Какую ответственность несет агентство недвижимости?
После отмены лицензирования в 2002 году «риелторами» себя называют не только профессиональные участники рынка, но и те, кто пришел на рынок заработать деньги противоправным или обманным путем.
Поэтому в первую очередь убедитесь, что Вы обратились к профессиональному агентству недвижимости или специалисту. Сделать это можно, проверив наличие компании или конкретного специалиста в Едином реестре.
Следующий шаг — проверить договор, который Вы заключаете. Важно понимать, что договор — это единственный документ, который регламентирует ваши с риелтором отношения.
Обязательные требования к условиям этого договора отсутствуют, поэтому на практике существуют различные варианты. Это могут быть агентские договоры, договоры услуг, договоры поручений и т. п.
Так что при обращении к специалисту каждый клиент должен четко для себя определить, что он хочет получить от профессионального оператора — консультацию или же полное сопровождение сделки.
Как риелтор отчитывается клиенту о показах?
Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?
В договор стоит обязательно включить пункт, предусматривающий проведение правовой экспертизы и исследование истории квартиры.
Добросовестные риелторы при проверке юридической чистоты объекта проанализируют все документы на объект, оформленные имущественные права, документы правообладателей.
При этом специалист обратит внимание на прямые и косвенные условия оформленного права, наличие и отсутствие прав третьих лиц и т. д.
В связи с особенностями российского законодательства убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости на 100% невозможно.
Но если риелтор возьмет на себя обязательство провести правовую экспертизу и предоставить в письменной форме заключение, то именно он и будет отвечать за убытки клиента, которые могут возникнуть из-за ненадлежащего исполнения данного обязательства.
Условиями договора также должен быть определен объем ответственности, которую риелтор несет перед клиентом за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору.
Также, прежде чем заключить договор с агентством недвижимости, узнайте, застрахована ли его профессиональная ответственность и на какую сумму. В качестве доказательства требуйте предъявить страховой полис.
Только при наличии страхового полиса Вы будете максимально защищены. Если компания присутствует в Едином реестре, то она имеет сертификат услуг, а, значит, ее ответственность перед клиентом застрахована.
Обобщая все вышесказанное, рекомендую обращаться к профессиональным участникам рынка недвижимости, деятельность которых застрахована.
Именно они могут проверить юридическую чистоту объекта недвижимости, указать на скрытые основания рисков при совершении сделок с такими объектами, обосновать необходимость дополнительных способов защиты в случае наступления рисков.
И, самое главное, риелторские организации, деятельность которых застрахована, могут дать финансовые гарантии возможного возмещения убытков клиентов в случае ненадлежащей проверки объекта или допущенных риелтором ошибок.
Помните, что ответственность риелтора возникает только в случаях, зафиксированных условиями договора. Поэтому внимательно относитесь к тексту договора, который вы заключаете.
5 причин покупать квартиру через риелтора
5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
Как правило, агентство недвижимости по факту лишь осуществляет подбор подходящих вариантов и организует просмотры выбранной Вами, как клиентом, квартиры.
В подавляющем большинстве договоры возмездного оказания услуг, которые агентства представляют клиенту на подпись, являются утвержденными самим агентством формами, где проставляется фамилия и инициалы клиента, требования к объекту недвижимости, поиск которого осуществляется, сроки действия договора и его стоимость.
Как правило, по такому договору ответственность агентства ограничивается стоимостью оказанных им самим услуг, но и в этом случае Вам придется доказать вину и сам факт некачественного оказания услуг агентством в судебном порядке.
В случае, если какие-либо документы со стороны продавца были подделаны, фальсифицированы или совершено мошенничество, следует помнить, что агентство недвижимости – не эксперт и не прокуратура.
Возможности по проверке документов агентством недвижимости ограничены и, кроме того, осуществить проверку документов Вы можете самостоятельно, направив, например, запрос в Росреестр о наличии или отсутствии зарегистрированных прав.
Если Вы хотите дополнительных гарантий при заключении сделки и качественной проверки документов, можно использовать при покупке квартиры заемные денежные средства (всю сумму или ее части).
Тогда банк, проверяя сделку, использует ресурсы собственной службы безопасности, что почти никогда не делает агентство недвижимости.
Если банк одобрит сделку, можете быть уверены: она достаточно хорошо защищена.
Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
Агентство недвижимости, в соответствии с законом о защите прав потребителей, несет ответственность за оказанные услуги в размере полученного комиссионного вознаграждения. И осуществляет консультационные услуги и услуги по оформлению. А решения на основе полученной информации принимает клиент.
Также профессиональная деятельность многих агентств недвижимости застрахована на крупные суммы. Вот как раз на те случаи, когда проверка не выявит каких-то фактов, по которым Вы можете лишиться права собственности. В этом случае страховая компания будет участвовать в разбирательстве и возместит потери.
Если Вы хотите прописать в договоре с агентством финансовые гарантии в большем размере, то я думаю, что некоторые агентства на это, конечно, пойдут, но комиссионные для Вас увеличатся раза в два-три.
Ответственность за наступление или ненаступление страхового случая несет страховая компания. Агентство недвижимости не дает 100% гарантий правовой чистоты сделки, а выявляет 99% возможных рисков и сообщает об этом клиенту. И уже клиент решает, готов он на эти риски или нет.
Узнайте, застрахована ли ответственность агентства, заключайте договор, сохраняйте экземпляр договора и финансовые документы. А для больших гарантий можете еще оформить сделку нотариально: тогда в разбирательстве будет участвовать еще и нотариус, а также его страховая компания.
Вступление в наследство на квартиру
5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса
Отвечает генеральный директор агентства недвижимости ООО «Бюро обмена» Юрий Вырлан (Тула):
Агентства недвижимости не несут ответственности в случае расторжения сделки, так как не имеют доступа к достоверной на момент сделки информации о юридической чистоте квартиры. Приведу пример.
Агент получает выписку из ЕГРН за два-три дня до сделки.
За это время собственник квартиры может взять кредит под залог своего жилья либо прописать несовершеннолетнего ребенка, которого затем придется выписывать через суд.
Конечно, агент перед заключением сделки берет справку о том, что никто не прописан в квартире, а также запрашивает расширенную выписку из паспортного стола, где указано, кто был прописан в квартире ранее. Но нужно понимать, что вся полученная информация действительна лишь на момент получения справки.
Если есть опасения в юридической чистоте квартиры, то стоит заключить договор купли-продажи с нотариусом, который несет материальную ответственность за чистоту сделки.
Нотариус, в отличие от риелтора, вправе заказать выписку из ЕГРП на день совершения сделки и убедиться в отсутствии обременений.
Приготовьтесь при этом заплатить нотариусу за услуги немаленькую сумму – процент от кадастровой стоимости квартиры.
И риелтор, и нотариус могут выступать в суде свидетелями передачи денег за квартиру, подтвердить факт совершения оплаты и других обстоятельств сделки.
Таким образом, сегодня агентства недвижимости выступают в роли некоего интернет-магазина, где представлен широкий ассортимент «товаров» – комнат, квартир и земельных участков.
Агент по недвижимости подберет подходящий вариант, проконсультирует по стоимости и характеристикам «товара».
Определившись с выбором, идите к нотариусу, который выдаст вам «кассовый чек» – договор купли-продажи, который и гарантирует Вам чистоту сделки.
Отвечает консультант комиссии по недвижимости общества потребителей СПб и ЛО Анна Горбенко:
Первоначально стоит определиться, в каком размере Вам требуется помощь, а именно: полное сопровождение, то есть поиск квартиры, переговоры, оформление сделки или помощь только на стадии проведении сделки (если вариант квартиры Вы нашли самостоятельно). Безусловно, второй вариант – поиск квартиры самостоятельно – сэкономит Вам деньги.
Изучите договор с агентством, который Вам предлагают подписать. В предмете договора, в обязательствах риелтора, должно быть четко прописано, что обязан сделать риелтор. В договоре не должно быть указано, что Вам оказывают консультационные и информационные услуги или только услуги по предоставлению места для проведения переговоров и т. п.
Должно быть четко прописано, что риелтор производит поиск квартиры, участвует в просмотрах (переговорах), осуществляет проверку и оформление документов, юридически сопровождает сделку.
Обратите внимание, есть ли у Вас возможность досрочно расторгнуть договор и есть ли в этом случае какие-либо штрафные санкции, как определяется размер понесенных риелтором расходов по договору.
Очень важно перед подписанием документов пообщаться с риелтором, рассказать, чего Вы ждете от сделки, какие у Вас есть требования, понять, насколько грамотным является специалист. Помните, что риелтор, с которым у Вас заключен договор, должен защищать Ваши интересы в сделке.
Если в ходе проведения сделки Вам что-то непонятно, Вы в чем-то сомневаетесь, не довольствуйтесь ответами «Это обычная практика», «Мы всегда так делаем», «Вы мне что, не доверяете?» и прочим.
Все условия сделки для Вас должны быть понятны и прозрачны, а в случае возникновения сомнений лишний раз обратитесь за советом к стороннему специалисту.
Купить квартиру и сделать ремонт за 12 месяцев
Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Агентство недвижимости занимается осуществлением комплекса услуг по продаже и покупке объектов недвижимости.
К сожалению, сейчас появляются все более усовершенствованные мошеннические схемы, поэтому в агентствах, как правило, осуществляется проверка документов общедоступными способами.
При этом стоит отметить, что деятельность агентства застрахована и, в случае возникновения проблемных документов, специалисты предлагают либо отказаться от покупки, либо застраховать сделку. Ставки на страхование составляют около 0,3–1%.
Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:
Основным клиентом большинства агентств является собственник недвижимости, желающий ее продать. Договоров с покупателями на сопровождение сделки по покупке недвижимости в большинстве агентств существенно меньше. Типичный стереотип – если объект продается через агентство недвижимости, значит это полностью безопасная сделка, так как «агентство крупное и все проверило».
По факту стопроцентную гарантию юридической чистоты сделки можно дать только по очень ограниченному кругу сделок. В большинстве сделок есть сложные для проверки нюансы (наследство, продажа по доверенности и/или по заниженной стоимости, дарение и т. д.). Для того чтобы свести к минимуму риски при покупке квартиры, покупателю нужно обратить внимание на два ключевых момента.
Первый.
При выборе агентства недвижимости для сопровождения сделки по покупке квартиры следует обязательно проверить наличие у выбранного агентства действующего страхового полиса профессиональной ответственности, факт членства агентства в профессиональных объединениях или ассоциациях, период существования юридического лица. Плюс не мешало бы лично познакомиться со специалистом (обычно это юрист), который будет проверять историю объекта, и пообщаться с ним на предмет того, что он делает для проверки квартиры.
Второй. Заключить официальный договор с ООО или ИП с четким определением обязанностей и ответственности агентства, в котором будет прописано, какие именно услуги Вам должно оказать агентство, какую ответственность оно несет. Также в обязательном порядке должен быть пункт о том, что Вам предоставят письменное заключение о юридической чистоте истории объекта недвижимости.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
5 способов отличить хорошего риелтора от плохого
Уловки и повадки агентов по аренде жилья
Покупка квартиры без риелтора
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Источник: https://www.domofond.ru/statya/kakuyu_otvetstvennost_neset_agentstvo_nedvizhimosti/6973
Ответственность риэлтора: за что и как отвечает риэлтор
Хая Плещицкая, юрисконсульт
Зачастую ответственность риэлтора ограничена суммой его вознаграждения, а также неустоек, начисленных на это вознаграждение, и прочих сумм, которые гражданин, пострадавший от некачественных услуг, вправе взыскать, используя для защиты своих нарушенных прав положения закона о защите прав потребителей.
Однако потери гражданина от недобросовестности риэлтора могут исчисляться куда большими суммами, чем вознаграждение последнего, — стоимостью квартиры, например, если по сделке, сопровождаемой агентством, впоследствии выявятся какие-либо обстоятельства, которые приведут к признанию этой сделки недействительной.
Кто будет возмещать убытки гражданина в этом случае? Как правило, сторона по сделке – покупатель или продавец, но никак не агентство.
И самой весомой гарантией защиты от убытков, по мнению большинства экспертов, являются отнюдь не заверения и громкое имя риэлтора, а титульное страхование, то есть страхование риска утраты права собственности, которое гражданин осуществляет дополнительно и за свой счет.
Однако счастливым исключением из общего правила безнаказанности агентства являются ситуации, когда судом устанавливается очевидный непрофессионализм агентства, повлекший за собой потерю его клиентом денежных средств или прав на недвижимое имущество, когда ненадлежащее исполнение лежит на поверхности, подтверждено документально или же обстоятельства установлены в рамках другого гражданского или уголовного дела. Однако такие счастливые истории, когда потерпевшему от халатности гражданину удается взыскать с агентства убытки по сопровожденной последним сделке, случаются отнюдь не всегда. Но такие примеры есть. Обратимся к одному из них, чтобы наглядно показать позицию судов по этому вопросу.
Проанализируем гражданское дело, рассмотренное в Железнодорожном районном суде города Екатеринбурга от 01.11.
2012 и оставленное без изменений апелляционной инстанцией – судебной коллегией по гражданским делам Свердловского областного суда (дело № 33-501/2013 (33-16244/2012).
Это дело является примером, когда вина агентства была очевидна, что дало суду безусловные основания встать на защиту прав покупателя.
В рамках указанного гражданского дела гражданин З.В.А., являющийся агентом – частным представителем другого гражданина, покупателя, и сам покупатель – У.Д.А. обратились с иском в суд к ООО «Риэлторская компания «Ярмарка» и ОАО «Государственная страховая компания «Югория» о взыскании убытков, выразившихся в том числе в оплате денежных средств за квартиру в строящемся доме.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что У.Д.А., имея намерение приобрести в собственность двухкомнатную квартиру в строящемся доме, выбрал на сайте сети Интернет объект недвижимого имущества, расположенного в строящемся доме по ул. (…), продажей которого занималось ООО «Риэлторская компания «Ярмарка». Сотрудник данного агентства Ш.Н.С.
познакомила его с генеральным директором ООО «Профиль-строй» С.В.А. как обладателем прав на данное жилое помещение. Истец заключил с ООО «Риэлторская компания «Ярмарка» договор на поиск объекта недвижимости и на содействие в приобретении недвижимости. Услуги агентства истец оплатил в полном объеме. Затем между ООО «Профиль-строй», выступающим продавцом квартиры, и З.В.В.
был подписан представленный Ш.Н.С. договор об уступке права требования, в рамках которого З.В.В. передал ООО «Профиль-строй» денежные средства в качестве авансового платежа. В целях получения средств для оплаты приобретаемого жилья истец реализовал принадлежащую ему на праве собственности квартиру и получил недостающую сумму, которую также оплатил ООО «Профиль-строй».
Впоследствии стало известно, что ООО «Профиль-строй» было исключено из жилищно-строительного кооператива в связи с неуплатой паевых взносов, следовательно, оно не имело прав на заключение договора уступки права требования на вышеуказанную квартиру. В действительности указанная квартира была оплачена третьими лицами. Против С.В.А. возбуждено уголовное дело, он находится в розыске.
Комиссия по профессиональной этике и контролю за соблюдением профессиональных стандартов Уральской палаты недвижимости обязала ООО «Риэлторская компания «Ярмарка» возвратить ему вознаграждение. В результате непрофессиональных действий агентства недвижимости истцу причинен ущерб в размере (…) рублей.
Ответственность ООО «Риэлторская компания «Ярмарка» была застрахована в указанной страховой компании, и поэтому истцы включили указанную страховую компанию в число ответчиков.
Как мы видим, покупатель, потерявший деньги за квартиру в доме-новостройке в результате непрофессионализма агентства недвижимости, не имея возможности взыскать эти деньги с недобросовестного продавца (возбужденное в отношении директора и единственного учредителя ООО «Профиль-строй» — С.В.А.
уголовное дело по факту мошенничества было прекращено в связи со смертью последнего), обратился в суд за взысканием потерянных денег с риэлтора, чья ответственность к тому же была застрахована в ОАО «Государственная страховая компания «Югория».
Покупатель полагал, что раз его сделку сопровождал риэлтор, чья ответственность застрахована, и совершенно очевидно, что именно по вине последнего, не проверившего должным образом документы по сделке, покупатель остался ни с чем, риэлтор или же страховая компания просто обязаны возместить ему потери – все уплаченное по ничтожной сделке.
Агентство, ООО «Риэлторская компания «Ярмарка», отстаивало в суде свою невиновность, утверждая, что выполнило все свои обязательства как риэлтор надлежащим образом, оказав услуги по поиску и содействию в участии в финансировании (инвестировании) строительства (долевого строительства), поскольку ответчиком был подобран вариант жилого помещения, заключен авансовый (по существу предварительный) договор между У.Д.А. и ООО «Профиль-Строй». Права ООО «Профиль-Строй» на объект недвижимости были оформлены надлежащим образом. Пунктом 5 авансового договора, содержащим ссылку на наличие соответствующей справки, подтверждается факт уплаты ООО «Профиль-Строй» паевых взносов. Агентство заявило в суде, что обязанности по проведению правовой экспертизы документов на ответчика условиями договора не возлагалась. Отсутствует причинно-следственная связь между действиями ответчика и причинением истцам убытков, факт которого не доказан. А также, что указанные события являются страховым случаем, соответственно обязанность по возмещению убытков истцам должна быть возложена на страховую компанию.
НП «Уральская палата недвижимости» также полагало, что имеет место страховой случай, ответственность за причинение убытков по которому должен нести страховщик.
Договор между риэлтором и истцом был составлен довольно ловко. Формально услуги риэлтора исчерпывались поиском подходящей недвижимости, поэтому, исходя из условия договора, получалось, что риэлтор выполнил все свои обязательства, и у истца не должно быть никаких претензий к нему.
В ходе судебного разбирательства были выявлены подробности этого дела.
Суд, оценивая доказательства по делу и договор, заключенный между истцом и риэлтором, применил нормы статьи 431 Гражданского кодекса РФ и счел, что риэлтор в порядке исполнения обязательств по договору обязан был, по существу, провести правовую экспертизу сделки: консультировать клиента по вопросам купли-продажи недвижимости, возникновения, оформления и переуступки прав, проводить переговоры с собственником объекта (правообладателем), подготовить необходимые документы для надлежащего оформления сделки по приобретению указанного объекта недвижимости, содействовать в его приобретении, оказать содействие в сдаче документов на регистрацию сделки. При этом совершением сделки в отношении объекта признается заключение договора об установлении права собственности в отношении объекта. Таким образом, результатом оказанных риэлтором услуг должно было стать заключение сделки, влекущей передачу в собственность подобранного потребителю жилого помещения.
Однако риэлтор не выполнил свои обязательства и не оказал покупателю услугу должным образом, поскольку покупатель лишился возможности приобретения права собственности на объект по сделке, которую сопровождали сотрудники риэлторской компании, по вине последних.
Суд вышестоящей инстанции установил, «что ( …) между У.Д.А. (новый пайщик) и ООО «Профиль-строй» (в лице генерального директора С.В.А.
) как пайщиком П «ЖСК «Центрум» (пайщик) подписан авансовый договор об уступке права требования, согласно которому пайщик обязался уступить новому пайщику свое право требования двухкомнатной квартиры под строительным номером ( / / ) на 4 этаже в жилом доме № (…), расположенном по адресу: (…
) от П «ЖСК «Центрум» по договору инвестирования средств в совместное строительство жилья № (…) от (…). Договор об уступке права требования между сторонами подлежал заключению в срок – не позднее (…) (п. 2 договора), в указанный срок также должен был быть осуществлен окончательный расчет по договору. Как следует из пп.
4, 5 договора, после подписания договора об уступке права требования новому пайщику переходят все права требования от ООО «Профиль-строй» передачи квартиры, оплата за которую произведена ООО «Профиль-строй» в полном объеме.
По данному договору У.Д.А. внесено в ООО «Профиль-строй» ( …) руб. Остальная сумма — (…) руб. внесена в ООО «Профиль-строй» в установленный в договоре от (…) срок (…) З.В.В. — тещей У. Д.А. после получения денежных средств от продажи принадлежавшей ему квартиры.
В силу ч. 1 ст. 129 Жилищного кодекса Российской Федерации член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (п. 4.3 устава П «ЖСК «Центрум»).
Согласно подп. «д» п. 4.2 устава член кооператива имеет право выйти из кооператива с передачей пая (жилого помещения) другому лицу.
На основании представленных доказательств установлено судом и не оспаривается сторонами, что фактически ООО «Профиль-строй», являвшееся членом-пайщиком П «ЖСК «Центрум», паевых взносов в счет оплаты указанной квартиры не вносило, за что было исключено из членов ЖСК с (…) на основании решения общего собрания от (…), которое заинтересованными лицами не оспорено.
В силу положений п. 1 ст. 382 и ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, по сделке (уступка требования) может быть передано право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, в объеме и на условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Анализируя положения авансового договора, суд пришел к обоснованному выводу о том, что его нельзя признать надлежащим способом исполнения договора об оказании услуг риэлтором, поскольку к моменту его заключения пай по указанной квартире ООО «Профиль-строй» не оплачивался, в связи с чем у общества не возникло право требования квартиры, а также право на паенакопления, которые не вносились, соответственно договор уступки ООО «Профиль-строй» права (которым оно не обладало) требования квартиры (как и на паенакопления) не мог быть заключен. Данная сделка согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожна, как противоречащая п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, не влечет юридических последствий (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В связи с этим несостоятельны доводы апелляционной жалобы ответчика о надлежащем исполнении обязательств ООО «Риэлторская компания «Ярмарка» перед У.Д.А.
заключением авансового (предварительного) договора с ООО «Профиль-строй», в соответствии с которым, по мнению ответчика, у данного истца возникли обязательства по заключению основного договора с вытекающим из него правом требования от П «ЖСК «Центрум» передачи жилого помещения.
С учетом приведенных выше условий договора оказания услуг истцу и положений п. 6.
3 Правил осуществления риэлторской деятельности, обязательных для членов Уральской палаты недвижимости (заключение договора должно осуществляться при условии предъявления правоустанавливающего документа на объект недвижимости), на исполнителе риэлторских услуг лежала обязанность при сопровождении сделки убедиться в обладании цедентом передаваемым им правом и в законности сделки.
По пояснениям истцов, не опровергнутых ответчиком, составлением договоров занимался именно риэлтор, что подтверждается также п. 3.2 приложения к договору об оказании услуг, по которому У.Д.А. выплатил вознаграждение за составление проекта договоров в размере (…) руб.
Обоснованность вывода суда о ненадлежащем оказании услуг ООО «Риэлторская компания «Ярмарка» У.Д.А. подтверждена материалами дела. (…) право на вышеуказанную квартиру № (…) в доме (…) по ул. (…), выбранную истцом У.Д.А., зарегистрировано в установленном законом порядке за П.Т.А.
на основании справки ПЖСК «Центрум» об уплате паевых взносов и акта приема-передачи квартиры.»
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанции, встав на защиту интересов обманутого покупателя, оценивали работу риэлтора как профессиональную деятельность, направленную на то, чтобы сопроводить сделку до момента ее полного исполнения и содействовать ее правильному оформлению. Однако, как мы видим, на деле риэлтор не проверил документы по сделке и не особенно вникал в ее подробности, не потрудившись осведомиться у первоначального правообладателя, ЖСК «Центрум», выплачен ли пай за квартиру, то есть не выяснив даже самым поверхностным образом собственно законность сделки, чем фактически помог мошеннику продать покупателю несуществующие права на новостройку. В результате непрофессионализма риэлтора покупатель не только потерял деньги, но и квартиру, которую он продал, чтобы оплатить пай за новостройку.
Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?583
Деньги от риэлтерских агентств, не оказавших услугу, можно вернуть через суд в Приангарье
Деньги от риэлтерских агентств, не оказавших услугу, можно вернуть через суд в Приангарье. Мария Оленникова
При обращении нужно ссылаться на нарушение третьей главы “Закона о защите прав потребителей”
Деньги от агентств недвижимости, оказавших неактуальную информационную услугу, можно вернуть через суд в Иркутской области. При обращении нужно ссылаться на нарушение третьей главы “Закона о защите прав потребителей” при выполнении работ (оказании услуг).
Вернуть деньги и расторгнуть контракт с риэлтерской компанией очень сложно. Лучше не обращаться в агентства, которые предлагают возможность воспользоваться информационной услугой по поиску квартир или комнат, так как она может оказаться неактуальной. Об этом корр.
РИА IrkutskMedia сообщил юрист Вячеслав Иванец.
– Многие риэлтерские компании обманывают людей, потому что заведомо знают о неактуальности устаревшей информации, которую они берут из разных открытых источников: газет, интернет-сайтов.
Сумма оплаты пакета смс-сообщений с информацией о сдаваемых в аренду квартир и комнат невелика – 3-4 тысячи рублей, поэтому сотрудники полиции вряд ли будут расследовать дело о возможном мошенничестве. Законодательством никак не регулируется некорректное оказание подобных информационных услуг.
Нет уголовной ответственности. По моему мнению, гражданам необходимо отказываться от риэлтерских договоров информирования, – сказал юрист.
По словам Вячеслава Иванца, что-либо доказать в случае проблем, связанных с арендой квартиры или комнаты, можно только при заключении договора о найме непосредственно с арендодателем – владельцем жилплощади.
– Такая потребительская услуга, как информирование населения, должна быть актуальной в момент предоставления. Об этом говорит “Закон о защите прав потребителей”. Именно поэтому гражданам, которые стали жертвами неадекватно оказанной услуги, следует обращаться в суд. Доказывать актуальность услуги в суде будет агентство недвижимости.
Если сотрудники агентства не смогут обосновать актуальность услуги, то вынуждены будут заплатить ущерб в двойном размере пострадавшему от суммы, которую он оплатил, а также судебные расходы.
Обычно, если агентство дорожит своей деловой репутацией и его сотрудники не являются мошенниками, то все претензии от клиентов решаются до суда, – отметил Вячеслав Иванец.
Руководитель одного из ведущих иркутских агентств недвижимости считает, что риэлтеры, оказывающие информационные услуги, пользуются устаревшими объявлениями об аренде недвижимости, которые берут в газетах и интернете. Услуга должна быть оплачена, если только она полностью выполнена и клиент получил в аренду жилплощадь, то есть заключен договор непосредственно с арендодателем жилого помещения в присутствии риэлтера.
– Действительно, в настоящее время существует проблема накрученных комиссионных, некачественно и неквалифицированно оказанных услуг, неоправданных ожиданий клиентов агентств недвижимости.
Все проблемы возникают в связи с тем, что нет определенных регламентов ведения деятельности агентствами недвижимости, также данный вид деятельности не урегулирован в законодательном порядке.
Кроме того, и нельзя снимать ответственности с самих потребителей услуг, предоставляемых агентствами недвижимости, – отметила эксперт.
Нельзя сказать, что службы наймы жилья, такие как “Карлсон”, обманывают своих клиентов и получает свои комиссионные путем обмана. Рынок аренды недвижимости на сегодняшний день очень активен и сделки чаще всего скоротечны, при условии актуальности цены на объект недвижимости, сделка между арендатором и арендодателем может быть заключена в течение 30 минут.
В связи с этим, оператор агентства недвижимости, осуществляющий набор базы и рассылку смс с вариантами жилья для клиентов, просто физически не может гарантировать актуальность того или иного объявления – предложения на момент ознакомления клиента с полученным смс, – рассказала корр. РИА IrkutskMedia юрист одной из риэлтерских компаний областного центра.
По словам юриста, согласно договору, агентство обязалось оказать информационную услугу, и свои обязательства оно выполнило, а то, насколько долго предоставленная информация будет являться актуальной, зависит только от скорости и реакции клиента.
Потраченные деньги можно вернуть, только доказав факт некачественного оказания услуг, но сделать в данном случае это непросто, так как агентство недвижимости информационную услугу оказало и не несет последствия за то, взял ли арендатор потенциальную квартиру в аренду или нет.
– В Иркутске существует несколько агентств недвижимости, занимающихся информированием клиентов. В основном они работают по старым базам клиентов традиционных агентств. Нужно с этим бороться. Остерегать гостей Иркутска от работы с такими фирмами. Помните, скупой платит дважды.
Лучше заплатить 50% от ежемесячной стоимости квартиры или комнаты агенту проверенной риэлтерской компании, чем отдавать деньги непонятно за что.
Я выступаю за то, чтобы создать черный список агентств недвижимости, которые не выполняют свои прямые обязательства, не обеспечивают клиентов жильем, а фактически вымогают деньги, – говорит специалист по недвижимости иркутского филиала “Федеральной Компании “ЭТАЖИ” Станислав Предит.
Напомним, службы найма жилья, предоставляющие горожанам услуги по информированию о предложениях на рынке аренде жилья с помощью смс-сообщений, фактически обманывают жителей Иркутска.
За информационную услугу в ряде агентств берут с горожан и приезжих 3-4 тысячи рублей.
В обмен на эти деньги две недели на телефон клиентов поступают сообщения с неактуальной информацей по съему квартир и комнат.
29.11.2013
17739
Источник: https://irkutskmedia.ru/news/318941/
Проблемы аренды жилья через риэлторов
Одной из актуальных проблем для ивановцев и гостей нашего города является аренда жилья. Кто-то ищет жилье самостоятельно, другие же прибегают к услугам риэлторов. В данной статье мы попытаемся предупредить о тех проблемах которые могут ожидать граждан при обращении к риэлторам, а также попытаемся предостеречь от опрометчивых действий связанных с заключением договора.
Итак, довольно стандартной является ситуация, когда люди обращаются в агентство недвижимости с просьбой подыскать им жилье, которое отвечало бы вполне конкретным требованиям (расположение жилья в определенном районе города, количество комнат, наличие мебели и бытовой техники и пр.), при этом рассчитывая на определенную стоимость аренды жилья. Обращаясь к “профессионалам” специализирующихся на оказании данных услуг люди справедливо рассчитывают, что риэлторы самостоятельно подыщут им необходимый вариант и помогут в заключении договора аренды жилья.
Но как же обстоят дела на самом деле? Исходя из практики основанной на обращениях множества граждан пытавшихся снять жилье, риэлторы заключают с ними так называемые договора на информационное обслуживание, по которому риэлтер (исполнитель) обязуется предоставить потребителю определенное количество адресов, где сдается жилье, а также контактную информацию владельцев сдаваемых жилых помещений. Предметом подобного рода договора является не поиск жилья для проживания и, в качестве итога проделанной работы, заключение договора аренды, а всего лишь предоставление информации, в лучшем случае, более или менее оперативно взятой из общедоступных источников (объявления в газетах и информация с интернет-сайтов). Некоторые агентства выдают заказчикам распечатки с адресами, другие же отправляют СМС сообщения и предоставляют ограниченный доступ к своим базам на интернет сайтах. При этом, зачастую, выданная в момент обращения (то есть разовая) информация уже свидетельствует о надлежащем и исчерпывающим выполнении агентством своих обязательств по данному договору. Разумеется, каждое последующее обращение за вариантами снова будет платным.
Получив информацию потребитель должен самостоятельно выполнять работу – звонить потенциальным арендодателям и выяснять соответствует ли предлагаемое для аренды жилье его потребностям, устраивает ли его цена и иные условия.
Как показывает практика, практически вся предоставляемая потребителям информация или устаревшая, или вообще недействительная. Нередки случаи, когда заказчики звонили по предоставленным агентством телефонам, а в ответ слышали, что хозяева никогда эту квартиру не сдавали и сдавать не собираются.
У некоторых агентств для “убеждения” до подписания договора практикуется демонстрация и передача бланков типовых договоров аренды жилья. Понятно, что данные бланки к договору информационных услуг ни имеют никакого отношения, но оказывают психологическое воздействие на потребителя, подталкивают к заключению договора без его прочтения.
А ведь главная проблема потребителей как раз и заключается в том, что они не читают текст договора, который подписывают, полагаются на порядочность и честность риэлторов, их профессионализм, Пребывают в полной уверенности, что в агентстве им подберут нужное жилье. Некоторые потенциальные арендаторы даже не удосуживаются прочитать название договора.
А ведь в большинстве случаев на самом верху листа написано, что это договор об оказании информационных услуг. Если увидели такое название советуем крепко задуматься о необходимости подписания такого договора.
Такое название договора говорит о том, что ни на что другое, кроме получения общедоступной и, повторимся, зачастую неправдоподобной и устаревшей информации, рассчитывать, к сожалению, нельзя.
Чтобы понять, как работают многие ивановские риэлторы приведу пример. Недавно один из потребителей заключил договор о предоставлении информации с ИП Искуссных (агентство недвижимости в ТЦ “Воздвиженка” ул.Красной Армии д.1 этаж 4 оф.29). Риэлтор передал заказчику список из нескольких адресов и телефонов.
Обратившись по предоставленным риэлтором координатам потребитель (заказчик) выяснил, что один из телефонов принадлежит риэлтору из другого агентства, занимающегося сдачей жилья в аренду. Одна квартира находится в районе города, который потребителя не интересуют, в договоре такой район не указывался.
Другая квартира оказалась непригодной для жизни, хотя риэлтор до передачи информации утверждал обратное. Цена аренды еще одной из квартир оказалась значительно выше той на которую рассчитывал потребитель, и это несмотря на то, что при подборе вариантов потребитель уведомил риэлтора о максимально допустимой стоимости аренды.
В следующей по списку квартире потребитель, срочно нуждавшийся в жилье, был информирован, что в текущее время жилье не сдается и возможность заселиться в квартиру появится только в конце месяца, примерно через 20 дней.
Когда потребитель понял, что он оплатил услугу, которая ничего ему не дала, представленная риэлтером информация об объектах аренды неактуальна, то решил вернуть уплаченную немалую денежную сумму. В агентстве недвижимости с потребителем даже не стали разговаривать, сразу же заявили что из уплаченных денег ни копейки не отдадут, все обязательства по договору исполнены.
В данном случае потребитель обратился в Ивановское общество защиты прав потребителей и получил консультацию о том, как зафиксировать сам факт ненадлежащего оказания услуг и какие дальнейшие действия нужно предпринять для возврата уплаченных денежных средств. Номинально доводы риэлторов правильные, но по факту их действия являются мошенничеством. Деньги, если и не все, то хотя бы часть, можно вернуть, но об этом далее.
Пока хотелось бы обратить внимание на источники получения информации о сдаваемом жилье самими риэлторами. Не получив ожидаемого от деятельности риэлторов, люди начинают искать варианты аренды самостоятельно.
И многие замечали, что значительная часть предоставленной им в агентстве информации почерпнута из открытых источников – газет и интернета. То есть, с финансовой точки зрения, передаваемая риэлторами информация не представляет никакой ценности.
Между тем за информационные услуги агентства недвижимости берут немалые деньги – 2-3 тысячи рублей, а то и больше.
Зная и понимая, как работают риэлторы в области “аренды” жилья, какие договора заключаются, можно избежать возможных проблем.
А что делать тем, людям кто уже стал жертвой “информационных договоров”? Ответ на данный вопрос во многом зависит от степени исполнения договора.
Если исполнение договора рассчитано на длительный срок, либо предусматривает неоднократное периодическое предоставление информации и по факту еще не завершено, то в силу закона (ст.32 Закона РФ “О защите прав потребителей”) потребитель вправе отказать от исполнения договора без объяснения причин.
Уведомление об отказе от исполнения договора, содержащее требование возврата денег, должно быть в письменной форме и вручено риэлторам с отметками о получении на экземпляре потребителя.
При этом потребителю должны быть возвращены денежные средства, за исключением уже фактически понесенных расходов во исполнение договора. Иными словами деньги вернут лишь частично и чем меньше объем услуг будет оказан риэлторами, тем больше будет сумма возврата.
Обязанность доказывать, что деньги заказчика потрачены на исполнение договора, лежит на риэлторе. Он обязан отчитаться в том, что действительно выполнил какие-то действия, которые имеют определенную стоимость.
Наличие установленного законом права потребителя на отказ от исполнения договора и возврат денежных средств не мешает некоторым агентствам, таким в частности как Служба заселения “Квартирант” (ИП Логинова, ул.Красной Армии д.2 оф.202), нарушать закон и отказывать в возврате денег. В таких случаях возвращать деньги нерадивых риэлторов обязывает суд.
Если договор формально исполнен, то единственным обстоятельством для возврата денег является факт ненадлежащего исполнения обязательств. Выше был приведен пример, как потребителю была предоставлена информация, не отвечающая условиям указанным в договоре и не соответствующая целям заключения договора.
Предоставление неактуальной информации является недостатком услуги и влечет соразмерное уменьшение цены услуги, если услуги частично оказаны некачественно, или полный возврат стоимости услуги в случае тотального некачественного оказания услуги.
Факты ненадлежащего оказания услуги нужно фиксировать с помощью свидетелей, осуществлять фотосъемку, аудио и видеозапись общения с арендаторами и риэлторами. Обязательно необходимо обращаться к риэлторам с письменной претензией, указывая в ней факты ненадлежащего оказания услуги и заявлять одно из вышеуказанных требований.
Также в подобных случаях можно обращаться с заявлениями о совершении мошенничества в полицию (ОБЭП).
Подводя итог изложенному рекомендовал бы потребителям, прежде чем подписывать договор, внимательно познакомиться с текстом. Если предметом договора является оказание информационной услуги, от заключения такого договора стоит отказаться.
Источник: http://ivzpp.ru/problemy-arendy-zhilya-cherez-rieltorov
