Ипотечная квартира: как получить налоговый вычет
Налоговый вычет – это способ вернуть часть собственных денег, заплаченных государству в виде налогов. В России существует множество оснований для возвращения части денег: к примеру, претендовать на возмещение могут те, кто оплачивал лечение и обучение. Ипотечные заемщики могут получить такой вычет наравне с теми, кто расплачивался за жилье «живыми деньгами».
167,3 млрд рублей на имущественный вычет
В декларациях за 2016 год о вычетах заявили более 777 тыс. человек, они претендовали на общую сумму в 167,3 млрд рублей, рассказали журналу ЦИАН в Федеральной налоговой службе. За прошлый год официальные статистические данные пока не сформированы.
Тем не менее, заемщики не всегда пользуются своим правом на налоговый вычет. «Очень часто граждане просто не в курсе, какие именно льготы они имеют, приобретая жилье в ипотеку», – говорит управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.
«Далеко не все знают, что часть средств, потраченных на покупку квартиры, можно вернуть за счет уплаченных ранее налогов на доходы. Обычно в агентствах, где не предусмотрено постпродажное обслуживание клиентов, менеджеры не консультируют покупателей по таким вопросам», – подтверждает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
По ее словам, тема налогового вычета многим представляется сложной. Там немало нюансов.
вопросы покупателей-заемщиков
- Кто имеет право на получение вычета?
- Когда можно подать на вычет после покупки жилья? Сложность возникает из-за того, что проходит время между приобретением квартиры в новостройке в ипотеку и оформлением права собственности.
- Как рассчитать имущественный вычет?
- Можно ли получить всю сумму сразу, а не частями?
- Как получать вычет супругам: на одного или на обоих?
Что нужно знать
Ипотечные покупатели жилья могут получить налоговый вычет и по стоимости жилья, и по процентам, выплаченным по кредиту. Нужно учитывать, что с 1 января 2014 года вступили в действие поправки в статью 220 Налогового кодекса: теперь размер вычета по процентам имеет ограничение в 3 млн рублей. Это ограничение не распространяется на тех, у кого право на вычет возникло до 2014 года.
С 1 января 2014 года размер вычета по процентам по ипотеке имеет ограничение в 3 млн рублей.
Когда можно подать на вычет после покупки жилья?
Получить имущественный вычет можно только за последние три года.
«Право наступает в год получения акта передачи квартиры в случае договора долевого участия. В иных ситуациях – в год регистрации права на недвижимость. Важны именно эти даты, а не, например, дата оплаты», – отвечает основатель онлайн-сервиса по возврату налогов «Налогия.ру» Сергей Цаболов.
Каков размер вычета?
Максимальный размер налогового вычета – 650 тыс. рублей. Это 13% от 5 млн рублей, максимальной суммы, с которой можно получить вычет.
2 млн рублей – предельная сумма от стоимости квартиры, которую можно предъявить к вычету, еще 3 млн рублей – это максимально возможная сумма процентов по ипотеке.
13% возникли здесь потому, что государство каждый месяц забирает у россиян 13% зарплаты в виде налога на доходы физических лиц (НДФЛ). «И вернуть можно только налоги, уплаченные по ставке 13%», – замечает Цаболов.
вернуть 650 000 рублей
Максимальный размер налогового вычета – 650 тыс. рублей.
13% от 2 млн рублей (максимальная сумма от стоимости квартиры)
+
13% от 3 млн рублей (максимально возможная сумма процентов по ипотеке).
Возьмем такой пример: с помощью ипотечного кредита при ставке 10% и первоначальном взносе 20% приобретается квартира стоимостью 5 млн рублей с рассрочкой на 30 лет.
Итоговая сумма процентов по кредиту составит более 8,5 млн рублей. В таком случае сумма, с которой можно будет получить вычет по действующим правилам – 5 млн рублей (то есть максимум, предусмотренный по закону).
В этом случае размер вычета составит 650 тыс. рублей.
С менее дорогим жильем или более выгодными условиями по ипотеке вычет окажется меньше. Если полная сумма уплаченных по кредиту процентов составляла бы, к примеру, 2,5 млн рублей, то «процентная часть» в возврате налогов была бы равна 325 тыс. рублей.
Какие документы нужны для получения имущественного налогового вычета?1. Заполненная налоговая декларация по форме 3-НДФЛ.
2. Заявление на возврат налога с реквизитами банковского счета, на который заявителю нужно перечислить деньги.
3. Выданная работодателем справка 2-НДФЛ о доходах за тот год, за который покупатель жилья хочет вернуть налог.
4. Договор купли-продажи жилья.
5. Документ, подтверждающий дату регистрации права на собственность (выписка из ЕГРН). В случае инвестирования в строящуюся квартиру по ДДУ (договору долевого участия) – акт передачи квартиры.
6. Документы, подтверждающие оплату: кассовые чеки, квитанции, платежные поручения, банковские выписки или расписка продавца (необязательно заверенная нотариально).
Дополнительные документы для получения налогового вычета по процентам
7. Ипотечный договор.
8. График погашения кредита и уплаты процентов по кредитному (ипотечному) договору. В отдельных случаях график погашения может быть описан словами.
9. Справка банка о фактически уплаченных за год процентах. Каждый банк дает справку по своей форме. Главное, чтобы в справке была сумма выплаченных за год процентов в рублях и был указан год.
10. Документы, подтверждающие оплату (кассовые чеки, квитанции, платежные поручения, банковские выписки). Несмотря на то, что человек представляет справку об уплаченных процентах, налоговая требует приложить документы, подтверждающие оплату. Если документы не сохранилось, в банке придется дополнительно взять выписку по счету, из которой видно погашение процентов.
В случае совместной собственности или возврата за супруга
11. Cоглашение о распределении вычета. Нотариальное заверение этого документа не требуется, личное присутствие второго собственника не нужно.
Такое соглашение нужно только если право на имущественный вычет наступило после 1 января 2014 года. Обычно такое соглашение составляется, если стоимость жилья составляет менее 4 млн рублей.
Если квартира дороже, то в любом случае каждому полагается по 2 млн рублей вычета, поэтому распределять ничего не нужно.
12. Свидетельство о браке.
В случае долевой собственности с ребенком или возврата за ребенка
13. Свидетельство о рождении ребенка.
Источник: Nalogia
Можно ли получить налоговый вычет с двух квартир?
С 2014 года лимит вычета определяется не на объект жилья (например, на квартиру), а на человека – то есть на покупателя, который получает вычет.
«До сих пор многие клиенты думают, что на получение налогового вычета может рассчитывать только тот из супругов, на которого оформлена собственность.
На самом деле, заявление на имущественный налоговый вычет может подать и муж, и жена», – поясняет управляющий партнер агентства «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
вычет без ограничений
Вычет могут получить каждый из супругов.
Вычет можно получить по нескольким квартирам.
Также вычет можно получить по нескольким квартирам. Правда, лимит в 2 млн рублей распространяется на все объекты в совокупности, поэтому поднять настроение такая новация может только покупателям недорогой недвижимости.
Например, человек купил две квартиры по 1,5 млн рублей. Раньше он мог получить вычет только с этой суммы, а сейчас – с 2 млн.
В отдельных случаях имущественный вычет можно получить с трех квартир – к примеру, если каждая из них стоила около 700 тыс. рублей.
Способы получения вычета
Забрать вычет можно двумя способами. Первый вариант – получить имущественный вычет одним платежом по окончании года. Вся сумма при этом возвращается через налоговую инспекцию.
«Для оформления в налоговой инспекции человеку нужна декларация на имущественный вычет. Речь идет о декларации по форме 3-НДФЛ за тот год, когда была куплена квартира. После того, как бумаги пройдут надлежащую проверку, заявитель получит возвращенный налог на свой расчетный счет», – рассказывает Сергей Цаболов.
Реквизиты для налогового вычета нужно выбрать и указать самостоятельно. Самый простой способ — передать в налоговую данные своей зарплатной банковской карты.
На официальном сайте ФНС есть даже видеоинструкции по заполнению декларации по форме 3-НДФЛ. Там же можно скачать бланк декларации на налоговый вычет и посмотреть примеры заполнения.
Второй способ – оформление имущественного вычета через работодателя. Для этого нужно потребовать в налоговой уведомление и документ, подтверждающий право на имущественный вычет.
«Получив такое уведомление, работодатель будет обязан выплачивать человеку весь доход, не удерживая НДФЛ (то есть 13% от зарплаты) до конца календарного года, а также возместить уже удержанную сумму за истекшие с начала года месяцы», – поясняет Цаболов.
Кто имеет право на вычет
Такое право есть у налоговых резидентов РФ, имеющие доходы, облагаемые ставкой 13%(НДФЛ).
На получение налогового вычета нельзя рассчитывать, если недвижимость приобретена у взаимозависимого лица (жена/муж, начальник/подчиненный, родители/ дети), если оплачивалась работодателем, а также в случае, если квартира покупалась для ведения бизнеса, указывает Владимир Старинский.
Для некоторых покупателей возврат средств заканчивается судами. «Например, один из клиентов, особо не разбираясь в нюансах, подал документы на имущественный вычет.
Деньги ему перечисляли, но через два года потребовали вернуть обратно.
Как оказалось, мужчина приобрел жилье по программе военной ипотеки, то есть фактически ее стоимость выплатило государство», – приводит пример неудачного запроса на вычет Мария Литинецкая.
Иллюстрации: Дмитрий Максимов
Источник: https://www.cian.ru/stati-ipotechnaja-kvartira-kak-poluchit-nalogovyj-vychet-277862/
1 декабря истечет срок оплаты налогов за 2015 год
Первого декабря истекает срок оплаты физическими лицами имущественных налогов за 2015 год на квартиры, дачи, земельные участки, гаражи, автомобили.
Как быть, если налоговое уведомление не пришло? Можно ли перечислить налог за квартиру вместо мужа или жены, если она в долевой собственности? Что делать, если налог за земельный участок рассчитан по кадастровой стоимости, которая выше рыночной? На какие льготы могут рассчитывать многодетные родители? На эти и другие вопросы наших читателей по “горячей линии” в “Российской газете” ответила замдиректора Палаты налоговых консультантов Ирина Давидовская.
Андрей Звягинцев: Ирина Леонидовна, мой участок оценили по кадастровой стоимости в 8 миллионов рублей, хотя по рыночным сделкам в садовом товариществе он уходит за 5 миллионов.
Участок моей жены оценен в 1,5 миллиона, хотя его рыночная цена – миллион. То есть земля, получается, оценена по кадастру выше, чем ее можно реально продать.
Посоветуйте, что делать? Платить налог и оспаривать оценку или сначала оспаривать, а потом платить налог?
Нужно ли платить налог на имущество, взятое в ипотеку
Ирина Давидовская: Здесь каждый решает сам, стоит ли оспаривать кадастровую оценку. Во-первых, государственная кадастровая оценка может отличаться от рыночной стоимости, поскольку производится методом массовой оценки и не учитывает индивидуальные особенности объектов недвижимости.
Так что избежать погрешностей и неточностей при ее определении невозможно.
Во-вторых, налоговым законодательством предусмотрены два случая изменения кадастровой стоимости в текущем и предыдущем налоговых периодах. Либо – признание технической ошибки, либо оспаривание.
Второй вариант предполагает подачу вами заявления о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию при Росреестре или обращение в суд. Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков до конца 2016 года может повлиять на величину земельного налога за 2016 год, если только не будет доказана техническая ошибка. Это значит, что налог за 2015 год надо заплатить обязательно.
Если вы не согласны с кадастровой оценкой квартиры или дома, от которой зависит сумма налога, идите в суд
А далее советую ответить себе на вопросы – насколько значима для вашего личного бюджета сумма налога, что экономически более выгодно? Приглашать оценщика, нести судебные издержки или уплатить начисленный налог? Это ваше волеизъявление.
При этом знайте, что государственная кадастровая оценка производится не реже, чем раз в пять лет, и не чаще, чем один раз в три года, а в городах федерального значения – не чаще одного раза в два года.
Поэтому не исключено, что в ближайшие год-два может быть проведена новая кадастровая оценка, которая вас также может не устроить. И вы снова пойдете в суд?
Коэффициент понижения
Николай, Ростов-на-Дону: Нужно ли оценивать и ставить на кадастровый учет небольшую сараюшку-времянку на моем участке? Я могу снести ее в любой момент, но этот домик от дождя мне служит верой и правдой уже много лет.
Ирина Давидовская: Кадастровому учету подлежат только объекты недвижимости. Не всякое строение, а тем более сараюшка-времянка, является объектом недвижимости. Если же строение носит капитальный характер, то его надо регистрировать и ставить на кадастровый учет. В противном случае вы не сможете осуществлять сделки с таким объектом – продавать, дарить или завещать его.
Ольга Ананьева: Как и к чему применять при расчете суммы налога понижающие коэффициенты 0,2, 04, 06 и 0,8? Что они означают?
В России повысят налог за неоконченное строительство
Ирина Давидовская: В связи с переходом на исчисление налога на имущество физлиц исходя из кадастровой стоимости возрастает налоговая нагрузка – увеличивается сумма налога.
Поэтому чтобы не допустить резкого увеличения налога, правительство предусмотрело понижающие коэффициенты на ближайшие четыре года – 0,2, 0,4, 0,6 и 0,8.
Благодаря понижающим коэффициентам налог в полной сумме будет уплачиваться только в 2020 году. До этого времени на сумму налога будут оказывать влияние коэффициенты.
Они применяются к сумме превышения налога, исчисленного исходя из кадастровой стоимости, над налогом, исчисленным исходя из инвентаризационной стоимости.
К примеру, налог на квартиру площадью 35 квадратных метров кадастровой стоимостью 6,3 миллиона рублей, за 2015 год составил 2700 рублей. При этом за 2014 год – из инвентаризационной стоимости он начислен в 700 рублей.
Таким образом, за 2015 год налог составит 1100 рублей ((2700 – 700) х 0,2 + 700). За 2016 год – 1500 рублей. За 2017 год – 1900. За 2018 год – 2300 рублей.
Полную сумму налога начнете платить с 2020 года по итогам 2019 года – 2700 рублей.
Но эти расчеты условны, так как кадастровая стоимость – величина непостоянная и может пересматриваться как в сторону уменьшения, так и увеличения. Плюс в компетенции муниципалитетов – определение налоговых ставок, а ставки налога также могут измениться.
Получите льготы!
Михаил: Я инвалид первой группы с детства. Живу в Ступинском районе Московской области. Есть ли у меня льготы на землю?
С 2017 года правительство пересмотрит налоги на землю
Ирина Давидовская: К сожалению, на федеральном уровне не установлены льготы по земельному налогу для инвалидов детства.
Единственное послабление – это уменьшение налоговой базы (кадастровой стоимости участка) на необлагаемую сумму 10 000 рублей при расчете налога. Но земельный налог – это местный налог, поэтому муниципалитеты самостоятельно решают, какие льготы вводить для отдельных категорий населения.
Поэтому мой совет – посмотрите документы муниципального образования, на территории которого находится ваш земельный участок. Например, на территории городского поселения Ступино предусмотрено освобождение от уплаты земельного налога инвалидов 1 и 2 групп, а малоимущим гражданам предоставляется 50-процентная льгота по земельному участку для садоводства и огородничества.
Любовь: Ирина Леонидовна, могу я просто обратиться в муниципалитет и сказать, что я многодетная мать, освободите меня от налога на квартиру? У меня трое детей – 2005, 2009 и 2015 года рождения. Я в Московской области проживаю.
Ирина Давидовская: Любовь, льготы никогда не устанавливаются индивидуально. Однако муниципальные образования вправе устанавливать налоговые льготы для отдельных категорий налогоплательщиков. В частности, для многодетных матерей.
Отдельные муниципальные образования предусмотрели льготы по налогу на имущество для многодетных семей.
Когда у собственника две квартиры, то льгота, если она положена, предоставляется только по одной из них
Иван Ильич: Я пенсионер, обычная трудовая пенсия. Почему-то мне сделали льготу на 50 квадратных метров по жилому дому? Я ведь вообще освобожден от налога на имущество. Кстати, по транспортному налогу меня освободили.
Правительство утвердило план оптимизации неналоговых платежей
Ирина Давидовская: Пенсионеры освобождены от уплаты налога. Для этого необходимо представить заявление и документы, подтверждающие право на льготу. В отношении транспортного налога пенсионеры на федеральном уровне не освобождены от его уплаты.
Но не исключено, что такая льгота может быть установлена региональным законом. Поэтому если документы, подтверждающие право на льготу, были предоставлены ранее, то направление вам налогового уведомления по налогу на жилой дом является ошибкой.
Татьяна Ремчук: Если дом, например, в ипотеке, то там никаких налоговых льгот нет для человека, который платит ипотеку?
Ирина Давидовская: Нет. Налог на имущество, находящееся в собственности, платится в общем порядке.
Минфин: Введение прогрессивной шкалы НДФЛ возможно после 2018 года
Но если вы работаете и уплачиваете налог на доходы физических лиц, то имеете право на имущественный налоговый вычет по расходам на приобретение жилого дома в сумме, не превышающей 2 миллиона рублей.
Это означает, что 260 тысяч рублей ранее уплаченного налога вам будут возвращены. И вычет по процентам по ипотечному кредиту в сумме уплаченных процентов, но не превышающих трех миллионов рублей.
Но при условии, что раньше вы не получали имущественные налоговые вычеты.
Нургалиева Илюса Гафуровна: Должны ли платить налог на имущество физических лиц – у меня две квартиры – работающие пенсионеры?
Ирина Давидовская: Нет. Льгота по налогу на имущество физлиц предоставляется всем пенсионерам без исключения. Но обратите внимание, что при наличии у пенсионера двух квартир льгота предоставляется только по одной. То же самое в отношении других видов недвижимости – нескольких жилых домов, гаражей, машино-мест.
Как правильно вычесть?
Елена Кузнецова, Новосибирская область, Барабинск: У меня доля на половину квартиры, вторая половина у моей мамы, она на пенсии сейчас. Общая площадь квартиры 54 кв. метра. Налоговый вычет в размере 20 кв. метров применяется – к общей площади или к площади моей доли?
Ирина Давидовская: Вычет, установленный в отношении квартир, применяется к общей площади квартиры. 54 квадрата минус 20 квадратов получается 34 квадрата. 34 пополам – с 17 кв. метров вы должны уплатить налог, поскольку ваша мама – пенсионерка. А пенсионеры от уплаты налога освобождены.
Россиянам дали срок до 1 января легализовать свою недвижимость
Михаил Вадимович, Башкортостан: В свидетельстве о праве собственности зарегистрирован жилой дом, плюс есть гараж. Потом я достроил баню, сарай. Все эти постройки меньше 50 квадратных метров. Получил бумагу из налоговой инспекции на налог на жилой дом.
Надо ли оформлять в собственность эти хозяйственные постройки, если они находятся на земельном участке для индивидуального жилищного строительства. В Налоговом кодексе говорится, что постройки больше 50 квадратов на садоводческих и дачных землях нужно оформлять.
Ирина Давидовская: Если говорим о льготе, то она предоставляется на хозяйственные строения или сооружения, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и расположенных на земельных участках, в том числе и для индивидуального жилищного строительства. Но не на все сооружения, а только на одно из них – по выбору налогоплательщика.
Государственная кадастровая оценка проводится не реже, чем раз в пять лет, и не чаще, чем один раз в три года
Постройка постройке рознь. Государственной регистрации и кадастровому учету подлежат все объекты недвижимости. Есть сараи, которые, как дворцы. Конечно, такие “сараи” должны быть зарегистрированы.
вопрос ребром
Юрий Голенков, Нижний Новгород: До 2015 года мне не начисляли налог на угнанный в 1997 году автомобиль, так как я представил в налоговую справку о том, что автомобиль находится в розыске. С 2015-го начали начислять налог.
Почему? Откуда у налоговой сведения, что мне возвращен не найденный до настоящего времени автомобиль? Второе. Налоговая инспекция хранит молчание о том, кто представил ей сведения, что моя доля в квартире равна 20 кв. м.
Ирина Давидовская: Всю информацию о наличии у налогоплательщика имущества налоговые органы получают от регистрирующих органов – осуществляющих кадастровый учет, регистрацию транспортных средств.
Поэтому вам нужно обратиться именно в эти органы. По действующим правилам регистрации автомобиль, находящийся в розыске, может быть снят с учета в ГИБДД по заявлению собственника.
Гусаров Михаил Алексеевич: Какова будет сумма налога за землю под гаражом, если эта земля выкуплена, площадь гаража 18 кв. м?
Ирина Давидовская: Земельный налог исчисляется как произведение кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января года, за который рассчитывается налог, и налоговой ставки, установленной представительным органом муниципального образования, на территории которого находится земельный участок.
Oксана Костикова, Москва: Неожиданно обнаружилась налоговая задолженность за квартиру. Квартира находится в совместной собственности, и муж вносил необходимые суммы за нас обоих. Мы были спокойны, пока я не увидела на сайте госуслуг образовавшийся долг и пени.
Ирина Давидовская: По налоговому законодательству каждый налогоплательщик обязан самостоятельно уплатить налог. Даже если имущество находится в совместной собственности, муж не вправе вносить налоговые платежи за жену.
Программу льготной ипотеки продлевать не будут
Налог – это индивидуальный платеж по определению. Поэтому ваш налог считается неуплаченным, что и привело к появлению задолженности и начислению пени. Сумма же, уплаченная вашим супругом за вас, является излишне уплаченным налогом. И ее можно вернуть.
Для этого муж должен написать заявление в налоговую инспекцию.
Следует отметить, что на налоговые органы возложена обязанность по сообщению налогоплательщику о каждом ставшем известным налоговому органу факте излишней уплаты налога и сумме излишне уплаченного налога в течение 10 дней со дня обнаружения такого факта. Но лучше всего отслеживать состояние расчетов по налогам через личный кабинет налогоплательщика.
Валерия: У моей мамы в Тверской области, она пенсионерка, участок под индивидуальное строительство оформлен в виде двух участков. Один – 6 соток, второй – 9 соток. Мы потом прирезали кусок позже. И вот на участок в 6 соток пришел налог как на второй участок, хотя фактически он один. Нельзя ли нам объединить оба участка в кадастровом учете?
Ирина Давидовская: Обязательно надо объединять. Потому что пока у вас на кадастровом учете числятся два участка, то они будут самостоятельными объектами налогообложения. И в случае если местным законодательством предусмотрена льгота по земельному налогу в отношении одного земельного участка, то по второму участку будете уплачивать земельный налог.
Вам нужно обратиться к кадастровым инженерам, Кадастровую палату, а затем в Росреестр и объединить участки.
Инфографика: “РГ” / Антон Переплетчиков / Елена Домчева
Источник: https://rg.ru/2016/11/17/1-dekabria-istechet-srok-oplaty-nalogov-za-2015-god.html
Новые сроки и налоги при продаже недвижимости с 1 января 2016 года
Для объектов недвижимости, купленных после 1 января 2016 года, будут действовать новые налоговые правила: увеличен срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты 13%-ного налога при продаже и установлен нижний предел налоговой базы, которая ранее ничем не ограничивалась и была равна цене в договоре купли-продажи.
Суть поправок
Указ Президента от 29.11.2014 г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» принес два существенных изменения. Первое: срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ вырастет с 3-х до 5 лет (за некоторым исключением).
Законодательство: чего ждать от властей в 2018 году?
Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»: «Правила по минимальному предельному сроку владения недвижимостью, который составляет три года, для получения имущественного налогового вычета будут действовать с 1 января 2016 года только в трех случаях: если недвижимость приватизирована, если она унаследована от члена семьи или близкого родственника или подарена членом семьи или близким родственником налогоплательщику либо когда она приобретена в собственность по договору пожизненной ренты. В остальных случаях с 1 января 2016 года будет применяться минимальный предельный срок владения недвижимостью, равный пяти годам. Соответственно, если после приобретения квартиры, допустим, по договору участия в долевом строительстве, исполненному после 1 января 2016 года, ее собственник продает жилье до истечения пяти лет от даты приобретения права собственности, он не будет обладать правом на имущественный налоговый вычет».
Второе: в случае продажи объекта до истечения пяти лет будет предоставлен налоговый вычет в размере 1 млн руб. или в размере суммы, потраченной на покупку этой недвижимости (это действовало и ранее), а база, от которой исчисляется 13%-ный налог, не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости объекта на 1 января текущего года (коэффициент 0,7). Теперь введено минимальное значение налоговой базы. Продавцу повезет, если кадастровая стоимость в его регионе (субъекте РФ) не определена, тогда можно считать по-старому – от суммы, указанной в договоре. Но едва ли в крупных городах и районах не успеют ее посчитать. Также продавцу повезет, если в его субъекте РФ будет ниже коэффициент, например, не 0,7, а 0,5, то есть 50% от кадастровой стоимости, что также вряд ли коснется крупных городов.
Для наглядности можно привести пример.
Квартира куплена после 1 января 2016 года за 10 млн руб. Через два года будет продана за 12 млн. При продаже в договоре будет указана полная стоимость. При исчислении налогов из 12 000 000 вычитаются затраты на покупку 10 000 000, остается 2 000 000 руб. 13%-ный налог от 2 млн составит 260 тыс. руб.
Можно было бы купить квартиру до 1 января 2016 года и не продавать ее три года, чтобы вовсе не платить НДФЛ при продаже. Или купить после 1 января и ждать пять лет. Или же купить после 1 января, продать через два года и указать в договоре 10 млн руб.
, что равно затратам на покупку и освободит от выплаты НДФЛ, если 10 млн – это не меньше 70% кадастровой стоимости.
А сколько будет кадастровая стоимость на 1 января того года, когда произойдет покупка? Меньше она будет или больше рыночной? И при этом нужен покупатель, который согласится на заниженную цифру в договоре купли-продажи.
Слишком много «но».
Если есть вероятность, что купленный объект будет вскоре продан, то лучше выждать срок, который освободит от налоговых выплат полностью. И если можно успеть ограничиться трехлетним ожиданием вместо пятилетнего, то логично было бы предпринять все усилия, чтобы успеть.
Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость»: «Покупателям и продавцам квартир стоит особо внимательно относиться к текущей кадастровой стоимости квартиры и учету новых сроков владения квартирой.
Особенно это важно, если есть вероятность будущей продажи квартиры в инвестиционных целях или для улучшения жилищных условий. Если это возможно, лучше выдерживать сроки, которые позволяют получить освобождение от уплаты налога».
Не затягивать или выждать?
Изменения по срокам владения недвижимостью в налоговом кодексе будут волновать в первую очередь тех, кто планирует приобрести квартиру ненадолго – в качестве инвестиции, сдачи в аренду, временного варианта (затем планируется увеличить площадь, поменять район и т.д.).
Купить и в ближайшие года три продать, но не ждать пять лет и не платить ничего, так как в крайнем случае такой покупатель мог бы вычесть из налоговой базы стоимость расходов на покупку, а учитывая предстоящую перспективу стагнации или снижения рынка, то велика вероятность, что расходы будут примерно равны или выше доходов при продаже, и платить НДФЛ вовсе не придется. Риск только один – если нужно будет продать недвижимость до истечения пяти лет, а рубль значительно подешевеет, стоимость квартиры в рублях вырастет и разница между стоимостью покупки (расходы) и дальнейшей продажи (доходы) будет значительной. Можно ли говорить в данном случае о массовом покупателе? Вряд ли, но здесь могут оказаться важнее другие аргументы: если налоговые правила ужесточаются, то тенденция может сохраниться и в будущем, появятся другие нормы и цифры. Опытные покупатели знают: если можно успеть сделать как лучше – надо успевать, чтобы не получилось как всегда.Также могут забеспокоиться продавцы, которые в настоящее время владеют квартирой менее трех лет и надеются заплатить налоги по минимуму, снизив стоимость в договоре. После нового года такой возможности у них не будет даже теоретически. Придется или ждать окончания трехлетнего срока владения, или платить 13% от минимальных 70% кадастровой стоимости квартиры за вычетом 1 млн руб. или расходов, понесенных на покупку. О чем может идти речь?
Допустим, квартира не куплена, а приватизирована или досталась от близкого родственника по наследству или договору дарения в 2014 году. Стоит она 5 миллионов руб. Если продать ее после 1 января в 2016 году за полную стоимость, то есть до истечения трехлетнего срока владения, то из этой суммы можно вычесть 1 млн руб. (стандартный налоговый вычет), платить придется 13% от 4 млн руб., или 520 тыс. руб. Можно указать меньшую стоимость в договоре, но минимальная налоговая база – это 70% от кадастровой стоимости. Предположим, что кадастровая стоимость 4 млн руб., то есть минимальный доход от продажи для налогообложения равен 2,8 млн руб. (=70% от 4 млн), сколько бы ни было указано в договоре. Налоговый вычет в 1 млн руб. никто не отменял, поэтому можно вычесть его из дохода и получить 1,8 млн руб., от которых 13%-ный налог будет составлять 234 тыс. руб.
Другими словами, 234 000 руб. – это самый минимальный налог при продаже квартиры после 1 января 2016 года, доставшейся от близкого родственника в подарок, по наследству или в результате приватизации до истечения трехлетнего срока владения и кадастровая стоимость которой 4 млн руб.
Для таких продавцов очевидно стремление продать свою квартиру или в этом году по сниженной цене в договоре (если найдутся желающие купить), или по истечении трехлетнего срока.
Первый вариант, учитывая ситуацию на рынке, может оказаться для некоторых предпочтительней, несмотря на сомнительность практики занижения цены.
Налоговую амнистию обещают 42 миллионам россиян
Владимир Зимохин: «Получается, что с начала 2016 года при указании стоимости квартиры в договоре сторонам сделки будет необходимо учитывать текущую кадастровую оценку объекта и тот срок, в течение которого она находилась в собственности продавца.
В наиболее сложной ситуации могут оказаться те продавцы, которые купили квартиру по заниженной цене и вынужденные продавать ее до истечения срока владения, предусматривающего освобождение от уплаты налога при реализации.
Также внимательно к этим вопросам следует относиться лицам, приватизировавшим квартиру, получившим ее в наследство или в подарок, в том случае, если они захотят ее продать до истечения трехлетнего срока владения.
Тогда с учетом новых изменений, стоимость квартиры для налогового учета не сможет составлять менее чем 70% от ее кадастровой стоимости, если законами субъекта этот размер не будет снижен еще больше. В настоящее время сделки могут проходить по цене, очень близкой к размеру кадастровой оценки квартиры.
В ряде случае кадастровая оценка может даже превышать реальную стоимость квартиры при ее продаже.
Эти изменения могут оказать большее влияние на рынок недвижимости, так как продавцы будут стремиться возместить возможные налоговые затраты за счет новых покупателей. В текущей экономической ситуации это может еще больше усложнить отношения на рынке недвижимости».
Как снизить кадастровую стоимость квартиры?
Оживится ли покупательский спрос? Велика ли доля покупателей недвижимости, которые планируют ее в ближайшие годы перепродать и хотят выжидать новый пятилетний срок или платить, а также доля владельцев квартир, домов и комнат, которые не могут или не хотят ни выжидать трехлетний срок, ни платить налоги по новой схеме, а потому во что бы то ни стало будут стремиться продать свою недвижимость до нового года? Может ли их стремление оперативно решить квартирный вопрос повлиять на рынок, увеличив покупательский спрос и лояльность продавцов?
Налоги можно будет выплачивать заранее
Василий Шарапов: «Юридические новеллы будут распространяться только в отношении недвижимости, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года. Закон не имеет обратной юридической силы на недвижимость, приобретенную в собственность до указанного срока. Таким образом, это правило будет способствовать росту спроса на покупку недвижимости в этом году.
В пользу такого прогноза также действует фактор введения с 1 января 2016 года новых правил исчисления налогооблагаемой базы, которая не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости недвижимости. С 2016 года недобросовестные стороны сделки не смогут получать налоговую выгоду от продажи недвижимости по заниженным ценам.
Новые правила по исчислению налогооблагаемой базы и пятилетнему сроку владения недвижимостью для целей применения налогового вычета могут быть существенно смягчены на основании закона субъекта РФ по сравнению с федеральным порядком.
Обратим также внимание, что с учетом пока высоких ставок ипотечных кредитов новеллы будут способствовать развитию рынка аренды жилья.
За счет сдачи в аренду недвижимости могут погашаться налоговые и иные издержки собственника».
Ипотечный сыр: кредиты под 7%
В условиях стагнации или замедления роста экономики доля инвестиционных покупателей снижается. Но они есть. И есть немало тех, кому так или иначе нужно решить квартирный вопрос.
Если покупатели недвижимости до нового года могут сохранить трехлетний срок владения, а продавцы – пониженные налоги, исчисляемые от указанной в договоре суммы, то скорее всего, они эту возможность постараются реализовать.
Источник: https://www.cian.ru/stati-novye-sroki-i-nalogi-pri-prodazhe-nedvizhimosti-s-1-janvarja-2016-goda-218005/
Системы налогообложения для ИП и ООО| Выбор системы налогообложения | Какие налоги платит ИП? — Эльба
В России действуют пять налоговых режимов. Разберёмся, в чём разница между ними, и какой вид подойдёт вам.
Для крупного бизнеса и тех, кому нужен НДС
Если при регистрации бизнеса вы не подали заявление на другую систему налогообложения, вас поставят на общую систему. ОСНО не всегда выгодна, особенно, на старте бизнеса. Организации должны в полном объёме вести бухучёт, а ИП — формировать непростую книгу учёта доходов и расходов.
Придётся платить несколько налогов и сдавать по ним отчётность:
- налог на прибыль — ООО платят 20% с разницы между доходами и расходами, а ИП платят 13% НДФЛ,
- налог на имущество организаций, если у вас есть недвижимость,
- НДС чаще всего составляет 20% с проданных товаров или услуг и уменьшается на НДС, который вы платите своим поставщикам.
В большинстве случаев НДС — основная причина, по которой выбирают ОСН или, наоборот, отказываются от неё.
НДС рассчитывается не самым простым способом: вам придётся содержать в строгом порядке все счета-фактуры, поквартально сдавать отчетность в налоговую инспекцию, хорошо разбираться в тонкостях учёта и потратить много времени. Или нанять бухгалтера, но у начинающих предпринимателей на это часто не хватает денег.
Поэтому, если вы не занимаетесь оптовой торговлей и среди ваших покупателей нет крупных фирм, которые работают с НДС, советуем обратить внимание на спецрежимы.
Выгодна для малого бизнеса и подходит для многих бизнесов
УСН часто выбирают начинающие предприниматели. Она удобна потому, что вы будете платить один налог УСН вместо трёх налогов общей системы и отчитываться раз в год.
Прежде чем перейти на УСН, выберите объект — то, с чего вы будете платить налог:
- С доходов — по налоговой ставке от 1 до 6% в зависимости от региона, вида деятельности и размера полученного дохода.
- С разницы между доходами и расходами — по налоговой ставке от 5 до 15% в зависимости от региона, вида деятельности и размера полученного дохода.
На УСН «Доходы» вы сможете уменьшать сумму налога на страховые взносы за ИП и сотрудников. ИП без сотрудников могут уменьшить налог полностью на взносы за себя, а ООО и ИП с сотрудниками — только наполовину.
На УСН разобраться с отчетностью получится даже без бухгалтера. А сервисы электронной бухгалтерии, такие как Контур.Эльба, облегчают эту задачу. Эльба помогает готовить отчеты за несколько понятных шагов и отправляет их в налоговую через интернет.
Вы можете быстро создавать счета и акты для клиентов, автоматически отслеживать поступления и списания по банку и получать уведомления о сроках отчётности — даже со своего мобильного. А со сложными вопросами можно обратиться к бухгалтеру прямо в сервисе.
Если вашему ИП меньше 3 месяцев, бесплатно пользуйтесь всеми возможностями Эльбы целый год.
Что выгоднее: УСН «Доходы» или УСН «Доходы минус расходы»?
Примерно определите планируемый доход, величину расходов и возможность подтверждения расходов первичными документами (чеками, товарными накладными, путевыми листами и т д.).
- УСН «Доходы» выгоднее применять, если у вас небольшой объем расходов — менее 60% от доходов, или расходы сложно подтвердить документами. Хорошо подойдёт для консультационных услуг или, например, для сдачи недвижимости в аренду.
- УСН «Доходы минус расходы» выгоднее при следующих условиях: большой объем расходов — больше 70–80% от доходов; расходы можно легко подтвердить перед налоговой; планируется, что расходы будут регулярными; если для вашего вида деятельности установлена льготная ставка в регионе (в большинстве регионов, нужно чтобы доход от нее был не менее 70% от общего дохода). При торговле выгоднее применять «Доходы минус расходы».
Как перейти на УСН?
Чтобы выбрать эту систему налогообложения подайте уведомление в налоговую: в течение 30 дней после регистрации бизнеса или до 31 декабря, чтобы применять УСН с начала следующего года.
Для некоторых компаний установлены ограничения на применение УСН: закрытые виды деятельности, годовой доход превышает 150 млн рублей, открыты филиалы и представительства, уставный капитал больше 25% состоит из вклада другой организации.
Узнайте подробности в статье «Упрощённая система налогообложения в 2019 году».
Подходит для магазина, кафе, такси и других бизнесов, нельзя применять в Москве
Применяется только по отдельным видам деятельности, список которых определяет Налоговый Кодекс. Читайте в статье, можете ли вы применять ЕНВД.
На ЕНВД сумма налога фиксированная и зависит не от доходов, а от параметров бизнеса: площади торгового зала, количества работников или транспортных средств . У каждого бизнеса свой показатель.
Налог ЕНВД можно уменьшать на страховые взносы. Организации и ИП с сотрудниками могут снизить налог до половины за счет страховых взносов, которые заплатили за работников. А предприниматели без сотрудников могут уменьшить налог без ограничения на взносы, которые заплатили за себя.
Как перейти на ЕНВД?
Чтобы применять ЕНВД, подайте уведомление в налоговую в течение 5 дней с начала деятельности. Но прежде проверьте, что в вашем регионе введен этот налоговый режим. Помните, вменённый налог нельзя применять, если доля другой организации больше 25% и если у вас больше 100 сотрудников.
Отчётность для ЕНВД
Сдавать отчетность и платить вменённый налог нужно поквартально. Контур.Эльба поможет вам подготовить необходимые отчёты и сдать их в нужные сроки. Поскольку налогообложению ЕНВД подлежит конкретный вид деятельности, то по другим видам, которые не попадают под этот режим, применяется общая система налогообложения или УСН.
Узнайте подробности в статье «ЕНВД: кто может применять и сколько платить» нашей справочной.
Только для ИП, которые сдают квартиры в аренду, занимаются разработкой ПО, репетиторством и другим бизнесом
Патентная система похожа на ЕНВД: она тоже действует только для определенных видов деятельности и применяется наряду с общей системой налогообложения или УСН.
В чем плюсы патентной системы?
Не нужно сдавать налоговую отчётность. Вы покупаете патент на срок от 1 месяца до года и освобождаетесь от общения с налоговой по этому виду деятельности.
Вам нужно вовремя оплатить патент и вести отдельную книгу учета доходов. Стоимость патента зависит от потенциально возможного дохода, который устанавливают местные власти.
Ваш фактический доход на неё не влияет и сумма патента не уменьшается на страховые взносы.
На применение патента есть ограничение по количеству сотрудников — не более 15 человек и годовой доход не должен превышать 60 млн рублей.
Как перейти на патент?
Если вы решите применять этот налоговый режим, за 10 дней нужно обратиться в налоговую инспекцию с заявлением. Патент действует на 1 вид бизнеса и на ограниченной территории. При необходимости можно получить несколько патентов.
Читайте подробнее о патенте в нашей статье Патентная система налогообложения: сколько платить и как перейти.
Предназначен только для сельхозпроизводителей
Похож на упрощенную систему налогообложения, но подходит только для тех, кто самостоятельно выращивает, перерабатывает и продает сельскохозяйственную продукцию. Подробно на этом налоговом режиме останавливаться не будем.
Начинающие предприниматели редко применяют общую систему налогообложения из-за её налоговой нагрузки. Если вам неважно быть плательщиком НДС, советуем подать уведомление на применение УСН. Посчитать налог в одно действие и сдать отчёт раз в год вы точно сможете при любом раскладе.
А эльба поможет?
Эльба — онлайн-бухгалтерия для ИП и ООО. Она помогает рассчитывать налоги и сдавать отчёты на УСН, ЕНВД и патенте. Попробуйте 30 дней бесплатно.
Статья актуальна на 15.05.2019
Источник: https://e-kontur.ru/enquiry/7