной системе налогообложения продают в виде долей компанию, учредителями которой они являются, с высоким размером уставного капитала, при этом размер чистых активов не намного больше его.
Они действительно сэкономят НДС, а с небольшой разницы между уставным капиталом и рыночной ценой компании (которая, скорее всего, будет равняться или чуть превышать стоимость ее чистых активов) заплатят налог на прибыль.
Пример 1
Уставный капитал составляет 1 млн руб., чистые активы — 1,5 млн руб. За эту же сумму компанию продают третьему лицу. Налог на прибыль будет заплачен с 0,5 млн руб. НДС не будет заплачен вовсе.
А если уставный капитал компании символический, а стоимость чистых активов несравнимо больше? В таком случае при продаже предприятия как имущественного комплекса высокая стоимость чистых активов будет учтена при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль, хотя НДС действительно придется заплатить.
Но плательщиком налога на прибыль в данном случае будет компания, продающая свое предприятие как имущественный комплекс. Для нахождения налоговой базы по налогу на прибыль необходимо вычесть из выручки стоимость чистых активов.
Если же продажа такого предприятия будет осуществляться как продажа долей, то уменьшить налоговую базу смогут сами учредители, но только на первоначальную стоимость их вклада.
Таким образом, прежде чем сделать вывод о том, что продажа предприятия в виде долей компании более выгодна в связи с очевидным отсутствием необходимости платить НДС, лучше провести конкретные расчеты и сравнить суммы уплаченных налогов при различных вариантах продажи предприятия (его части). Может оказаться, что продать компанию в виде долей (акций) менее выгодно, чем как имущественный комплекс.
Прямая простая продажа имущества предприятия с помощью долей компании позволяет экономить только НДС (имеется в виду ситуация, когда есть только продавец и покупатель).
Но есть и более сложные варианты продажи с помощью долей, которые позволяют минимизировать и иные налоги, например налог на прибыль при условии участия в схеме промежуточных юридических лиц иных юрисдикций.
Однако использование таких сложных вариантов предполагает дополнительные значительные затраты и проведение серьезной работы по минимизации налоговых рисков.
Кроме налоговой экономии следует учитывать и иные сложности реализации того или иного варианта продажи, например:
● сложность для покупателя признания расходов (доходов) при покупке предприятия как имущественного комплекса.
Так, в соответствии со ст. 268.
1 НК РФ «Особенности признания доходов и расходов при приобретении предприятия как имущественного комплекса» разница между ценой приобретения предприятия как имущественного комплекса и стоимостью чистых активов предприятия как имущественного комплекса (активы за вычетом обязательств) признается расходом (доходом) налогоплательщика.
Величину превышения цены покупки предприятия как имущественного комплекса над стоимостью его чистых активов следует рассматривать как надбавку к цене, уплачиваемую покупателем в ожидании будущих экономических выгод.
Величину превышения стоимости чистых активов предприятия как имущественного комплекса над ценой его покупки следует рассматривать как скидку с цены, предоставляемую покупателю в связи с отсутствием факторов наличия стабильных покупателей, репутации качества, навыков маркетинга и сбыта, деловых связей, опыта управления, уровня квалификации персонала и с учетом других факторов. Сумма уплачиваемой покупателем надбавки (получаемой скидки) учитывается в целях налогообложения в следующем порядке:
1) надбавка, уплачиваемая покупателем предприятия как имущественного комплекса, признается расходом равномерно в течение 5 лет начиная с месяца, следующего за месяцем государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие как имущественный комплекс;
2) скидка, получаемая покупателем предприятия как имущественного комплекса, признается доходом в том месяце, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на предприятие как имущественный комплекс;
● фактические затраты на оформление купли-продажи долей, предприятия как имущественного комплекса и отдельных активов. Оформить куплю-продажу долей предприятия проще с технической точки зрения и менее затратно, чем продажу предприятия как имущественного комплекса или его отдельных активов.
Так, процедура продажи предприятия как имущественного комплекса достаточно трудоемкая. В частности, для подписания договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса необходимо подготовить:
● акт инвентаризации входящих в состав предприятия активов и обязательств;
● бухгалтерский баланс продаваемого предприятия;
● перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (п. 2 ст. 561 ГК РФ).
Эти документы вместе с заключением независимого аудитора о составе и стоимости предприятия будут приложены к договору (п. 1 ст. 560 ГК РФ).
Источник: https://www.profiz.ru/se/article_prodaza_predpriatia/
Налог с продажи земли
Налог с продажи земли — это сбор, уплачиваемый с дохода, получаемого при реализации земельного участка. В статье речь идет об обязанности плательщиков — физических лиц уплачивать НДФЛ при продаже недвижимости. Указаны сроки и обязанность декларирования, ставки для резидентов и нерезидентов и правила расчета и предоставления вычетов.
КонсультантПлюс ПОПРОБУЙТЕ БЕСПЛАТНО
Получить доступ
При продаже земельного участка появляется доход, с которого лицо обязано уплатить сбор, установленный законодательством, — налог с продажи земельного участка в 2019 году, он же — налог на доходы физических лиц, в соответствии с главой 23 Налогового кодекса РФ. Поговорим об обязательствах по этим основаниям для физических лиц, так как уплата налога на прибыль для юридических лиц имеет свою специфику в зависимости от системы налогообложения, и это тема для отдельной статьи.
Плательщики
Физическое лицо платит налог при продаже земельного участка в случае, если плательщик и объект подпадают под действие налогового законодательства РФ. Плательщиками могут быть не только граждане РФ, но и иностранцы, но сам участок должен обязательно находиться на территории Российской Федерации.
При расчете НДФЛ налогоплательщики делятся на две группы:
К первой категории относятся физлица, проживающие на территории РФ более полугода (точнее, на протяжении 183 дней) в течение 12 месяцев. Физические лица, проживающие меньший срок на территории РФ, относятся ко второй категории. Статус влияет на то, какой налог на продажу земельного участка им придется платить (ставки заметно отличаются).
Важно знать, что в соответствии с международными договорами, гражданин признается резидентом РФ и при нахождении в границах РФ менее 183 дней, если у него есть постоянное место жительство в стране. В соответствии с Письмом ФНС РФ от 11.12.2015, в каждом конкретном случае статус физлица устанавливается индивидуально.
Ставка и обязанность декларирования
Для резидентов налог составляет 13%, для нерезидентов — 30%. Те лица, которые владели землей менее трех лет, самостоятельно заполняют декларацию по форме 3-НДФЛ и подают ее в контролирующий орган.
Лица, владевшие участком более пяти лет (в некоторых случаях — трех лет), от обязанности оплачивать налог с продажи дачи освобождены, так как полученные от продажи такого имущества доходы не подлежат налогообложению, в соответствии со ст. 217.1 НК РФ.
Освобождение от налогообложения и декларирования
В статье 217.1 НК РФ указаны случаи, когда доходы от продажи недвижимости освобождаются от налога. К ним относится и реализация недвижимости, бывшей в собственности более пяти лет. В части 3 статьи определены случаи, когда минимальный срок владения недвижимостью в целях применения этой нормы установлен в течение 3 лет:
- земля поступила в собственность в порядке наследования или дарения от члена семьи или близкого родственника;
- земля поступила в собственность в порядке приватизации;
- участок получен плательщиком по договору пожизненного содержания.
Эти правила введены с начала 2016 года, а так как для этой статьи НК РФ не установлено, что закон имеет обратную силу, то для правоотношений, возникших до этого момента, действуют старые нормы о максимальном сроке владения (3 года).
Для определения момента начала правоотношений имеет значение не дата подписания договора, а дата совершения покупки участка.
Таким образом, отвечая на часто задаваемый вопрос, как не платить налог с продажи земельного участка, можно лишь порекомендовать выждать указанный в НК РФ срок (пять или три года).
Сроки подачи и форма декларации
Если продавец недвижимости не попал в число освобожденных от налогообложения, ему придется заполнить декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ и направить ее в налоговую инспекцию по месту жительства (месту регистрации или пребывания) не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения соответствующих доходов. Срок уплаты налога в бюджет — 15 июля. Подать декларацию с целью получения налогового вычета можно в любое время.
К форме и порядку заполнения декларации предъявляются определенные требования. Следует обратить внимание, что с 2019 года применяется новая форма декларации 3-НДФЛ — она утверждена Приказом от 03.10.2018 № ММВ-7-11/569@ (использовать эту форму нужно для отчета за 2018-й).
Бланки для заполнения от руки можно:
Форму заполняют как на компьютере, так и от руки. Существуют и специальные программы, которые сформируют бланки установленного образца автоматически, например на сайте ФНС РФ, войдя в него через личный кабинет налогоплательщика. Но потребуется квалифицированная подпись, которую тоже устанавливают через личный кабинет (но сертификат ключа выдают только в специальном удостоверяющем центре).
Вычеты по налогу
Если владелец обязан рассчитывать и уплачивать налог, он вправе получить налоговый вычет при продаже земли в размере 1 000 000 рублей по ст. 220 НК РФ. Вычет производится из налоговой базы, то есть из выкупной цены.
Вместо этого вычета гражданин вправе применить другой способ снижения налога: вычесть сумму, уплаченную ранее за участок, если ее можно подтвердить документально.
Если владельцев несколько, то рекомендуется при продаже заключить для каждого собственника отдельный договор, тогда есть возможность применить каждому вычет. Если используется только один договор, то каждый из собственников получит только долю вычета.
Источник: https://ppt.ru/news/142199
Налог при продаже недвижимости в 2019 году
В каких случаях необходимо платить налог
Сроки владения
Расчет суммы налога при продаже недвижимости
Налоговые вычеты при продаже недвижимости
Расчет налога на основе понесенных затрат
В соответствии с Налоговым кодексом РФ (в редакции, действующей в 2019 году) доход при продаже квартиры, дачи, жилого дома, земельного участка, гаража, или любой другой недвижимости облагается налогом.
Статьей 224 Налогового кодекса РФ установлено, что доход от продажи недвижимости облагается по ставке 13 %. Подробнее о ставках НДФЛ можно прочитать в разделе по ссылке.
В каких случаях необходимо платить налог
Законодательством установлен минимальный срок владения недвижимым имуществом (в отношении недвижимости, приобретенной после 01.01.2016). Если срок владения меньше данного срока необходимо уплатить налог.
Справочно. Для недвижимости, приобретенной до 01 января 2016 года, минимальный срок владения составлял три года.
Случаи, при которых минимальный срок владения составляет 3 года
Внесенными в 2016 году изменениями в Налоговый кодекс РФ установлено, что минимальный срок владения объектом недвижимого имущества (по истечение которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога) составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
- право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником;
- право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
- право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
Случаи, при которых минимальный срок владения составляет 5 лет
В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, если иное не установлено Законом субъекта РФ.
Таким образом, минимальный срок владения недвижимостью, по истечению которого налогоплательщик освобожден от уплаты налога в размере 13 %, составляет 5 лет.
При продаже имущества, находившегося в собственности более 5 лет, налог платить не нужно. В этом случае также не требуется заполнять и сдавать налоговую декларацию.
Важно. При продаже недвижимости при ее владению меньше трех лет (например, в отношении подаренной квартиры) или менее пяти лет (при покупке квартиры после 01.01.2016), продавцу необходимо заполнить и подать декларацию по форме 3-НДФЛ и рассчитать сумму налога самостоятельно.
Напомним, срок сдачи декларации – до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости, то есть при продаже недвижимости в 2016 году налоговую декларацию необходимо подать до 30 апреля 2017 года, при продаже недвижимости в 2017 году – до 30 апреля 2018 года, при продаже объекта недвижимости в 2018 году – до 30 апреля 2019 года.
Подавать декларацию в налоговый орган необходимо во всех случаях продажи недвижимости, которая находилась во владении менее минимального срока.
Декларацию необходимо подавать в налоговую инспекцию по месту жительства. Это можно сделать лично, почтовым отправлением с описью вложения или в электронной форме (в том числе через портал ГОСУСЛУГИ или личный кабинет налогоплательщика). О всех случаях, при которых необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, можно прочитать в статье по ссылке.
Расчет налога при продаже недвижимости
Действующим законодательством предоставлено право продавцу воспользоваться либо налоговым вычетом при продаже недвижимости либо рассчитать налог с учетом понесенных затрат на ее приобретение. При подаче декларации налогоплательщик сам может определить, какой из вариантов ему более выгоден.
Налог от продажи недвижимости с учетом налогового вычета
При расчете суммы налога с учетом налогового вычета применяют формулу:
НДФЛ = (С дох – ИВ) x 13%,
- где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;
- ИВ – налоговый имущественный вычет.
Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи.
При этом если цена продажи недвижимости меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (если кадастровая стоимость определена на указанную дату), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи рассчитывается следующим образом (п. 5 ст. 217.1 НК РФ):
С дох = кадастровая стоимость на 1 января x 0,7.
Справочно. Статьей 220 НК РФ установлен размер налогового вычета в размере от 250 тысяч рублей до одного миллиона рублей.
| при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе | 1 000 000 рублей | ст. 220 НК РФ |
| при продаже иной недвижимости (например, гаража) | 250 000 рублей | ст. 220 НК РФ |
Более подробно о видах налоговых вычетов и особенностях их предоставления – в разделе “Налоговые вычеты”.
Пример расчета – метод 1
Например, Сидоров И.В. продал в 2018 г. квартиру за 5 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 4 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2018 составляла 7 500 000 руб.
Налоговый вычет равен 1 000 000 рублей.
1. Рассчитаем облагаемую сумму дохода.
7 500 000 * 0,7=5 250 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.
Облагаемая налогом сумма дохода = 5 250 000 рублей.
2. Применяем формулу расчета налога с учетом налогового вычета:
(5 250 000 – 1 000 000) x 13% = 4 250 000 рублей *13 % = 552 500 руб.
Таким образом, при расчете налога с учетом налогового вычета необходимо заплатить сумму налога в размер 552 500 рублей.
Налог от продажи недвижимости с учетом понесенных затрат
При расчете суммы налога с учетом понесенных затрат применяют формулу:
НДФЛ = (С дох – Расх) x 13%,
где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;
Расх – расходы по приобретенной недвижимости.
С дох – определяется так же как и в первом случае.
Расходы по приобретенной недвижимости. В соответствии со ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
К расходам, связанным с приобретением недвижимости относятся не только сумма, заплаченная при покупке, но и проценты по ипотечным кредитам, выплаченные по данной недвижимости.
Пример расчета – метод 2.
Теперь рассчитаем сумму налога с учетом понесенных затрат
Условия те же. Сидоров И.В. продал в 2018 г. квартиру за 5 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 4 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2018 составляла 7 500 000 руб.
1. Рассчитаем облагаемую сумму дохода.
7 500 000 * 0,7=5 250 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.
Облагаемая налогом сумма дохода = 5 250 000 рублей.
2. Отнимаем сумму произведенных затрат
(5 250 000 – 4 500 000) * 13 % = 750 000 * 13 = 97 500 рублей.
Таким образом, сумма налога при расчете 2 методом составляет 97,5 тысяч рублей.
Законом не предусмотрено одновременно применить имущественный вычет в 1 000 000 руб. и уменьшить доход от продажи на расходы. Нужно выбрать только один вариант, который будет более выгоден.
Важно. Заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней (п. 4 ст. 228 НК РФ). Реквизиты для уплаты налога вы можете уточнить в своей налоговой инспекции.
Срок уплаты налога при продаже имущества в 2018 году – до 15 июля 2019 года.
Срок подачи декларации при продаже имущества – до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости.
За каждый календарный день просрочки уплаты налога начисляются пени из расчета 1/300 действующей ставки рефинансирования Банка России.
Подготовлено “Персональные права.ру”
Источник: http://personright.ru/nalogi/uplata-ndfl/241-nalog-pri-prodazhe-nedvizhimosti.html