Проверяем договор аренды перед его заключением: чек-лист

Часто открытие своего бизнеса – это сложный квест, который включает в себя тысячу и одно задание со своими ловушками и подводными камнями.

Одна из таких сложных и ответственных задач – выбрать помещение под заведение и заключить договор аренды, который не станет впоследствии миной замедленного действия для вашего дела.

Проверять договор аренды перед его заключением научит Юлия Вербицкая, HoReCa-юрист, магистр частного права.

Самая распространенная ошибка при заключении договора аренды: зачем проверять договор и работать над разногласиями, все равно ведь ничего не примут и заставят подписать свою форму договора. Да, возможно, в докризисные времена так оно и было.

Основываясь на личном опыте, могу отметить, что за последние два года я трижды искала помещение для себя (предвидя вопросы – все три раза успешно). Естественно, сама и проверяла форму договора от арендодателя. В первые два раза сдавали помещение физические лица, они шли на диалог, было немного правок и почти все приняли.

В третий раз это была крупная управляющая компания с драконовским договором на 10 страниц.

Шесть часов работы и три страницы правок. Отправив им письмо с разногласиями, я была готова к тому, что если не примут мои предложения, буду искать новое помещение. А дело было накануне нового года, поэтому на решение было всего пара дней.

Но на следующий день мне скинули договор с поправками – приняли 90% моих предложений.

В общем, времена меняются, и сейчас проверка договора аренды с юридической точки зрения – это уже не мартышкин труд, однозначно стоит попробовать согласовать свои правки.

Чек-лист

1

Первым делом нужно проверить, принадлежит ли помещение тому, кто сдает в аренду? Нет ли обременений? Достаточно заказать выписку из ЕГРН в электронном виде (от 250 руб., 5 мин.) на официальном сайте Росреестра или у посредников (чуть дороже).

2

По этой же выписке проверьте, не принадлежит ли объект к государственной или муниципальной собственности. Конечно, это не причина чтобы вовсе отказаться от аренды, но нужно учитывать, что в большинстве случаев потребуется пройти аукцион. Иначе сделку могут потом оспорить (ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ “О защите конкуренции”).

3

Проверить статус юридического лица или ИП арендодателя. Сделать это можно бесплатно на официальном сервисе ФНС России egrul.nalog.ru (до 1 мин.). В ней посмотреть не находится ли юрлицо в процессе ликвидации, реорганизации и т.д., не закрыто ли ИП.

4

Там же нужно проверить, является ли физическое лицо – собственник объекта ИП. Если нет, то придется платить за него НДФЛ (подп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1-2 ст. 226 Налогового кодекса). И переложить эту обязанность налогового агента на него никак нельзя.

5

Проверить, нет ли судебных споров у арендодателя (по ИНН) на kad.arbitr.ru (бесплатно). Если есть, то проанализировать суть этих споров. Одно дело, когда взыскивали переплату с налоговой инспекции, другое – неоднократно выселяли арендатора.

6

Проверить, не было ли серьезных судебных споров в отношении помещения уже на другом сервисе http://ras.arbitr.ru/ по адресу помещения (в тексте решения). Поможет, правда, только если улица с редким названием.

7

Проверить, нет ли долгов у арендодателя, можно бесплатно на сайте ФССП России fssprus.ru/iss/ip/. Открытые исполнительные производства – повод задать вопросы будущему арендодателю.

8

Дали ли вам план помещения и совпадает ли метраж реальным замерам? С помощью рулетки или дальномера самостоятельно проводите замеры. Я неоднократно сталкивалась с тем, что собственники пытались обсчитать, где на 5, а где и на 20 метров. В объявлении указывался один метраж, план не приложен, приходишь, начинаешь мерить, не сходится.

9

Соответствует ли реальное расположение стен и помещений приложенному к договору плану. Здесь нужно сравнить план помещения, который вы подписываете в качестве приложения к договору, с реальной ситуацией. Иначе есть риск, что вас потом при выезде обяжут вернуть все в первоначальное состояние, а его определят по плану, приложенному к договору.

10

Распределены ли в договоре пожарные риски. Если это не расписать, по умолчанию несет ответственность арендатор. Пожарные инспекторы при проверке смотрят договор.

11

Распределена ли в договоре ответственность за оборудование (электрика, водоснабжение и т. д.).

12

Указаны ли в договоре допустимые кВт (важно, если у вас есть энергоемкое оборудование)?

13

Добавлено ли в договор заверение об обстоятельствах, что объект соответствует всем необходимым требованиям?

14

Нет ли возможности в одностороннем порядке поднять арендную плату? Обычно есть. С этим надо работать. Если не исключить совсем, то хотя бы ограничить какими-то рамками.

15

Дают ли арендные каникулы? Если да, то обязательно расписать в договоре в разделе об арендной плате. Такого понятия в Гражданском кодексе нет, поэтому просто нужно писать, что, допустим, за первый месяц стоимость аренды 100 тыс. руб., а за последующие 200 тыс. руб.

16

Дается ли в договоре согласие на вывеску (внутри и снаружи здания) – если требуется?

17

Есть ли счетчики на свет, воду, тепло?

18

Зафиксирована ли в договоре переменная часть арендной платы в твердой сумме, а остальное по счетчикам? Если счетчиков нет, то следите за тем, чтобы плата за эти коммунальные услуги была фиксированная. Иначе формулировка оплачивается “по выставленным счетам” таит в себе угрозу получить счет и обязанность его оплатить в любом размере.

19

Согласовано ли условие о парковке (если вам пообещали парковочные места, то это должно быть отражено в договоре)?

20

Указано ли, кто отвечает за содержание придомовой территории? Это важно, если у вас отдельный вход. Иначе поскользнется пешеход, сломает руку, кто будет отвечать?

21

Нет ли запрета на возмещение неотделимых улучшений? Если про них ничего не сказано, то и не напоминайте. В ст. 623 ГК РФ есть правила, что “по умолчанию” согласованные неотделимые улучшения возмещаются. А вот иное как раз можно предусмотреть договором.

22

Достаточен ли для вас срок договора? Ведь, когда он истечет, вас могут “попросить”. Одно дело, если вы снимаете офис с готовым ремонтом, переехать не так уж сложно, забрали мебель, да и все.

Да, переезд хуже пожара, но переехали и начали работать в новом месте. Другое дело, если это, допустим, ресторан или магазин с уличным траффиком.

Для такого рода предприятий переезд может быть равен закрытию насовсем.

23

Не велик ли для вас срок договора? С другой стороны, если вы погорячились и заключили договор, допустим, на 5 лет, и не предусмотрели возможность в договоре расторгнуть его раньше по своему желанию, вы все 5 лет и должны будете платить аренду. ГК РФ не содержит правил о том, что от аренды можно отказаться в любой момент (как, допустим, от услуг – ст. 782 ГК РФ).

24

Есть ли в договоре плата за односторонний отказ от договора со стороны арендодателя? Актуально опять же для тех, у кого переезд связан со значительными убытками.

Если стороны предусмотрели возможность расторгнуть договор в одностороннем порядке, то для арендатора это значит, что его в любой момент могут выгнать.

Если так, то пусть оплатят не только переезд, но и убытки в связи со сменой дислокации.

25

Определено ли, кто регистрирует договор? Если вы забудете про это и попробуете найти правила в ГК РФ, то ничего там не найдете. Арендодатель скажет, вам надо, вы и регистрируйте. Придется все затраты на пошлину (две тыс. руб. для физических лиц, в том числе и для ИП, 22 тыс. руб. для организаций) и посещение Росреестра взять на себя.

Ну и конечно, не стоит забывать об общих правилах к проверке любых договоров: полномочия подписанта, крупные сделки (ст. 46 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ “Об обществах с ограниченной ответственностью”, далее – Закон об ООО), сделки с заинтересованностью (ст. 45 Закона об ООО) и т. д.

Таблица (скачать)

Источник: http://www.garant.ru/article/1247853/

Договор аренды кафе в 2020 – образец, с оборудованием, между ИП и физ лицом

Факт аренды помещения для кафе должен обязательно быть закреплен письменным договором между арендодателем (владельцем помещения) и арендатором (владельцем кафе).

Условия

Составление договора – ответственный процесс. В случае несоблюдении условий документа каждая сторона может:

• прекратить выполнять оговоренные ранее обязательства;
• потребовать расторжения договора;
• потребовать выплаты предусмотренных договором штрафов и компенсаций;
• составить судебный иск с требованием привлечь нарушителю к административной ответственности.

Чтобы не допустить принятия вышеуказанных мер, необходимо ознакомиться со всеми условиями договора еще до подписания документа.

Если же текст договора составлялся другой стороной договора, желательно также проконсультироваться у независимого юриста. Такие простые меры помогут обеспечить стабильную работу кафе на протяжении всего срока действия договора аренды.

К примеру, в договоре могут быть прописаны условия его одностороннего расторжения. Обычно чтобы расторгнуть договор арендатор должен предупредить арендодателя о прекращении арендных выплат за срок в 1 месяц или более.

Арендодатель же может расторгнуть договор, если арендатор дважды допустил просрочку платежей или не платит за аренду 2 месяца подряд.

Но договор может содержать условие освобождения арендатором помещения по прошествии короткого срока после требования арендодателя и другие невыгодные для одной из сторон условия.

Также часто долгосрочные договора аренды содержат в себе пункты об индексации арендной платы. Владельцы успешных ресторанов советуют соглашаться на повышение арендной платы не более чем на 10% ежегодно.

Важно перед подписанием договора оговорить размер индексации. Иначе выгодная сначала сумма арендной платы может уже через несколько месяцев существенно увеличиться.

Образец договора аренды бессрочный вы можете найти по ссылке.

В договоре аренды кафе обязательно присутствуют следующие разделы:

Предмет договора	раздел, в котором обозначается информация о помещении для кафе (месторасположение, площадь, отсутствие или наличие специального оборудования, террасы и т.п.)
Права и обязанности сторон	обязательная обязанность арендодателя – передать в аренду помещение и следить за его сохранностью; обязанности арендатора – своевременно платить арендную плату и не вредить сохранности доверенного имущества, не делать перепланировок без согласия арендодателя и т.п.
Расчеты по договору	здесь указывается сумма арендной платы, порядок выплат (личный расчет, перевод на банковский счет или карту и т.п.) и сроки выплат (ежемесячно до определенного числа, 1 раз в квартал, 1 раз в год и т.п.)

Также в документ могут быть включены и дополнительные пункты:

1. Срок действия договора – устанавливается по договоренности сторон: от 1 дня, до бессрочного договора.
2. Порядок передачи предмета договора – дата и порядок передачи помещения арендатору.
3. Ответственность сторон – ответственность, которую понесут стороны за нарушение договора (для арендатора: за повреждение арендованного имущества могут быть предусмотрены штрафы, за неуплату арендной платы – расторжение договора; для арендодателя также может быть предусмотрена ответственность за несвоевременное реагирование на просьбы арендатора, возможность которых предусмотрена договором).
4. Форс-мажор – порядок действий при возникновении форс-мажорных обстоятельств, к которым относятся обстоятельства непреодолимой силы (стихийные бедствия, войны и т.п.).
5. Порядок досрочного расторжения (регулируются сроки и обстоятельства, при которых можно расторгнуть договор раньше, чем закончится срок его действия).

Последний блок документа отводится на подписи и реквизиты сторон, а также обозначение даты заключения договора.

Образец договора можно скачать здесь.

Документы

Для открытия нового кафе понадобится немало документов. Но оформить договор аренды можно с минимальным пакетом документов.

Арендодатель должен ознакомить арендатора со следующими документами:

• актуальные выписки из ЕГРП, удостоверяющие право собственности на помещение;

• документ, удостоверяющий личность, либо подтверждающий регистрацию юридического лица или ИП (в зависимости от вида собственника);

• при необходимости также правоустанавливающий документ, согласно которому недвижимость принадлежит собственнику. Таким документом может быть свидетельство о получении наследства, дарственная или договор купли-продажи.

Арендатор для оформления договора в большинстве случаев должен иметь всего один документ, подтверждающий личность или открытие ИП.

Основным фактором для арендодателя будет платежеспособность арендатора, а не наличие документов, позволяющих открыть общепит.

Но для использования помещения по назначению арендатору уже после заключения договора аренды придется планировать дизайн помещения, покупать специальную аппаратуру и мебель, возможно, совершать капитальный или косметический ремонт и получить разрешение на свою деятельность у множества специальных государственных служб. Таким образом, открыть кафе арендатор сможет не ранее, чем через месяц после заключения.

Арендная плата за период ремонта помещения и ввода кафе в эксплуатацию принесет арендатору дополнительные убытки.

По договоренности с арендодателем можно прописать в договоре, что плата за первые месяцы аренды будет сниженной или вообще отсутствовать, но взамен по истечению срока аренды все специальная аппаратура и мебель останется собственностью  арендодателя.

Гораздо выгоднее на начальных этапах снимать помещение, в котором ранее было открыто кафе. О преимуществах такой аренда смотрите в разделе «Договор аренды кафе с оборудованием».

Срок действия

Срок действия договора оговаривается заранее сторонами и зависит от возможностей арендодателя и потребностей арендатора. Арендодатель может установить ограниченный срок сдачи недвижимости в аренду, по истечении которого он планирует использовать помещение по другим назначениям.

Также арендодатель может предлагать минимальный срок действия договора если не уверен в каких-то условиях договора.

Арендатору выгоднее оформлять долгосрочную аренду. Постоянные клиенты обязательно запомнят по какому адресу находится кафе, но им может быть неудобно посещать заведение после его переноса в другое здание.

Таким образом, по истечению срока действия договора аренды, арендатор может столкнуться с необходимость снова начинать свою бизнес практически с нуля.

Кроме того, поиск подходящего помещения с наличием достаточно просторных залов, аппаратуры, дизайна, террасы и других необходимых преимуществ проблематичен.

Чтобы срок действия арендного договора был максимально выгодным и для арендодателя и для арендатора, часто оговаривается индексация арендной платы. Со временем цены на аренду помещений только увеличиваются и курс национальной валюты нестабилен. 

Вполне может быть, что через год арендодатель сможет сдать помещение для кафе по более выгодной цене, чем сегодня.

Заранее оговорив увеличение арендной платы на определенный процент по истечении определенного срока можно существенно увеличить заинтересованность арендодателя в подписании долгосрочного договора аренды.

Договор аренды кафе с оборудованием

Арендуя помещение с оборудованием можно значительно снизить стартовые затраты при открытии бизнеса.

Если же кафе имеет изначально приятный дизайн, начальные вложения будут состоять только из суммы арендной платы, рекламных затрат и зарплаты персоналу. Недостатком же такой аренды можно назвать изначально более высокую сумму арендной платы.

В договоре аренды или дополнительном документе в данном случае может перечисляться все оборудование, которое находится в кафе и является собственностью арендодателя.

Документальное фиксирование всего оборудования выгодно и для арендодателя и для арендатора. Это помогает уменьшить шансы на кражу оборудования и одновременно не позволит арендодателю присвоить дополнительное оборудование, купленное на средства арендатора.

Несомненным преимуществом аренды помещений с оборудованием является и то, что для таких кафе уже обычно заключены договора для получения необходимых коммунальных услуг и получены разрешения от контролирующих органов на совершение предпринимательской деятельности.

Арендатору остается только перезаключить договора, оставив вышеуказанным организациям собственные контактные данные и реквизиты.

Заключение новых договоров с организациями, предоставляющими коммунальные услуги, и ожидание плановых проверок от уполномоченных органов может занять достаточно продолжительное время. Но без получения соответствующих разрешений и услуг кафе не может начать свою работу.

Дополнительно предыдущий арендатор помещения мог иметь лицензию на продажу алкоголя и табачных изделий.

Между ИП и физическим лицом

Индивидуальным предприниматель может арендовать помещение для кафе у физического лица. Обычно юридические лица активно задействуют имеющиеся в наличии помещения, так что данный вид аренды очень распространен. Формат договора аренды при таких обстоятельствах не изменяется.

ИП может арендовать для своей деятельности даже помещение, собственником доли которого является. Арендодателем при этом будет являться сам арендатор (но как физическое лицо) и собственники оставшихся долей помещения.

Как оформить договор аренды комнаты в квартире, читайте здесь.

Стоимость государственной регистрации договора аренды узнайте в этой статье.

Источник: http://kvartirkapro.ru/dogovor-arendy-kafe/

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Аренда коммерческой недвижимости в кризис остается для бизнеса самым дешевым способом обеспечить себя офисом, складом или торговым помещением. Но арендатору надо внимательно подходить как к выбору объекта аренды, так и к согласованию условий договора с арендодателем. Какие распространенные ошибки совершают арендаторы?

Аренда объекта, на который отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию. При строительстве помещений для сдачи в аренду застройщики зачастую заключают договоры и получают обеспечительные платежи от арендаторов до получения разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию.

Поэтому арендатор должен в первую очередь убедиться в законности арендуемого помещения: запросить у арендодателя разрешение на строительство, а также документы о его правах на земельный участок, категории земель и виде разрешенного использования.

Такие меры должны быть приняты, чтобы исключить риск аренды самовольной постройки, поскольку арендный договор по самострою, скорее всего, будет признан судом недействительным. Тогда арендатор не сможет вернуть денежные средства, внесенные в счет арендной платы.

Аренда самостроя нередко становится предметом рассмотрения в арбитражных спорах.

Так, в Московском регионе организация, арендовавшая два последних этажа в шестиэтажном здании, требовала взыскания с арендодателя сумм, уплаченных по договору аренды, который ранее был признан судом недействительным.

Причина – арендуемые этажи были надстроены к четырехэтажному зданию и обладали всеми признаками самовольной постройки. Все инстанции отказали арендатору во взыскании денежных средств.

Также арендаторам надо учитывать, что использовать для своих целей арендованное помещение в здании, не введенном в эксплуатацию, они не смогут.

Арендодатель в этой ситуации вправе передать помещение арендатору только для ремонтных работ. Любая иная деятельность в таком помещении запрещена и наказывается административным штрафом в соответствии с п. 5 ст. 9.

5 Кодекса об административных правонарушениях в 10 000–20 000 руб.

Нечеткое разделение расходов на оплату коммунальных услуг. Согласно ст. 616 Гражданского кодекса (ГК) арендодатель и арендатор могут самостоятельно договориться, на кого будут возложены расходы по содержанию арендованного имущества, т. е. коммунальные платежи.

Неопытные арендаторы при составлении договора не всегда обращают внимание на данный пункт, что зачастую приводит к возникновению непредвиденных расходов, а иногда и к судебным тяжбам.

Практика судов однозначна: арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором.

Например, в Липецке индивидуальный предприниматель сдал в аренду принадлежащее ему помещение в двухэтажном здании под торговлю продовольственными товарами и алкоголем.

После расторжения договора аренды по инициативе арендодателя арендатор обратился в суд с иском о взыскании уплаченных арендатором коммунальных платежей, считая, что арендодатель таким образом неосновательно обогатился.

Позиции судов всех инстанций были однозначны: не произошло никакого неосновательного обогащения, так как оплата коммунальных услуг является обязанностью арендатора в силу положений ст. 616 ГК.

Несогласованные цели пользования. Каждая компания при выборе объекта аренды отталкивается от собственных целей. При составлении договора такие цели должны быть согласованы с арендодателем и, кроме того, должны соответствовать назначению помещения, предусмотренному проектной и технической документацией.

Если назначение объекта аренды не соответствует условиям договора (например, арендуется жилое помещение для складских, учебных и любых иных целей, кроме проживания людей), то договор с таким условием будет признан недействительным как нарушающий ст. 288 ГК.

Подобные случаи не редкость в судебной практике. Например, в одном из дел в Омской области компания под типографию арендовала жилое помещение в общежитии университета.

По иску прокуратуры договор аренды указанного помещения был признан недействительным, а жилое помещение – подлежащим освобождению.

Несогласованные улучшения арендуемого помещения. У арендатора нередко возникает необходимость переоборудовать помещения, чтобы они соответствовали потребностям бизнеса.

Все улучшения, а также связанные с ними расходы надо заранее согласовать с арендодателем во избежание негативных последствий. Законы предполагают два типа улучшений арендованного имущества – отделимые и неотделимые, однако критерии их определения туманны.

Поэтому вопрос об улучшениях рекомендуется отдельно согласовать в договоре. Зачастую затруднения возникают с неотделимыми улучшениями. Если в договоре не были согласованы условия по ним, то по общему правилу расходы на них ложатся на арендодателя.

Однако в судебной практике нередко встречаются дела, когда арендодатель отказывается возмещать затраты и арендатору приходится взыскивать стоимость неотделимых улучшений в судебном порядке.

Так, в Московской области компания арендовала часть офисного здания. Некоторые помещения были переданы арендатору без отделки.

Для их использования под офисы арендатор с согласия арендодателя провел ремонтные и отделочные работы (включая работы по внутреннему электроснабжению, установку систем вентиляции, кондиционирования, пожарной сигнализации).

Но суды отказали арендатору во взыскании стоимости неотделимых улучшений, потому что арендатор не представил доказательств того, что в результате произведенных работ арендодатель получил выгоду. Таким образом, арендатору необходимо прописать в договоре все условия, чтобы потом годами не судиться с арендодателем.

Автор – юрист адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

Источник: https://www.vedomosti.ru/management/blogs/2016/03/25/635037-chetire-oshibki-biznesa-arende-pomeschenii

Образец договора аренды нежилого помещения

Опубликовал admin, 04.05.2015. 1.

ДОГОВОР N ____

г.Минск                                      от «__» __________ года

_______________________, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице директора __________________, действующего на основании ______________, и ___________________________ именуемый в дальнейшем «Арендатор», в лице директора __________________, действующего на основании ____________, заключили договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Предметом настоящего договора является срочное возмездное владение и пользование нежилым помещением, необходимым Арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности.1.2. Арендованное имущество расположено в г.___________ по ул. _______________, д.

____ и представляет собой нежилое помещение общей площадью ______ кв.м. и сборно-разборный склад площадью ______ кв.м.1.3. Арендованное имущество передается в аренду Арендатору для использования его под производственные помещения общей площадью ______ кв.м.1.4.

Стоимость арендованного имущества составляет ______________________________________________________________________ рублей.

1.5. Срок действия договора определяется со «____» ____________ года по «____» ____________ года.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1.

Арендодатель обязан:— предоставить помещение с телефоном Арендатору в 5-ти дневный срок после подписания договора;— производить капитальный ремонт нежилых помещений, занимаемых Арендатором, связанный с общим капитальным ремонтом здания;— в случае аварии немедленно принимать все необходимые меры по ее устранению и в установленном порядке ставить вопрос о возмещении ущерба, причиненного аварией, если ущерб причинен по вине Арендатора;— обслуживать приборы сетей водопровода, канализации и другого сантехнического и электрооборудования по сданному в аренду помещению. В случае отсутствия свободного доступа к оборудованию Арендодатель не несет ответственности за ущерб, вызванный неисправностью приборов водопроводных сетей, канализации, отопления, электрооборудования;— не вмешиваться в деятельность Арендатора;— доводить до сведения и согласовывать с Арендатором график его работы и требования пропускного режима.2.2. Арендодатель имеет право:— контролировать использование помещения в соответствии с целями, определенными настоящим договором;— в случае выявления нарушений со стороны Арендатора обязать его устранить данные нарушения.2.3. Арендатор обязан:— своевременно, до 25 числа текущего месяца, вносить арендную плату;

— плату за коммунальные услуги, расходы по содержанию и эксплуатации нежилых зданий (помещений) и другие платежи: по предъявленной счет фактуре — не позднее 10 числа месяца, следующего за оплачиваемый периодом;

___________________ Арендодатель           _______________ Арендатор

— использовать помещение исключительно по прямому назначению, указанному в п. 1.

3 договора;— содержать и эксплуатировать полученное в аренду помещение в соответствии с техническими правилами, правилами санитарной и противопожарной безопасности, производить за свой счет текущий ремонт;— обеспечить свободный доступ к приборам сетей водопровода, канализации и другого сантехнического и электрооборудования;— не производить перепланировок и переоборудования арендуемого помещения без письменного разрешения Арендодателя;— известить Арендодателя не позднее, чем за 45 дней о предстоящем освобождении помещения и сдать его в исправном состоянии;— согласовывать с Арендодателем график работы и пропускной режим своего персонала.2.4. Арендатор имеет право:— сдавать помещения в субаренду с письменного согласия Арендодателя;— с письменного согласия Арендодателя решать вопросы перестройки, перепланировки помещения, не влекущие его ухудшения;— на возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений арендуемых помещений [площадей] в случае прекращения действия договора аренды, если эти улучшения были произведены с письменного согласия Арендодателя и в этом письменном согласии Арендодателем было записано, что он обязуется возместить указанные затраты;

— собственности на доходы, полученные от использования арендуемого имущества.

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ

3.1. Арендодатель производит расчет оплаты за арендуемое имущество и согласовывает его с Арендатором согласно приложения к настоящему договору;3.2. Арендатор производит оплату за арендуемое имущество согласно расчету в сроки, предусмотренные настоящим договором.3.3. Арендная плата на момент заключения договора составляет в размере за 1 кв.

м в месяц под производственные площади — _____ базовых величин, сборно-разборный склад — ___ базовых величин за 1 кв.м.— за все арендуемое помещение в месяц _______ базовых величин с учетом НДС.3.4.

Арендатор дополнительно оплачивает Арендодателю расходы по содержанию и эксплуатации нежилых зданий [помещений], затраты по отоплению, водоснабжению, энергообеспечению, за пользование телефоном и другие платежи на основании данных фактических расходов Арендодателя.3.5.

Арендная плата, расходы по содержанию и эксплуатации нежилых зданий, помещений, затраты по отоплению, водоснабжению, энергосбережению, за пользование телефоном и другие платежи вносятся самостоятельно Арендатором в следующие сроки:— арендная плата — не позднее 25 числа текущего месяца на расчетный счет Арендодателя N _______________ в ____________________________;— плата за отопление, водоснабжение, энергообеспечение, расходы по содержанию и эксплуатации нежилых зданий [помещений], за пользование телефоном и другие платежи в соответствии с показаниями счетчиков и представленными Арендодателем расчетами — не позднее 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым периодом, на расчетный счет Арендодателя N ________________ в _________________________________________________.

В случае не внесения или несвоевременного внесения Арендатором арендной платы, указанных платежей Арендодатель, по истечении трех дней после вышеуказанного срока оплаты, списывает сумму очередного платежа со счета Арендатора в безакцептном порядке.

___________________ Арендодатель           _______________ Арендатор

3.6. Размеры арендной платы могут изменятся по соглашению сторон.3.7. Размеры арендной платы подлежат досрочному пересмотру по требованию одной из сторон в случае изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами.

3.8. Окончательный расчет по всем платежам производится сторонами по истечении отчетного квартала на основании данных о фактических расходах Арендодателя.

4. УСЛОВИЯ ИЗМЕНЕНИЯ, РАСТОРЖЕНИЯ, ПРЕКРАЩЕНИЯ И ПРОДЛЕНИЯ
ДОГОВОРА АРЕНДЫ

4.1. Изменение условий договора аренды, его расторжения и прекращение допускаются по соглашению сторон. В случае расторжения договора одна сторона обязана уведомить другую не позднее, чем за 45 дней.4.2. Договор аренды может быть расторгнут по решению суда в соответствии с действующим законодательством.4.3.

Договор аренды может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях:— нарушения другой стороной условий договора;— использования имущества Арендатором не в соответствии с договором или его назначениями;— умышленного или неосторожного ухудшения Арендатором состояния имущества;— сдачи Арендатором в субаренду полученного по договору имущества без согласия Арендодателя;— не внесения Арендатором арендной платы в течение 1 месяца со дня истечения срока платежа;— не соблюдения Арендатором технических правил, правил санитарной и противопожарной безопасности;— выполнение перепланировки или производства улучшений, составляющих принадлежность помещений и неотделимых без вреда для помещения и его конструкций.4.4. По истечении срока договора Арендатор, надлежащим образом выполнявший принятые на себя по договору обязательства, имеет преимущественное право перед другими лицами на возобновление договора.4.5. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора, срок которого истекает, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

4.6. Условия договора аренды сохраняют свою силу на весь срок действия договора и в случаях, когда после его заключения законодательством установлены правила, ухудшающие положение Арендатора.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. За нарушение условий настоящего договора стороны несут имущественную ответственность согласно гражданскому законодательству Республики Беларусь.5.2. Арендатор несет имущественную ответственность за всякое виновное упущение, повлекшее за собой утрату или повреждение арендованного имущества.

5.3. В случае, если в сроки, указанные в п. 3.

6, арендная плата, эксплуатационные расходы, плата за коммунальные услуги, телефон и другие платежи не были перечислены Арендатором, Арендодатель начисляет пеню на всю просроченную сумму в размере 0,1% за каждый день просрочки. Арендатор, просрочивший исполнение денежного обязательства, обязан уплатить за время просрочки сумму долга, увеличенную с учетом инфляции.

___________________ Арендодатель           _______________ Арендатор

6. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Договор действует лишь при условии подписания договора сторонами.6.2. Заключение договора аренды нежилых помещений не влечет за собой выкупа арендованного имущества.6.3. Настоящий договор оформляется в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, и хранится у каждой из сторон.6.4.

Все изменения и дополнения к договору производятся с согласия органа, уполномоченного управлять имуществом, в письменном виде.6.5. Все приложения к настоящему договору являются его неотъемной частью.6.6. По вопросам, не урегулированным настоящим договором, стороны руководствуются Гражданским кодексом Республики Беларусь и другими нормативно-правовыми актами Республики Беларусь.6.

7. Арендатор несет полную ответственность за любое загрязнение окружающей среды.

6.8. По соглашению сторон может быть заключен отдельный договор на энергообеспечение Арендатора.

7. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА СТОРОН

Арендодатель                         Арендатор______________________________       _____________________________________________________________       _____________________________________________________________       _____________________________________________________________       _______________________________

______________________________       _______________________________

8. ПОДПИСИ СТОРОН

        Директор                                        Директор_________________                               _______________

М.П.                                              М.П.

С уважением, юрист Заблоцко-Горький Дмитрий Александрович

Источник: https://prav.by/obrazec-dogovora-arendy-nezhilogo-pomeshheniya/

Сдача нежилого помещения в аренду: регулирование, порядок, оформление | Правоведус

Процедура аренды объектов нежилого фонда представляет собой форму имущественного договора, согласно которому арендодатель (собственник помещения) передает арендатору (нанимателю) объект недвижимости во временное пользование на условиях арендной платы. Чаще всего такие сделки по аренде совершаются между юридическими лицами либо индивидуальными предпринимателями.

Порядок аренды помещений нежилого фонда регламентируется ГК РФ, ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор аренды, который заключается на срок менее 12 месяцев, не подлежит государственной регистрации, при этом, соглашение, оформленное более чем на год, в обязательном порядке регистрируется в компетентных органах.

Сдаче в аренду подлежат различные сооружения, здания в целом либо отдельные помещения, входящие в нежилой фонд. Аренде не подлежат отдельные элементы помещений (например, подвальное помещение, крыша, лестничный марш и т.д.).

Нежилое помещение передается арендатору вместе с документами и ключами, в противном случае договор расторгается на основании отсутствия условий для эксплуатации помещения.

Аренда объектов нежилого фонда: оплата налогов

Сдача в аренду любого жилого или нежилого помещения непосредственно связана с вопросами уплаты налогов с получаемой прибыли.

Многих ответственных собственников помещений, в частности, физических лиц, интересуют ответы на вопросы – в каком размере нужно платить налог, нужно ли при этом регистрироваться в качестве ИП, и многие другие.

Попробуем разобраться во всех тонкостях сдачи в аренду объектов нежилого фонда. Итак, нужно ли платить налоговый сбор при сдаче в аренду помещений нежилого фонда?

Каждый арендодатель, будь то физическое или юридическое лицо, обязан оплачивать налог с прибыли, получаемой от аренды помещения!

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ арендная плата за пользование помещением является доходами, с которых собственник помещения (физ.

лицо) должен уплачивать налог на доходы физических лиц (3-НДФЛ), размер которых составляет 13% от общей полученной суммы за период действия договора.

Стоит отметить, что скрытие факта сдачи аренды помещений зачастую выливается для владельцев взысканием всей суммы налога, и, кроме того, штрафов в размере 20% от неуплаченной суммы и пени.

Узнать, что жилое или нежилое помещение, находящееся в собственности, сдается в аренду, для налоговой службы не составляет труда: источниками могут служить регулярные банковские переводы на карту в определенной сумме (как правило, более 100 тысяч рублей ежемесячно), непосредственная информация в налоговые органы от арендатора, и другие причины, служащие отличным рычагом давления на арендодателя.

Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?

В соответствии с российским законодательством осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 2, 250 млн. рублей в год соответственно.

Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела.

Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется.

Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, сдача в аренду помещения будет рассматриваться, как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:

1. Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит, данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
2. Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
3. Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
4. Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом, как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.

При наличии названных признаков, согласно закону, собственник должен пройти официальную регистрацию в государственных органах в качестве индивидуального предпринимателя.

В данном случае для уплаты налогов выбирается упрощенная форма системы налогообложения, размер которой составляет 6% от суммы прибыли (напомним, что налог на доходы физического лица составляет 13%).

Также стоит учесть, что владельцу помещения, как в качестве ИП, так и физического лица, необходимо будет сдавать соответствующую налоговую отчетность в сроки и по форме, установленными Налоговым Кодексом РФ.

Субаренда нежилого помещения

Аренда жилого или нежилого помещения предполагает возможность пересдачи его в субаренду непосредственно нанимателем. Пересдача недвижимости допускается только с письменного разрешения непосредственного владельца помещения и наличии особого условия в договоре аренды.

Сторонами договора субаренды могут выступать как физические, так и юридические лица. Копия договора обязательно выдается на руки субарендатору в качестве подтвержденного факта согласия собственника на совершение данного действия.

Сделка по субаренде нежилого помещения имеет некоторые особенности, которые обязательно следует учесть нанимателю при заключении договора с субарендатором.

1. Срок действия договора субаренды не может быть больше срок действия первоначального/основного арендного договора. В случае, если договор арендатора с собственником прекратил свое действие, субарендатор вправе заключить с владельцем этого помещения договор аренды на тех же условиях до конца срока действия договора субаренды.
2. Любой договор аренды/субаренды, заключаемый на срок более 12 месяцев, должен регистрироваться в уполномоченных государственных органах.
3. В права и обязанности арендатора входят: предоставление помещение субарендатору в оговоренный срок и на определенных условиях, осуществлять контроль за использованием помещения по соответствующему назначению.
4. В права и обязанности субарендатора входят: своевременная арендная плата, выполнение ремонтных работ (по договоренности), содержание помещения в порядке и использовать исключительно по назначению.
5. Факт передачи помещения арендатором субарендатору фиксируется передаточным актом.
6. Любые нарушения договорных обязательств дают право каждой стороне расторгнуть договор субаренды до окончания его срока действия в судебном порядке.

Аренда муниципального нежилого фонда

Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем, передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории.

Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений. Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий.

Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов. Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность.

Правда стоит отметить, что порой неудовлетворительное состояние муниципальных помещений является серьезной проблемой для арендодателя, ведь, кроме естественного текущего ремонта, арендаторам приходится вкладывать средства и в более существенные работы по восстановлению кровли, фасадов, инженерно-коммуникационных систем, а это, соответственно, уже капитальные вложения.

Чтобы как-то заинтересовать арендаторов, муниципалитеты предлагают различные системы стимулирования: например, увеличение срока действия договора аренды с учетом произведенных работ, возмещение внесенных затрат по факту расторжения договора аренды, освобождение от арендной платы в процентном соотношении от сметной стоимости выполненных ремонтных работ, и другие.

Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут, как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» с июля 2008 г. все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих. В соответствии со ст.

447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.

Важно! Договор аренды муниципального имущества, который был заключен без проведения соответствующих торгов, считается недействительным.

Муниципальная собственность на землю предполагает наличие кадастрового паспорта на объект недвижимости.

Соответственно, если земля не состоит на кадастровом учете, потенциальный арендатор должен собрать пакет документов на него и изначально поставить на кадастровый учет, затем подается заявка на проведение торгов, дающих право аренды данного муниципального имущества.

В случае единоличного участия в торгах, они считаются состоявшимися и дают арендатору право на заключение прямого договора. Договор на аренду муниципального помещения заключается посредством подписания соглашения двумя сторонами.

В договоре должно быть прописана полная информация об объекте недвижимости, его кадастровый номер, площадь и адрес места расположения. Для подачи заявки для участия в торгах и договора понадобятся:

• паспорт будущего арендатора;
• государственное свидетельство о регистрации юридического лица или ИП;
• заявка по форме арендодателя с указанием целей и срока аренды;
• иные документы, предусмотренные документацией о торгах.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества на срок более 12 месяцев арендатору необходимо подать сведения в Росреестр для внесения информации об аренде в единый государственный реестр.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества сроком на 3 и более лет, арендатор приобретает преимущественное право выкупа арендованного помещения в частную собственность.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/sdacha-nezhilogo-pomeshheniya-v-arendu/