Как построить свой бизнес на своей земле – советы юриста

Фото – Иллюстрация caravan.kz

“КАРАВАН” продолжает публиковать ответы на вопросы “прямой линии” по земельным проблемам, которые читатели задавали юристу Бакытжану БАЗАРБЕКУ. Сегодня мы затронем сферу предпринимательства. Как выяснилось, нередко бизнес у граждан тормозится именно из-за проблем узаконивания участков, на которых стоят их магазины, автомойки и прочие коммерческие объекты.

– Хотим построить хостел у себя на участке, сдавать в аренду комнаты и сами жить на первом этаже. Возможно ли это и как сделать документы? А то соседи запугали, что сделать это практически невозможно. Они тоже построились, но узаконить строение не могут…

– Если участок отведен под ИЖС, он может быть использован только под эксплуатацию индивидуального жилого дома. ИЖС не предусматривает размещение жилых объектов типа общежития, хостела.

Тем более участок будет использоваться для получения дохода, прибыли за счет сдачи в аренду помещений, тогда как ИЖС такие виды деятельности не предусматривает.

Стоит ли верить акиматам, не принимающим документы по “земельному вопросу” – юрист

Считаю правильным в данной ситуации сначала заняться изменением целевого назначения земельного участка. Ознакомьтесь со статьей 49-1 Земельного кодекса, где говорится о смене назначения с ИЖС на эксплуатацию помещений коммерческого назначения.

Вы должны понять одну важную истину, если эксплуатация хостелов, общежитий на данном участке ввиду особенностей схем размещения инженерных строений, близости участка к особым санитарным зонам либо из-за ограничений, предусмотренных генеральным планом, запрещена, вы не сможете поменять целевое назначение, следовательно, не сможете использовать землю под хостел.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 93 Земельного кодекса использование земельного участка или его части с нарушением законодательства Республики Казахстан влечет ответственность в соответствии с Кодексом Республики Казахстан об административных правонарушениях.

В случаях если земельный участок используется с нарушением законодательства РК, то такой земельный участок подлежит принудительному изъятию в порядке, предусмотренном статьей 94 Земельного кодекса.

– Хочу открыть овощной магазинчик у своих ворот. Какие документы нужны? Участок – под ИЖС. У нас там дом, в котором мы проживаем.

– Необходимо знать, что, согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса, собственники земельных участков и землепользователи обязаны использовать землю в соответствии с ее целевым назначением, а при временном землепользовании – в соответствии с актом предоставления земельного участка или договором аренды (договор временного безвозмездного землепользования). Использование вашего земельного участка, отведенного под ИЖС, для целей ведения магазина, а это коммерческий вид деятельности, без изменения целевого назначения земельного участка нежелательно, ведь таким образом вы будете нарушать земельное законодательство страны. Не бойтесь взяться за переделку целевого назначения.

– Мы с женой решили открыть небольшой бизнес и использовать для этого наш участок. Подскажите, какие документы необходимы для изменения целевого назначения и как все сделать правильно?

– Вам, как собственникам земли, в порядке, установленном статьей 49-1 Земельного кодекса, необходимо подать заявление на изменение целевого назначения земельного участка.

В заявлении вы указываете:

– кадастровый номер земельного участка;

– запрашиваемое целевое назначение земельного участка;

– площадь земельного участка;

– номер и дату правоустанавливающего и идентификационного документов на земельный участок.

После подачи заявления вам выдается уведомление как подтверждение подачи заявления.

Ваши материалы передаются на земельную комиссию.

В рамках рассмотрения комиссией материалы для согласования и получения соответствующих заключений направляются в уполномоченные органы земельных отношений и архитектуры.

Если они вынесли положительные заключения, считайте, заключение комиссии будет тоже положительным. Аким по месту нахождения земельного участка принимает проект решения об изменении целевого назначения.

Кстати, в ходе рассмотрения комиссии до вынесения соответствующего заключения в порядке, установленном статьей 8 Земельного кодекса, вам необходимо оплатить разницу, связанную с изменением целевого назначения земельного участка.

После вынесения решения возбуждается землеустроительное производство, осуществляется вынос границ земельного участка, изготавливается идентификационный документ. Социальная бомба из-за земли может рвануть в любой момент – юрист Базарбек

После прохождения этих процедур вы можете эксплуатировать строение как торговый павильон (магазин), в противном случае можете нарваться на огромные юридические неприятности.

– Сосед открыл автомойку. Вся вода течет к нам в огород. Законно ли это? Раньше он там жил…

– Если участок ваш сосед использует не в соответствии с его целевым назначением, другими словами, он не менял целевое назначение земли и открыл автомойку, то это грубое нарушение земельного законодательства.

Если эксплуатация автомойки по генеральному плану и проекту детальной планировки и застройки не предусмотрена, но, несмотря ни на что, сосед неправомерно использует землю в этих целях, то опять же он нарушает закон. При этом, согласно статье 93 Земельного кодекса, деяния вашего соседа могут квалифицироваться:

– как использование земельного участка или его части не в соответствии с целевым назначением;

– как несоблюдение требований, установленных статьей 99 настоящего кодекса;

– как использование земельного участка, которое привело к значительному ухудшению экологической обстановки.

Конечно, заранее без уточнения возможности эксплуатации автомойки, без изучения правоустанавливающих и разрешительных документов соседа сделать заключение сложно.

Источник: https://www.caravan.kz/gazeta/kak-postroit-svojj-biznes-na-svoejj-zemle-sovety-yurista-401315/

Как выгодно построить магазин и не угореть на деньги

Землевладельцы понимают, что можно и нужно расширять возможности своих земельных участков, чтобы извлекать из участка самую максимальную прибыль.

Как из участка извлечь максимум прибыли? Например, построить на нем магазин. Круто? Круто.

Для этого перво-наперво у земельного участка необходимо изменить вид разрешенного использования (так называемый ВРИ), например, с «для ИЖС» НА «для размещения и эксплуатации магазина». Внеся в документы необходимые изменения, вы тотчас сможете строить на своём участке магазин или любое сооружение, под которое вы изменили ВРИ вашего земельного участка.

Но с такими волшебными изменениями надо быть невероятно осторожным. А иначе, можно «влететь на большие бабки» перед налоговой.

Недавно к нам пришел добрый человек с большой проблемой: за собственный земельный участок, когда-то бывший «для ИЖС» площадью всего 13 соток добросовестный землевладелец вдруг задолжал 500 тыс. руб. налога за 2015-й и 2016-й годы.

Как же это произошло?

У доброго дядьки в г. Новосибирске в собственности был земельный участок с ВРИ «для ИЖС» с расположенным на нём жилым домом 1954-го года постройки. И вот в 2014-м году этот добрый дядька решил на своем земельном участке построить магазин.

Узнал, что для этого вначале необходимо изменить ВРИ своего земельного участка. Изучив Правила землепользования и застройки города Новосибирска, он увидел, что в его квартале можно изменить ВРИ на «для магазина» очень просто: путем подачи декларации.

Чем он и воспользовался.

Написал декларацию на изменение ВРИ НА «для магазина», и подал декларацию в МФЦ. И вот в самом конце 2014-го года его земельный участок уже был с новым ВРИ: «для магазина».

Но этот добрый человек не до конца всё разузнал. Он и не подозревал, что как только земельный участок изменит свой ВРИ на перспективный и прибыльный ВРИ «для магазина», то сразу же автоматически возрастет и его кадастровая стоимость.

С ВРИ «для ИЖС» стоимость 1 кв.м. его земельного участка составляла 475. 23 руб.

После смены ВРИ НА «для магазина» кадастровая стоимость всего земельного участка возросла примерно до 9 миллионов рублей за эти 13 соток! Ему тот час насчитали земельный налог в размере 149 тыс.

руб за 2015-й год! И оповещение пришло сразу за 2 года за 2015 и 2016-й год. И всё по 149 тыс руб. И это за участок площадью всего 13 соток.

От такой неожиданности он, конечно же, был в полном шоке и подал иск в суд на кадастровую палату, что они, якобы, не имели права изменять ВРИ его земельного участка без выезда на место, так как первоначально на земельном участке «для ИЖС» в 1954-м году был построен жилой дом и благополучно эксплуатировался.

А потом этот добрый человек подал жалобу в прокуратуру на налоговую инспекцию за то, что она выставила ему налог в размере не 0.2% от кадастровой стоимости его земельного участка, а целых 1.5 %.

Суд первой инстанции, конечно же, не усмотрел в действиях кадастровой палаты (а прокуратура в действиях налоговой инспекции) ничего противозаконного. Каждая инстанция просто добросовестно выполняла свои обязанности согласно всем инструкция и таблицам во всех законодательных актах. Ничего противозаконного они не придумали.

Добрый дядька подал апелляционную жалобу на невыгодное ему решение суда, и попросил нас помочь ему победить в суде.

Заблуждаясь в своих умозаключениях, он просил нас найти «зацепку» в том, что кадастровая палата не имела права изменить ВРИ его участка потому, что на земельном участке на тот момент стоял жилой дом (и стоит там до сих пор).

Добрый человек полагал, что кадастровая палата имела право менять ВРИ его земельного участка только после того, как он бы построил на этом участке магазин.

Он полагал, что порядок действий должен быть именно в такой последовательности.

И просил пригласить специалистов из БТИ, чтобы они выехали бы на место и зафиксировали бы протоколом, что на земельном участке с измененным теперь ВРИ «для магазина» на данный момент располагается жилой дом.

И еще хотел, чтобы они вернули бы ВРИ его земельного участка с «для магазина» на «для ИЖС», так как там продолжает благополучно стоять дом. Вот так вот это добрый человек заблуждался.

Перво-наперво, мы запретили ему основывать свое выступление в суде на том, что на земельном участке до сих пор стоит жилой дом (и вообще говорить об этом вслух в присутствии должностных лиц).

Иначе, он тут же «схлопочет» штраф за нецелевое использование земли, предписание проверяющего органа привести документы на участок в соответствие с действительностью, либо привести действительность в соответствие с документами на землю.

Использование земли вразрез с ВРИ чревато для правообладателя серьезным административным штрафом, который будет взиматься до тех пор, пока собственник не устранит выявленное правонарушение.

На данный момент предусмотрен штраф за данное правонарушение – до 1% от кадастровой оценки участка (не менее 10 тыс. руб.) за нецелевое его использование. А у него кадастровая стоимость приблизительно 9 млн. руб.

Значит, штраф будет ~ 90 000 рублей!

А ведь у него еще долг за земельный налог скопился около 500 тысяч рублей. До штрафов ли ему теперь?!

Но выход есть и после такого предписания: или переделывайте документы или сносите индивидуальный жилой дом (его можно реконструировать под магазин).

Добрый человек просил нас подсказать, что же ему делать, как гасить такой огромный долг за земельный налог перед налоговой инспекцией.

Мы посоветовали ему договорится с налоговой о рассрочке долга, что, например, он будет выплачивать задолженность по 10 тыс. в месяц. Или же, если все дело уже у приставов, то тогда с ними заключить подобное соглашение.

Ну а что касается будущего существования земельного участка, то этот добрый человек будет менять ВРИ с «для магазина» на какой-нибудь другой вид разрешенного использования, где кадастровая цена за 1 кв. м. будет гораздо ниже.

Но теперь он будет тщательно смотреть на кадастровую стоимость за 1 кв. м. у каждого вида разрешенного использования! Так как цена за разные виды использования очень и очень разная даже в пределах одного квартала, в пределах одной зоны.

Поэтому, прежде чем оптимизировать доходы от своего земельного участка, будьте предельно внимательны к цене выбираемого вами вида разрешенного земельного участка.

Так как налоги вы будите обязаны платить (в определенный срок) уже сразу после появления нового и дорогостоящего ВРИ.

А вот воплотить в жизнь успешный бизнес и прибыль от торговли, может получится не так скоро, как обязательство платить земельный налог за подорожавшую землю. А налоги имеют свойство накапливаться и «обрастать» пенями.

Чтобы выгодно построить магазин и не угореть на деньги лучше все досконально изучить и проконсультироваться по всем вопросам у профессиональных юристов, специализирующихся именно по земельному праву.

Ведь существуют юридические инструменты, которые позволяют выйти из затруднительной ситуации. А так же можно и снизить кадастровую стоимость земельного участка прежде, чем закончится “налоговый год”.

Потому что всего человек знать, к сожалению, не может. А вот заблуждаться в сторону совей выгоды – это легко и с удовольствием.

Но ведь мы живем в границах государства, а оно создает условия выгодные прежде всего для себя. Поэтому нужно очень хорошо знать все-все нюансы земельного законодательства, чтобы не попасть «впросак».

Звоните, уточняйте желаемое время посещения и записывайтесь на консультацию к нашим юристам специализирующимся именно по земельному праву.

Записаться на консультацию

Источник: http://zem-prawo.ru/problemy/kak-postroit-magazin

Дом в законе

19 сентября 2017, 20:50 8731

Принятые в 2016 году изменения в законодательство, согласно которым, прежде чем взяться за строительство частного дома, необходимо в обязательном порядке согласовать проект в требуемых органах, а для возведения самого жилища нанять лицензированного подрядчика, продолжают будоражить умы казахстанцев.

Не секрет, что в нашей стране на протяжении многих лет, еще с советских времен, предприимчивые соотечественники занимались самостроем вообще без каких-либо документов.

Как им теперь быть? Как узаконить родное гнездо? И что нужно знать тем, кто решил построить собственный дом? Ответить на эти и другие вопросы мы попросили юриста, международного эксперта по земельному праву Бакытжана БАЗАРБЕКА (на снимке).

Напомним, в прошлом году вступили в силу поправки в закон об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.

Если раньше человек мог построить дом своими силами, а затем, оплатив штраф, узаконить его, то сегодня это практически невозможно, даже если жилье возведено на принадлежащем ему участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

– Вообще, я выделяю два способа узаконения уже имеющейся постройки: судебный и внесудебный, – подчеркивает эксперт. – И рекомендую сначала попробовать решить вопрос во внесудебном порядке, но только в том случае, если строение возведено на законно принадлежащем гражданину земельном участке.

Человек приходит в органы архитектуры, объясняет ситуацию. Конечно же, его обяжут оплатить штраф в порядке статей 314, 319, 321, 323 Кодекса об административных правонарушениях (КоАП) – в общей сложности 250-300 МРП (месячный расчетный показатель в этом году составляет 2269 тенге. – Ред.).

Но оплата штрафа не гарантирует, что материалы передадут в уполномоченный орган для выдачи архитектурно-планировочного задания (АПЗ).

Поэтому после уплаты штрафа подготовьте проектную документацию на ваше домостроение: найдите проектную организацию, которая сможет подготовить вам упрощенный эскизный проект, проведите сейсмоэкспертизу вашей постройки и затем подайте эти бумаги на получение АПЗ.В управлении архитектуры и градостроительства могут удовлетворить вашу просьбу, а могут и отказать.

Если откажут в выдаче АПЗ, то вы можете обжаловать такое решение в судебном порядке. Дело в том, что Гражданский кодекс допускает: право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в законном пользовании которого находится земельный участок, на котором расположено это строение.

После получения АПЗ вам остается пройти техническое обследование, составить технический паспорт, организовать авторский и технический надзор (специальные организации, которые осуществляют надзор на соответствие строения проекту и проверку безопасности конструкции) и ввести объект в эксплуатацию самостоятельно.

Но только после госрегистрации акта приемки в эксплуатацию вы закрепляете вещные права на строение.

Главное, знать, что на первой стадии, в процессе технического обследования, необходимо определить основной характер и функционал узакониваемого строения, ведь результаты технического обследования лягут в основу не только технического паспорта, но и сведений в государственной базе данных.

К слову, в разных городах и областях республики у местных властей свои подходы к узаконению недвижимости, построенной без разрешительных документов. Например, в Алматы существует программа “Жилье без границ”, в рамках которой люди, чьи дома были построены без разрешительных документов, без проектной документации, попали на “красную линию” и т. д.

, могли их узаконить. Происходит это следующим образом: акимат накапливает материалы, а потом в интересах собственников земель подается иск в суд. Это действительно выход из ситуации. Я бы порекомендовал остальным регионам пойти по этому пути.Но при всем этом следует знать и помнить: лицо, не оформившее как полагается по закону свою самовольную постройку, не имеет на нее права собственности и не вправе распоряжаться ею: не может продать, подарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Согласно статье 244 Гражданского кодекса, самовольная постройка подлежит сносу самим горе-строителем либо за его счет.

– А если человек купил участок с домом, который продавец не ввел в эксплуатацию, нужно ли ему это делать?

– Зачем? Вводить в эксплуатацию ради получения госакта? Не надо. Если в вашем договоре купли-продажи указана площадь дома и она соответствует площади, указанной в техпаспорте, то правоустанавливающим документом у вас будет не акт приемки в эксплуатацию, а договор купли-продажи. Если же площадь, указанная в договоре купли-продажи, не соответствует той, которая указана в техпаспорте дома, то теоретически вы можете исправить этот паспорт, но сделать это будет проблематично. Техобследование объекта осуществляется по факту – по факту делаются замеры, по факту выявляются те или иные недостатки.Если данные о домостроении, указанные в техпаспорте и договоре о купле-продаже, действительно разнятся, не тяните время, принимайте дом в эксплуатацию как собственник самостоятельно. Учтите, вы не вовлекаете госорганы, вам нужны организация, осуществляющая авторский и технадзор, сейсмозаключение и сам акт приемки.

– А можно ли на одном земельном участке построить два дома?

– Если следовать логике разработчиков СНиПов и градостроительных проектов, то нельзя. Каждый участок привязывается к единице жилого строения. Статья 52 Земельного кодекса предусматривает отчуждение строения, расположенного на земельном участке, и земельного участка, занятого этим строением. При этом в Земельном кодексе не поясняется, допускается ли строительство второго дома на земельном участке, предназначенном под ИЖС.Вместе с тем статья 51 Земельного кодекса предусматривает делимость земельного участка. Другими словами, если согласно идентификационному документу (госакту) на землю ваш участок делимый, то вы путем обращения в землеустроительные службы делите участок на два, на каждый изготавливается свой госакт, присваивается кадастровый номер, заводится самостоятельное кадастровое дело, и каждый из этих участков вносится в земельный кадастр.

– А если участок неделимый?

– Если участок является неделимым, то вы, в принципе, можете построить на нем два капитальных дома, но только один из них можно будет оформить как жилой. Второй можно будет обозначить как летнюю кухню, холодную постройку или гостевой дом. Есть и другой, правда, несколько авантюрный, вариант: можно соединить два этих дома временной постройкой, напоминающей коридор, и представить ваши два домостроения как один дом с двумя наружными выходами наподобие двухквартирного дома. Но для этого недостаточно вашей недюжинной смекалки, еще нужно будет умудриться пройти авторский и технадзор, техническое обследование и госэкспертизу.

– Можно ли на участке, отведенном под ИЖС, построить, к примеру, магазин?

– Если следовать логике норм Земельного кодекса, естественно, это запрещается, так как каждый участок должен использоваться строго в соответствии с целевым назначением. Если участок предназначен для постройки индивидуального жилого дома, то вы можете на нем возвести вспомогательные постройки (это летник, времянка, гараж), строения для удовлетворения нужд проживающих в доме лиц (баня, сауна, бассейн, детская площадка, спортивный и тренажерный зал и т. д). А вот использование данного участка для целей, которые связаны с извлечением дохода, прибыли (магазин, платная сауна, гостиница, СТО, автомойка), запрещается. Для этого собственнику земельного участка нужно изменить его целевое назначение.При этом учтите, что изменение целевого назначения земли не обязанность акимата, а право, и если генплан, план детальной планировки или застройки района, а также СНиПы и санитарные нормы запрещают на данном участке размещение, к примеру, торгового павильона (магазина), то вам вряд ли удастся осуществить задуманное. К нарушителям правила целевого использования земли применяются санкции в порядке статей 92 и 93 Земельного кодекса: предписания, адмштраф, и все это может завершиться сносом строения и изъятием земельного участка в судебном порядке.

– А вот интересно, какое властям дело до того, что человек хочет построить на своем собственном участке – при условии, что он не мешает соседям? Откуда все эти правила про проект, АПЗ и т. д.? Не кажется ли вам, что таким образом специально создается почва для коррупции?

– Если мыслить категорией “мой участок – что хочу, то и строю”, мы можем столкнуться с хаосом и вакханалией. Все действия на вашем участке – как вы его используете, что вы там строите и как – должны соответствовать нормам закона. Вы обязаны соблюдать экологические, противопожарные, санитарно-эпидемиологические и архитектурно-строительные требования, предусмотренные законами.Я считаю, что эти правила выдачи и согласования разрешительных документов должны быть, но их оформление должно быть, во-первых, упрощено, чтобы простой обыватель не тратил свое время на пустую беготню, очереди. А во-вторых, нужно снижать стоимость услуг, так как затраты на топосъемку, техпаспорт, авторский и технадзор, сейсмозаключение, размер госпошлины на госрегистрацию неподъемны для наших граждан. Если не облегчать для граждан эти процедуры, то люди будут продолжать строиться, обходя нормы, объекты будут опасны для эксплуатации, рисков будет очень много. Посмотрите на Алматы и Астану: очень много чего построено как попало и где попало. То же самое и в областных центрах.Создает ли все это почву для коррупции? Конечно! Но только те этапы, где соприкасаются интересы человека и государства, например выдача АПЗ или разрешения, учетная регистрация акта приемки в эксплуатацию. В остальных случаях госорганы не участвуют, все передано в конкурентную среду.Скажу так: сейчас лучше, чем было пару лет назад. Тогда только деньгами вы могли согласовать проект, акт ввода в эксплуатацию. Теперь, по крайней мере, если это и есть, то стало меньше.

– А может, стоит все-таки сократить количество разрешительных норм хотя бы в сельской местности?

– Думаю, не стоит. Нельзя где-то ужесточать, где-то упрощать, все и везде должно быть одинаково. Иначе мы можем получить строительный беспредел, в данном случае в сельской местности. Смягчение контроля приведет к повышению риска для жизни людей. Никакие благие намерения во имя реализации прав людей не стоят этого.

Мадина АИМБЕТОВА, фото предоставлено Бакытжаном БАЗАРБЕКОМ, Алматы

Класснуть

Источник: https://time.kz/articles/territory/2017/09/19/dom-v-zakone

Магазин на дачном участке

Всем здравствуйте. Если Вы читаете данную статью, то, скорее всего, Вас интересует вопрос, можно ли на своем земельном участке построить магазин и заниматься розничной торговлей. Постараюсь помочь Вам и дать пояснения по этой проблеме.

Магазин — стационарный торговый объект, имеющий торговое помещение.

Начну я с рассмотрения правового статуса земельного участка, которым Вы владеете.

В большинстве случаев, думаю, что более, чем в 99% случаев земельные участки, на которых располагается жилой дом, огород, гараж, иные объекты, принадлежат Вам, как физическим лицам, гражданам, не как индивидуальным предпринимателям.

Это означает, что целью предоставления Вам земельного участка было строительство и обслуживание жилого дома или дачное строительство или коллективное садоводство, то есть на цели никак не связанные с предпринимательской деятельностью.

Статья 70 Кодекса Республики Беларусь о земле устанавливает, что землепользователи обязаны использовать земельные участки, а также расположенные на них строения в соответствии с их целевым назначением и условиями отвода земельных участков.

Таким образом, по умолчанию, земельный участок, который предоставлен Вам как физическому лицу для строительства и обслуживания жилого дома, для ведения личного подсобного хозяйства, для коллективного садоводства и прочих подобных целей, не может быть использован для других целей, то есть для осуществления предпринимательской деятельности.

Однако, п.1.

Указа Президента Республики Беларусь № 431 «О некоторых мерах по совершенствованию отношений в области изъятия, предоставления и использования земельных участков» устанавливает, что по решению соответствующего исполкома Вы можете использовать принадлежащий Вам земельный участок для предпринимательской деятельности без изменения целевого назначения земельного участка. Фактически, остается только получить решение исполкома и использовать свой земельный участок для предпринимательских целей.

Однако, все не так просто, и теперь я зайду с другой стороны, и рассмотрю Ваш правовой статус, как лиц, которые владеют земельными участками и будут заниматься розничной торговлей.

Поскольку земельные участки принадлежат Вам, как физическим лицам, не зарегистрированным в качестве индивидуальных предпринимателей, то изначально строительство магазина на таком земельном участке может рассматриваться, как торговая деятельность обычного физического лица, не имеющего статус индивидуального предпринимателя.

Согласно Указу Президента Республики Беларусь № 222 «О регулировании предпринимательской деятельности и реализации товаров индивидуальными предпринимателями и иными физическими лицами», а также Указу Президента Республики Беларусь № 337 «О регулировании деятельности физических лиц» физические лица, не осуществляющие предпринимательскую деятельность могут осуществлять реализацию отдельных видов товаров только на торговых местах на рынках и в иных установленных местными исполнительными и распорядительными органами местах. Также обычные физические лица могут продавать товар на ярмарках.

В случае, если торговля будет осуществляться в других местах, не установленных исполкомом, например в магазине, расположенном на Вашем земельном участке, тогда такая торговля подпадет под действие Закона Республики Беларусь «О государственном регулировании торговли и общественного питания в Республике Беларусь». Согласно данному Закону субъектами торговли являются юридическое лицо или индивидуальный предприниматель.

Учитывая сказанное, для торговли через магазин, расположенный на Вашем земельном участке Вы обязаны зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

Давайте теперь образно нарисуем схему Ваших действий. Вы регистрируетесь в качестве индивидуального предпринимателя.

Как физическое лицо обращаетесь в местным исполком для получения разрешения об использовании земельного участка для предпринимательских целей без изменения его целевого назначения.

Возводите магазин, как индивидуальный предприниматель и осуществляете розничную торговлю, как индивидуальный предприниматель.

юрист Александр Дедюля

• услуги по открытию непродовольственного магазина
• +37529-361-64-62
• +37533-3-203-203
• [email protected]

Теоретически такая схема должна работать на практике и дать Вам возможность разместить магазин на своем земельном участке.

Однако я считаю, что законной такая схема будет только в том случае, если сам земельный участок, который будет использоваться для предпринимательской деятельности, будет оформлен на Вас, как на индивидуального предпринимателя.

И тогда Вы на участке, отведенном Вам как предпринимателю для открытия магазина, будете спокойно и законно заниматься розничной торговлей. Но и тут есть негативные моменты.

Согласно законодательству индивидуальным предпринимателям земельные участки могут предоставляться только в аренду. Соответственно, Вам это может быть совсем неинтересно.

Обратиться в исполком, чтобы у Вас из собственности, например, изъяли часть земельного участка и потом предоставили эту часть участка Вам же, но как индивидуальному предпринимателю и только на правах аренды с внесением арендной платы.

Таким образом, варианты открытия магазина на своем земельном участке есть. Но эти варианты связаны с многочисленными нюансами и действиями, которые могут перечеркнуть смысл в реализации такого проекта.

Это все, что я хотел Вам сегодня рассказать. Обязательно воспользуйтесь своей возможностью обратиться в государственные органы с запросами по этой теме или же сходите на устную консультацию в исполком или государственный комитет по имуществу.

Спасибо за внимание.

Александр Дедюля 31.01.2019

Источник: http://www.zakonoved.by/magazin-na-dachnom-uchastke/

Что изменилось в законе о самовольных постройках

Раньше такие строения могли снести, даже если они никому не мешали. Теперь права владельцев чуть лучше защищены, снести самовольный дом стало сложнее. Но это не значит, что можно строиться на чужой земле, нарушать нормативы и возводить здания, которые мешают соседям.

Вот как теперь обстоит дело с самовольными постройками.

Или купили участок с разрешенным использованием под жилищное строительство, а построили там дом, а потом власти взяли и поменяли назначение — теперь это водоохранная зона. И дом уже вне закона.

Так могло быть с разными ограничениями. Вот рядом с садовым товариществом не было дороги, электростанции или газопровода, и дачи стояли себе годами. А потом раз — и дачам тут стоять уже не положено.

Так же и с коммерческой недвижимостью: киосками, павильонами, ангарами, гаражами.

Если собственник не мог знать о каких-то ограничениях по поводу строительства на своем участке и что-то построил, то, даже если такие ограничения потом обнаружатся, самовольной постройка не считается. К ней нельзя будет применить такие же нормы, как к самовольным строениям — например, снос за счет собственника.

Раньше такой нормы в гражданском кодексе вообще не было, и люди теряли имущество. Было и по-другому: собственники участков обращались в суд, чтобы признать столб линии электропередачи самовольной постройкой и убрать его со своего участка. В общем, проблем хватало, а точных норм закона — нет.

Самовольной постройкой нельзя распоряжаться на свое усмотрение. Например, продавать, дарить или сдавать в аренду — на нее вообще нет права собственности. Построить на своем участке дом — еще не значит стать его собственником. Нельзя прийти в Росреестр и автоматически оформить права собственности на дом или дачу только потому, что они на вашем участке. Тут ничего не изменилось.

Раньше. Самовольную постройку сносили, причем почти всегда за счет того, кто ее построил. Так и было написано: подлежит сносу. Построили без документов или разрешений — сносите свой дом или узаконьте его.

С 4 августа. Теперь о сносе самовольных построек написали подробнее. По умолчанию, такую постройку нельзя использовать. Это значит, что построенный без разрешения киоск нельзя использовать для торговли.

А вот о сносе теперь не так категорично. Самовольную постройку могут снести, а могут привести в соответствие с требованиями застройки. Но все это за счет того, кто построил или пользуется участком. Сносить или приводить в соответствие — почти всегда решает суд. Иногда — местные власти.

И раньше, и сейчас это нужно делать через суд. Собственником самовольной постройки становится владелец участка, где она находится.

Нельзя построить дом на чужой земле и признать в суде свое право собственности на него.

Если земля принадлежит родителям, и дети построили там дом, то собственниками дома могут стать только родители. Или нужно разделять участок, получать новый адрес — и только тогда оформить дом на настоящих владельцев. На все это нужно много времени и денег, поэтому лучше учесть такие нюансы до начала строительства.

Узаконить можно не любую самовольную постройку, а только ту, что отвечает всем этим требованиям.

Постройка соответствует параметрам застройки. Например, на участке под ИЖС можно построить максимум три этажа. А иногда строят пять и даже продают в таких домах квартиры.

Если купить квартиру в таком доме на этапе строительства, можно никогда ее не получить. Соседи обратятся в суд, и разрешение на строительство многоквартирного дома аннулируют. В лучшем случае заселятся только те, кто купил квартиру до третьего этажа. Причем станут они не собственниками квартиры, а собственниками доли в доме. Потом будет много проблем с продажей.

Если вам предлагают такую квартиру и говорят, что скоро узаконят дом, вам врут. Ничего не узаконят, а если и получится так сделать, соседи оспорят, и стройку запретят. Закон о дольщиках тут не сработает.

Постройка не нарушает ничьи права и никому не мешает. Нельзя строить дом и занять часть участка соседа, а потом идти в суд, чтобы узаконить летнюю кухню, веранду или баню — якобы кто строил, тот и хозяин.

Так не получится: придется сносить, реконструировать или договариваться с соседями.

Теперь есть возможность узаконить самовольную постройку, даже если нет документов о праве собственности на участок.

Например, если что-то построили на муниципальной или государственной земле, теперь такую постройку можно узаконить и стать ее собственником, — но только если постройка отвечает всем требованиям, а в договоре на использование участка нет ограничений.

Тот, кто стал собственником самовольной постройки, должен возместить расходы на ее возведение. Такое условие было и раньше. Например, если кто-то построил на чужом участке дом, а потом владелец участка его узаконил и получил в собственность, можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не он — пусть возмещает расходы.

Например, решения администрации достаточно, если:

1. До начала строительства нужно было обязательно оформить участок в собственность, но этого не сделали.
2. Постройка находится на участке, где нельзя строить такую недвижимость.

Бывает, что без сноса не обойтись, и администрация принимает решение — сносить. Сносить должен тот, кто строил, или все сделают за него, а потом выставят счет. Срок для сноса установят с учетом вида постройки, но это будет максимум год.

Нет, и это очень важная поправка. Никакая администрация не может прийти к вам на участок и заставить вас снести дом, гараж, баню или дачу. Без суда можно принять решение о сносе построек только на муниципальных и государственных участках, а на ваших личных — нет.

Исключение только одно: постройка угрожает жизни и здоровью людей. Если ваш коттедж никому не вредит, снести его можно только по решению суда. А суд еще посмотрит, нужно его сносить, или можно договориться с соседями, или перестроить.

И вот еще особые условия, когда администрация не имеет права сносить чужую недвижимость без решения суда:

1. Нет документов на земельный участок, если постройка на нем появилась еще до того, как вступил в силу земельный кодекс.
2. Нет разрешения на строительство здания, которое построили до 14 мая 1998 года.

Иногда на постройку зарегистрировано право собственности, но ее все равно признают самовольной. Например, если выясняется, что не соблюдены какие-то требования по удалению от охранных зон, леса, газопровода, дорог или электросетей.

Теперь нельзя снести такую постройку, если совпадают условия:

1. Участок предназначен для ИЖС или это садовый земельный участок. То есть там разрешено строить частные жилые дома.
2. У собственника участка есть на него документы.
3. Право собственности на жилое строение зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.
4. Параметры строения ничего не нарушают.

Если такой дом не только оформили, но и купили до 1 сентября 2018 года, сносить его не будут.

Если участок в собственности, его все равно могут забрать.

Раньше. Изъять могли только тот участок, на котором нужно что-то выращивать, а его забросили. Например, кто-то выкупил землю сельхозназначения, чтобы открыть там ферму и разбить сад, а потом перестал за ней ухаживать. Или землю дали для одной цели, а ее используют как-то иначе.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/news/samovolnaya-postroika/

Построить магазин на собственном участке

С такими знаниями как у меня можно еще готовить проекты распоряжений администрации района о предоставлении разрешения на условно-разрешенный вид использования в соответствии со ст.

39 Градостроительного кодекса РФ, например.

Или проекты отказов в предоставлении разрешения, если это противоречит градостроительным регламентам той териториальной зоны, в которой расположен земельный участок или объект недвижимости.

Добавлено немного позже:
но даже если бы это было и не так и ВРИ в градрегламенте не соотвестввал бы использованию ОН то все равно это скорее всего никак бы не помешало его эксплуотировать и дальше иба ГрК допускает и это. а вот построить али реконструировать его уже не полоучилось бы

Можно ли построить магазин на земле ИЖС

Надо менять. Только не целевое назначение земли (скорее всего, у Вас «земли населенных пунктов»), а вид разрешенного использования.

Необходимо обратиться в заявлением на имя главы муниципального образования, после проведения публичных слушаний, будет принято решение. Впоследствии в кадастровый паспорт будут вноситься изменения.

Не забудьте принять во внимание, что кадастровая стоимость Вашего земельного участка увеличится, а вместе с ней сумма уплачиваемого Вами земельного налога.

Если на этом же участке у Вас расположен жилой дом, имеет смысл сначала разделить участок на 2 части, выделив минимально необходимую для магазина долю земли, и затем изменять вид разрешенного использования только для этой второй части.

Иван, построить вы можете хоть дворец, земля то ваша.

Но вот что бы сделать из этого магазин, придется либо переводить, либо договариваться со всеми кто дает разрешение на открытие магазина и его функционирование, думаю это того не стоит, если конечно это будет не единственный магазин в округе, сейчас сети съедают розницу.

Какая земля подходит под строительство коммерческой недвижимости – тонкости оформления

Потенциальным покупателям необходимо тщательно рассчитывать свои вложения и сроки окупаемости.

В некоторых случаях удобнее сначала взять землю в аренду с возможностью что-либо строить на территории. Еще один важный момент – налогообложение.

Собственнику придется платить налоги не только за землю, но и за все постройки на ней.

1. Земли под жилищное строительство являются самыми популярными.
2. Промышленные земли не менее востребованы. Но не так просто найти подходящий участок вблизи крупного города.
3. Земли сельскохозяйственного назначения покупают редко, так как придется запустить сложную и длительную процедуру смены категории земель.
4. Транспортная ситуация и наличие развитой инфраструктуры оказывают заметное влияние на коммерческую привлекательность.
5. Если к участку подведено электричество и другие коммуникации, он более привлекателен. Если коммуникаций нет, потребуются существенные затраты на приведение территории в порядок.
6. Большие участки сложнее продать, чем относительно небольшие.

Как построить магазин на своем участке

Самый лучший вариант — построить собственный магазинчик. Такой бизнес может приносить весьма неплохую прибыль.

Однако чтобы заняться своим делом, необходимо знать, где и какие разрешения и лицензии вы должны получить, чтобы в дальнейшем не возникло проблем с законом.

Итак, давайте разберем поэтапно, как построить магазин на своем участке.

Статья № 263 РФ говорит о том, что собственник земельного участка имеет полное право возводить на нем объекты строительства, а также разрешить строительство третьим лицам. Для строительства торгового павильона необходимо взять разрешение в Управлении архитектуры вашего населенного пункта (ст.№ 222 Градостроительного кодекса РФ).

Перевод земли под ИЖС в коммерческую

Земли ИЖС по умолчанию предназначены для возведения жилища, однако в отдельных ситуациях этот параметр можно изменить.

Конечно, однозначно сказать, получится ли у вас изменить ВРИ земли ИЖС под магазин, невозможно.

На это влияют разные параметры, среди которых:

Еще почитать:  Порядок заполнения формы р14001 при смене директора

Перед тем, как приступить к изменению ВРИ земли ИЖС в коммерческую, необходимо обратиться в орган государственной власти за определением точного перечня документов.

Точного единого списка не существует. После этого вы можете передавать ходатайство в местный муниципалитет. К нему необходимо приложить подготовленный пакет документов.

В ходатайстве должна содержаться следующая информация:

Что можно строить на землях ИЖС: дом, баня и другие постройки

• этажность не выше трех;
• количество блоков, не превышающее десяти;
• наличие отдельных выходов из каждого сектора постройки на общие земли;
• отсутствие дверных и оконных проемов в стенах, разделяющих блоки;
• расположение односемейных блоков на тесно соседствующих друг с другом земельных участках;
• соблюдение нормы отвода земли под размещение одного дома (блока).

В случае невозможности соблюдения норм СНиПов при строительстве гаража, согласуйте место размещения объекта с владельцами соседних участков. Подтвердите согласование с соседями места будущего строительства подписанным актом, составленным в произвольной форме.

20 Июл 2018      stopurist         106      

Источник: http://uristtop.ru/privatizatsiya/mozhno-li-na-zemle-izhs-postroit-magazin

Можно ли построить магазин на участке под ижс?

недвижимостьЦИАН — база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/

советыКоммерческая недвижимостьаренда Мытищи31 мая 2014・Московская область 24 257 13

Здравствуйте, у меня в собственности участок ИЖС , место очень проходное, могу ли я на нем построить магазин для сдачи в аренду или надо менять назначение земли, заранее спасибо!

#аренда

Советы 13

Наталья ЯкушинаЛучший советПровереноЦИАНУчастник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента

https://www.youtube.com/watch?v=ZT6Zb9OTO5A

Узнать подробнее31 мая 2014, 17:23

Елена Федорова31 мая 2014, 17:06

Елена Михеева31 мая 2014, 19:45

Надежда Пришмонтас31 мая 2014, 22:25

Вячеслав Филиппов1 июня 2014, 18:16

Виталий КотовПровереноЦИАНУчастник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента

https://www.youtube.com/watch?v=ZT6Zb9OTO5A

Узнать подробнее1 июня 2014, 22:17

Мария ПолковниковаПровереноЦИАНУчастник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента

https://www.youtube.com/watch?v=ZT6Zb9OTO5A

Узнать подробнее1 июня 2014, 22:22

Роман ПисаревПровереноЦИАНУчастник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента

https://www.youtube.com/watch?v=ZT6Zb9OTO5A

Узнать подробнее1 июня 2014, 22:58

Максим Бабейкин2 июня 2014, 12:25

Александр Базилевский2 июня 2014, 13:18

Даниил ПятецкийПровереноЦИАНУчастник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента

https://www.youtube.com/watch?v=ZT6Zb9OTO5A

Узнать подробнее3 июня 2014, 13:24

Алексей Галкин4 июня 2014, 16:20

Алексей Селиванов11 июня 2014, 19:20

Читайте по теме

• статьиКуда поехать летом? Шпаргалка для отпускникаИюньские цены на жилье и отели Черноморского побережья18 мая 2018 5 861
• статьиРынок аренды жилья в крупнейших городах России. Индекс доступности.Аналитики ЦИАН выяснили, что ставки аренды медленно растут в большинстве городов.17 мая 2018 1 100 1
• новостиАрендодатели взвинтили цены на аренду перед ЧМ-2018Многие болельщики ищут жилье в соседних городах или берут с собой палатки15 мая 2018 1 199
• статьиОткройте, полиция!Что делать, если в съемное жилье пришел участковый?Дмитрий Зимин14 мая 2018 36 555 35
• новостиМосква получила больше 4,5 млрд рублей за сдачу земли под стройкуЭту сумму город заработал в одном только 1 квартале8 мая 2018 328

Источник: https://hh202020.com/postroit-magazin-na-sobstvennom-uchastke/