Договор инвестирования

Соглашение между инвестором и заказчиком оформляются в виде инвестиционного договора установленного образца. В соотношении с последними изменениями законодательства договор инвестирования защищает не только права инвестора, но и еще и предоставляет права и заказчику, которые непосредственно будет осуществлять организационные работы.

Общие понятия: инвестиционный договор

Инвестиционный договор – это документ, который подтверждает взаимоотношения между инвестором и непосредственно заказчиком. В свою очередь договор складывается из обязательств, которые выдвигают обе стороны.

Такое понятие впервые было использовано Верховным судом из-за того, что часто встречали случаи когда партнеры не могли разделить между собой прибыль.

И вот после множества инцидентов, ввели такое определение и даже предоставили первый образец инвестиционного договора.

Договор инвестирования в бизнес непосредственно имеет две стороны – это заказчик и инвестор.

Заказчик – это человек, который ведет проект, в большинстве случаев сам руководитель предприятия. На нем лежит вся ответственность за средства, которые предоставил инвестор. Он обязуется выполнить все пункты, которые содержит его образец договора с инвестором. Заказчик полностью несет ответственность за результат проведенной финансовой деятельности.

Инвестор — это может быть юридическое или физическое лицо, которое инвестирует свои средства на финансирование проекта. Главной его целью считается получение прибыли за свой вклад в производство или в сферу услуг.

Инвестиционное соглашение сфере строительства может еще иметь и подрядчика, который будет заниматься организационными вопросами, то есть он будет искать заказчика и инвестора, в свою очередь он получает комиссионный от полученной прибыли. На сегодняшний день это очень хороший вариант заработка и главное – это помогает заключить инвестиционный контракт.

Условия заключения инвестиционного договора

После того как инвестор и заказчик нашли друг друга, то необходимо обговорить все условия заключения договора, которые должны подходить обеим сторонам.

Отношения между сторонами строятся таким образом, что инвестор передает денежные средства заказчику, при этом все движения оформляются документально, в соответствии с регламентирующим взаимоотношения законодательством, что в свою очередь уменьшает степень риска потери инвестором своих инвестиций.

Заказчик в свою очередь вкладывает все деньги в развитие проекта, при этом он обязан контролировать все процессы затрат и прибыли. В будущем после получения прибыли в установленный срок вкладчику вернуть вознаграждение за пользование денежными средствами.

Проценты за пользование инвестициями могут выплачиваться двумя основными способами:

• в договоре указывается фиксированная сумма, она считается неизменной на протяжении всего инвестиционного проекта, выплаты должны совершаться точно в срок. Конечно, периодически могут возникать ситуации, по которым заказчик не может выплатить деньги в срок, то в таком случаи необходимо оговаривать данный случай с инвестором. При согласии вкладчика можно продлить срок выплаты, но обязательно данное положение стоит внести в инвестиционный договор.
• выплата в зависимости от полученной прибыли ее еще называют приблизительной. Иногда проекты бывают долгосрочными, и предугадать точную прибыль почти невозможно. В таком случае ставится приблизительное значение доходности, оно может корректироваться в обе стороны. Такой вариант инвестора в основном не устраивает, так как им хочется знать, что их средства защищены и они получат те деньги, на которые рассчитывают. Для заказчика такой вариант хороший, потому, что они уже не могут гарантировать точную прибыль из-за постоянных изменений, в экономике страны, особенно влияет на прибыль уровень инфляции, который с годами становится все выше, особенно в нашей стране.

Процесс передачи инвестиций заказчику может осуществляться по-разному.

1. Первый способ включает, что стороны подписывают договор инвестиционного товарищества и деньги передаются заказчику сразу в соответствии с установленными условиями.
2. Второй способ заключается в том, что средства передаются не сразу, а частями. Зависит это от различных факторов:

• заказчик на стадии разработки инвестиционного проекта не требует всей сумы денежных средств;
• инвестор, не до конца доверяет заказчику и пытается таким образом защитить свои средства от потери;
• такой способ целесообразный, так как проект на данный период не нуждается на вкладе полной суммы.

Все возможные движения денежных средств должны контролироваться как заказчиком, так и инвестором, чтобы в конфликтных случая можно было решить проблему. Иногда подобные разбирательства доходят и до суда, а тут уже требуется подтверждение проведенной операции.

Образец договора инвестирования в бизнес должен учитывать такие обязательства сторон:

Заказчик:

• придерживается установленного срока в осуществлении инвестиционного проекта;
• предоставляет отчет инвестору, о расходах в случаях необходимости;
• предоставление участка или офиса для осуществления проекта;
• сдача результата проведения инвестиционного проекта;
• предоставление всех необходимых документов для осуществления проектной деятельности;
• привлечение необходимых лиц для заключения договора;
• контролирует все действия которые непосредственно относятся к проекту, лишние расходы не допускаются;
• обязуется вернуть сумму долга инвестору в определенный срок.

Инвестор:

• передает денежные средства заказчику в соответствии с инвестиционным договором, без каких либо изменений;
• после окончания работы принимает объект от заказчика;
• выплата вознаграждения заказчику.
• обязательно регистрирует права собственности на недвижимость или другой полученный результат, при этом передает свой образец договора инвестирования в нужные регистрационные службы.

Нюансы инвестиционного договора

В период заключения договора, как для заказчика, так и для инвестора необходимо ознакомиться с действующими законами государства, нужно это для правильного оформления. В таких делах важно знать все законы, это предоставляет защиту в будущем.

Для большей уверенности и для ознакомления можно проконсультироваться с юристом. Такие люди хорошо ознакомлены с такими делами и могут объяснить многие моменты, которые затрудняют вопросы подписания договора. Во время подписания, можно предоставить юристу образец договора инвестирования в бизнес.

Он сможет четко обрисовать существующий вариант и ответить на вопросы, связаны с риском.

В том случае, если помощью юриста воспользоваться нет возможности, то стоит придерживаться следующих рекомендаций в подписании инвестиционного договора:

• четко должно быть указано наименования договора, время заключения, информация о сторонах. Которые участвуют в заключении, место осуществления процесса;
• важные условия, такие как цена, срок осуществления инвестиционного проекта, цель проекта;
• права и обязанности инвестора и заказчика.

В случаи если это проект по строительству недвижимости, то важно включить адрес и площадь объекта, где строится или планируется строиться дом.

Цена проекта

Договор с инвестором обязательно имеет пункт о цене. Инвестора интересует твердая цена, то есть цена, которая не будет меняться на период осуществления проекта.

Она учитывает такие, нюансы ка вознаграждения заказчика за проделанную работу, стоимость материалов для работ, стоимость за услуги предоставленные квалифицированными специалистами, возможные риски, оплата за использование определенного оборудования.

Приблизительная цена определяется в установленном порядке, то есть этот момент обязательно прописывает в договоре. В основном для расчета используют индексный метод. Этот метод предусматривает, что каждые из этих затрат корректируются индексами, при этом учитываются любые изменения в ценах на используемые материалы и услуги.

Важным моментом в определении стоимости проекта играет и срок договора. Во многих случаях именно срок служит точкой отсчета для определения дальнейшей ответственности. Как показывает практика, нарушения обязательств допускаются в срок выполнения проектных работ.

В случаи если объект сдается не в тот срок, то возможны изменения в цене. Рискует не только инвестор, а рискует и сам заказчик.

Риск инвестора заключается в том, что он не вовремя получает результат и это может обрушить все его планы (иногда инвестируют в недвижимость для последующей продажи, при этом он может заключить договор с потенциальным покупателем).

Заказчик рискует тем, что инвестор может подать в суд или стоимость материалов или услуг может увеличиться в цене и это спровоцирует недостаток. Такой расклад может отнять заработок у заказчика.

Передача объекта

Если взять для примера сферу недвижимости, то тут после того, как лицо владеющие правом аренды на землю, обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию данного строительного комплекса.

Важно учитывать тот факт, что договор аренды должен действовать и на тот период, когда строительные работы уже будут закончены. В противном случаи, построенный дом будет считаться, как построенный без ведома владельца и такой дом будет подлежать сносу.

А еще если не будет документа аренды, то инвесторы могут присвоить его себе без ведома заказчика. Будет конечно возможность его вернуть назад, правда сделать это достаточно сложно.

Порядок проведения передачи объекта:

• осуществляется получение разрешения ввода в эксплуатацию заказчиком, обязательно регистрируется дом в государственном реестре управления;
• после регистрации, заказчик в письменном виде оповещает заказчика о готовности передать объект в собственность, назначает время и дату передачи, где будет все законно оформлено;
• после осмотра инвестором недвижимости и отсутствии дефектов, он подписывает акт приема-передачи, после отправляется в управление государственного реестра для оформления помещения в качестве своей собственности.

В любом случаи существуют и риски, которых остерегаются стороны инвестиционного договора, основные из них это:

• Произошла перепланировка помещения. В договоре данный инцидент не отразился. Одна из сторон не в курсе изменений;
• Отсутствует право собственности на землю у заказчика. Такое строительство будет признано не действительным и в эксплуатацию дом не введется;
• Объект не соответствует характеристикам, которые четко указаны в договоре;
• Площадь помещения по размеру меньше и больше указанного в договоре;
• Строительство объекта осуществлено не качественно, есть отклонения от установленных норм.

Подводные камни

В любом случае, больший риск несет инвестор, так как участвует в проекте его денежный капитал. Вкладчику стоит опасаться многих вещей и перед тем как вложить деньги в дело, то необходимо собрать информацию относительно заказчика.

Эксперты советуют следующие:

• Изначально стоит проверить деловую репутацию фирмы заказчика, в том числе и их кредитную историю;
• Обязательно запросить у организации правоустанавливающие документы на владение территорией земли, чаще всего этим документом будет паспорт;
• Запросить у заказчика все разрешающие документы на проведения проектных работ. Убедиться в том, что нет просроченных разрешений, и в будущем не возникнет проблем с документацией;
• В случаи если уже имеется инвестор, то стоит провести юридическую экспертизу деловых отношений между ними. После этого запросить договор и приложить их к новому.

Итак, инвестиционный договор – это очень важное решение для заказчика и инвестора, которое необходимо проводить с полным пакетом документации и информации. Для каждого участника есть права и обязательства, придерживаясь которых можно надеятся на получение положительного результата.

Читайте далее

Инвестиционный фонд: общее понятие и принцип работы.

Популярные инвестиционные инструменты.

Как проводится инвестиционный менеджмент.

График и другие составляющие части бизнес-плана.

Источник: https://kudainvestiruem.ru/obschee/investicionnyj-dogovor.html

Анализ практики расторжения инвестиционного договора

/ Говако Ирина Владимировна/, ООО “ЮС ИнвестЪ”

Согласно п. 18 Положения о порядке заключения, изменения, прекращения инвестиционных договоров с Республикой Беларусь, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.08.2011 г.

№ 1054 (далее – Положение), прекращение действия инвестиционного договора осуществляется в порядке, установленном Положением для заключения инвестиционного договора и вступления его в силу, в случаях:

– выполнения инвестором (инвесторами) своих обязательств по договору;

– окончания срока действия договора;

– ликвидации инвестора – юридического лица или индивидуального предпринимателя, смерти, признания безвестно отсутствующим, объявления умершим инвестора – физического лица (этот вариант наиболее распространен, и процедура ликвидации довольно стандартная. При ликвидации юридического лица – инвестора инвестиционный договор прекращается);

– соглашения сторон;

– отказа Республики Беларусь от выполнения своих обязательств по инвестиционному договору при несоблюдении или ненадлежащем соблюдении инвестором (инвесторами) его обязательств.

Таким образом, для прекращения действия инвестиционного договора необходимо решение государственного органа, государственной организации, подчиненной Правительству Республики Беларусь, Управления делами Президента Республики Беларусь, областного (Минского городского) исполнительного комитета, Совета Министров Республики Беларусь по согласованию с Президентом Республики Беларусь.

Анализ практики прекращения инвестиционных договоров показывает, что основными причинами, по которым расторгаются инвестиционные договоры, являются:

– несостоятельность инвестора в финансовых и организационных вопросах, обусловленная расчетом инвестора на посредническую роль в проекте,

– привлечение основным инвестором соинвесторов  без четких условий совместного сотрудничества по реализации инвестиционного проекта,

– потеря инвестором интереса к проекту, для реализации которого был заключен инвестиционный договор,

– изменение финансового положения инвестора;

– ухудшение инвестиционного климата в стране;

– изначальная ориентация инвестора на передачу прав на проект за вознаграждение третьим лицам, то есть отсутствие цели у инвестора реализовать проект, что приводит к нарушениям сроков договора и приостановлению финансирования.

– неправомерные действия (бездействие) инвесторов, заказчиков (застройщиков), а также иных лиц (в том числе связанных с инвестором договорными отношениями), участвующих в реализации инвестиционного проекта;

– невыполнение государственным органом, государственной организацией условий инвестиционного договора.

Кроме оснований, указанных в п. 18 Положения для прекращения инвестиционного договора, по законодательству Республики Беларусь предусмотрена возможность расторжения инвестиционного договора по основаниям ст. 420 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК), то есть:

– по соглашению сторон;

– по решению суда;

– в случае одностороннего отказа (если данное основание указано в договоре или предусмотрено законодательством).

Для таких случаев в инвестиционном договоре следует предусмотреть условие о порядке рассмотрения споров, а также об органе, который будет его рассматривать. Кроме того, при возникновении между инвесторами и Республикой Беларусь споров (разногласий), связанных с осуществлением инвестиций, применяется досудебный порядок их урегулирования.

Прекращение инвестиционного договора влечет для инвестора различные неблагоприятные последствия, в том числе обязанность по уплате неустойки и проведению расчетов с бюджетом по причине утраты льгот и преференция, которые были предоставлены по инвестиционного договору, обязанность по возврату предоставленного земельного участка и уплате арендных платежей, а также иные обязанности, которые вытекают из деятельности инвестора при реализации инвестиционного договора.

Анализ практики прекращения инвестиционных договоров, в том числе судебной, показывает что, чаще всего инвестиционный договор прекращается в связи с отказом Республики Беларусь от выполнения своих обязательств по инвестиционному договору при несоблюдении или ненадлежащем соблюдении инвестором (инвесторами) его обязательств.

Между тем, встречаются случаи, когда инвесторы считают, что Республика Беларусь неправомерно воспользовалась правом на отказ от исполнения договора согласно п. 18 Положения. Рассмотрим примеры из судебной практики.

Пример № 1.

Экономическим судом г. Минска было рассмотрено исковое заявление совместного общества с ограниченной ответственностью “Б” (далее – инвестор) о признании недействительным решения Минского областного исполнительного комитета от 01.

02.2013г. в части подпункта 1.1 п. 1 о прекращении (расторжении) инвестиционного договора о строительстве объекта придорожного сервиса на территории Минского района, зарегистрированного в Государственном реестре инвестиционных.

В обоснование своей позиции инвестор ссылался на отсутствие у Миноблисполкома права на расторжение договора либо на односторонний отказ от его исполнения.

В судебном заседании представитель инвестора свои требования поддержал, указав, что использованной Миноблисполкомом формулировкой в оспариваемом решении «прекратить (расторгнуть)» он был введен в заблуждение относительно мотивов принятия такого решения.

При этом инвестор считает, что обязательства сторон по договору, несмотря на истечение срока его действия, в силу п. 3 ст.

395 Гражданского кодекса Республики Беларусь не прекратились, а срок действия договора следует определять моментом окончания исполнения сторонами своих обязательств.

Миноблисполком с заявленными требованиями не согласился, указав, что решение от 01.02.2013г. в обжалуемой части принято с учетом мнения Министерства экономики Республики Беларусь, а также на основании абзаца третьего п. 18 Положения в связи с окончанием срока действия договора.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Источник: http://usiminsk.by/pub/analitics/kommercheskaya_deyatelnost-analiz_praktiki_rastorjeniya_investitsionnogo_dogovora.html

Как правильно оформить сделку с инвестором?

Для оформления отношений с инвестором лучше всего использовать правовую форму ООО (общество с ограниченной ответственностью).

ИП избегают из-за рисков, потому что по закону индивидуальный предприниматель несет ответственность всем своим имуществом, кроме единственной квартиры.

АО (акционерные общества) не пользуются популярностью среди стартапов — открывать их дорого, достаточно сложно и долго.

Если коротко, то инвестор может стать участником вашего ООО и вложиться в капитал или дать деньги в долг. Рассмотрим подробнее механику этих путей.

1. Инвестор становится участником ООО

Эта модель известна в предпринимательской среде как «вхождение инвестора». Вне зависимости от того, будет ли инвестор входить в уже существующее ООО или создавать новое, порядок действий, по сути, один.

Согласуется объем инвестиций, пропорциональный номинальной доле в уставном капитале.

Затем инвестор вносит оговоренную сумму, после чего к нему переходит доля в компании, и можно приступать к внесению изменений в учредительные документы.

В последнее время участилась практика заключения инвестиционных договоров между стартапером и инвестором.

Главные моменты инвестиционного договора: схема финансирования, структура управления (имеет инвестор право вмешиваться в операционное управление или нет), порядок выхода участников из проекта, способы разрешения конфликтов.

С одной стороны, инвестиционный договор закрепляет ключевые договоренности, с другой, в нём могут содержаться очень конкретные детали (например, можно определить суд, в котором будет рассматриваться конфликт, если он возникнет).

Вхождение инвестора в уже существующее ООО стартапа

В случае, когда стартап уже действует как зарегистрированное юридическое лицо, инвестор направляет в адрес генерального директора формальное заявление о принятии в компанию и внесении вклада в уставный капитал общества. При этом, даже если у вас есть действующее ООО, некоторые инвестиционные фонды также могут потребовать зарегистрировать еще одно новое ООО с их участием – это нормально.

В заявлении инвестора указываются:

• сумма вносимых денежных средств или состав иного имущества (стоимость неденежного вклада определяется на основе отчёта независимого оценщика);
• планируемый срок внесения вклада (отсчитывается с момента принятия решения о принятии нового участника общим собранием участников ООО и не может превышать 6 месяцев);
• размер предполагаемой доли в результате приёма в участники ООО (в процентах или в виде дроби);
• иные условия внесения вклада и вступления в общество, не противоречащие закону и уставу компании.

Решение общего собрания участников общества о принятии нового участника и увеличении уставного капитала за счет его вклада принимается единогласно и должно полностью соответствовать заявлению инвестора.

Факт принятия решения и состав присутствовавших участников должны быть подтверждены путем нотариального удостоверения.

На момент принятия решения в действующем уставе ООО не должно быть запретов на увеличение уставного капитала путём принятия вкладов третьих лиц или других похожих ограничений. Если в вашем уставе есть такой запрет, надо сначала внести изменения в него.

Процесс завершается оплатой доли инвестором и регистрацией произошедших изменений в налоговой.

Создание новой совместной компании с участием инвестора

Если у вашего стартапа ещё нет юридического лица, создание совместной компании при участии инвестора выглядит самым логичным вариантом инвестирования.

Вкладом самого предпринимателя, как правило, будут нематериальные активы (права использования результатов интеллектуальной деятельности, передаваемые по лицензионному договору), технологическое оборудование или недвижимое имущество. Если вы располагаете чем-нибудь из этого, то оцените предварительно свое имущество у независимого оценщика.

Взаимоотношения соучредителей нового ООО нужно максимально подробно описать в уставе, включив в него правила распределения на общем собрании участников, принципы участия партнёров в прибыли компании, порядок выхода участников из общества и разрешения конфликтов, а также многие другие существенные условия. Мало кто вспоминает об уставе, пока дела идут хорошо, но невнимание к деталям и формальный подход могут существенно осложнить и сократить жизнь вашего бизнеса, а то и вовсе стать почвой для злоупотреблений недобросовестных инвесторов.

2.Инвестор не становится участником ООО

Не каждый предприниматель готов разделить управление своим проектом. В таком случае решением может стать долговое финансирование от инвестора, согласного не вмешиваться в операционную деятельность стартапа.

Предоставление инвестиций в виде займа

Инвестор может предоставлять процентный или беспроцентный заём – все зависит от ваших договоренностей. Возврат суммы происходит, как правило, единовременным платежом по истечении длительного периода времени (2-3 года).

Обеспечение инвестиций зависит от рисков проекта и требований инвестора. На практике, чаще всего в качестве обеспечения возврата займа используется залог объектов интеллектуальной собственности (например, программ, изобретений, ноу-хау) и долей в ООО.

Чтобы деньги тратились эффективно, в договоре займа может быть предусмотрено условие использования заёмщиком полученных средств только на определенные цели (целевой заём).

Данное условие также предполагает контроль инвестора за расходованием средств. Если деньги будут тратиться нецелевым образом, инвестор может потребовать досрочно вернуть заём с процентами.

Формы контроля и порядок возврата согласовываются в договоре займа.

Комбинированная инвестиционная схема

Её суть в том, что инвестор предоставляет заём за долю в компании в будущем. Это современный способ инвестирования, который в равной мере учитывает интересы стартапа и инвестора.

Гибкость этой схемы заключается в том, что предварительный договор купли-продажи доли в ООО подлежит исполнению только при наступлении т.н. отлагательного условия – обычно после выхода стартапа на окупаемость. Условия договора займа при этом будут аналогичны рассмотренным выше.

Возможные варианты выхода инвестора из стартапа – по действительной стоимости доли или через возврат займа (процентов по займу) – фиксируются в уставе при исполнении договора.

Эта схема похожа на популярные в Кремниевой долине конвертируемые займы (Convertible note), с помощью которых стартап получает финансирование с правом инвестора в будущем конвертировать долг в акции компании с учётом дисконта за риск. При этом размер пакета акций инвестора будет пропорционален отношению суммы его займа к вложениям на следующем раунде инвестирования.

Комбинированная схема в большей степени учитывает российские реалии (например, особенности ООО, где есть доли, но нет акций), однако требует оценить стоимость компании в предварительном договоре ещё задолго до наступления событий.

Что важно помнить, вступая в отношения с инвестором?

Вне зависимости от того, настаивает ли инвестор на какой-то конкретной форме инвестирования или нет, отнеситесь к её выбору со всей внимательностью, особенно если вы имеете дело с непрофессиональным инвестором, который инвестирует от случая к случаю или впервые.

Помните, что когда на стороне инвестора действует команда профессиональных юристов, которые собаку съели на оформлении отношений со стартапами, они работают в интересах инвестора. Поэтому вы, как минимум, должны подстраховаться и привлечь независимую юридическую экспертизу, которая проверит все документы на предмет соблюдения ваших интересов.

Надеемся, что эта информация поможет вам разобраться в сложном и важном вопросе. Мы же со своей стороны рады будем помочь, если вы решите, что нуждаетесь в живой консультации.

Источник: https://spark.ru/startup/yurbyuro/blog/14427/kak-pravilno-oformit-sdelku-s-investorom

Правовые вопросы инвестиционного товарищества (часть 1)

В последнее время все более актуальны вопросы выбора адекватной правовой формы для объединения инвесторов с целью реализации среднесрочных и долгосрочных инвестиций.

Многие российские инвесторы обратили свое внимание на такую форму ведения совместной инвестиционной деятельности как инвестиционное товарищество.

Мы начинаем публиковать серию ответов на наиболее значимые и существенные с практической точки зрения вопросы об инвестиционном товариществе.

Традиционно наиболее популярной формой создания инвестиционных фондов прямых и венчурных инвестиций были  ограниченные партнерства (Limited Partnership), создаваемые преимущественно на Кайманах и Делавэре.

Однако, в нынешней экономической ситуации создание (и поддержание деятельности) иностранного инвестиционного фонда далеко не всегда экономически оправдано.

Поэтому российские инвесторы (прежде всего институциональные) все больше стали присматриваться к российскому аналогу – инвестиционному товариществу.

Как и ограниченное партнерство (в большинстве юрисдикций), инвестиционное товарищество (далее – «ИТ») не является юридическим лицом, это объединение двух и более инвесторов на основании договора (договора инвестиционного товарищества, который регулируется специальным законом – Федеральным законом № 335-ФЗ от 28.11.

2011 «Об инвестиционном товариществе (далее – «Закон»)).

Это довольно гибкая структура, которая позволяет инвесторам самим договориться о том, как будут приниматься решения о каждой конкретной инвестиции, сколько они готовы вкладывать денежных средств как в сами инвестиции, так и в управление ими, в каких случаях товарищи могут выйти из товарищества, каковы обязанности и ответственность управляющего товарища и т.п.

Однако, несмотря на очевидные преимущества, которые дает диспозитивный характер такой формы осуществления инвестиционной деятельности, как ИТ, она пока довольно редко используется в правоприменительной практике, и в отношении нее существует много вопросов. Юристами нашей фирмы накоплен большой практический опыт работы с договорами инвестиционного товарищества, которым мы хотели бы поделиться в серии публикаций в виде вопросов и ответов.

Может ли индивидуальный предприниматель быть стороной договора инвестиционного товарищества (далее – «ДИТ»)?

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Закона физические лица не могут являться сторонами договора инвестиционного товарищества.

В предыдущей редакции Закона, действовавшей до 01 августа 2014 года, данная норма была изложена следующим образом: «Физические лица могут быть сторонами договора инвестиционного товарищества в случае, если они являются индивидуальными предпринимателями, зарегистрированными в установленном порядке и осуществляющими предпринимательскую деятельность без образования юридического лица».

Нам представляется, что такое изменение однозначно свидетельствует о том, что индивидуальный предприниматель не может стать стороной договора инвестиционного товарищества, заключенного после 01 августа 2014 года.

Что касается договоров инвестиционного товарищества, заключенных до указанной даты, то в отношении них закон, которым в 2014 году вносились изменения в Закон (ФЗ от 21 июля 2014 года № 220-ФЗ), предусмотрел, что физическое лицо, являющееся стороной договора инвестиционного товарищества по состоянию на 02 августа 2014 года (дата вступления в силу новой редакции Закона), сохраняет свое участие в данном договоре вплоть до его прекращения по любому из указанных в Законе или иных федеральных законах или в договоре оснований. Поэтому в настоящее время могут существовать договоры инвестиционного товарищества, в которых участвуют индивидуальные предприниматели, и этим обусловлено употребление в Законе термина «имена товарищей», который может относиться только к физическим лицам, а также наличие действительного регулирования в отношении подоходного налога физических лиц в связи с участием в инвестиционном товариществе. Но заключить новый договор инвестиционного товарищества с участием в нем физического лица, независимо от того, имеет ли это физическое лицо статус индивидуального предпринимателя, невозможно.

Может ли иностранная компания, не имеющая в России представительства, быть стороной ДИТ?

В соответствии с п. 4 статьи 3 Закона иностранные юридические лица, а также иностранные организации, не являющиеся юридическими лицами по иностранному праву, участвуют в качестве стороны договора инвестиционного товарищества с учетом установленных международными договорами Российской Федерации и законодательством Российской Федерации особенностей правового положения этих лиц.

С нашей точки зрения, данная норма не дает однозначного ответа на поставленный вопрос. Она не запрещает участия иностранной организации в договоре инвестиционного товарищества, но в то же время отсылает к законодательству РФ, которым регулируется правовое положение иностранных организаций в России.

На основании этого можно прийти к выводу, что для участия в инвестиционном товариществе иностранная организация должна иметь аккредитованное подразделение (филиал или представительство) в России.

В то же время в других статьях Закона (например, в статье 9) есть указание на то, что товарищем-вкладчиком может быть иностранная организация, не имеющая постоянного представительства в России.

На практике для удостоверения договора инвестиционного товарищества, одной из сторон которого является иностранная организация, нотариус не требует подтверждения какой-либо регистрации или аккредитации, наличия филиала, представительства или обособленного подразделения такой иностранной организации в Российской Федерации.

При этом необходимо понимать, что отсутствие у иностранной организации филиала или иного обособленного подразделения в России не означает отсутствие у этой организации налоговых обязательств перед бюджетом Российской Федерации в связи с доходами, получаемыми на ее территории, в том числе, от участия в инвестиционном товариществе. В соответствии с п. 3 статьи 24.1 Налогового кодекса РФ управляющий товарищ, ответственный за ведение налогового учета, признается налоговым агентом по доходам иностранных лиц от участия в инвестиционном товариществе, то есть обязан удерживать с выплат, причитающихся иностранной организации-товарищу ИТ, сумму налогов, подлежащих уплате в бюджет РФ в связи с получением такой иностранной организацией дохода на территории РФ, и перечислять такую сумму в бюджет.

Может ли лицо со специальной правоспособностью (например, банк) быть стороной ДИТ?

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Закона коммерческие организации могут быть стороной ДИТ. Никаких более специальных требований к коммерческим организациям, заключающим ДИТ (в отношении их организационно-правовой формы или сферы деятельности), Закон не устанавливает.

Но при решении вопроса о том, может ли лицо со специальной правоспособностью быть стороной ДИТ, необходимо, в первую очередь, рассматривать не требования Закона, а специальное законодательство, регулирующее деятельность такого лица со специальной правоспособностью, и его учредительные документы.

Кредитной организации наряду с осуществлением банковских операций и совершением других сделок, прямо предусмотренных законом (выдача поручительств за третьих лиц; доверительное управление денежными средствами и иным имуществом по договору с физическими и юридическими лицами; лизинговые операции), законодательство о банковской деятельности разрешает осуществлять и иную деятельность, в том числе инвестиционную.

Поскольку данный вопрос имеет большое значение для многих банков, рассматривающих возможность участия в качестве инвестора в инвестиционных фондах в форме инвестиционного товарищства, в ближайшее время мы опубликуем отдельный материал на эту тему.

Право на осуществление инвестиций закреплено также за государственной корпорацией и государственной компанией на условиях соблюдения ими определенных требований и порядка инвестирования, которые установлены Правительством РФ и высшим органом управления государственной корпорации или государственной компании. В пункте 3.2 статьи 7.

1 Закона «О некоммерческих организациях» указано, что инвестирование временно свободных средств государственной корпорации осуществляется на принципах возвратности, прибыльности и ликвидности приобретаемых ею активов (объектов инвестирования).

Аналогичное положение в отношении инвестирования временно свободных денежных средств государственной компании предусмотрено в пункте 9 статьи 7.2 Закона о некоммерческих организациях.

Какие условия должны быть включены в договор инвестиционного товарищества?

Закон предусматривает следующие условия, в обязательном порядке подлежащие включению в договор инвестиционного товарищества:

• требования к перечню допускаемых объектов инвестирования, к составу и структуре общего имущества товарищей и (или) к размеру исполнения по сделкам, заключаемым управляющим товарищем (инвестиционная политика товарищества) (ст. 2 Закона);
• размер и порядок выплаты вознаграждения управляющему товарищу (ст. 5 Закона);
• совокупный размер общего имущества товарищей на дату заключения договора (ст. 11 Закона);
• размер, сроки и порядок внесения вкладов товарищей (ст. 11 Закона);
• состав вкладов товарищей в общее дело товарищей (ст. 11 Закона);
• размер и соотношение долей каждого из товарищей и порядок изменения долей в общем имуществе товарищей и соотношения долей (ст. 11 Закона);
• соотношение долей каждого из товарищей в праве собственности на общее имущество товарищей, порядке изменения указанного соотношения
• ответственность товарищей за нарушение обязанности по внесению вкладов (ст. 11 Закона);
• срок действия договора или его цель в качестве отменительного условия (ст. 13 Закона).

Появились вопросы? Свяжитесь с нами для получения бесплатной первой консультации:

Следите за новостями компании в социальных сетях

Источник: http://norlandlegal.com/pravovye-voprosy-dogovora-investicionnogo-tovarishhestva-chast-1/

Иск о расторжении инвестиционного договора

Арбитражные адвокаты и юристы нашей компании успешно представляют интересы Клиентов по различным категориям арбитражных споров, в том числе по спорам о расторжении договора, спорам о защите исключительных прав, строительным спорам, корпоративным спорам, спорам о взыскании задолженности и другим категориям арбитражных споров.

Строительные споры, включая споры, возникающие из инвестиционного договора, занимают особое место в судебной практике арбитражных юристов и адвокатов нашей компании.

Главной особенностью строительных споров, споров по инвестиционному договору, связанных со строительством, является то, что отношения, возникающие из данных арбитражных споров, регламентированы не только общими, но и специальными нормами действующего законодательства. В частности, при рассмотрении спора по инвестиционному договору подлежат применению положения Федерального закона от 25.02.1999г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации».

Ниже в сокращенной форме представлен иск о расторжении инвестиционного договора, составленный арбитражными адвокатами нашей компании. В случае расторжения договора в судебном порядке необходимо доказать то, что противоположная сторона допустила существенное нарушение договора, что повлекло для нашего Клиента значительный ущерб.

В данном споре о расторжении инвестиционного договора арбитражным юристам нашей компании удалось доказать существенность нарушения инвестиционного договора и расторгнуть договор в судебном порядке. Данный иск о расторжении инвестиционного договора успешно апробирован арбитражной практикой в деле по спору о расторжении инвестиционного договора.

Кроме того, особенность спора являлось то, что наш Клиент заключал инвестиционный договор в качестве физического лица, получив статут индивидуального предпринимателя позднее.

Однако нашим арбитражным адвокатам удалось доказать суду, что данный спор о расторжении инвестиционного договора подлежит рассмотрению не в суде общей юрисдикции, а в арбитражном суде.

В целях эффективного представительства ваших интересов в арбитражных судах по различным категориям споров, в том числе по спорам о расторжении инвестиционного договора, о расторжении договоров иных видов, строительным спорам, корпоративным спорам, спорам о защите исключительных прав, обращайтесь к арбитражным юристам и адвокатам нашей компании.

+7 (495) 507-98-07

В АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ Адрес: 107053, г. Москва, пр. Академика Сахарова, 18
ИСТЕЦ:	ИП Б.В.В.ОГРНИП: Адрес местонахождения: ИНН: Тел.: 8(495) 507-98-07 Электронная почта: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
ОТВЕТЧИК:	ИП М.В.М.ОГРНИП: Адрес местонахождения: ИНН:

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о расторжении инвестиционного договора

01.07.2012 г. между Истцом и Ответчиком был заключен договор долевого инвестирования строительства торгового центра (далее – «Инвестиционный договор») по адресу: .

В соответствии с Инвестиционным договором Инвестором выступает Истец, а Ответчик – заказчиком – застройщиком.

В соответствии с п.2.2 Инвестиционного договора инвестиционная стоимость возводимого торгового центра определяется проектной документацией, разработанной Ответчиком в соответствии с п.1.4 Инвестиционного договора. Указанная документация не была представлена Ответчиком для ознакомления Истцу, реальная стоимость торгового центра до сих пор не известна.

В соответствии с п.2.1 предметом Инвестиционного договора является совместное участие сторон в инвестировании строительства объекта с последующей передачей заказчиком — застройщиком (Ответчиком) инвестору (Истцу) прав собственности на ½ доли в праве общей собственности на торговый центр.

Во исполнение своих обязательств по Инвестиционному договору (п.3.1 договора) Истцом были переданы Ответчику денежные средства в размере 54 699 035 (пятьдесят четыре миллиона шестьсот девяносто девять тысяч тридцать пять) рублей 00 копеек, что подтверждается расписками.

В соответствии с п.4.2 Инвестиционного договора Ответчик должен был закончить строительство торгового центра в срок до 01.01.2013г.

Согласно п.4.3 Инвестиционного договора Ответчик должен был получить пакет документов и передать его в Управление Росреестра по Московской области (Клинский территориальный отдел) для государственной регистрации права собственности Истца на ½ доли в праве общей собственности на торговый центр по адресу — .

Указанные обязательства Ответчиком не исполнены — Истец НЕ получил право собственности на ½ доли в праве собственности на торговый центр в соответствии с условиями Инвестиционного договора. Сумма инвестиций не возвращена Ответчиком.

Таким образом, Ответчиком существенно нарушены условия Инвестиционного договора.

В соответствии с п.1 ст.17 Федерального закона от 25.02.1999г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации», осуществляемой в форме капитальных вложений» в случае нарушения требований законодательства Российской Федерации, условий договора и (или) государственного контракта субъекты инвестиционной деятельности несут ответственность в соответствии с законодательством РФ.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.2 ст.452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В связи с этим в соответствии с п.6.3 Инвестиционного договора Истцом было принято решение о расторжении Инвестиционного договора. Истец направил Ответчику требование о расторжении Инвестиционного договора и возврате сумм инвестиций с процентами по ст.395 ГК РФ. Данное требование осталось без внимания Ответчика.

В части подведомственности данного дела прошу обратить внимание на следующее.

Инвестиционный договор заключался с целью строительства торгового центра и его последующей коммерческой эксплуатации сторонами Инвестиционного договора.

Таким образом, сделка была совершена в целях предпринимательской деятельности, а сам Инвестиционный договор носит экономический характер.

На момент заключения Инвестиционного договора Истец не обладал статусом индивидуального предпринимателя, но на момент подачи иска такой статус (ИП) имеется (получен 28.03.2013г.)

В соответствии со ст.27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке (далее – индивидуальные предприниматели), а в случаях, предусмотренных АПК РФ и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя (далее – организации и граждане).

При разграничении подведомственности процессуальный закон придает характеру спора значение основного критерия, в то время как критерий субъектного состава является субсидиарным по смыслу АПК РФ. В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.04.

2010 по делу №17095/09, содержащем общеобязательное и подлежащее применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел толкование правовых норм, суд пришел к выводу о подведомственности спора арбитражному суду Российской Федерации, стороной которого являлся гражданин, не обладающий статусом предпринимателя, но занимавшийся иной экономической деятельностью, участвовавший в отношениях экономического характера.

Согласно п.1 ст.23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Вместе с тем, согласно п.4 ст.

23 ГК РФ гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований п.1 ст.

23 ГК РФ, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем.

Источник: https://uslugijurista.ru/isk-o-rastorzhenii-investitsionnogo-dogovora