Срок исполнения договора о государственных закупках
Поставщик должен надлежащим образом исполнять обязательства по договору о государственных закупках в соответствии с условиями принятого обязательства. Кем устанавливается срок исполнения договора о государственных закупках? Каковы последствия несоблюдения поставщиком срока исполнения договора о государственных закупках?
Чем отличается срок действия договора о государственных закупках от срока его исполнения?
В договоре о государственных закупках, как и в других договорах, указывается срок исполнения обязательств (выполнения работ, оказания услуг, поставки товара).
Согласно подпункту 3) пункта 3 статьи 5 Закона Республики Казахстан “О государственных закупках” данный срок заказчик указывает в договоре в соответствии со сроком, указанным в годовом плане, который не должен быть менее 15 календарных дней (пункт 22 статьи 43 данного Закона).
Срок исполнения договора о государственных закупках не является сроком его действия. Срок действия договора о государственных закупках установлен бюджетным законодательством отдельно.
Согласно подпункту 22) статьи 1 Закона Республики Казахстан “О государственных закупках” договор о государственных закупках – это гражданско-правовой договор, заключенный между заказчиком и поставщиком в соответствии с данным Законом, а также гражданским законодательством Республики Казахстан.
Пунктом 1 Нормативного постановления Верховного суда Республики Казахстан №5 от 14 декабря 2012 года “О применении судами законодательства о государственных закупках” предусмотрено, что законодательство о государственных закупках основывается на Конституции Республики Казахстан и состоит из норм Гражданского кодекса Республики Казахстан, данного Закона и иных нормативных правовых актов Республики Казахстан.
Пунктом 1 статьи 378 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) предусмотрено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 386 данного Кодекса).
Так, исполнение договора о государственных закупках представляет собой совершение поставщиком определенных действий (оказание услуг, выполнение работ, поставка товара) в пользу заказчика в установленный договором срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 5 Закона “О государственных закупках” на основании бюджета заказчик разрабатывает и утверждает годовой план, в котором должны быть указаны планируемые сроки и место поставки товаров, выполнения работ, оказания услуг.
Подпунктом 5) указанного пункта предусмотрено, что планируемые сроки поставки товаров, выполнения работ, оказания услуг согласно графику разбиваются по годам в пределах выделенных и предусмотренных сумм на каждый финансовый год в случаях, предусмотренных статьей 37 упомянутого Закона.
Финансовый год – это период времени, начинающийся 1 января и заканчивающийся 31 декабря календарного года, в течение которого осуществляется исполнение бюджета (подпункт 38) статьи 3 Бюджетного кодекса Республики Казахстан). Заказчик на основании Бюджетного кодекса устанавливает срок действия договора о государственных закупках до 31 декабря текущего финансового года.
Срок исполнения договора о государственных закупках может совпадать со сроком его действия. В случае, если в годовом плане срок исполнения договора установлен раньше чем 31 декабря, соответственно в договоре отдельным пунктом указывается срок его исполнения.
Общие требования к сроку исполнения договора о государственных закупках
Заказчиком в соответствии с годовым планом указывается в договоре срок исполнения поставщиком своих обязательств, что позволяет определить день его исполнения или период времени в течение которого оно должно быть исполнено (статья 277 Гражданского кодекса)
Пунктом 22 статьи 43 Закона “О государственных закупках” предусмотрен минимальный срок поставки товаров, выполнения работ, оказания услуг по договору о государственных закупках, который не должен быть менее 15 календарных дней.
Данный срок является сроком исполнения поставщиком своих обязательств по договору о государственных закупках.
Поставщик вправе досрочно исполнить свои обязательства по договору о государственных закупках (статья 279 Гражданского кодекса).
Установлен ли минимальный срок исполнения обязательств по договору о государственных закупках?
Как указывалось выше, законом предусмотрен минимальный срок поставки товаров, выполнения работ, оказания услуг по договору о государственных закупках, который не должен быть менее 15 календарных дней.
В случае нарушения заказчиком данного требования закона и указания меньше установленного законом срока исполнения поставщиком обязательств по договору, последний вправе обратиться с жалобой на действия заказчика в органы финансового контроля или согласно статье 47 упомянутого закона – в суд с исковым заявлением об обжаловании действий заказчика.
Каковы последствия в случае нарушения поставщиком срока исполнения договора о государственных закупках?
Заявка поставщика на участие в государственных закупках является формой выражения его согласия на исполнение обязательств в соответствии с требованиями и условиями, указанными заказчиком.
Поставщик обязательства по договору о государственных закупках должен исполнять надлежащим образом в соответствии с условиями принятого обязательства (статья 272 Гражданского кодекса).
Нарушение поставщиком срока исполнения обязательств по договору о государственных закупках влечет включение его в реестр недобросовестных участников государственных закупок.
Согласно пункту 5 упомянутого Нормативного постановления суды при рассмотрении исков о признании поставщиков недобросовестными участниками государственных закупок принимают во внимание вину поставщика как основание гражданско-правовой ответственности в соответствии со статьей 359 Гражданского кодекса и наступившие негативные последствия для заказчика, исходя из критериев справедливости и разумности согласно части 6 статьи 6 Гражданского процессуального кодекса. Под негативными последствиями понимается причинение заказчику такого ущерба, что он в значительной степени лишился того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса).
Какие действия может предпринять поставщик в случае нарушения им срока исполнения договора?
Согласно пункту 1 статьи 359 Гражданского кодекса поставщик отвечает за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение обязательства при наличии вины. Поставщик признается невиновным, если докажет, что он принял все зависящие от него меры для надлежащего исполнения обязательства.
Поставщику, в случае невозможности исполнения договора в установленный срок, необходимо письменно уведомить об этом заказчика и указать не зависящие от него обстоятельства, которые создают невозможность исполнения договора в установленный срок.
Поставщику необходимо при нарушении срока исполнения договора предпринять все возможные меры для его исполнения в полном объеме. Добросовестные действия поставщика принимаются судами во внимание при рассмотрении данной категории дел.
В случае незначительности нарушения поставщиком срока исполнения договора и отсутствия наступления для заказчика негативных последствий, исходя из критериев справедливости и разумности суды в подавляющем большинстве случаев отказывают в иске о признании такого поставщика недобросовестным участником государственных закупок.
Источник: http://www.defacto.kz/content/srok-ispolneniya-dogovora-o-gosudarstvennykh-zakupkakh
Практика применения гарантийных писем: страховка или путь в никуда?
Гарантийные письма часто воспринимаются как некая «панацея от всех бед», позволяющая обезопасить себя при работе с контрагентами.
На всех звеньях цепочки отношений в event-бизнесе гарантийные письма активно используются.
Но возникает вопрос: а точно ли мы защищены, применяя гарантийные письма, и каковы обязательства, следующие из гарантийных писем? Каковы правовые последствия применения гарантийного письма? Попробуем разобраться.
Гарантийное письмо может иметь различную правовую природу и последствия в зависимости от волеизъявления сторон и соблюдения/несоблюдения формальных признаков. В тех или иных обстоятельствах гарантийное письмо можно рассматривать как оферту или акцепт, как документ об изменении условий договора, как поручительство и т.д.
Правовая природа гарантийного письма прежде всего следует из его содержания. Наиболее часто применяемыми формами гарантийных писем в event-бизнесе являются:
- Гарантийное письмо – оферта;
- Гарантийное письмо – акцепт;
- Гарантийное письмо – соглашение об изменении условий сделки.
Не редки случаи, когда до проведения мероприятия по тем или иным причинам договор между заказчиком и исполнителем не заключен, и стороны пытаются подстраховаться и зафиксировать финансовые обязательства путем предоставления гарантийного письма.
Заказчик предоставляет исполнителю гарантийное письмо с обязательством об оплате услуг/работ.
В ответ исполнитель направляет ответное письмо с согласием, то есть осуществляет акцепт, либо исполнитель без дополнительных писем со своей стороны приступает к оказанию услуг/выполнению работ по организации мероприятия.
Рассмотрим пример гарантийного письма и разберемся, какие правовые последствия возникают и возникают ли они вообще после оформления такого письма:
Такое гарантийное письмо не повлечет возникновения обязательства заказчика оплатить исполнителю услуги/работы по организации мероприятия.
Если гарантийное письмо не содержит информацию о существенных условиях договора (предмет договора, конкретные услуги/работы/поручение), то рассматривать такое письмо как документ, оформляющий обязательство сторон, нельзя, правовые последствия из него не возникают, договор не заключен.
У исполнителя не возникает обязательство оказывать услуги/выполнять работы/ поручение, а у заказчика не возникает обязательство по оплате стоимости услуг/работ/агентского вознаграждения.
В этом случае от заказчика может последовать отказ от оплаты исполнителю уже оказанных услуг/выполненных работ в связи с тем, что договор не заключен – не определен предмет договора и иные существенные условия. В результате возникает спорная ситуация, связанная, например, с отказом заказчика оплачивать уже оказанные услуги из-за несогласованности существенных условий договора, неопределенности условий о стоимости услуг (каждой конкретной услуги из комплекса услуг) – обязательство отсутствует.
Гарантийное письмо заказчика может рассматриваться как оферта (предложение заключить договор) только при наличии следующих условий:
- Фиксация в тексте гарантийного письма всех существенных условий договора (ст.435 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – «ГК РФ»), минимальный перечень которых определен в законодательстве. Так, по договору оказания услуг – это конкретные действия (услуги), которые совершает исполнитель по заданию заказчика, стоимость услуг (если такое условие является существенным для одной из сторон) и т.д. Гарантийное письмо должно содержать информацию о перечне услуг, оказываемых исполнителем.
- Указание на адресата гарантийного письма.
Только при наличии указанных условий в гарантийном письме однозначно можно сказать, что между сторонами возникло гражданско-правовое обязательство (оказать услуги по организации мероприятия и оплатить указанные услуги), если исполнитель принял такое гарантийное письмо и от него не поступило возражений (Постановление ВАС № 8853/99 от 06.03.2001).
Если исполнитель в ответ на гарантийное письмо заказчика, содержащее все вышеназванные условия, направляет заказчику письмо с согласием или фактически совершает действия по исполнению условий договора, в частности, приступает к подготовке мероприятия, такое гарантийное письмо можно рассматривать как оферту (предложение заключить договор), а ее принятие (фактическое оказание услуг) – как акцепт, и в данном случае между сторонами возникнет обязательство.
Если существенные условия не определены в гарантийном письме, между сторонами обязательство не возникнет.
Для придания юридической силы гарантийному письму как оферте (предложению заключить договор) заказчику необходимо указывать в гарантийном письме вышеназванную информацию, а получателю гарантийного письма проверить ее наличие и, в случае отсутствия такой необходимой информации в гарантийном письме, незамедлительно письменно отказаться от принятия такого гарантийного письма.
Рекомендуется указывать в гарантийном письме заказчику конкретный перечень услуг, известный на дату выдачи гарантийного письма, определять его стоимость в гарантийном письме и сроки оказания услуг/выполнения работ/поручения, сроки оплаты услуг/работ/агентского вознаграждения, а также дополнительную информацию о мероприятии.
В случае когда гарантийное письмо выдает исполнитель (в отсутствие между сторонами ранее заключенного договора), заказчику следует обратить внимание на то, что принятие условий (акцепт) должно быть «полным и безоговорочным» в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 438 ГК РФ. Важно, чтобы «принцип зеркальности» соблюдался в акцепте, и отсутствовали какие-либо изменения или дополнения к условиям оферты.
Гарантийное письмо может рассматриваться также как оферта на изменение условий заключенного договора, в частности, условий о неустойке, сроке оплаты услуг/работ/товара и т.п.
В случае если гарантийное письмо выдается на основании уже заключенного договора, получателю гарантийного письма рекомендуется проанализировать условия заключенного уже договора и определить не изменяет ли гарантийное письмо условия этого договора.
Если в гарантийном письме должником указан иной срок исполнения финансового обязательства, чем определенный в договоре, такое письмо может рассматриваться как заявление об изменении срока исполнения обязательства.
Согласие (молчание) кредитора может быть рассмотрено как одобрение изменения срока исполнения обязательства и, соответственно, неустойка/проценты в порядке ст.
395 ГК РФ будут исчисляться с даты, указанной в гарантийном письме.
С другой стороны, гарантийное письмо должника можно также рассматривать как признание долга (признание факта нарушения договорных обязательств), что существенно облегчает ведение споров в случае неисполнения обязательств одной из сторон договора.
Итак, каждое гарантийное письмо может иметь много разных значений в зависимости от контекста и воли гаранта. Сторонами следует правильно определить юридическую природу такого письма, у сторон не должно оставаться двусмысленности при определении истинной воли каждой из них.
При оформлении гарантийного письма и его принятия сторонам обязательства следует проанализировать:
- В случае если гарантийное письмо оформляется при отсутствии договора: обладает ли письмо всеми признаками оферты, наличествуют ли в нем существенные условия обязательства; является ли акцепт полным и безоговорочным;
- В случае оформления гарантийного письма при наличии договорного обязательства: правильно ли отражена воля сторон, не изменяет ли гарантийное письмо условия заключенной сделки, согласен ли адресат оферты на изменение условий.
Грамотный подход к оформлению гарантийного письма позволит превратить его в действующий механизм в правоотношениях сторон, в противном случае полагаться остается только на добропорядочность и добросовестность контрагента.
© Петровская Татьяна, 2018
Партнер Компании «EVENT-юристы»
Тел. + 7 (965) 194-87-86
e-mail: tp@legal-expert.info
www.legal-expert.info
www..com/legalexpert.info
Источник: https://readlivemagazine.ru/online/feb-2018/praktika-primeneniya-garantijnyh-pisem-strahovka-ili-put-v-nikuda
Страничка юриста
Вправе ли стороны договора подряда на выполнение проектной документации многоквартирного дома связывать момент оплаты работ с получением положительного результата экспертизы проектной документации?Нет, не вправе.В соответствии со ст.
758 ГКРФ заказчик обязан принять и оплатить техническую документацию, разработанную подрядчиком по его заказу.
Заказчик обязан, если иное не предусмотрено договором, уплатить подрядчику установленную цену полностью после завершения всех работ или уплачивать ее частями после завершения отдельных этапов работ (ст. 762 ГКРФ).
В соответствии с законодательством РФ (ст. 190 ГКРФ) сроки могут устанавливаться законом, договором, и определяются они календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями и часами.
Срок также может определяться событием, которое неизбежно должно наступить и которое не зависит от воли и действий сторон (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. № 66). Невыполнение требования ч.2 ст.
190 ГК РФ о неизбежности наступления события не позволяет считать срок установленным (постановление ФАС Московского округа от 07.04.2011г. поделу№А41-14951/09).
Президиум ВАС РФ в Постановлении № 11659/10 от 18.01.2011г., рассматривая аналогичное дело, установил, что условие договора об оплате результата работ после получения положительного заключения экспертизы не может считаться условием о сроке наступления обязательства, поскольку не отвечает признакам события, которое должно неизбежно наступить.
***
Каковы правовые последствия выполнения подрядных работ для государственных нужд без заключения государственного контракта?
Подобные ситуации, как правило, возникают в случаях, если работы по заключенному государственному контракту выполнены в полном объеме, однако возникла потребность в дополнительных работах, не входящих в объем действующего контракта, и стороны не заключили новый государственный контракт или дополнительное соглашение к действующему контракту, а также в случаях, если государственный контракт признается судом не заключенным либо государственный контракт (гражданско-правовой договор) сторонами не заключался вообще.
Когда аналогичная ситуация складывается между коммерческими организациями, судебная практика приходит к одному из следующих выводов:
— если работы выполнены и приняты заказчиком, суд квалифицирует такие правоотношения как фактические подрядные отношения (Постановление ФАС Центрального округа от 26 сентября 2011 г. по делу N А14-342/2011);
— приемка выполненных работ заказчиком при отсутствии заключенного договора подряда является неосновательным обогащением заказчика (Определение ВАС РФ от 26 апреля 2010 г. N ВАС-4321/10 по делу N А46-11497/2009);
— приемка выполненных работ заказчиком при отсутствии договора подряда свидетельствует о возникновении между сторонами фактических подрядных отношений, но стоимость выполненных работ взыскивается по нормам о неосновательном обогащении (Постановление Президиума ВАС РФ от 20 сентября 2011 г. N 1302/11 по делу N А40-34287/10-63-289).
Однако, когда заказчиком работ выступает орган государственной власти, нужно быть осторожными, т.к. могут возникнуть следующие правовые сложности.
В соответствии с п. 1 ст. 124 ГК РФ субъекты Российской Федерации и другие муниципальные образования выступают в гражданско-правовых отношениях наравне с другими субъектами, однако, органы государственной власти, в соответствии с установленным Законом N 94-ФЗ порядком, могут вступать в Договорные отношения лишь заключая государственные контракты либо путем проведения торгов.
В то же время оплатить фактически выполненные подрядные работы для государственных нужд заказчик не вправе: согласно ст.
219 БК РФ получатели бюджетных средств принимают бюджетные обязательства лишь путем заключения государственных контрактов, а санкционирование оплаты денежных обязательств осуществляется после проверки наличия документов (заявки на кассовый расход или на получение наличных денег), в которых указываются реквизиты и предмет договора.
Еще одним аспектом фактических подрядных правоотношений является гражданско-правовые последствия возможной неоплаты выполненных работ.
Пунктом 1 ст. 395 ГК РФ установлена ответственность за неисполнение денежного обязательства в виде процентов за пользование денежными средствами неправомерно удержанными.
По вопросу применения данной нормы по отношению к фактическим подрядным правоотношениям для государственных нужд в судебной практике складываются две позиции.
Согласно первой позиции, чаще встречающейся в судебной практике, суды удовлетворяют требования подрядчиков о взыскании задолженности за фактически выполненные работы и процентов за пользование чужими денежными средствам (Постановления ФАС Московского округа от 28 сентября 2009 г. N КГ-А40/9415-09-П по делу N А40-28779/08-48-223).
В решениях суды указывают, что отсутствие между сторонами государственного контракта не влияет на характер фактических отношений сторон и не является обязательством, исключающим обязанность оплатить фактически выполненные работы и проценты за пользование чужими денежными средствами.
Однако, есть и другая, хотя и более редкая позиция, при которой суды взыскивают задолженность за фактически выполненные работы, однако отказывают во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.
В обоснование своей позиции суды указывают, что финансирование работ заказчик может осуществлять только в пределах выделенных ему лимитов бюджетных средств.
Так как государственные контракты не были заключены, то и соответствующие лимиты бюджетных средств не выделялись, следовательно, отсутствуют основания для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами (Постановление ФАС Поволжского округа от 29 марта 2012 г.
по делу N А57-25521/2009). ***
Требуется ли Свидетельство о допуске к работам по разработке рабочей документации?
Разъяснения ФАС по вопросу получения Свидетельства о допуске к работам по разработке рабочей документации
Разъяснения Минрегионразвития РФ по вопорсу необходимости получения Свидетельства о допуске к работам, оказывающим влияние на безопасность объектов капитального строительства, при подготовке рабочей документации
***
Разъяснения Минрегионразвития РФ о статусе уникальных объектовРазъяснения Комитета по строительству и земельным отношениям по вопросу получения свидетельства о допуске в случае выполнения капитального ремонтаРазъяснения Минрегионразвития РФ по вопросу о необходимости получения свидетельства о допуске к работам по организации строительства
Разъяснения Минрегионразвития РФ по вопросам возможного участия организаций в конкурсах и аукционах, с учетом ограничений, накладываемых размером взноса в компенсац.фонд
Разъяснения Минрегионразвития РФ по вопросу организации проведения аттестации экспертов проектной документации
Источник: http://gaip.ru/about/juridicheskie-voprosy/stranichka-jurista/
Предварительный договор и его отличия от основного договора
Что собой представляет Предварительный договор? Каковы правовые последствия его заключения и неисполнения сторонами? Каковы его основные отличия от Основного договора, с точки зрения правоприменительной практики? На все эти вопросы ответит нижеследующая статья.
Что такое предварительный договор
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, законодателем Предварительный договор определен, как некая «декларация о намерениях», в которой стороны просто прописывают условия, на которых они собираются заключить, в дальнейшем, Основной договор.
При этом Предварительный договор не несет в себе никакой смысловой нагрузки, кроме как определения следующих параметров будущего Основного договора:
— Стороны будущего Основного договора;— Срок заключения Основного договора;— Предмет будущего Основного договора (имущество, работы или услуги, которые должны быть выполнены и переданы по итогам исполнения обязательств сторонами);
— Цена будущего Основного договора (та денежная сумма, которую стороны определили, как цену будущих работ, услуг или имущества, передаваемых по Основному договору, а также порядок оплаты этой денежной суммы).
Согласно пункту 2 статьи 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
На практике это означает, что Предварительный договор должен заключаться с обязательным соблюдением простой письменной формы. Как неоднократно разъяснял в своих постановлениях Верховный Суд РФ, государственная регистрация и нотариальное заверение Предварительного договора не обязательны.
Главное – соблюдение сторонами письменной формы Предварительного договора.
В качестве примера обязательного соблюдения письменной формы Предварительного договора (то есть составления сторонами единого документа с наименованием Предварительный договор), можно привести Договор займа, который, в отличие от Предварительного договора, может заключаться, как в виде непосредственно самого Договора займа, так и в виде расписки в получении денежных средств. С Предварительным договором такая возможность выбора вариантов оформления договорных отношений у сторон отсутствует – Предварительный договор заключается в виде единого документа (можно с приложениями к нему, а можно и без таковых), называемого сторонами, не иначе, как Предварительный договор, и с обязательным соблюдением письменной формы.
Также стоит учитывать то обстоятельство, что, поскольку Предварительный договор является лишь «декларация о намерениях», то непосредственная оплата по нему цены будущего Основного договора невозможна.
Возможна лишь предоплата в счет будущих платежей по ещё не заключенному сторонами Основному договору, например, в форме аванса или задатка за ещё, формально, не проданное вам имущество, или ещё не выполненные работы.
Правовые последствия заключения предварительного договора
Заключая друг с другом Предварительный договор, стороны не просто определяют параметры будущего Основного договора, но также берут на себя обязательства по заключению Основного договора на тех условиях и в те сроки, что установлены Предварительным договором.
Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Иными словами, если в Предварительном договоре четко не указана календарная дата, не позднее которой стороны обязуются заключить друг с другом Основной договор, такой Основной договор должен быть заключен сторонами не позднее одного года, с даты подписания сторонами текста Предварительного договора.
Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
По окончании установленного пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ срока действия Предварительного договора, он прекратит своё действие, и, максимум, что стороны Предварительного договора смогут потребовать друг от друга – это возврата всего полученного каждой из них по договору (в частности, возврата суммы предоплаты в счет оплаты так и не заключенного сторонами Основного договора).Замена стороны в Предварительном договоре допускается только с письменного согласия другой стороны такого договора, что должно быть оформлено соответствующим дополнительным соглашением к Предварительному договору.
Такое же жесткое правило действует относительно цены договора и его предмета.
То есть, например, одна из сторон, обязавшаяся по Предварительному договору продать другой стороне Дом по цене 1 000 000 рублей, не имеет права в одностороннем порядке изменить предмет договора (Дом на Веранду) и его цену (уменьшить или увеличить цену продаваемого имущества), без письменного согласия второй стороны Предварительного договора.
Последствия нарушения условий предварительного договора
Правовые последствия нарушения сторонами условий Предварительного договора четко прописаны в пункте 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ и пункте 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ — если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Что это означает на практике?
Допустим, вы заключили с Застройщиком Предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Застройщик обязался передать вам в собственность квартиру по окончании строительства этого дома.
Так вот, в случае нарушения Застройщиком своих обязательств по такому договору (если Застройщик нарушит сроки подписания с вами Основного договора купли-продажи квартиры или вообще будет поставлен вопрос о банкротстве Застройщика), то у вас будет возможность подать один из двух исков:
— О расторжении Предварительного договора и возврате оплаченных вами денежных средств;
— Об обязании Застройщика заключить с вами Основной договор купли-продажи квартиры на условиях Предварительного договора.
Но вы никак не сможете, в указанной ситуации, подать против Застройщика иск о признании за вами права собственности на квартиру, поскольку Предварительный договор не порождает у вас иных прав, кроме права на заключение Основного договора на ранее оговоренных условиях, или права требования возврата денежных средств, если из сложившейся обстановки станет очевидным, что Основной договор заключить будет невозможно (например, если предметом Предварительного договора была квартира на двенадцатом этаже, а Застройщиком был построен десятиэтажный жилой дом).
Основные отличия предварительного договора от основного договора
Как следует из вышеизложенного, Предварительный договор имеет определенные отличия от Основного договора, а именно:
— Предварительный договор содержит указание на стороны, предмет и сроки заключения Основного договора.
Причем предмет Основного договора может быть прописан в тексте Предварительного договора, весьма условно (например, продавец обязуется продать покупателю по окончании строительства жилой дом такой-то площадью, расположенный на земельном участке с таким-то кадастровым номером по такому-то адресу);— Предварительный договор не порождает никаких правовых последствий, кроме обязательства сторон, в дальнейшем, заключить друг с другом Основной договор;— В Предварительном договоре должна быть четко указана цена, которая, в дальнейшем, будет указана сторонами в Основном договоре. Причем оплата цены по Предварительному договору, в отличие от Основного договора, напрямую не допускается. Можно лишь произвести оплату «в счет будущих платежей» по Основному договору (например, указав в Предварительном договоре эту оплату в качестве аванса или задатка в счет оплаты по Основному договору);— Предварительный договор всегда носит временный характер. В тексте Предварительного договора должно быть указано, в какой именно срок стороны обязуются заключить Основной договор. Если такого четкого указания на сроки заключения Основного договора в тексте Предварительного договора не содержится, то Основной договор должен быть заключен сторонами в течение одного года с даты подписания сторонами Предварительного договора. Это существенное отличие Предварительного договора от Основного, поскольку Основной договор (например, Договор купли-продажи земельного участка) не имеет временных ограничений и, как правило, действует всё время с даты его оформления в предусмотренном законом порядке (если, например, законом предусмотрено, что необходима нотариальная форма договора и его обязательная государственная регистрация — то с даты нотариального заверения и государственной регистрации Основного договора, такой договор начинает действовать без ограничения по срокам);
— Не менее важным отличием, чем временный характер Предварительного договора, является также и то обстоятельство, что форма Предварительного договора не всегда должна совпадать с формой Основного договора.
Например, если речь идет о договоре купли-продажи квартиры, то Предварительный договор должен быть заключен, только лишь с соблюдением требований о его обязательной письменной форме, тогда как Основной договор купли-продажи квартиры подлежит не просто оформлению в письменном виде, но и обязательной государственной регистрации, после которой он и считается заключенным.
Когда стоит и когда не стоит заключать предварительный договор
Учитывая вышеизложенные особенности Предварительного договора и его отличия от Основного договора, заключать Предварительный договор стоит далеко не во всех случаях.
Часто гражданам предлагается заключать Предварительные договоры в ситуации, когда сам факт дальнейшего заключения Основного договора далеко не очевиден.
Например, когда застройщик коттеджного поселка предлагает заключить Предварительный договор купли-продажи коттеджа и расположенного под ним земельного участка, но при этом речь идет о большом земельном участке (скажем, 6 гектаров), территорию которого, только планируется разделить на множество маленьких земельных участков, и на одном из которых построить коттедж, который затем продать вам. В этом случае заключение Предварительного договора не рекомендуется, поскольку, во-первых, вы ещё точно не знаете, в каком именно месте большого земельного участка будет расположен ваш маленький земельный участок и как он будет ориентирован, а, во-вторых, вы будете иметь весьма приблизительные представления о том, как будет выглядеть коттедж, строительство которого ещё даже не началось. Поэтому при заключения с застройщиком такого Предварительного договора купли-продажи коттеджа велика вероятность того, что вы либо не получите имущество в предполагаемые сроки (например, по причине возникновения у застройщика проблем с разделением земельного участка на множество маленьких земельных участков), либо получите коттедж, который по своим потребительским характеристикам будет существенно отличаться от того, что вы ожидали увидеть при подписании Предварительного договора.Поэтому Предварительный договор лучше всего заключать в ситуации, когда для вас станет очевидной неизбежность заключения Основного договора, и когда вы уже будете четко видеть, что именно вам будет передано через определенный промежуток времени.
Например, застройщик построил многоквартирный дом, и предлагает заключить с ним Предварительный договор купли-продажи одной из квартир в этом, уже построенном, доме.
Как правило, местные администрации заключают с застройщиками весьма жесткие по своим условиям Инвестиционные контракты, смысл которых в том, что застройщик берет на себя обязательство не просто построить ряд жилых домов в данном конкретном районе, но также берет на себя обязательства построить подъездные дороги, проложить коммуникации к этим домам, построить социальную инфраструктуру (детские сады, школы, кинотеатры, торговые комплексы и т.д.) в непосредственной близости от этих многоквартирных домов. До тех пор, пока застройщик не построит все перечисленные в Инвестиционном контракте объекты, местная администрация не выдает ему Постановление о вводе построенных им жилых домов в эксплуатацию. Таким образом, при подписании Предварительного договора купли-продажи квартиры, в указанной ситуации, вы уже будете иметь возможность осмотреть свою будущую квартиру, оценить её качество и месторасположение дома, а также увидеть, сколько ещё объектов в этом районе застройщик должен построить, чтобы получить от местной администрации Постановление о вводе дома в эксплуатацию. То есть в этом случае Предварительный договор служит гарантией того, что после получения необходимой разрешительной документации, застройщик продаст вам именно эту квартиру и именно по той цене, которая была зафиксирована в тексте Предварительного договора.
Читайте еще по этой теме:
Специалист Юридической фирмы «КМ Консалтинг» Егоров Константин Михайлович Егоров К.М.
Источник: КМ Консалтинг
Источник: https://www.kmcon.ru/articles/articlesourjurist/ourjurist-6483.html
Признание договора недействительным
Признание договора недействительным необходимо производить в судебном порядке, для чего нужно подготовить исковое заявление о признании договора недействительным.
При подготовке иска нужно знать, что бывают оспоримые сделки, а есть ничтожные сделки. Оспоримые сделки признаются таковыми судом, а ничтожные сделки считаются неимеющими юридической силы с момента их заключения.
Однако и ничтожность сделки часто необходимо подтвердить в судебном порядке.
Если Вам нужен адвокат, чтобы произвести в судебном порядке признание договора недействительным, то можете обратиться к нам. Звоните нам по телефонам: (846) 271-73-71, 279-20-15, 279-20-16
При этом исковое требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Но суд вправе применить такие последствия и по своей собственной инициативе. Но опять же суд может это сделать, если он рассматривает какой-либо спор, в ходе которого был исследован договор, содержащий признаки ничтожной сделки.
Согласно статье 167 ГК РФ признание договора недействительным означает то, что этот договор не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействителен с момента его подписания. При недействительности договора каждая из сторон должна возвратить другой стороне всё полученное по договору, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в денежном выражении.
Основания для признания сделки (договора) недействительной могут быть разными, а именно: если договор противоречит закону или основам правопорядка и нравственности.
Также это может быть мнимость или притворность сделки, когда ею прикрывается другой договор, например, часто происходит признание договора дарения недействительным, если он имел возмездный характер, т.е.
содержал все признаки купли-продажи.
Если сторона по договору был несовершеннолетним или признан судом недееспособным, то такой договор тоже может быть признан судом недействительным. Также по такому основанию может быть признан недействительным договор, если человек был признан судом ограниченно недееспособным, а также был неспособным понимать значение своих действий.
Последнее является очень скользким основанием, поскольку всегда может оказаться, что продавец какой-нибудь квартиры, получив деньги с покупателя, потом обратится в суд с иском и потребует признание договора купли-продажи недействительным. Тогда всё будет зависеть от заключения судебно-психиатрической экспертной комиссии.
Но поскольку психиатрия не является точно наукой и сами же психиатры говорят, что психическое расстройство или слабоумие можно имитировать, а ещё нужно учесть коррупционную составляющую и продажность многих врачей, которые готовы за деньги написать любую справку, то результаты такого судебного спора становятся непредсказуемыми.
Также может произойти признание договора недействительным, если договор был заключен в результате заблуждения, т.е. когда он не понимал правовую природу такой сделки. Правда, доказать это в суде сложно, если договор был заключен правильно, где отмечены все разъяснения сторонам того, что они заключают и указано, что определённые статьи Гражданского кодекса РФ известны и понятны.
Если договор был заключен в результате обмана, насилия, угрозы или даже стечения тяжёлых обстоятельств для какой-либо стороны, то такой договор тоже может быть признан недействительным.
Но для исключения такого основания как тяжёлые обстоятельства необходимо вписывать такое условие в договор, указав, что договор заключен не вследствие тяжёлых обстоятельств для сторон.
Что касается угроз, насилия или обмана, то такие основания чаще возникают в рамках уголовных дел.
Бывает когда необходимо признание договора недействительным в части, а не полностью. Это тоже допускается законом. Недействительность части договора не влечёт недействительности прочих его частей, если можно предположить, что договор был бы всё равно заключен и без включения недействительной его части.
Для юридических лиц (различных организаций) есть своё основание для признания сделки недействительной, если договор был заключен, но при этом это юр.лицо вышло за рамки своей правоспособности, т.е.
действовало без лицензии или при этом были нарушены ограничения, установленные в его уставе или иных учредительных документах. Также бывает сделка признанной недействительной, если истекли полномочия руководителя, подписавшего такой договор.
Вот кратко такие общие условия признания договора недействительным.
Граждан чаще всего интересует следующее:1) признание договора купли-продажи недействительным (чаще по основанию заблуждения, слабоумия и др.
);2) признание договора дарения недействительным (чаще в результате притворности сделки или слабоумия);3) признание кредитного договора недействительным (основания могут быть разными);4) признание недействительным договора аренды (чаще это нужно для юридических лиц);5) признание брачного договора недействительным (это часто бывает, когда супруги делят имущество);6) признание договора приватизации недействительным (это уже старая категория дел, когда такие требования заявляют те, кто был лишён права на участие в приватизации);7) признание договора страхования недействительным (страховые компании обращаются с такими исками, если были какие-либо афёры со стороны страховых агентов, что часто бывает);8) признание договора поручительства недействительным (причины и основания могут быть разными);9) признание договора займа недействительным (тоже разные основания);10) признание договора залога недействительным (разные основания);11) признание договора найма недействительным (если договор был кабальным и другие причины);12) признание договора социального найма недействительным (с таким иском чаще обращается прокуратура в интересах города, а также жилищные органы, например, если человек не приобрёл права проживания, к примеру, не вселился);13) признание договора мены недействительным (такие же основания как по договору купли-продажи);14) признание договора ипотеки недействительным (разные основания, но чаще в силу слабоумия, недееспособности, но категория исков сложная);15) признание недействительным договора уступки или признание договора цессии недействительным (могут быть разные основания, но чаще это споры между юридическими лицами);16) признание договора подряда недействительным (споры между организациями в арбитражных судах);
17) признание договора ренты недействительным (лучше по таким делам расторгать договор ренты с пожизненным содержанием по причине нарушения существенных условий договора, но ситуации могут быть разные).
Источник: https://pravo163.ru/priznanie-dogovora-nedejstvitelnym/
