Изменение долей в праве общей долевой собственности

Перераспределение долей в праве общей долевой собственности

445 просмотров

Собственники могут совершать с имуществом различные сделки. Причем участниками сделки могут быть и совладельцы. В ряде случаев может понадобиться изменение размера долей в праве собственности на объект. Стороны могут урегулировать данный вопрос самостоятельно. Для этого нужно перераспределить доли в праве общей долевой собственности на квартиру. Рассмотрим подробнее.

Как перераспределить доли в квартире

Под общей собственностью понимается совместное владение объектом несколькими гражданами. Как правило, общая собственность возникает при покупке квартиры в период брака (совместная собственность супругов), при приватизации, при наследовании.

В такой ситуации каждый из владельцев является полноправным собственников. Однако распоряжение квартирой возможно только с согласия совладельцев. Каждый из них не имеет установленной доли в праве собственности. Она считается идеальной (кратной количеству собственников). 1\4 при наличии владельцев, 1/3 при наличии 3 сособственников.

Стороны должны инициировать процесс выделения долей. В процессе выделения каждый из собственников становится владельцем определенной доли. Размер долей устанавливается сторонами самостоятельно (по соглашению) или судом. Размер долей может быть пересмотрен в любое время.

Закон не предусматривает термина «перераспределение долей в квартире». Однако на практике предусмотрено ряд сделок, результатом которых будет фактическое изменение долей в праве собственности на квартиру.

Вопрос может быть урегулирован:

1. В добровольном порядке (купля-продажа, дарение, мена, соглашение).
2. В судебном порядке (принудительный выкуп).

Процедура перераспределения долей на квартиру обязательно оформляется в письменной форме. Кроме того, документ подлежит нотариальному удостоверению. Процесс перехода прав должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Закон предусматривает ряд требований для перераспределения долей в праве общей долевой собственности:

• отсутствие долгов и обременений на квартиру;
• уведомление всех совладельцев;
• оформление сделки в письменной форме;
• государственная регистрация;
• нотариальное удостоверение.

Варианты перераспределения долей

Закон предусматривает следующие варианты перераспределения долей в праве общей долевой собственности на квартиру:

Пример. Гражданка П. и ее 2 дочери являются собственниками квартиры. Каждая из них имеет право на 1/3 долю. В результате переезда возникла необходимость продать квартиру.

Опека дает разрешение на сделку с имуществом несовершеннолетних, только при предоставлении им альтернативного жилья в собственность. Гражданка П. и ее мать также являются собственниками другой квартиры. 1/3 доля в первой и 2/3 – у второй.

По соглашению о перераспределении долей, мать и бабушка выделяют внучкам по 1/5 доле, 1/5 доля остается у матери и 2/3 доли – у бабушки.

Соглашение о перераспределении долей на квартиру

Соглашение применяется в случаях, когда между совладельцами отсутствует спор о праве. Закон не ограничивает граждан в праве перераспределения долей в недвижимости. Процедура оформляется исключительно с согласия владельцев.

Важно! Если владельцев несколько, то требуется согласие только тех граждан, права которых затронуты. Не требуется получение согласия от лиц, не являющихся сторонами соглашения.

Под соглашением понимается документ, в соответствии с которым доля одного из собственников увеличивается, а у другого – уменьшается. Результатом оформления документа право общей собственности прекращается. Совладельцы остаются долевыми сособственниками.

Порядок действий

Процедура оформления соглашения должно проводится в соответствии со следующим алгоритмом:

1. Достижение соглашения с совладельцами.
2. Сбор документов.
3. Оформление документации.
4. Перечисление платежей.
5. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация.

Хотя процедура не предусматривает прекращение права собственности у одной стороны, каждый из владельцев понесет значительные расходы. Причем сумма не зависит от того, предусматривается по соглашению выплата за перераспределение долей или нет.

Подготовка документов

Соглашение оформляется на основании ряда документов. Часть из них нужно заказать предварительно.

Документация для соглашения:

• гражданские паспорта сторон (паспорта сособственников, которые не участвуют в сделке предъявлять необязательно);
• свидетельства о рождении сторон, в возрасте от 0 до 13 лет;
• документы представителей несовершеннолетних граждан;
• нотариальная доверенность представителей совершеннолетних граждан (при наличии);
• правоустанавливающая документация каждого собственника;
• выписка из ЕГРН;
• выписка из ЕГРН об отсутствии обременений;
• сведения об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
• выписка из домовой книги;
• техпаспорт;
• документы на земельный участок (если квартира расположена на земле);
• сведения об оплате госпошлины.

Если в квартире была проведена перепланировка, ее необходимо узаконить. В этому случае, стороны должны получить новый технический паспорт из БТИ.

Перераспределение долей в квартире с неузаконенной перепланировкой нарушает права лица, которое увеличивает долю. В случае вынесения постановления о возвращении объекта в исходный вид, большую часть расходов понесет именно он.

Если квартира расположена на земле, то дополнительно необходимо оформить соглашение на перераспределение долей в земельном участке.

Оформление соглашения

Соглашение может быть оформлено сторонами самостоятельно. Однако целесообразно доверить составление юристу. Для этого необходимо предоставить специалисту исходные документы и пожелания сторон.

Закон предусматривает возможность подготовки проекта соглашения нотариусом. Однако он следит только за законностью сделки. Поэтому в документе могут быть не отражены важные моменты для сторон.

Документ должен содержать следующие пункты:

• наименование документа;
• данные о месте оформления;
• дата заключения;
• сведения о сторонах, включая паспортные данные и место регистрации;
• данные о квартире (адрес, площадь);
• исходные размеры долей;
• порядок перераспределения;
• возможность или безвозмездность сделки;
• порядок оплаты расходов;
• ответственность сторон;
• момент перехода прав;
• реквизиты и подписи сторон.

Образец соглашения о перераспределении долей в праве общей долевой собственности на квартиру

Нотариальное удостоверение

Сделки с долями в квартире подлежат обязательной заверке у нотариуса. Стороны вправе самостоятельно выбрать нотариальную контору.

Важно! Стоимость услуг в нотариальных конторах регулируется Региональными нотариальными палатами. Однако они устанавливают только предельную стоимость услуги. Целесообразно обзвонить близлежащие нотариальные конторы. Цены на услуги могут различаться до 2 000 – 3 000 руб.

Сфера деятельности нотариуса включает исключительно проверку документа на соответствие законодательству и удостоверение. Для получения технических услуг по подготовке проекта необходимо оплатить дополнительно.

Цены на нотариальное удостоверение формируется следующим образом:

1. Государственная пошлина – 0,5% от стоимости сделки.
2. Технические услуги (например, в 2019 году в г. Москве – 11 000 р.).

Правила нотариальных контор не предусматривает возможности взимания только госпошлины. Дополнительные платежи также выплачиваются в обязательном порядке.

Регистрация права

Переход прав на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации. Органом, уполномоченным на сбор и хранение информации на недвижимость, является Росреестр.

С 2019 года обязанность по предоставлению документов в Росреестр по сделкам, прошедшим нотариальное удостоверение, возлагается на нотариуса. Специалист самостоятельно передает все данные в уполномоченный орган.

Важно! Стороны не совершают дополнительных действий. Однако обязанность по оплате госпошлины в Росреестр сохраняется.

Результатом обращения является внесение изменений в Государственный реестр. Сторонам выдаются выписки из ЕГРН с обновленными данными.

Расходы на перераспределение долей в квартире

Окончательная стоимость оформления перераспределения долей в квартире зависит от количества необходимых этапов. Цены на услуги могут различаться в целом по стране, а также в зависимости от конкретных компаний.

Источник: https://liner-rostov.com/pereraspredelenie-doley-v-prave-obschey-dolevoy-sobstvennosti/

Определение долей в праве общей долевой собственности на основании ст. 245 ГК РФ

Если на недвижимость претендуют с идентичными правами сразу несколько человек, то в соответствии со ст. 244 ГК РФ такое явление интерпретируется с использованием двух вариантов.

Владение признается совместным при отсутствии четкого разделения имущества на причитающиеся доли каждому собственнику. Но в то же время недвижимость может выступать как общее долевое имущество, что предполагает необходимость в определении того, кому и какая площадь принадлежит.

Плюсы в обстоятельствах, когда человек владеет конкретной выделенной частью:

• вправе продать долю как собственникам, так и третьим лицам;
• возможность договориться с иными владельцами о разделении оплаты коммунальных платежей в соответствии с размером площади, которая находится во владении;
• распределить обязанности при совместных ремонтных работах.

При любом рассмотрении, если недвижимость выступает как общее имущество, требуется установить конкретные доли для граждан. Выполнить действия по выделению можно двумя способами: при достижении взаимного согласия между владельцами и по закону через суд.

https://www.youtube.com/watch?v=JJvZSQSLRk4

Первый вариант реализуется с использованием различных вариантов, но в любом случае требуется согласие собственников – если хотя бы один из них имеет иное мнение, придется воспользоваться вторым вариантом.  При достижении соглашения, договоренность в обязательном порядке оформляется должным образом: в письменном формате и с нотариальным заверением.

В содержании важно указать следующие сведения:

• предмет договора;
• права и обязанности сторон;
• правила пользования имуществом;
• правила внесения взносов и уплаты платежей;
• ответственность за игнорирование утвержденных условий;
• порядок урегулирования возникших конфликтов.

Документ подписывается каждым участником сделки. В дополнении к нему прилагаются правоустанавливающие документы и акт приема имущества.

К сожалению, первый способ на практике реализуется редко. Разрешение вопросов, касающихся недвижимости, чаще происходит в ходе судебных разбирательств.

Поэтому наиболее актуален второй вариант, когда выделение долей осуществляется с учетом законодательных норм в суде. При вынесении решения являются значимыми не только позиции закона, но также и жизненные обстоятельства каждой из сторон конфликта.

К примеру, при уточнении долей в натуре в двухкомнатной квартире, где собственниками выступают одинокая девушка и мужчина, проживающей с семьей, большее помещение вероятнее будет отдано в распоряжение главы семейства.

В такой ситуации девушка вправе рассчитывать на компенсацию частичной стоимости отведенного имущества в денежном выражении.

Нюансы выделения долей

Собственность, признанная долевой, подразумевает необходимость в определении долей, причитающихся каждому владельцу. Объект признается равнодолевым имуществом, если:

• к такому решению единогласно пришли сособственники имущества;
• статус назначен в соответствии со статьями действующей нормативной правовой системы;
• доли не могут быть уточнены в связи с отсутствием возможности определения размеров частей из собственности для каждого совладельца.

К примеру, согласно ст. 39 Семейного кодекса доли супругов признаются равными, если имущество является совместно нажитым, при этом отсутствует брачный договор, где был бы указан порядок определения частей.

Также части в собственности считаются равными для участников хозяйств: крестьянских или фермерских. По нормам ст. 285 ГК РФ для членов таковых образований при выходе из них или при осуществлении раздела объектов недвижимости происходит выделение с учетом принципа равности.

Касательно порядка определения и изменения уже выделенных долей для участников долевой собственности, которые располагают имуществом в соответствии с достигнутым соглашением, количество причитающихся квадратных метров устанавливается от различных значимых обстоятельств. В такой ситуации важен вклад каждого из владельцев в улучшение общего имущества.

Об изменении доли

В течение жизни могут возникнуть обстоятельства, когда потребуется изменить размер доли в собственности для отдельного участника. Осуществлять это необходимо в соответствии с основаниями, указанными в законодательстве. Сам гражданин вправе инициировать рассмотрение вопроса об изменении величины принадлежащей части. Устанавливать новые размеры долей актуально в следующих случаях:

• объект недвижимости был улучшен за счет значительного материального вклада одного из участников;
• при трудовом вкладе сособственника в проводимые изменения;
• возник вариант с беспроблемным увеличением долей в связи с приращением и выделением из состава общей собственности;
• также принимаются иные вклады и действия, направленные на улучшение и приращение.

Стандартно, возникновение необходимости изменения величины причитающихся квадратных метров обусловлено улучшением жилья. При этом важно принимать к учету понятия отделимых и неотделимых изменений.

Первая группа подразумевает ситуации, когда было реализовано приращение к объекту, при этом корректировки не стали фактором причинения вреда квартире или имуществу совладельцев. При таких обстоятельствах допустимо выделение дополнительной доли даже без согласования вопроса с иными собственниками.

Вторая группа, неотделимые улучшения, включает в себя любые изменения, в результате которых была увеличена стоимость объекта недвижимости: проведение капитального и дорогостоящего ремонта, к примеру.

В этом случае человек, ответственный за выполнение соответствующих работ, вправе затребовать увеличения доли соразмерно вложенным средствам.

Но таковой вариант предполагает обязательное достижение договоренности с иными участниками.

Как зарегистрировать право долевой собственности в многоквартирном доме?

Чтобы избежать посягательств на принадлежащую долю и максимально учесть собственные интересы, владельцу части собственности в многоквартирном доме рекомендуется зарегистрировать право.

Особенности регистрации долей обеспечены регламентом по положениям ст. 23 Федерального закона № 122, которые уточняют производный характер операции, т. к. она непосредственно определяется регистрацией прав на недвижимость.

Для успешной реализации процедуры в полном соответствии с требованиями законодательства, придется позаботиться о сборе пакета обязательных документов.

1. Подача осуществляется не только собственником имущества, но также через представителя, доверенное лицо от ТСЖ или же человека, выступающего в качестве представителя интересов совладельцев.
2. Квитанция об оплате государственной пошлины за проведение сотрудниками регистрирующего ведомства необходимых действий.
3. Бумаги, где отражены выделенные размеры для каждого собственника, Ф. И. О.  участников.
4. Технический паспорт.
5. Кадастровый план – если в дополнении осуществляется регистрация земельного надела.

Помимо прочего, возникает необходимость в предоставлении правоустанавливающих позиций, согласно которым проводимые действия обеспечены на законодательном уровне:

• акт государственного ведомства в качестве подтверждения факта передачи земли в общую долевую собственность;
• акт о вводе в эксплуатацию сооружений;
• договоры о проведении сделок по купле-продаже общих долевых помещений и иных объектов;
• иные документы, если производилось изменение долей.

Лишь при наличии всех запрашиваемых документов и обеспечения соответствия требования законодательства гражданин вправе рассчитывать на регистрацию прав собственности. В противном случае будет выдвинут отказ.

Заключение

Конфликты, связанные с недвижимостью, чуть ли не самые популярные споры между родственниками и близкими лицами в судебной практике. Но всех этих разбирательств можно избежать, если заранее обеспечить договоренность с учетом позиций закона и интересов каждого собственника.

Уважаемые читатели!

Важно! Проблемы, связанные с жильем, относятся к категории сложных дел. Проконсультируйтесь бесплатно с юристами нашего журнала

8 (800) 350-84-13 доб. 731

Источник: https://provyselenie.ru/opredelenie-dolej-v-prave-obshhej-dolevoj-sobstvennosti/

Соглашение о перераспределении долей в квартире, перераспределение долей в праве общей долевой собственности

/ Жилищные споры / Перераспределение долей в праве общей долевой собственности на квартиру

Просмотров 213

Люди могут жить под одной крышей и довольствоваться текущим положением. Но порой жизнь заставляет перераспределить доли в квартире. Одни собственники увеличат свои доли, а другие, наоборот, уменьшат. Вероятно, кто-то и вовсе перестанет считаться законным собственником.

Справедливо ли такое распределение в отношение квартиры? Далеко не всегда, но возможно. Осталось понять, как будет происходить новое распределение долей, кто в нем участвует и что для этого нужно?

Можно ли перераспределить доли в квартире?

Изменение размеров долей не вызывает особых сложностей. Достаточно прийти к единому мнению, заключить соглашение и заверить его у специалистов.

Однако в юриспруденции нет термина «перераспределение». Правильно говорить об определении или изменении текущих долей в квартире (ст. 245 ГК РФ). Подходящая трактовка зависит от жизненных обстоятельств:

1. Если право собственности еще не установлено – определение долей.
2. Если имеет место увеличение/уменьшение/уравнение долей – изменение.

Перераспределение, точнее определение долей – это ответственная процедура. Причины такого решения должны быть вескими, а не идти в ущерб совладельцам.

Когда нужно определять доли в квартире:

• вступление в наследство;
• раздел квартиры бывшими супругами – при разводе;
• использование материнского капитала и выделение долей членам семьи – мужу и детям;
• улучшение жилищных условий одним из собственников (ремонт, закупка техники, мебели, строительных материалов на личные деньги);
• желание изменить текущий порядок.

Пример:

Четверо наследников обратились к нотариусу по месту открытия наследства на квартиру. Умерший оставил им 3-комнатную квартиру. Первый наследник решил отказаться от имущества. Но в заявлении он не указал, в чью пользу происходит отказ.

Остальные кандидаты вступили в наследство. Изначально им полагалось по ¼ доли, то есть поровну на всех. Но поскольку из четверых наследников остались лишь трое, собственники приняли решение определить новые пропорции.

Они заключили соглашение, где и указали все изменения:

• первому – ⅔ доли в квартире;
• второму – 1/6 часть + денежный вклад;
• третьему 1/6 дробь + автомобиль.

Одним словом, ситуации могут быть разными. Чтобы определить доли в квартире, нужно получить согласие всех собственников без исключения. Если хотя бы один из них будет против, о добровольных изменениях можно забыть. Скорее всего вопрос адресуется в местный суд.

Как перераспределить доли в праве общей долевой собственности на квартиру?

Описывая порядок, нельзя не отметить важность общего решения собственников. Они должны понимать, как происходит раздел. Даже если изменения несущественные, придется добиваться согласия всех совладельцев.

Способы

Какие варианты подходят для определения долей в квартире:

1. Договор купли-продажи – предусматривает возмездную передачу доли и/или ее части за денежное вознаграждение.
2. Договор мены – происходит обмен долями или сделка с участием другого имущества (автомобиля, техники, драгоценностей).
3. Дарственная – передача доли другому собственнику на бесплатной основе (например, от матери сыну, от бабушки – внуку, от тёти – племяннику).
4. Обычное соглашение об определении долей – распространенный случай, если вышеназванные сделки не подходят.

Как же это происходит на практике?

Пример:

Денисова развелась с мужем и вернулась в квартиру матери. Женщина уже имела ¼ долю в квартире, а другая ¾ часть принадлежала маме. Вскоре у Денисовой родился ребенок. Встал вопрос о выделении доли в общей долевой собственности. Отношения с матерью были хорошие, ссор не возникало.

Мать сама предложила перераспределить текущие доли в равных пропорциях. Согласно условиям соглашения, жилье было поделено на троих: мать, дочь и внучку. Всем собственницам досталось по ⅓ части в квартире. Таким образом, доля матери была уменьшена, а доля дочери увеличилась.

Ребенок не имел прав на квартиру, но в результате сделки стал долевым собственником.

Пошаговая инструкция

Следующий алгоритм поможет определить доли в квартире:

Шаг №1 Садимся за стол переговоров

Обсудите условия предстоящего передела. Важно чтобы все совладельцы были согласны на изменение своих долей. Если в семье царит спокойствие, особых проблем не возникнет.

Шаг №2 Оформляем соглашение

Вторым этапом станет составление соглашения об определении долей в квартире. Его нужно оформить в письменной форме. Совладельцы должны проставить личные подписи.

Шаг №3 Заверяем у нотариуса

Обязательно посетить нотариуса и оформить намерения в его присутствии. Если этого не сделать, Росреестр откажет в регистрации сделки. Нотариальная форма – обязательное условие для определения долей в общем праве на квартиру (Федеральный закон №172-ФЗ «О внесении изменений…»).

Шаг №4 Переоформляем в Росреестре

Отправляйтесь в ГБУ «Мои документы» или в Росреестр по месту регистрации квартиры. Заполните заявление, отдайте бумаги и квитанцию – вам выдадут расписку о подаче заявки. Отслеживайте степень готовности документов. Затем останется забрать правоутверждающую справку – сейчас это выписка из ЕГРН.

Соглашение о перераспределении долей на квартиру (образец)

Элементы договора включают сведения о сторонах, намерениях, объекте и условиях сделки.

соглашения об определении долей в квартире:

• название – по центру;
• город/населённый пункт – где подписывается;
• дата – число, месяц и год оформления договоренностей;
• сведения о совладельцах – ФИО, дата рождения, адрес прописки по паспорту, серия/номер и прочие данные;
• сведения о квартире – адрес, кадастровый номер, площадь, этажность и др.;
• право собственности – на каком основании собственники владеют объектом;
• причина – на чем основано желание перераспределить доли (например, неотделимые улучшения домохозяйства);
• размеры новых частей жилья: чьи доли уменьшаются, чьи увеличиваются – а также в рамках какой сделки (например, договор дарения);
• сведения о недвижимости – есть ли аресты, заложены ли доли, имеются ли притязания третьих лиц (осужденных, военнослужащих, детей);
• список прав и обязанностей сторон;
• кто несет расходы;
• сколько экземпляров у соглашения (дольщикам и одна в Росреестр);
• подписи + фамилия (инициалы).

Список документов

Заинтересованным лицам предстоит собрать пакет документов – один для нотариуса, а второй для Росреестра.

Какие документы входят в пакет:

• паспорта;
• проект и само соглашение – составляется у нотариуса; в Росреестр или МФЦ передают в готовом виде;
• нотариальная доверенность – если от имени дольщиков действует один человек (представитель);
• документы на квартиру – цветные свидетельства или свежие выписки из ЕГРН о праве собственности (см «Как узнать долю в квартире«);
• правоутверждающие документы – по требованию нотариуса или регистраторов (например, свидетельство о праве на наследство);
• техпаспорт или кадастровая выписка – дополнительно;
• прочие бумаги.

Юристы советуют иметь на руках несколько копий, на случай непредвиденных обстоятельств с распределением.

Сроки

Заключение сделки не отнимает много времени. Теоретически на составление договора уходит порядка 1-2 дней. Затем нужно ждать завершения регистрации изменений – от 3 до 14 дней, но обычно не долго (приказ Минэкономразвития РФ № 743 от 16 декабря 2013 года).

Стоимость

Финансовая сторона вопроса порадует далеко не всех. Затраты существенные, поэтому стоит взвесить все «за» и «против».

Сколько стоит определение долей в квартире:

• госпошлина за внесение изменений в реестр – 2 000 рублей с человека;
• госпошлина за удостоверение соглашения – 0,5% от цены соглашения, т.е. от стоимости долей в общем праве на квартиру (ст. 333.24 НК РФ);
• проект договора – от 1 500 до 5 000 рублей;
• услуги нотариуса (отдельно) – от 500 рублей и выше.

Чем выше цена доли (-ей), тем больше госпошлина. Самые высокие расценки в Москве и Санкт-Петербурге. Общая стоимость по распределению может доходить до 20 000 рублей.

Пример расчетов:

Оксана и Семен решают перераспределить свои доли в новых пропорциях. Сейчас собственники владеют по ½ части квартиры, общей стоимостью 2,5 млн рублей. Они планируют увеличить долю Оксаны и уменьшить дробь Семена – ¾ и ¼ соответственно.

Сколько придется отдать за изменения пропорций:

• 2 000 рублей с Оксаны и 2 000 рублей с Семена – государственная пошлина;
• 12 500 рублей на двоих – госпошлина нотариусу из расчета 0,5% от суммы соглашения (напомним, жилье стоит 2,5 млн рублей);
• 3 000 рублей – услуги частного нотариуса (УПТХ).

Итого: Оксана и Семен должны заплатить за оформление 13 200 рублей. Собственники могут разделить сумму в соответствии с размерами долей – тогда Оксане придется заплатить больше.

Как перераспределить доли, если второй собственник не согласен?

Добровольное решение о разделе долей не вызывает особых проблем. Куда сложнее определить доли без согласия остальных. Одним дольщикам это не выгодно, другие хотят денег, третьи – просто чинят препятствия.

Остается вариант с подачей иска о принудительном определении долей в квартире. Заявление подается в мировой или районный суд по месту проживания ответчика. Обычно адрес совпадает с местом нахождения квартиры.

Основания обратиться в суд:

• неотделимые улучшения квартиры – речь идет о ремонте, покупке техники, проводке коммуникаций и прочих улучшениях за счет истца (п. 3 ст. 245 ГК РФ);
• желание выделить долю в натуре – определить размер доли, компенсации, изолированного помещения;
• споры по вопросу пользования общим имуществом (кухня, коридор, ванная, туалет);
• раздел имущества – распределение долей в связи с рождением 2-го ребенка или статуса супругов;
• наследственные споры – признание права собственности на долю в квартире.

Обладателю доли нужно обратиться в суд, предоставить доказательства и взять готовое решение. Вместе с постановлением суда следует пойти в МФЦ или в Росреестр – регистраторы внесут изменения в базу данных.

Перед тем как идти в суд или заключать соглашение, обратитесь к юристам нашего портала. Знайте, что на кону стоят большие деньги: госпошлины, услуги нотариуса, платные справки, оценка квартиры. Зачастую регистраторы выносят отказ из-за неразборчивой печати или формы документа.

Ошибки не приведут к успеху, а только растянут оформление сделки на долгий срок. Юрист даст рекомендации, проверит ваши документы, изучит образец иска или соглашения. Если вы не знаете, как определить доли, лучше довериться эксперту. Вы будете уверены, что действуете в правовом поле и не совершаете ошибок.

Консультация бесплатная – обращайтесь!

Источник: http://law-divorce.ru/pereraspredelenie-dolej-v-prave-obshhej-dolevoj-sobstvennosti-na-kvartiru/

Правовой режим общей собственности

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Установлена презумпция долевой собственности: общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Когда возникает общая собственность?

1. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
2. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
3. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Долевая собственность.

Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Улучшения: Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Распоряжение имуществом:

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, по преимущественной покупке.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности:

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Совместная собственность.

Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.

Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.

При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными.

Есть особенности для супругов:

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Личная собственность супруга:

• Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак,
• Имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования
• Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов
• Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.).
• Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228),

!!!!!!! Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если договором между ними не предусмотрено иное.

По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество, находящееся в его собственности, а также на его долю в общем имуществе супругов, которая причиталась бы ему при разделе этого имущества.

Источник: https://el-group.com.ru/uncategorized/pravovoj-rezhim-obshhej-sobstvennosti/

Изменение размеров долей в праве общей собственности при увеличении площади помещения одним участником не требует отдельного согласия сособственников

ВС РФ определил, что для изменения долей в праве общей собственности в соответствии с п. 3 ст.

245 ГК РФ необходимо наличие двух обстоятельств: во-первых, осуществление одним из участников неотделимых улучшений общего имущества, во-вторых, согласие на подобные действия остальных сособственников.

Заключение соглашения об изменении долей в таком случае не требуется (Определение ВС РФ от 27.12.2016 по делу № 308-ЭС16-10315, А32-18401/2015).

Суть дела

В ноябре 2006 г. истец зарегистрировал право на долю в общей долевой собственности в размере 1/5 на помещение первого этажа столовой общей площадью 778,5 кв. м, расположенной в Сочи. Оставшиеся 4/5 доли в праве общей собственности были зарегистрированы на организацию — правопредшественника ответчика.

Порядок пользования общим имуществом участники общей долевой собственности согласовали в договоре «О пользовании общей собственностью (долевой)». Договор закрепил в том числе обязанность сторон согласовывать друг с другом реконструкцию помещений, связанную с неотделимыми улучшениями.

В период с 2009 по 2011 гг. истец провел реконструкцию и техническое переоборудование помещения столовой. Осуществлена перепланировка и надстроена антресоль, вследствие чего площадь помещения увеличилась на 174,8 кв. м.

Право собственности на помещение с увеличенной площадью (953,3 кв. м) было зарегистрировано за участниками в прежних долях.

Истец полагал, что произведенные им улучшения спорного помещения повлекли изменение размера принадлежащей ему доли в праве на общее имущество. Он обратился в суд с иском о признании за ним права на долю 3305/9533 в праве общей долевой собственности на помещение столовой.

Судебное разбирательство

Суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал. Он руководствовался ст. 245 и 247 ГК РФ и исходил из следующих аргументов. Сособственник, заявивший требования об увеличении своей доли по основаниям, предусмотренным п. 3 ст.

245 ГК РФ, должен доказать, во-первых, осуществление за свой счет неотделимых улучшений, а во-вторых, что такие изменения были произведены по соглашению с другими совладельцами, предусматривающему, что в результате этих улучшений будут изменены доли совладельцев.

Между тем в деле отсутствуют достоверные доказательства того, что сособственниками было достигнуто соглашение о реконструкции истцом объекта общей долевой собственности.

Равно, как не договорились они и о перераспределении долей в связи с произведенными истцом изменениями спорного помещения в виде надстройки антресоли над помещениями.

Апелляция отменила решение суда первой инстанции, удовлетворив требования истца. Апелляционный суд согласился с предложенным первой инстанцией толкованием ст. 245 и 247 ГК РФ. Вместе с тем, по его мнению, нижестоящий суд не учел ряд фактических обстоятельств.

Установлено, что истец обращался к организации — правопредшественнику ответчика с просьбой согласовать проект реконструкции и технического переоборудования помещений. Проект был согласован уполномоченным организацией лицом.

Указанные обстоятельства и действия сторон, по мнению апелляции, соответствовали модели правомерного поведения сторон, согласованной ими в договоре «О пользовании общей собственностью (долевой)».

Рассматривая вопрос о согласовании правопредшественником ответчика изменения долей собственников в праве общей долевой собственности на спорное имущество, суд исходил из следующего.

Для установления факта достижения сторонами соглашения необходимо установить наличие воли на ее совершение и оценить фактическое поведение стороны, свидетельствующее (или не свидетельствующее) о сделанном волеизъявлении. Правопредшественник ответчика выразил свою волю на изменение долей в письме, адресованном начальнику отдела Управления Росреестра, в котором он отметил, что «не возражает против… перераспределения долей».

Кассация отменила постановление апелляции, оставив без изменения решение суда первой инстанции. Суд округа подчеркнул, что истец, заявивший требования об увеличении своей доли по основаниям, предусмотренным п. 3 ст.

245 ГК РФ, должен был доказать наличие у него соглашения с иными совладельцами об осуществлении неотделимых улучшений и изменении доли совладельцев.

Между тем доказательств, однозначно подтверждающих наличие соглашения между сторонами о том, что в результате реконструкции помещения за счет средств истца его доля в праве будет увеличена, в материалы дела представлено не было.

Позиция ВС РФ

ВС РФ отменил акты судов первой и кассационной инстанций. Постановление апелляции оставлено без изменений. При этом ВС РФ руководствовался следующими аргументами.

Согласно п. 3 ст. 245 ГК РФ участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. В силу п. 1 ст.

247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.

Таким образом, участник долевой собственности, осуществивший неотделимые улучшения имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли при условии, что такие улучшения были произведены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества — при наличии согласия иных сособственников.

Суды установили, что истец получил согласие второго участника долевой собственности на перепланировку и увеличение площади недвижимого имущества. Правопредшественник ответчика в лице уполномоченного на то лица согласовал проект реконструкции и технического переоборудования помещений, как того требовал договор «О пользовании общей собственностью (долевой)».

При этом, вслед за апелляцией, ВС РФ учел, что после завершения работ второй сособственник подал в органы регистрации заявление об отсутствии возражений по внесению изменений в Свидетельство о государственной регистрации права на объект относительно размера долей в помещении столовой.

Таким образом, из установленных по делу обстоятельств следует, что неотделимые улучшения общего имущества были произведены с соблюдением установленного его собственниками порядка пользования общей долевой собственностью.

Правопредшественник ответчика не возражал против действий истца по реконструкции помещения. Суд апелляционной инстанции обоснованно, опираясь на п. 3 ст.

245 ГК РФ, усмотрел основания для увеличения доли организации в праве на общее имущество.

При этом в своих выводах ВС РФ пошел дальше суда апелляционной инстанции. Последний признал доказанным согласие сособственника на изменение долей. В то же время ВС РФ определил, что норма п. 3 ст. 245 ГК РФ в принципе не требует такого согласия. В качестве основания для изменения доли в п.

3 ст. 245 ГК РФ предусмотрен сам факт выполнения неотделимых улучшений общего имущества одним из участников долевой собственности. От сособственников в таком случае необходимо получить согласие лишь на выполнение неотделимых улучшений: проведение реконструкции помещения, надстройки и т.п.

Как отметил ВС РФ, вывод судов первой и кассационной инстанций о возможности изменения долей в праве общей собственности только при наличии соответствующего соглашения его участников противоречит положениям ч. 3 ст. 245 ГК РФ. Данная норма не предусматривает такого дополнительного основания для увеличения доли, как согласие на то всех сособственников.

Иной подход влечет нарушение прав участника общей долевой собственности, за свой счет улучшившего общее имущество с согласия другого сособственника.

Имущественная оценка доли последнего возрастает в результате такого улучшения.

Его отказ увеличить долю произведшего улучшения участника, таким образом, приведет к извлечению преимущества из недобросовестного поведения, что противоречит п. 4 ст. 1 ГК РФ.

К сведению

Источник: https://www.eg-online.ru/article/334154/

Неотделимые улучшения в общем имуществе: нужно ли согласие других собственников на увеличение доли лица, которое их произвело?

По общему правилу участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли (п. 3 ст. 245 Гражданского кодекса). Важно, чтобы при этом был соблюден порядок использования общего имущества, который осуществляется по соглашению всех участников (ст. 247 ГК РФ).

Значит ли это, что для увеличения своей доли лицу, которое произвело улучшение имущества, нужно получить согласие другого собственника? Или вполне достаточно согласия на осуществление самого улучшения? Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций не смогли прийти к общему мнению, поэтому Верховному Суду Российской Федерации пришлось их рассудить.

Суть спора

3 ноября 2006 года общество “Ф” и организация “Б” стали собственниками столовой площадью 778,5 кв. м. Общество получило 4/5 в праве общей долевой собственности, а организация – оставшуюся 1/5.

Порядок пользования общим имуществом, а также свои права и обязанности участники согласовали в договоре от 1 июня 2009 года.

В частности, они предусмотрели обязанность организации “Б” согласовывать с обществом “Ф” реконструкцию помещений, связанную с неотделимыми улучшениями.

За период с 2009 по 2011 годы организация провела реконструкцию и техническое переоборудование помещения столовой. Помещение претерпело перепланировку, а над комнатами первого этажа появилась антресоль. В итоге общая площадь помещения столовой увеличилась на 174,8 кв. м, то есть до 953,3 кв. м.

Стороны обратились в регистрирующий орган за регистрацией права собственности на увеличенную площадь, и оно было зарегистрировано за ними в прежних долях (то есть 1/5 – за организацией, а 4/5 – за обществом).

Однако организация “Б”, полагая, что произведенные ею улучшения повлекли изменение ее доли в праве на общее имущество, обратилась в арбитражный суд с иском к обществу “Ф” о признании за ней права на долю 3305/9533 в отношении помещения столовой площадью 953,3 кв. м, а за ответчиком – права на долю 6228/9533.

О том, какие улучшения могут считаться отделимыми, узнайте из материала “Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества” в “Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки” интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите бесплатный
доступ на 3 дня!

Получить доступ

Тем не менее, суд в удовлетворении исковых требований отказал (решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17 августа 2015 г. по делу № А32-18401/2015). Свое решение он мотивировал тем, что пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 247 ГК РФ).

Таким образом, для изменения долей в общей собственности в связи с произведенными неотделимыми улучшениями имущества собственнику нужно не только доказать осуществление неотделимых улучшений, но и получить согласие сособственников на изменение долей. Однако такое соглашение между сторонами не заключалось.

На основании этого суд первой инстанции сделал вывод о том, что истцом не был соблюден порядок пользования общим имуществом.

А вот апелляция сочла иначе. Суд учел положения заключенного сторонами договора о пользовании общей собственностью. Этим договором был регламентирован порядок согласования вторым собственником реконструкции и технического переоборудования помещений.

В рассматриваемом споре такое согласие было выражено в письменной форме и представлено в виде переписки сторон, которая, как отметил суд, свидетельствует о наличии согласия ответчика на проведение истцом реконструкции.

Этого, по мнению апелляции, вполне достаточно для того, чтобы считать порядок пользования общим имуществом соблюденным. В связи с этим суд пришел к выводу, что истец имеет право на увеличение доли в праве общей долевой собственности на спорное помещение.

Решение нижестоящей инстанции при этом было отменено (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2016 г. № 15АП-18487/15).

Кассация, напротив, с позицией суда апелляционной инстанции не согласилась и, отменив его, оставила в силе решение суда первой инстанции (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 мая 2016 г. № Ф08-2449/16).

Суд округа согласился с решением Арбитражного суда Краснодарского края в том, что наличие согласия ответчика на реконструкцию не является согласием на увеличение доли истца.

И поскольку соглашение сторон об изменении долей в праве общей собственности отсутствует, порядок пользования общим имуществом нельзя считать соблюденным. Следовательно, оснований для увеличения доли организации “Б” не имеется.