Выкуп недвижимости из публичной собственности: что нужно знать арендатору — субъекту МСП?

Субъекты малого и среднего предпринимательства могут приватизировать арендуемые государственные или муниципальные нежилые помещения (здания).

Однако на практике прослеживается негативная тенденция установления административных барьеров на пути к собственности.

О ситуациях, возникающих при реализации права выкупа арендуемого недвижимого имущества, и способах решения возникающих проблем читайте в материале.

Федеральным законом от 22.07.

2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства » (далее — Закон № 159-ФЗ) арендаторам, являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства, предоставлены определенные преференции. В частности, согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ представители малого и среднего бизнеса имеют преимущественное право выкупить арендуемые нежилые помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Арендуемые помещения выкупаются по рыночной стоимости, которая определяется не самими чиновниками, а независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Оплата выкупаемого имущества производится единовременно или в рассрочку в виде ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества (единовременно или в рассрочку), а также периода рассрочки в установленных пределах, принадлежит субъекту МСП.

Продолжительность рассрочки, предоставляемой при заключении договоров, определяется региональными законами, но не может быть менее пяти лет (ч. 1 ст. 5 Закона № 159-ФЗ).

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ для реализации малым и средним бизнесом права на льготный выкуп необходимо одновременное наличие следующих условий:

• арендатор должен быть субъектом малого или среднего предпринимательства;
• арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 г. должно находиться во временном пользовании арендатора — субъекта МСП непрерывно в течение двух и более лет на основании договора аренды;
• арендуемое имущество не внесено в утвержденный перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП на долгосрочной основе (далее — перечень), за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ (на 1 июля 2015 г. имущество находится в аренде субъекта МСП более трех лет, а в перечень включено более чем за пять лет до подачи субъектом МСП заявления о его выкупе);
• у арендатора не должно быть задолженности по арендной плате и неустойке на день заключения договора купли-продажи имущества, а в случае, предусмотренном ч. 2 или 2.1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ, — на день подачи субъектом МСП заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Порядок выкупа имущества из публичной собственности субъектами МСП

По смыслу ст. 4 Закона № 159-ФЗ порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемых у государства помещений выглядит следующим образом.

Органы государственной власти субъектов РФ или местного самоуправления в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества должны предусмотреть преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, определенных ст. 3 Закона № 159-ФЗ.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендатор направляет предпринимателям копии решения и предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества, проекты договоров купли-продажи, а также при наличии задолженности по арендной плате — требования о ее погашении.

Если субъект МСП согласен реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, договор купли-продажи должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения предложения о его заключении и (или) проекта договора. В противном случае арендатор теряет право на приобретение имущества, так же как и при отказе от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества (ч. 9 ст. 4 Закона № 159-ФЗ).

Течение вышеуказанного 30-дневного срока приостанавливается, если субъект МСП оспаривает достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/368526/

Преимущественный выкуп арендуемых помещений в порядке Федерального закона №159-ФЗ

Выкуп арендуемых помещений с рассрочкой оплаты не менее 5 лет, с процентами в одну треть ключевой ставки ЦБ РФ – подобных условий нет ни в одном банке! Именно такую возможность предоставило государство малому и среднему бизнесу, приняв закон №159-ФЗ. INTELLECT предлагает вам помощь в реализации преимущественного права на приватизацию арендуемых помещений.

В августе 2008 года вступил в силу закон №159-ФЗ, называемый еще «законом о малой приватизации». Суть закона – оказание адресной господдержки предприятиям малого и среднего предпринимательства.

Закон устанавливает преимущественное право на приватизацию арендуемых объектов недвижимого имущества для малого и среднего бизнеса.

Действие закона распространяется на помещения, находящиеся в муниципальной собственности, собственности субъектов РФ, а с июля 2018 года – и на федеральное имущество.

Смысл в том, что при отчуждении (приватизации) арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по рыночной стоимости. Существенным моментом является право арендатора оплачивать выкупаемое имущество в рассрочку, срок которой составляет не менее пяти лет (а, например, в Свердловской области – 7 лет).

Право на выкуп арендуемого помещения может быть реализовано при соблюдении ряда условий. В частности, есть требование к непрерывной продолжительности пользования имуществом по договору (договорам) аренды.

Кроме того, закон закрепляет за государственными и муниципальными органами право утверждать перечни помещений, которые не могут быть приватизированы (хотя включение помещения в соответствующий перечень не всегда исключает его выкуп).

И, наконец, есть жесткие требования к самим субъектам малого и среднего предпринимательства.

 О сложностях реализации льготного права приватизации

К сожалению, не вызывает сомнений, что чиновники не заинтересованы в реализации данного закона; более того, некоторые из них открыто говорят об этом. Подтверждается это и опытом юристов INTELLECT по сопровождению выкупа арендуемых помещений.

Возможности для воспрепятствования реализации права на преимущественный выкуп арендуемых помещений достаточно многочисленны. В частности, в законе есть «лазейки», позволяющие чиновникам затянуть процесс приватизации. Также можно столкнуться и с незаконными действиями по уклонению от выкупа помещения.

Но несмотря на отдельные ограничения, установленные в законе, и противодействие со стороны органов власти, субъекты малого и среднего предпринимательства могут реализовать своё право на приобретение арендуемых ими помещений. Для этого необходимо профессиональное юридическое сопровождение процесса выкупа помещений.

О помощи INTELLECT в реализации льготного права приватизации

В задачи юристов практики «159-ФЗ: выкуп арендованного имущества, сопровождение выкупа, представительство в суде» входит сопровождение административной и (или) судебной процедуры реализации права на преимущественный выкуп арендуемых помещений субъектами малого и среднего предпринимательства.

INTELLECT готов предложить следующую помощь в реализации льготного права выкупа помещений:

• консультирование (устно, письменно) по вопросам выкупа арендуемого имущества;
• юридический анализ правового статуса субъекта малого и среднего предпринимательства и возможности выкупа арендуемого им имущества;
• подготовка заявления о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества;
• юридическое сопровождение заключения договора купли-продажи недвижимого имущества;
• юридическое сопровождение проведения оценки рыночной стоимости арендуемого имущества;
• обжалование в арбитражном суде отказа уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействия в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
• споры об определении рыночной стоимости отчуждаемого недвижимого имущества;
• перевод в судебном порядке на себя прав и обязанностей покупателя, в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение (то есть продажи иному лицу);
• государственная регистрация перехода права собственности на отчуждаемое имущество.

«Малая приватизация» образца 2018 года: что нужно знать предпринимателям. Статья Романа Речкина к десятилетию закона №159-ФЗ >>

приватизация

Источник: https://www.intellectpro.ru/yuridicheskie_uslugi/legal/land_law/159_fz_item/

Выкуп арендованного имущества: на все ли распространяется преимущественное право

На территории Могилевской области управление и распоряжение имуществом коммунальной собственности осуществляется в соответствии с Инструкцией о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности Могилевской области, утвержденной решением Могилевского областного Совета депутатов от 12.10.2012 № 18-8, и аналогичными инструкциями, утвержденными местными Советами депутатов.

В соответствии с указанными нормативными актами, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь или Советом, юридические лица и индивидуальные предприниматели, не менее трех лет арендующие (использующие на основании договора безвозмездного пользования под создание рабочих мест) находящиеся в коммунальной собственности капитальные строения (здания, сооружения), в том числе не зарегистрированные в установленном порядке, изолированные помещения, машино-места, иное недвижимое имущество, надлежащим образом исполняющие свои обязательства по договору аренды (безвозмездного пользования) за указанный период, в случае принятия решения об отчуждении этих капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, иного недвижимого имущества имеют право преимущественного приобретения этого имущества по рыночной стоимости с предоставлением рассрочки оплаты до пяти лет с ежемесячной индексацией платежей со дня заключения договора купли-продажи.

Таким образом, преимущественное право арендатора на приобретение частей капитальных строений (зданий, сооружений), частей изолированных помещений и частей машино-мест, а также долей в праве собственности не распространяется.

Вместе с тем порядок сдачи в аренду государственного имущества, утвержденный законодательством, позволяет сдавать в аренду  не только капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, машино-места, но и их части.

В данном случае, если арендатор желает приобрести арендуемое недвижимое имущество, необходимо перед продажей арендованных площадей, представляющих собой части объектов недвижимости, в обязательном порядке создавать подлежащие продаже арендатору изолированные помещения путем проведения в установленном порядке технической инвентаризации, составления технических паспортов и государственной регистрации данных помещений. При этом арендованные площади должны соответствовать площадям созданных изолированных помещений.

Таким образом, в случае аренды части объектов недвижимости арендатор имеет право приобрести без торгов изолированное помещение, арендуемое не менее трех лет, независимо от сроков создания подлежащего продаже арендатору изолированного помещения и даты его государственной регистрации, которое и будет являться предметом договора купли-продажи и объектом оценки.

Учитывая изложенное, полагаем, что невозможность либо нецелесообразность создания в установленном порядке изолированного помещения может являться основанием для отказа арендатору в отчуждении арендуемого имущества.

В целях исключения случаев отказа арендаторам по указанной причине после продолжительного периода договорных арендных отношений (не менее трех лет) рекомендуем органам управления и коммунальным арендодателям при согласовании сдачи в аренду государственного имущества либо при принятии решения о сдаче недвижимого имущества в аренду (при заключении договора аренды) уведомлять арендатора о невозможности либо нецелесообразности создания в установленном порядке изолированного помещения.

Вместе с тем, руководствуясь нормами приведенных выше инструкций, по решению Президента Республики Беларусь или Совета могут быть определены иные, исключительные случаи, предоставляющие арендаторам право выкупа арендуемых ими объектов, в том числе не предусмотренных приведенными выше нормативными актами.

Обращаем внимание, при изготовлении технической документации на изолированное помещение (в случаях вычленения изолированного помещения из капитального строения, раздела изолированного помещения) необходимо руководствоваться требованиями Закона и Технического кодекса установившейся практики (ТКП 255-2010 (03150)), утвержденного приказом Госкомимущества от 06.09.2010 № 300, что в дальнейшем позволит при определении стоимости государственного имущества учитывать наличие мест общего пользования и не приведет к занижению стоимости государственного имущества при возникновении совместного домовладения.

Необходимо отметить, что совместное домовладение возникает с момента возникновения права собственности на нежилые помещения в здании у двух и более собственников, что предусмотрено частью первой статьи 6 Закона Республики Беларусь от 8 января 1998 года «О совместном домовладении» (далее – Закон).

Согласно статье 8 Закона доля каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле площади принадлежащего ему помещения в общей площади нежилых помещений всех собственников недвижимого имущества совместного домовладения. Доля в праве собственности на общее имущество не может быть отделена от права собственности на нежилые помещения и переходит исключительно вместе с ним.

Следовательно, в соответствии с нормами Закона покупатели изолированных помещений независимо от цены сделки приобретают долю в праве собственности на общее имущество здания. 

Источник: http://mogilev-region.gov.by/page/57975-vykup-arendovannogo-imushchestva-na-vse-li-rasprostranyaetsya-preimushchestvennoe-pravo

В каких случаях у арендатора возникает право выкупа арендованного имущества?

В соответствии со ст. 626 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Однако, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ), за исключением случаев, когда арендодатель возражал против такого пользования.

В каких же случаях у арендатора возникает право выкупа арендованного имущества?

В соответствии с положениями ст.

624 ГК РФ, регламентирующей выкуп арендованного имущества, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Таким образом, право выкупа арендованного имущества у арендодателя может возникнуть в случаях:

1) если договор аренды содержит условие о выкупе данного арендованного имущества;

2) если право выкупа арендованного имущества предусмотрено законом. 

В первом случае – договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи недвижимости  (ст. 550-551, 559-560 ГК РФ).

Таким образом, если стороны намерены предусмотреть выкуп арендатором недвижимого имущества, необходимо соблюсти форму договора, установленную для купли-продажи арендованного недвижимого имущества с момента заключения договора аренды (или в дополнительном соглашении). Именно на этих условиях будет осуществляться выкуп недвижимого имущества арендованного имущества  и, соответственно, переход права собственности к арендатору.

По общему правилу, момент перехода права собственности определяется с помощью одного из двух критериев: 1) окончание срока аренды; 2) уплата выкупного платежа.

Следует иметь в виду, что уплату платежей по договору аренды нельзя рассматривать как куплю-продажу с рассрочкой оплаты (См.: п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).

Рассмотрим второй случай, когда право выкупа недвижимого имущества переходит к арендатору в силу закона.

До  01 июля 2010 г. предприниматели, арендующие недвижимое имущество, находящееся  в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности имели преимущественное право выкупа данного арендуемого имущества. Согласно Федеральному  закону от 22.07.

2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее – МСБ), и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”, преимущественное право могло  быть реализовано арендатором (МСБ) при следующих условиях: арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта МСБ непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законом предельные значения площади арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование МСБ.

С 01 июля 2013 года значительно смягчены условия выкупа арендованного  имущества для МСБ.

В частности сняты ограничения на максимальный размер площади арендуемых помещений, планируемых к приватизации; право на преимущественный выкуп теперь предоставляется на помещения, арендуемые не менее 2-х лет по состоянию на 1 июля 2013 г.

; сняты ограничения на максимальный размер площади арендуемых помещений, планируемых к приватизации и др. (См.: Федеральный закон от 2 июля 2013 г.

№ 144-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства”).

Согласно Федеральному закону N 159-ФЗ, МСБ  могли воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых ими помещений только если им было направлено уведомление о предстоящей приватизации такого помещения с предложением его выкупа. На сегодняшний день субъекты МСБ имеют также право по своей инициативе обратиться за реализацией права преимущественного выкупанедвижимого имущества, которое они арендуют.

При этом следует иметь ввиду, что субъект МСБ  пользуется правом на приобретение арендованного недвижимого имущества только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимости (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества, в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам ГК РФ.

Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает (См.: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 ноября 2009 г.

N 134 “О некоторых вопросах применения Федерального закона “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”).    

Адвокат Савостьянова ОЛЬГА

Если у Вас возникли вопросы по данной проблеме, звоните по телефону:

8 (962) 998-00-18

Консультации платные

Источник: http://savostianova.ru/servicesfororganisation82/

Выкупать арендуемые площади станет проще

В июле 2018 г. изменился закон, по которому любой предприниматель имеет право выкупить помещение, которое он арендует у государства. Что нужно знать о “малой приватизации” сегодня – в материале “Делового квартала”.

Закон № 159-ФЗ вступил в силу 5 августа 2008 г. Тогда он назывался так: «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

Иными словами, он предусматривает право предпринимателей стать собственниками помещений, которые они арендуют у государства. Причем прописанные в законе условия приобретения недвижимости — весьма и весьма комфортные, что делает этот закон едва ли не единственной по-настоящему действенной мерой поддержки малого и среднего бизнеса.

Спустя десять лет, 3 июля 2018 г., вступил в силу седьмой по счету закон о внесении поправок в 159-ФЗ. Теперь даже название у закона иное. Да и вообще, за прошедшие десять лет он неоднократно претерпевал изменения, поскольку оказался неидеальным с точки зрения законодательной техники: практика выявила в нем достаточно существенные пробелы и противоречия.

Роман Речкин, старший партнер Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С, рассказывает об актуальных аспектах льготной приватизации арендуемых помещений.

1. Выкуп арендуемых помещений по закону № 159-ФЗ перестал быть временным.

«Малая приватизация» задумывалась как временная мера поддержки малого и среднего бизнеса. В момент вступления закона в силу срок его действия составлял всего два года — до 1 июля 2010 г.

В дальнейшем этот срок продлевался трижды — сначала на три года (до 1 июля 2013 г.), потом еще на два (до 1 июля 2015 г.) и снова на три (до 1 июля 2018 г.).

И вот, наконец, в июле 2018 г. ограничение действия закона по времени было отменено. Закон № 159-ФЗ стал действующим бессрочно.

2. Федеральное имущество отныне тоже можно приватизировать.

До сих пор предприниматели могли выкупить только те из арендуемых помещений, которые находятся в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности. Это прямо следовало не только из положений закона № 159-ФЗ, но и из его названия.

Однако внесенные в июле 2018 г. изменения исключают из его названия и статей слова о собственности субъектов РФ. Отныне малый и средний бизнес может на льготных условиях приобрести не только муниципальное, но и федеральное имущество.

3. Срок аренды, дающий право на выкуп помещения, теперь отсчитывается с момента подачи предпринимателем заявления о выкупе.

Как уже говорилось выше, в первой версии закона № 159-ФЗ льготная приватизация арендуемых помещений устанавливалась как временный институт и, возможно, поэтому была привязана к дате начала действия закона.

Право на выкуп предоставлялось предпринимателям только в том случае, если арендуемое имущество непрерывно находилось в их временном владении и (или) пользовании как минимум в течение трех лет до дня вступления закона в силу, то есть до 5 августа 2008 г.

Таким образом, если договор аренды был заключен 6 августа 2005 г. или позже, то предприниматель в принципе не мог подать заявку на выкуп помещения, даже если с момента начала аренды прошло более трех лет.

За прошедшие десять лет это положение закона не раз перерабатывалось. В частности, законодатель сократил необходимый период пользования помещением с трех лет до двух. Однако начальным днем этого периода по-прежнему служила конкретная дата, которую законодатель тоже менял не однажды.

Порочен был сам принцип зависимости начала срока аренды от определенного, прописанного в законе дня, поскольку он искусственно ограничивал право предпринимателей на выкуп арендуемой недвижимости.

И только в июле 2018 г. ситуация стала кардинально иной: по новым правилам, предприниматель может приватизировать помещение, которым непрерывно пользуется как минимум в течение двух лет на момент подачи заявления о выкупе. Такой подход дает арендатору возможность воспользоваться правом на приватизацию в будущем, если в настоящее время он не может приобрести арендуемое помещение.

4. У арендаторов-«отказников» появился второй шанс.

Если предприниматель не стал заключать договор купли-продажи арендуемого помещения или не подписал присланный ему договор в течение тридцати дней с момента его получения, он лишается преимущественного права на выкуп. Такое правило действовало все десять лет существования закона № 159-ФЗ.

Но благодаря внесенным в закон поправкам арендаторы, отказавшиеся от покупки или вовремя не подписавшие документы, вновь могут воспользоваться возможностью льготной приватизации.

Если муниципалитет (область, РФ) решит приватизировать принадлежащее им имущество в общем порядке в период, когда предприниматель продолжает арендовать помещение, то арендатор снова получает право подать публичному собственнику заявление о выкупе.

5. При выкупе арендуемого помещения предпринимателям предоставляется рассрочка на срок не менее пяти лет.

Предприниматель, решивший выкупить арендуемое помещение, сам выбирает порядок оплаты — единовременно или в рассрочку, а также предпочтительный для него срок рассрочки в предусмотренных законом пределах.

Срок рассрочки устанавливается нормативным правовым актом Правительства РФ (для федерального имущества), законом субъекта РФ (для собственности области), муниципальным правовым актом (по муниципальному имуществу) и не может быть менее пяти лет.

Например, в Свердловской области срок рассрочки при оплате выкупаемого областного имущества и имущества, принадлежащего городу Екатеринбургу, составляет семь лет, в Нижнем Новгороде и Москве — пять лет.

В Пермском крае, Челябинской и Новосибирской областях специальный срок рассрочки, по данным на июль 2018 г., не установлен — то есть составляет те же пять лет.

6. Инициатором приватизации может быть как собственник арендуемого помещения, так и предприниматель-арендатор.

С учетом июльских изменений закон № 159-ФЗ предусматривает два принципиально разных подхода к «малой приватизации»: (1) общий порядок выкупа арендуемых помещений — по инициативе собственника, (2) два «специальных» порядка выкупа — по инициативе предпринимателя.

Общий порядок выглядит так:

«у» принимается решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.

Уполномоченный орган направляет арендатору копию решения, предложение о заключении договора купли-продажи помещения и проект этого договора.

Предприниматель подписывает договор купли-продажи в течение тридцати дней с момента получения предложения — конечно, в том случае, если собирается приобрести арендуемое помещение.

Однако общий порядок льготной приватизации, при всей его простоте, имеет один существенный недостаток, за десять лет «жизни» закона проявившийся достаточно ярко: субъекты РФ и муниципалитеты не горят желанием продавать свое имущество предпринимателям.

Поэтому законодателю пришлось ввести два «специальных» порядка выкупа, благодаря которым предприниматель может приобрести арендуемое помещение, не дожидаясь предложения собственника.

Условия приватизации в рамках «специального порядка № 1»:

На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет, что подтверждается договором аренды.

Отсутствует задолженность по арендной плате.

Арендуемое помещение не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу.

На момент заключения договора купли-продажи сведения о предпринимателе (ИП или юридическом лице) не исключены из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Условия приватизации в рамках «специального порядка № 2»:

На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет, что подтверждается договором аренды.

Арендуемое помещение включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу, в течение как минимум пяти лет до дня подачи этого заявления.

Подытоживая, отметим, что сейчас государство все чаще говорит о необходимости стимулировать развитие малого и среднего бизнеса.

Создаются фонды поддержки предпринимателей, функционирует Правительственная комиссия по вопросам конкуренции и развития малого и среднего предпринимательства под руководством Игоря Шувалова, а при Председателе Совета Федерации работает Совет по развитию малого и среднего предпринимательства.

К сожалению, вся эта бурная деятельность имеет мало общего с реальной помощью. Меры, которые принимаются на федеральном и региональном уровне, как правило, декларативны и большинству предпринимателей недоступны.

Тем ценнее, что закон № 159-ФЗ действительно предусматривает льготные условия приобретения недвижимости. Воспользоваться правом выкупа арендуемого помещения могут большинство предпринимателей.

Фактически, закон предполагает предоставление малому и среднему бизнесу товарного кредита в виде рассрочки на срок не менее пяти лет с оплатой за пользование в размере 1/3 ключевой ставки ЦБ РФ (7,25 % годовых по данным на лето 2018 г.).

Знайте свои права и пользуйтесь ими. Это в ваших же интересах.

Источник: портал DK.RU

Источник: http://arnorilsk.ru/news/vykupat-arenduemye-ploschadi-stanet-prosche

Рекомендации по вопросам выкупа арендаторами арендуемого ими недвижимого имущества

В соответствии с подпунктом 6.8 пункта 6 Указа Президента Республики Беларусь от 4 июля 2012 г.

№ 294 «О порядке распоряжения государственным имуществом» (далее – Указ № 294), если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, юридические лица и индивидуальные предприниматели, не менее трех лет арендующие находящееся в собственности Республики Беларусь недвижимое имущество, надлежащим образом исполняющие свои обязательства по договору аренды за указанный период, в случае принятия решения об отчуждении этого имущества имеют право его преимущественного приобретения по рыночной стоимости с предоставлением рассрочки оплаты до пяти лет с ежемесячной индексацией платежей со дня заключения договора купли-продажи.

Пунктом 8 Положения о порядке распоряжения государственным имуществом, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 10 мая 2019 г. № 169 «О распоряжении государственным имуществом» (далее – Положение) и вступающего в законную силу с 15 ноября 2019 г., установлена аналогичная норма.

Таким образом, для реализации права преимущественного приобретения государственного недвижимого имущества необходимо соблюдение одновременно трех условий:

срок аренды этого имущества должен быть не менее трех лет;

обязательства по договору аренды должны исполняться надлежащим образом;

собственником принято решение об отчуждении арендуемого имущества и арендатору направлено соответствующее уведомление либо арендатор самостоятельно направил обращение о намерении выкупить арендуемое им имущество и собственник выразил согласие на продажу.

В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Республики Беларусь обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.

Поэтому для целей продажи арендуемого имущества и применения нормы подпункта 6.8 пункта 6 Указа № 294 и пункта 8 Положения под надлежащим исполнением договорных отношений следует понимать выполнение совокупности следующих условий:

1. отсутствие на момент согласия собственника на продажу арендуемого имущества и до момента принятия им решения об его отчуждении арендатору:

задолженности по уплате арендных и иных платежей (штрафов, пеней, платежей, связанных с расходами на содержание, эксплуатацию, текущий ремонт, коммунальные услуги и т.п.);

фактов неисполнения иных обязательств по договору аренды;

2. приведение арендатором арендуемого имущества в прежнее состояние (либо обеспечение государственной регистрации его изменений) в случае осуществления без письменного разрешения арендодателя перепланировки или улучшений, неотделимых без вреда для имущества и его конструкций, а также уплата арендатором штрафных санкций (при их наличии).

Согласно статье 135 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) вещь, предназначенная для обслуживания другой (главной) вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежностью), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Таким образом, в состав продаваемого объекта аренды могут быть включены его составные части и принадлежности (инженерные сети, забор, вспомогательные сооружения, места общего пользования и т.п.), ранее не арендованные арендатором, а также выявленные при проведении технической инвентаризации, осуществляемой для целей государственной регистрации прав на него.

Пунктом 8 Положения также предусмотрено, что в состав продаваемого объекта аренды могут быть включены составные части и принадлежности капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, не арендованные арендатором.

Соответственно при включении в состав продаваемого объекта аренды таких составных частей и принадлежностей на них может быть предоставлена предусмотренная подпунктом 6.8 пункта 6 Указа № 294 и пунктом 8 Положения рассрочка оплаты.

Если арендатор произвел за счет собственных средств в установленном порядке и с письменного согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для такого имущества, при продаже этому арендатору объекта аренды его рыночная стоимость при ее определении уменьшается на сумму затрат, понесенных этим арендатором на указанные улучшения, если арендатору не возмещались указанные затраты (часть третья подпункта 6.8 пункта 6 Указа № 294, часть шестая пункта 8 Положения).

Согласно постановлению Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 18 января 2013 г. № 6 «О толковании нормы Указа Президента Республики Беларусь от 4 июля 2012 г. № 294 «О порядке распоряжения государственным имуществом»:

рыночная стоимость при ее определении уменьшается на сумму затрат по улучшению арендуемого имущества, которая относится на увеличение его (имущества) стоимости (модернизация, реконструкция, проведение иных аналогичных работ);

такая сумма затрат определяется исходя из остаточной стоимости неотделимых улучшений, на которые производились эти затраты, и рассчитывается на дату определения рыночной стоимости выкупаемого арендатором государственного имущества;

при расчете остаточной стоимости неотделимых улучшений их физический износ определяется на основе осмотра и установления их фактического состояния. В случае если объект недоступен для осмотра, возможно применение метода нормативного износа.

Справочно.

Особенности процедуры независимой оценки неотделимых улучшений арендуемого имущества предусмотрены техническим кодексом установившейся практики ТКП 52.3.

01-2015 (33520) «Оценка стоимости капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест как объектов недвижимого имущества», утвержденным приказом Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 20 августа 2015 г. № 179.

С учетом нормы подпункта 1.5 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г.

№ 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь» независимая оценка государственного имущества для совершения с ним сделок и (или) иных юридически значимых действий проводится государственными организациями, организациями, доля государственной собственности в уставном фонде которых составляет более 50 процентов, осуществляющими оценочную деятельность, а также организациями, созданными Белорусской торгово-промышленной палатой.

На основании изложенного при выкупе арендуемого более 3 лет государственного имущества его стоимость, уменьшенная на стоимость произведенных неотделимых улучшений, определяется указанными организациями при проведении оценки рыночной стоимости такого имущества в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. При формировании задания на оценку необходимо указать о наличии неотделимых улучшений арендуемого имущества и об определении их стоимости.

Арендодатель вправе отказать арендатору в преимущественном выкупе арендуемого им имущества, в том числе если:

арендуется капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение, их часть, а собственником принято решение о продаже комплекса зданий либо всего капитального строения соответственно;

арендуются помещения, вычленение которых не представляется возможным в силу требований законодательства о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (например, места общего пользования, части изолированных помещений и т.п.);

арендуемое имущество, находящееся в коммунальной собственности, подпадает под выработанные Мингорисполкомом, горисполкомами областных центров критерии в отношении объектов аренды, которые не могут быть предложены для отчуждения арендаторам.

Правила реализации права преимущественного приобретения негосударственного недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности хозяйственным обществам с долей государства в уставном фонде более 50 процентов, а также хозяйственным обществам, в которых они являются участниками, законодательством не установлены.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 210 ГК собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству, общественной пользе и безопасности, не наносящие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям и не ущемляющие прав и защищаемых законом интересов других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, а также распоряжаться им иным образом.

В соответствии с Законом Республики Беларусь от 9 декабря 1992 г.

№ 2020-XII «О хозяйственных обществах» к компетенции общего собрания участников, а также совета директоров (наблюдательного совета) отнесены вопросы принятия решений о крупных сделках и сделках, в совершении которых имеется заинтересованность аффилированных лиц в зависимости от стоимости активов, а также иные вопросы, предусмотренные уставом.

Согласно пункту 11 Положения о представителях государства в органах управления хозяйственных обществ, акции (доли в уставных фондов) которых принадлежат Республике Беларусь либо административно-территориальным единицам, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16 мая 2008 г. № 694, представитель государства обязан согласовывать письменно с органом, осуществляющим владельческий надзор, свою позицию по выносимым на рассмотрение общего собрания участников и совета директоров (наблюдательного совета) вопросам отчуждения имущества.

С учетом указанных норм совет директоров (наблюдательный совет) вправе принять решение о выкупе арендатором арендуемого им имущества, принадлежащего на праве собственности хозяйственным обществам с долей государства в уставном фонде более 50 процентов, а также хозяйственным обществам, в которых они являются участниками, в случаях, предусмотренных уставом.

Поэтому с целью урегулирования возникающих на практике вопросов, связанных с продажей такого имущества, представителю государства в совете директоров (наблюдательном совете) хозяйственного общества с долей государства в уставном фонде более 50 процентов, а также хозяйственных обществ, в которых оно является участником, необходимо инициировать:

1. внесение дополнений в устав этого общества (если это не было сделано ранее) об обязательном рассмотрении на их совете директоров (наблюдательном совете) обращений арендаторов по выкупу арендуемого ими имущества, в том числе с возможностью предоставления рассрочки оплаты;

2. подготовку советом директоров (наблюдательным советом) поручения исполнительному органу:

в обязательном порядке представлять на рассмотрение этого совета обращения арендаторов по выкупу арендуемого ими имущества;

утвердить локальные акты по порядку и сроку рассмотрения обращений арендаторов по выкупу арендуемого имущества, предусмотрев в них в том числе условия реализации такого имущества, подходы к определению его стоимости (вид стоимости, срок ее определения, оплату услуг оценщика и т.п.);

включать в договор аренды информацию об условиях и порядке выкупа арендуемого имущества.

При рассмотрении обращений арендаторов по выкупу арендуемого недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности хозяйственным обществам с долей государства в уставном фонде более 50 процентов, а также хозяйственным обществам, в которых они являются участниками, возможно руководствоваться сформированными настоящими рекомендациями подходами в отношении продажи арендуемого государственного недвижимого имущества в части определения критериев надлежащего исполнения договорных отношений, выкупаемого состава объекта аренды, стоимости неотделимых улучшений, оснований для отказа в выкупе арендуемого имущества.

Договор аренды недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности хозяйственным обществам с долей государства в уставном фонде более 50 процентов, а также хозяйственным обществам, в которых они являются участниками, предусматривающий выкуп арендатором арендованного имущества, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (статья 580 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

ПредседательГосударственного комитета

по имуществу Республики Беларусь                                                                                       А.А.Гаев

Рекомендации опубликованы 3 июня 2019 г. на интернет-портале Госкомимущества (gki.gov.by).

Источник: https://www.gb.by/izdaniya/glavnyi-bukhgalter/rekomendatsii-po-voprosam-vykupa-arendat